Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

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Das Grundproblem jeder Immobilientransaktion

Jeder Immobilienkauf birgt ein strukturelles Dilemma: Der Käufer möchte erst zahlen, wenn er sicher ist, das Eigentum zu erhalten. Der Verkäufer möchte das Eigentum erst übertragen, wenn er sicher ist, den Kaufpreis zu bekommen. Beide Positionen sind nachvollziehbar – und unvereinbar, wenn die Übergabe von Geld und Eigentum gleichzeitig erfolgen müßte.

Das deutsche Notarwesen hat für dieses Problem eine elegante Lösung entwickelt, die auf dem Zusammenspiel mehrerer Sicherungsmechanismen beruht. Im Zentrum steht dabei die Fälligkeitsregelung des Kaufvertrags: Der Kaufpreis wird erst dann zur Zahlung fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, die den Käufer absichern. Gleichzeitig sorgt die Auflassungsvormerkung dafür, daß der Verkäufer nicht zwischenzeitlich an einen Dritten verkaufen oder das Grundstück belasten kann.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen

Der notarielle Kaufvertrag enthält typischerweise eine detaillierte Aufzählung der Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist. Diese Fälligkeitsvoraussetzungen schützen den Käufer davor, Geld zu zahlen, ohne die Gewißheit zu haben, daß er auch Eigentümer wird.

Die wichtigsten Fälligkeitsvoraussetzungen sind:

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers. Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und schützt ihn vor Verfügungen des Verkäufers oder dessen Gläubigern.

Die Sicherstellung, daß alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen, die nicht übernommen werden sollen, gelöscht werden können. Der Notar holt hierfür Löschungsbewilligungen der Gläubiger ein und prüft, welche Beträge zur Ablösung erforderlich sind.

Die Vorlage aller erforderlichen Genehmigungen, etwa einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde oder einer Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen.

Die Bestätigung des Notars, daß alle diese Voraussetzungen vorliegen, erfolgt durch die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Erst mit Zugang dieser Mitteilung wird der Kaufpreis fällig, und erst dann ist der Käufer zur Zahlung verpflichtet.

Der Zahlungsweg: Direktzahlung oder Notaranderkonto

Bei der Abwicklung des Kaufpreises gibt es grundsätzlich zwei Wege: die Direktzahlung an den Verkäufer oder die Zahlung über ein Notaranderkonto.

Die Direktzahlung ist der Regelfall bei unkomplizierten Transaktionen. Der Käufer überweist den Kaufpreis nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung unmittelbar auf das Konto des Verkäufers. Bestehen Grundpfandrechte, die abzulösen sind, zahlt der Käufer den entsprechenden Teil direkt an die Gläubigerbank, den Rest an den Verkäufer.

Das Notaranderkonto kommt zum Einsatz, wenn eine Direktzahlung die Interessen einer Partei nicht hinreichend schützt. Der Notar nimmt den Kaufpreis treuhänderisch in Empfang und zahlt ihn erst aus, wenn bestimmte zusätzliche Voraussetzungen erfüllt sind. Das Notaranderkonto ist kein Standardinstrument, sondern erfordert ein berechtigtes Sicherungsinteresse.

Wann ist ein Notaranderkonto sinnvoll?

Die Rechtsprechung und die Standesrichtlinien der Notare beschränken die Verwendung von Notaranderkonten auf Fälle, in denen ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Ein solches Interesse liegt typischerweise vor bei:

Komplexen Ablösekonstellationen: Wenn mehrere Gläubiger abzulösen sind und die Koordination der Zahlungen besondere Aufmerksamkeit erfordert, etwa in laufenden Zwangsversteigerungsverfahren, kann das Notaranderkonto die Abwicklung erleichtern. Der Notar stellt sicher, daß jeder Gläubiger genau den ihm zustehenden Betrag erhält und die Löschungsbewilligungen Zug um Zug gegen Zahlung freigegeben werden.

Zeitlichen Diskrepanzen: Wenn eine vorzeitige Übergabe stattfinden soll, bevor die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Der Verkäufer weiß, daß das Geld vorhanden ist; der Käufer weiß, daß es nur bei Erfüllung aller Voraussetzungen ausgezahlt wird.

Die Treuhandabwicklung bei größeren Transaktionen

Bei Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich gewinnt die Treuhandabwicklung eine besondere Bedeutung. Die Zahlungsströme sind komplex, oft sind mehrere Finanzierungsquellen und mehrere Empfänger zu koordinieren. Der Kaufpreis setzt sich möglicherweise zusammen aus Eigenkapital des Käufers, einem erstrangigen Bankdarlehen und einer Mezzanine-Finanzierung. Auf Verkäuferseite sind vielleicht mehrere Grundpfandgläubiger abzulösen, und ein Teil des Kaufpreises soll auf ein Treuhandkonto für spätere Gewährleistungsansprüche fließen.

In solchen Konstellationen erstellt der Notar einen detaillierten Treuhandauftrag, der die Zahlungsströme präzise regelt. Dieser Auftrag definiert:

- welche Beträge von welchen Zahlern eingehen sollen
- unter welchen Voraussetzungen welche Auszahlungen erfolgen
- in welcher Reihenfolge die Auszahlungen vorzunehmen sind
- was mit den Geldern geschieht, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht eintreten

Der Treuhandauftrag wird von allen Beteiligten – Käufer, Verkäufer, finanzierende Banken – unterzeichnet und bindet den Notar an die darin festgelegten Regelungen.

Koordination mit der Finanzierung

Bei finanzierten Käufen muß die Kaufpreisabwicklung mit der Darlehensauszahlung koordiniert werden. Die finanzierende Bank zahlt das Darlehen erst aus, wenn ihre Sicherheiten – typischerweise eine Grundschuld – im Grundbuch eingetragen sind. Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Geld zeitnah erhalten.

Die Lösung liegt in der sogenannten Direktauszahlungszusage der Bank. Die Bank erklärt sich bereit, das Darlehen unmittelbar nach Eintragung der Grundschuld – nicht erst nach Eintragung des Käufers als Eigentümer – auszuzahlen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der Notar bestätigt der Bank, daß die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen ist und die Grundschuld im Rang nach dieser Vormerkung eingetragen wird. Damit ist gewährleistet, daß die Bank ihre Sicherheit erhält und der Käufer das Eigentum.

Diese Koordination erfordert präzises Timing und enge Abstimmung zwischen Notar, Käufer, Verkäufer und Bank. Bei internationalen Transaktionen, bei denen die Finanzierung aus dem Ausland kommt, können zusätzliche Komplexitäten entstehen – unterschiedliche Bankarbeitstage, Währungskonvertierungen, Compliance-Prüfungen der überweisenden Bank.

Gestaffelte Zahlungen und Einbehalte

Nicht immer wird der gesamte Kaufpreis in einer Summe gezahlt. Der Vertrag kann gestaffelte Zahlungen vorsehen, etwa:

Anzahlung bei Vertragsschluß: Eine Anzahlung, die bereits bei Beurkundung oder kurz danach fällig wird, demonstriert die Ernsthaftigkeit des Käufers. Sie wird typischerweise auf ein Notaranderkonto gezahlt und erst bei Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen an den Verkäufer weitergeleitet – oder zurückgezahlt, wenn die Transaktion scheitert.

Hauptkaufpreis bei Fälligkeit: Der Großteil des Kaufpreises wird nach den regulären Fälligkeitsvoraussetzungen gezahlt.

Einbehalt für Gewährleistung: Ein Teil des Kaufpreises – etwa 5 bis 10 Prozent – wird für einen bestimmten Zeitraum einbehalten, um Ansprüche aus zugesicherten Eigenschaften oder Mängelgewährleistung abzusichern. Nach Ablauf der Frist oder nach Bestätigung der Mängelfreiheit wird der Einbehalt freigegeben.

Earn-out-Komponenten: Bei Immobilien mit Entwicklungspotential kann ein Teil des Kaufpreises von zukünftigen Ereignissen abhängen – etwa von der Erteilung einer Baugenehmigung oder dem Erreichen bestimmter Mieteinnahmen. Solche variablen Kaufpreiskomponenten erfordern präzise vertragliche Regelungen zu Berechnungsmethode, Nachweispflichten und Zahlungsmodalitäten.

Besonderheiten bei internationalen Zahlungen

Wenn der Käufer aus dem Ausland zahlt, sind zusätzliche Aspekte zu beachten:

Währung: Der Kaufpreis wird üblicherweise in Euro vereinbart. Zahlt der Käufer aus einem Nicht-Euro-Land, trägt er das Währungsrisiko. Der Vertrag sollte klarstellen, daß die Zahlung in Euro erfolgen muß und Kursdifferenzen zu Lasten des Käufers gehen.

Überweisungsdauer: Internationale Überweisungen dauern länger als Inlandsüberweisungen. Dies muß bei der Fristenberechnung berücksichtigt werden. Eine Fälligkeitsmitteilung sollte dem Käufer ausreichend Zeit lassen, die Überweisung zu veranlassen.

Compliance-Prüfungen: Banken unterziehen größere internationale Überweisungen verstärkten Compliance-Prüfungen. Der Käufer sollte seine Bank frühzeitig über die anstehende Transaktion informieren und die erforderlichen Nachweise – Kaufvertrag, Identitätsnachweise, Mittelherkunft – bereithalten.

Sanktionen und Embargos: Bei Käufern aus bestimmten Ländern können Sanktionsvorschriften die Zahlungsabwicklung erschweren oder unmöglich machen. Diese Fragen sollten vor Vertragsschluß geklärt werden.

Die Rolle des Notars als Treuhänder

Der Notar, der ein Notaranderkonto führt, handelt als neutraler Treuhänder beider Parteien. Er ist an die Weisungen des Treuhandauftrags gebunden und darf nur auszahlen, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Neutralität unterscheidet das deutsche Notaranderkonto von Escrow-Konstruktionen in anderen Rechtsordnungen, bei denen der Escrow Agent oft von einer Partei bestellt und bezahlt wird.

Das Notaranderkonto unterliegt strenger Regulierung. Die Gelder werden auf einem separaten Treuhandkonto bei einer deutschen Bank verwahrt und sind vom Vermögen des Notars getrennt. Im Falle einer Insolvenz des Notars – ein äußerst seltenes Ereignis – sind die Treuhandgelder geschützt.

Der Notar haftet persönlich für die ordnungsgemäße Abwicklung der Treuhandschaft. Diese Haftung ist durch eine Berufshaftpflichtversicherung abgesichert. Bei sehr großen Transaktionen kann eine Erhöhung der Deckungssumme sinnvoll sein, die der Notar auf Anfrage nachweisen kann.

Praktische Empfehlungen

Für internationale Investoren empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung der Zahlungsmodalitäten:

Klären Sie mit Ihrer Bank, welche Nachweise für die Überweisung erforderlich sind und wie lange die Bearbeitung dauert. Informieren Sie die Bank über die Transaktion, bevor die Fälligkeitsmitteilung kommt.

Besprechen Sie mit dem Notar, ob ein Notaranderkonto sinnvoll ist. Bei unkomplizierten Transaktionen ist die Direktzahlung effizienter; bei komplexen Konstellationen kann die Treuhandabwicklung Sicherheit bieten.

Achten Sie auf präzise Regelungen zu Einbehalten und gestaffelten Zahlungen. Unklare Formulierungen führen später zu Streit.

Berücksichtigen Sie Zeitpuffer für internationale Überweisungen und unvorhergesehene Verzögerungen bei der Fristenplanung.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

English Version

The Fundamental Problem of Every Real Estate Transaction

Every real estate purchase involves a structural dilemma: the buyer wants to pay only when certain of receiving ownership. The seller wants to transfer ownership only when certain of receiving the purchase price. Both positions are understandable—and irreconcilable if the handover of money and ownership had to occur simultaneously.

The German notarial system has developed an elegant solution to this problem, based on the interplay of several security mechanisms. At the center is the payment trigger clause in the purchase contract: the purchase price becomes due only when certain conditions are met that protect the buyer. At the same time, the priority notice of conveyance ensures that the seller cannot sell to a third party or encumber the property in the meantime.

Payment Prerequisites

The notarial purchase contract typically contains a detailed list of prerequisites that must be met before the buyer is obligated to pay. These payment prerequisites protect the buyer from paying money without certainty of becoming the owner.

The most important payment prerequisites are:

Registration of the priority notice of conveyance in the land register in favor of the buyer. This notice secures the buyer's claim to ownership transfer and protects against dispositions by the seller or the seller's creditors.

Assurance that all encumbrances registered in the land register that are not to be assumed can be deleted. The notary obtains deletion consents from creditors and determines what amounts are required for redemption.

Submission of all required approvals, such as a waiver of the municipality's right of first refusal or approval under the Land Transaction Ordinance for agricultural or forestry land.

The notary's confirmation that all these prerequisites are met is provided through the payment notice. Only upon receipt of this notice does the purchase price become due, and only then is the buyer obligated to pay.

Payment Route: Direct Payment or Notary Escrow Account

There are fundamentally two ways to process the purchase price: direct payment to the seller or payment through a notary escrow account.

Direct payment is the standard for uncomplicated transactions. After receiving the payment notice, the buyer transfers the purchase price directly to the seller's account. If there are mortgages to be redeemed, the buyer pays the corresponding portion directly to the creditor bank, the remainder to the seller.

The notary escrow account is used when direct payment does not adequately protect one party's interests. The notary receives the purchase price in trust and disburses it only when certain additional conditions are met. The notary escrow account is not a standard instrument but requires a legitimate security interest.

When Is a Notary Escrow Account Advisable?

Case law and notarial professional guidelines limit the use of notary escrow accounts to cases with a legitimate security interest. Such interest typically exists in:

Complex redemption scenarios: When multiple creditors must be paid off and coordinating payments requires special attention, the notary escrow account can facilitate settlement. The notary ensures each creditor receives exactly the amount due and that deletion consents are released simultaneously against payment.

Timing discrepancies: When the handover shall take place before the purchase price is due. The seller knows the money is available; the buyer knows it will only be disbursed when all conditions are met.

Escrow Processing for Larger Transactions

For transactions in the double-digit millions, escrow processing takes on special significance. Payment flows are complex; often multiple funding sources and multiple recipients must be coordinated. The purchase price may comprise the buyer's equity, a senior bank loan, and mezzanine financing. On the seller's side, multiple mortgage creditors may need to be paid off, and part of the purchase price may flow to an escrow account for later warranty claims.

In such constellations, the notary prepares detailed escrow instructions precisely regulating payment flows. These instructions define:

- which amounts should arrive from which payers
- under which conditions which disbursements occur
- in which sequence disbursements are to be made
- what happens to the funds if certain conditions do not occur

The escrow instructions are signed by all parties—buyer, seller, financing banks—and bind the notary to the provisions set forth therein.

Coordination with Financing

For financed purchases, purchase price processing must be coordinated with loan disbursement. The financing bank disburses the loan only when its security—typically a land charge—is registered in the land register. At the same time, the seller should receive the money promptly.

The solution lies in the bank's direct disbursement commitment. The bank agrees to disburse the loan immediately after registration of the land charge—not only after registration of the buyer as owner—provided certain conditions are met. The notary confirms to the bank that the priority notice of conveyance is registered in favor of the buyer and that the land charge is registered ranking after this notice. This ensures the bank receives its security and the buyer receives ownership.

This coordination requires precise timing and close coordination between notary, buyer, seller, and bank. For international transactions where financing comes from abroad, additional complexities can arise—different banking days, currency conversions, compliance reviews by the transferring bank.

Staged Payments and Holdbacks

Not always is the entire purchase price paid in one sum. The contract may provide for staged payments, such as:

Deposit at contract signing: A deposit due at or shortly after notarization demonstrates the buyer's seriousness. It is typically paid to a notary escrow account and forwarded to the seller only when all payment prerequisites are met—or refunded if the transaction fails.

Main purchase price at maturity: The bulk of the purchase price is paid according to regular payment prerequisites.

Warranty holdback: A portion of the purchase price—often 5 to 10 percent—is retained for a specified period to secure claims from warranted properties or defect liability. After the period expires or confirmation of defect-free condition, the holdback is released.

Earn-out components: For properties with development potential, part of the purchase price may depend on future events—such as obtaining a building permit or achieving certain rental income. Such variable purchase price components require precise contractual provisions on calculation methods, documentation requirements, and payment modalities.

Special Considerations for International Payments

When the buyer pays from abroad, additional aspects must be considered:

Currency: The purchase price is usually agreed in euros. If the buyer pays from a non-euro country, the buyer bears the currency risk. The contract should clarify that payment must be made in euros and exchange rate differences are at the buyer's expense.

Transfer duration: International transfers take longer than domestic transfers. This must be considered in deadline calculations. A payment notice should give the buyer sufficient time to initiate the transfer.

Compliance reviews: Banks subject larger international transfers to enhanced compliance reviews. The buyer should inform the bank early about the upcoming transaction and have the required documentation ready—purchase contract, identity documents, source of funds.

Sanctions and embargoes: For buyers from certain countries, sanctions regulations may complicate or prevent payment processing. These questions should be clarified before contract conclusion.

The Notary's Role as Trustee

The notary maintaining a notary escrow account acts as neutral trustee for both parties. The notary is bound by the escrow instructions and may disburse only when the agreed conditions are met. This neutrality distinguishes the German notary escrow account from escrow constructions in other jurisdictions, where the escrow agent is often appointed and paid by one party.

The notary escrow account is subject to strict regulation. Funds are held in a separate trust account at a German bank and are segregated from the notary's assets. In case of notary insolvency—an extremely rare event—trust funds are protected.

The notary is personally liable for proper escrow administration. This liability is covered by professional liability insurance. For very large transactions, an increase in coverage may be advisable, which the notary can document upon request.

Practical Recommendations

For international investors, early coordination of payment modalities is advisable:

Clarify with your bank what documentation is required for the transfer and how long processing takes. Inform the bank about the transaction before the payment notice arrives.

Discuss with the notary whether a notary escrow account makes sense. For uncomplicated transactions, direct payment is more efficient; for complex constellations, escrow processing can provide security.

Ensure precise provisions for holdbacks and staged payments. Unclear formulations lead to disputes later.

Allow time buffers for international transfers and unforeseen delays in deadline planning.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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