Vorkaufsrecht trotz Vertragsaufhebung nach BGH V ZR 194/93

Kaufvertrag beurkundet, Genehmigungsverfahren eingeleitet — und dann meldet ein Vorkaufsberechtigter seinen Anspruch an. Die Vertragsparteien heben den Kaufvertrag auf, um dem Vorkaufsrecht die Grundlage zu entziehen. Ob das noch rechtzeitig war, hatte der BGH im April 2025 zu entscheiden.

Das Urteil des V. Zivilsenats vom 11. April 2025 (V ZR 194/23) betrifft ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 4 des Reichssiedlungsgesetzes, also ein Instrument des Agrarstrukturrechts, das gemeinnützigen Siedlungsunternehmen den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen ermöglicht. In der Sache ging es um den Verkauf zweier Grundstücke in Hessen, die für eine Freiflächenphotovoltaikanlage genutzt werden sollten. Die Tragweite der Entscheidung geht aber über das Agrarrecht hinaus, denn der BGH formuliert einen allgemeinen Grundsatz zur zeitlichen Grenze, bis zu der eine Vertragsaufhebung ein Vorkaufsrecht noch beseitigen kann. Für die Immobilienpraxis betrifft das unter anderem das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB und das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB.

Photovoltaik auf Ackerland und ein Siedlungsunternehmen dazwischen

Im April 2018 verkauften Grundstückseigentümer zwei landwirtschaftliche Grundstücke (1,4 Hektar und 2,3 Hektar) an eine GmbH & Co. KG, die dort eine Photovoltaikanlage errichten wollte. Der Notar beantragte die nach dem Grundstückverkehrsgesetz erforderliche Genehmigung. Die Genehmigungsbehörde kam zu dem Ergebnis, daß die Veräußerung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht genehmigungsfähig war, weil sie zu einer ungesunden Verteilung des Bodens geführt hätte. Sie leitete daraufhin das Verfahren zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ein, bei dem die Hessische Landgesellschaft als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen in den Kaufvertrag eintreten konnte.

Die entscheidende Phase dauerte wenige Tage. Am 26. Juni 2018 ließen die Vertragsparteien den Kaufvertrag durch vollmachtlose Vertreter notariell aufheben. Zwei Tage später, am 28. Juni, erhielten beide Parteien den Bescheid der Genehmigungsbehörde, daß das Siedlungsunternehmen sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe. Erst am 3. und 4. Juli genehmigten die Vertragsparteien die zuvor durch die vollmachtlosen Vertreter erklärte Aufhebung. Die Verkäufer klagten auf Feststellung, daß das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden sei. Ihre Argumentation stützte sich auf § 184 Abs. 1 BGB, wonach eine nachträglich erteilte Genehmigung auf den Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts zurückwirkt. Die Aufhebung wäre demnach rückwirkend am 26. Juni wirksam geworden, also zwei Tage bevor die Mitteilung über die Vorkaufsrechtsausübung zuging.

Wann die Vertragsparteien das Vorkaufsrecht noch beseitigen können

Für die Ausübung eines Vorkaufsrechts muß ein rechtswirksamer Kaufvertrag vorliegen (§ 463 BGB). Das hatte der BGH bereits 2010 in einer Grundsatzentscheidung zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht klargestellt (V ZR 173/09). Solange der Kaufvertrag einer Genehmigung bedarf und diese noch aussteht, ist er schwebend unwirksam. In dieser Phase können die Parteien den Vertrag aufheben, und das Vorkaufsrecht wird gegenstandslos. Der Vorkaufsberechtigte hat keinen Anspruch darauf, daß der Vorkaufsfall eintritt. Sind die Voraussetzungen für die Ausübung aber einmal eingetreten, wird das daraus erwachsene Gestaltungsrecht des Berechtigten nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich unabhängig vom weiteren Schicksal des Kaufvertrags zwischen Verkäufer und Drittkäufer.

Die verfestigte Rechtsposition des Vorkaufsberechtigten

Das Landgericht Marburg und das OLG Frankfurt hatten der Klage der Verkäufer stattgegeben. Beide Gerichte waren der Auffassung, daß die rückwirkende Genehmigung der Aufhebung den Kaufvertrag vor der Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung beseitigt habe. Der BGH hob beide Entscheidungen auf und wies die Klage ab. Er urteilte, daß das Siedlungsunternehmen mit dem Zugang der Mitteilung über die Vorkaufsrechtsausübung eine verfestigte Rechtsposition erlangt habe. Ab diesem Zeitpunkt konnten die Vertragsparteien den Kaufvertrag nicht mehr zum Nachteil des Siedlungsunternehmens aufheben oder abändern.

Die dogmatische Grundlage der Entscheidung liegt in § 184 Abs. 2 BGB. Die Vorschrift regelt, daß die Rückwirkung einer Genehmigung nicht zulasten von Verfügungen gelten darf, die vor der Genehmigung wirksam vorgenommen worden sind. Der BGH wandte diesen Rechtsgedanken entsprechend auf die Rechtsposition des Siedlungsunternehmens an, die mit der Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung entstanden war. Die Rückwirkung der Genehmigung der Aufhebung durfte diese Rechtsposition nicht zerstören. Die Vertragsaufhebung blieb im Verhältnis zum Siedlungsunternehmen wirkungslos, obwohl sie chronologisch vor der Mitteilung beurkundet worden war. In dieser Analogie zum Verfügungsschutz des § 184 Abs. 2 BGB liegt der Kern der Entscheidung.

Vom Agrarrecht zum Berliner Mietervorkaufsrecht

Die Entscheidung betrifft landwirtschaftliche Flächen und ein Siedlungsunternehmen. Ihr tragender Grundsatz, daß ein einmal entstandenes Vorkaufsrecht durch eine spätere Vertragsaufhebung nicht rückwirkend vernichtet werden kann, ist aber nicht auf diese Konstellation beschränkt. Er gilt vielmehr überall dort, wo die Wirksamkeit des Kaufvertrags von einer Genehmigung oder Zustimmung abhängt und ein Vorkaufsberechtigter in der Zwischenzeit sein Recht ausgeübt hat. Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und dem anschließenden Erstverkauf steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu. Der Mieter hat nach Mitteilung des Vertragsinhalts zwei Monate Zeit zur Ausübung. Heben Verkäufer und Drittkäufer den Kaufvertrag nach dieser Ausübung auf, berührt das nach dem Grundsatz des BGH die Rechtsposition des Mieters nicht. Anders ist die Lage, solange der Mieter sein Vorkaufsrecht noch nicht ausgeübt hat, denn dann fehlt die verfestigte Rechtsposition, die den Schutz auslöst.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB, das in Berliner Erhaltungsgebieten einschlägig sein kann, folgt derselben Logik. Die Gemeinde hat nach Mitteilung des Kaufvertrags durch den beurkundenden Notar drei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. In Berlin hat dieses Instrument seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (BVerwG 4 C 1.20) an praktischer Bedeutung verloren, weil es nicht mehr allein auf die Annahme künftiger erhaltungswidriger Nutzungsabsichten gestützt werden darf. Dieser dogmatische Grundsatz bleibt davon aber unberührt. Wo das gemeindliche Vorkaufsrecht noch zulässig ausgeübt werden kann, schützt die Entscheidung des BGH auch die Gemeinde vor einer späteren Vertragsaufhebung durch die Kaufvertragsparteien.

Genehmigungsbedürftigkeit als strategischer Faktor

Für Verkäufer und Käufer liegt die praktische Konsequenz in der exakten Chronologie des Genehmigungsverfahrens. Wer einen Kaufvertrag aufheben möchte, bevor ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, hat dafür nur ein begrenztes Zeitfenster. Beim siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht erläßt die Genehmigungsbehörde zunächst einen Zwischenbescheid, wenn sie ein Vorkaufsrecht für möglich hält. In der Phase zwischen dem Zwischenbescheid und der Mitteilung der tatsächlichen Vorkaufsrechtsausübung besteht die letzte Möglichkeit, den Genehmigungsantrag zurückzunehmen. Mit der Mitteilung der Ausübung ist das Fenster geschlossen. Der hessische Fall zeigt, daß selbst eine zwei Tage vorher beurkundete Aufhebung zu spät sein kann, wenn sie im Zeitpunkt der Mitteilung mangels Vertretungsmacht noch nicht wirksam war.

Für Makler und Projektentwickler bedeutet die Entscheidung, daß die Frage eines möglichen Vorkaufsrechts bereits bei der Strukturierung der Transaktion berücksichtigt werden muß. Ob ein Grundstück dem Grundstückverkehrsgesetz unterliegt oder in einem Berliner Erhaltungsgebiet liegt, ob beim Erstverkauf umgewandelter Wohnungen ein Mietervorkaufsrecht besteht — solche Vorfragen stehen am Anfang einer sorgfältigen Transaktionsplanung. Die Vorstellung, man könne einen unliebsamen Vorkaufsfall durch eine kurzfristige Vertragsaufhebung aus der Welt schaffen, ist nach diesem Urteil widerlegt. Gerade bei gemischt genutzten Grundstücken oder bei Umwandlungsfällen in Berlin kann die Genehmigungsbedürftigkeit von mehreren Faktoren gleichzeitig abhängen.

Das BGH-Urteil vom 11. April 2025 stellt klar, daß ein einmal wirksam ausgeübtes Vorkaufsrecht durch eine spätere Vertragsaufhebung nicht mehr beseitigt werden kann. Die Entscheidung dürfte die Verhandlungsposition aller gesetzlich Vorkaufsberechtigten stärken, weil sie Umgehungsversuche über die rückwirkende Genehmigung einer Aufhebung ausschließt. Die Genehmigungsbedürftigkeit des Kaufvertrags rückt damit vom nachrangigen Abwicklungsdetail zum strategischen Faktor der Transaktionsplanung auf.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin