Der Beleihungswert bei Renditeimmobilien

Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Wer eine Renditeimmobilie erwirbt und dafür Fremdkapital aufnimmt, wird mit einer Zahl konfrontiert, die selten dem entspricht, was er erwartet: dem Beleihungswert. Er ist weder identisch mit dem Kaufpreis noch mit dem Marktwert, und er folgt einer eigenen Logik. Wer diese Logik nicht kennt, stellt bei der Finanzierungszusage eine Differenz fest, die den Eigenkapitalbedarf erheblich verändert.

Der Ertrag bestimmt den Wert

Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und gemischt genutzten Liegenschaften greift die Bank zum Ertragswertverfahren. Sie fragt dabei nicht, was ein vergleichbares Objekt am Markt kosten würde, sondern welchen Ertrag die Immobilie dauerhaft abwerfen kann.

Am Anfang steht die Summe aller Mieteinnahmen – der Rohertrag. Die Bank prüft, ob die tatsächlich gezahlten Mieten dem Marktniveau entsprechen. Liegt die Ist-Miete deutlich darunter, setzt sie einen höheren Wert an; liegt sie darüber, korrigiert sie nach unten. Von diesem Rohertrag zieht die Bank Bewirtschaftungskosten ab – pauschal oder nach Nachweis – für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag.

Dieser Reinertrag wird kapitalisiert, d.h. mit einem Zinssatz in einen Barwert umgerechnet. Je besser Lage und Substanz des Objekts, desto niedriger dieser Zinssatz – und desto höher der rechnerische Wert. Die Beleihungswertermittlungsverordnung gibt hierfür Mindestansätze vor.

Due Diligence als Hebel für die Finanzierung

Wer vor dem Erwerb gründlich prüft, deckt Risiken auf – und erhält zugleich die Grundlagen, auf denen sich gegenüber der finanzierenden Bank ein höherer Beleihungswert begründen läßt.

Bestehen etwa Mietverträge deutlich unter dem Marktniveau und sind Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB durchsetzbar, läßt sich der dauerhaft erzielbare Ertrag – und damit der Beleihungswert – mit konkreten Zahlen untermauern. Ähnliches gilt für Ausbaureserven: Nicht ausgebaute Dachgeschosse oder Anbaupotential erhöhen den erzielbaren Ertrag, sofern die Realisierbarkeit plausibel dargelegt wird.

Umgekehrt wirkt ein Instandhaltungsrückstau wertmindernd. Die Bank wird entweder Abzüge vornehmen oder bei schwerwiegenden Mängeln die Finanzierung von der Beseitigung abhängig machen.

Die Mieterstruktur spielt eine eigene Rolle: Ein Objekt, dessen Einnahmen von einem einzigen Großmieter abhängen, wird anders eingeschätzt als eines mit breit gestreuter Mieterschaft.

Der Gutachter zwischen Regulierung und Ermessen

Banken beauftragen für die Beleihungswertermittlung interne oder externe Gutachter. Diese sind an die regulatorischen Vorgaben gebunden, verfügen innerhalb dieses Rahmens aber über Ermessensspielräume.

Der Gutachter besichtigt die Immobilie, dokumentiert Zustand und Ausstattung, wertet die eingereichten Unterlagen aus. Die Qualität dieser Besichtigung beeinflußt die Bewertung erheblich – ebenso wie die Vollständigkeit der vorgelegten Dokumente. Mieterlisten, Grundrisse, Baugenehmigungen und Nebenkostenabrechnungen liegen im Idealfall vor Beauftragung des Gutachters vor. Bei komplexen Objekten oder Sondersituationen kann eine ergänzende Stellungnahme des Käufers hilfreich sein, die bestimmte Potentiale oder Besonderheiten erläutert.

Warum der Beleihungswert fast immer unter dem Kaufpreis liegt

Der Beleihungswert soll den Wert abbilden, der auch unter ungünstigen Bedingungen dauerhaft erzielbar wäre. Typischerweise liegt er daher 10 bis 30 Prozent unter dem Marktwert – eine Folge der konservativen Ansätze bei Mieten, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssatz.

Für die Finanzierung bedeutet das: Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent des Beleihungswerts entspricht in der Praxis häufig nur etwa 50 Prozent des Kaufpreises. Die Differenz muß durch Eigenkapital oder nachrangige Finanzierungen geschlossen werden.

Hinzu kommt eine weitere Begrenzung: Unabhängig vom errechneten Beleihungswert gilt der Kaufpreis als Obergrenze. Selbst wenn der Beleihungswert den Kaufpreis übersteigen sollte – was bei besonders günstigen Erwerbskonditionen vorkommen kann –, finanziert die Bank maximal auf Basis des Kaufpreises. Ausnahmen bestehen bei Überfinanzierungen für geplante Investitionen.

Erbbaurecht, Denkmalschutz, Altlasten

Bestimmte Objekttypen verlangen in der Bewertung besondere Aufmerksamkeit. Bei Erbbaurechten wird nur das Erbbaurecht selbst bewertet, nicht das Grundstück; Restlaufzeit und Erbbauzinskonditionen beeinflussen den Wert erheblich. Denkmalgeschützte Objekte können Wertvorteile bieten – etwa durch besondere Lagen oder steuerliche Begünstigungen –, zugleich aber durch eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten und erhöhte Instandhaltungskosten belastet sein.

Bei kontaminierten Grundstücken ist eine Bewertung der Sanierungskosten erforderlich; in schweren Fällen kann dies die Finanzierbarkeit insgesamt in Frage stellen. Gemischt genutzte Objekte schließlich werden nach Wohn- und Gewerbeanteilen getrennt bewertet, wobei die unterschiedlichen Bewirtschaftungsrisiken in den Kapitalisierungszinssatz einfließen.

Beleihungswert und notarielle Praxis

Der Notar ist kein Gutachter. Ein Grundverständnis der Bewertungsmechanik ist für die notarielle Praxis gleichwohl von Bedeutung.

Stehen Kaufpreis und Finanzierungshöhe in einem offensichtlichen Mißverhältnis zum Objektwert, kann dies Anlaß zu Rückfragen geben. Scheitert eine Finanzierung an einem zu niedrigen Beleihungswert, lassen sich unter Umständen Strukturierungsalternativen aufzeigen – etwa die Einbeziehung weiterer Sicherheiten. Die für die Beurkundung erforderlichen Unterlagen überschneiden sich in Teilen mit den für die Bankbewertung benötigten Dokumenten; eine effiziente Koordination beschleunigt beide Prozesse.

Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb des regulatorischen Rahmens

Die Bankbewertung folgt regulatorischen Vorgaben, doch innerhalb dieses Rahmens bestehen Gestaltungsspielräume. Eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen und ein Verständnis der Bewertungslogik wirken sich auf den Umfang der erreichbaren Finanzierung unmittelbar aus.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

What the Bank Looks at – and Why the Purchase Price Alone Is Not Enough

Anyone acquiring an income property with borrowed capital will encounter a figure that rarely matches expectations: the lending value. It is neither identical to the purchase price nor to the market value, and it follows its own logic. Those unfamiliar with this logic may find that the financing commitment reveals an equity gap they had not anticipated.

Income Determines Value

For multi-family houses, commercial properties, and mixed-use buildings, banks apply the income approach. The bank does not ask what a comparable property might cost on the market, but rather what income the property can generate on a lasting basis.

The starting point is the sum of all rental income – the gross yield. The bank examines whether actually paid rents correspond to market levels. If current rent lies significantly below market, the bank adopts a higher figure; if it lies above, the bank adjusts downward. From this gross yield, the bank deducts operating costs – on a lump-sum or documented basis – for administration, maintenance, and vacancy risk. What remains is the net income.

This net income is then capitalized, converted into a present value using an interest rate. The better the location and substance of the property, the lower this rate – and the higher the resulting value. The Lending Value Determination Regulation prescribes minimum parameters.

Due Diligence as a Lever for Financing

Those who examine a property thoroughly before acquisition uncover risks – and at the same time obtain the basis on which a higher lending value can be justified to the financing bank.

Where leases exist significantly below market level and rent increases are enforceable under §§ 558 ff. of the German Civil Code, the sustainable income – and thus the lending value – can be substantiated with concrete figures. The same applies to expansion reserves: unconverted attic space or addition potential increases achievable income, provided realizability is plausibly demonstrated.

Conversely, a maintenance backlog reduces value. The bank will either make deductions or, where defects are serious, make financing conditional on remediation.

Tenant structure also matters: a property whose income depends on a single major tenant is assessed differently from one with a broadly diversified tenancy.

The Appraiser Between Regulation and Discretion

Banks commission internal or external appraisers for lending value determination. These appraisers are bound by regulatory requirements but retain discretionary scope within that framework.

The appraiser inspects the property, documents its condition and features, and evaluates the submitted documentation. The quality of this inspection substantially influences the valuation – as does the completeness of the documents provided. Tenant lists, floor plans, building permits, and operating cost statements are ideally compiled before the appraiser is engaged. For complex properties or special situations, a supplementary statement from the buyer explaining particular potentials or features can prove helpful.

Why the Lending Value Almost Always Falls Below the Purchase Price

The lending value is intended to reflect the value sustainably achievable even under adverse conditions. It therefore typically lies 10 to 30 percent below market value – a consequence of the conservative assumptions applied to rents, operating costs, and capitalization rates.

For financing, this means: a loan-to-value ratio of 60 percent of lending value in practice frequently corresponds to only about 50 percent of the purchase price. The difference must be bridged through equity or subordinated financing.

An additional constraint applies: regardless of the calculated lending value, the purchase price serves as the upper limit. Even where the lending value exceeds the purchase price – which can occur with particularly favorable acquisition terms – the bank will finance on the basis of the purchase price at most. Exceptions exist for over-financing intended for planned investments.

Leasehold, Historic Preservation, Contamination

Certain property types require particular attention in valuation. For leaseholds, only the leasehold right itself is valued, not the land; the remaining term and ground rent conditions substantially influence value. Listed buildings may offer value advantages – through special locations or tax benefits – yet simultaneously be burdened by restricted use possibilities and increased maintenance costs.

Contaminated sites require an assessment of remediation costs; in severe cases, this can call overall financeability into question. Mixed-use properties are valued separately by residential and commercial portions, with differing operating risks flowing into the capitalization rate.

Lending Value and Notarial Practice

The notary is not an appraiser. A basic understanding of valuation mechanics is nonetheless of relevance for notarial practice.

Where purchase price and financing amount stand in obvious disproportion to property value, this may prompt inquiries. Where financing fails due to an insufficient lending value, it may be possible to identify structuring alternatives – such as the inclusion of additional collateral. And the documents required for notarization partially overlap with those needed for bank valuation; efficient coordination accelerates both processes.

Room for Manoeuvre Within the Regulatory Framework

Bank valuation follows regulatory requirements, yet within this framework, room for manoeuvre exists. Careful preparation of documentation and an understanding of valuation logic have a direct bearing on the scope of financing that can be achieved.

This article presents the legal position as currently applicable. It is intended for general information purposes and does not constitute legal or tax advice for any individual case.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin