Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.
Einleitung
Der Beleihungswert einer Immobilie ist keine objektive Größe. Er ist das Ergebnis eines normierten Bewertungsverfahrens, das von den finanzierenden Instituten nach regulatorischen Vorgaben durchgeführt wird. Für Investoren, die eine Fremdfinanzierung anstreben, ist das Verständnis dieser Bewertungsmechanik von erheblicher praktischer Bedeutung.
Das Ertragswertverfahren: Grundlage der Bewertung
Bei Renditeimmobilien – Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten, gemischt genutzten Liegenschaften – dominiert das Ertragswertverfahren. Die Bank fragt nicht primär, was ein vergleichbares Objekt am Markt kosten würde, sondern welchen nachhaltigen Ertrag die Immobilie generieren kann.
Der Rohertrag: Ausgangspunkt ist die Summe aller Mieteinnahmen. Die Bank unterscheidet zwischen der tatsächlichen Ist-Miete und der nachhaltig erzielbaren Miete. Liegt die Ist-Miete deutlich unter der Marktmiete, wird die Bank einen höheren Ansatz wählen – liegt sie darüber, wird sie auf ein marktübliches Niveau korrigieren.
Die Bewirtschaftungskosten: Vom Rohertrag werden pauschale oder nachgewiesene Bewirtschaftungskosten abgezogen – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko. Der verbleibende Reinertrag bildet die Basis der Kapitalisierung.
Der Kapitalisierungszinssatz: Der Reinertrag wird mit einem Zinssatz kapitalisiert, der das Risiko der Immobilie widerspiegelt. Je besser Lage und Qualität, desto niedriger der Zinssatz, desto höher der resultierende Wert. Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) gibt hier Mindestansätze vor.
Due Diligence: Was die Bewertung beeinflußt
Eine sorgfältige Due Diligence vor dem Erwerb dient nicht nur der Risikominimierung. Sie kann auch dazu beitragen, gegenüber der Bank einen höheren Beleihungswert zu begründen.
Mieterhöhungspotentiale: Bestehen Mietverträge, die deutlich unter dem Marktniveau liegen? Sind Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB durchsetzbar? Ein dokumentiertes Mieterhöhungspotential kann den nachhaltigen Ertrag – und damit den Beleihungswert – positiv beeinflussen.
Ausbaureserven: Verfügt das Objekt über nicht ausgebaute Dachgeschosse oder Anbaupotential? Diese Reserven erhöhen den potentiellen Ertrag und können in die Bewertung einfließen, sofern die Realisierbarkeit plausibel dargelegt wird.
Instandhaltungsrückstau: Umgekehrt wirkt ein Instandhaltungsrückstau wertmindernd. Die Bank wird entweder Abzüge vornehmen oder – bei schwerwiegenden Mängeln – die Finanzierung von der Beseitigung abhängig machen.
Mieterstruktur: Die Bonität und Diversifikation der Mieterschaft beeinflußt das Mietausfallrisiko. Ein Objekt mit einem einzigen Großmieter wird anders bewertet als eines mit diversifizierter Mieterstruktur.
Die Rolle des Gutachters
Banken beauftragen für die Beleihungswertermittlung interne oder externe Gutachter. Der Gutachter ist an die regulatorischen Vorgaben gebunden, verfügt aber innerhalb dieses Rahmens über Ermessensspielräume.
Die Objektbesichtigung: Der Gutachter besichtigt die Immobilie und dokumentiert Zustand, Ausstattung und Besonderheiten. Die Qualität dieser Besichtigung beeinflußt die Bewertung erheblich.
Die Unterlagen: Vollständige und aussagekräftige Unterlagen – Mieterlisten, Grundrisse, Baugenehmigungen, Nebenkostenabrechnungen – erleichtern dem Gutachter die Arbeit und können zu einer günstigeren Bewertung führen.
Die Argumentation: Bei komplexen Objekten oder Sondersituationen kann eine gutachterliche Stellungnahme des Käufers hilfreich sein, die bestimmte Potentiale oder Besonderheiten erläutert.
Beleihungswert versus Marktwert
Der Beleihungswert ist konzeptionell ein anderer Wert als der Marktwert. Er soll den Wert abbilden, der auch unter ungünstigen Bedingungen nachhaltig erzielbar ist.
Der Sicherheitsabschlag: Typischerweise liegt der Beleihungswert 10 bis 30 Prozent unter dem Marktwert. Diese Differenz reflektiert die konservativen Ansätze bei Mieten, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssatz.
Die Konsequenz für die Finanzierung: Ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent des Beleihungswerts entspricht daher nur etwa 50 Prozent des Kaufpreises. Die verbleibende Lücke muß durch Eigenkapital oder nachrangige Finanzierungen geschlossen werden.
Der Kaufpreis als Obergrenze
Unabhängig vom errechneten Beleihungswert gilt der Kaufpreis als Obergrenze. Auch wenn der Beleihungswert den Kaufpreis übersteigen sollte – was bei günstigen Erwerbskonditionen vorkommen kann –, wird die Bank maximal auf Basis des Kaufpreises finanzieren.
Diese Regel verhindert, daß der Käufer mehr Kredit erhält, als er tatsächlich für den Erwerb benötigt. Ausnahmen bestehen bei Überfinanzierungen für geplante Investitionen.
Spezielle Bewertungsfragen
Bestimmte Objekttypen oder Konstellationen erfordern besondere Aufmerksamkeit in der Bewertung.
Erbbaurecht: Bei Erbbaurechten wird nur das Erbbaurecht selbst bewertet, nicht das Grundstück. Die Restlaufzeit und die Erbbauzinskonditionen beeinflussen den Wert erheblich.
Denkmalschutz: Denkmalgeschützte Objekte können sowohl Wertvorteile (besondere Lage, Steuervorteile) als auch Wertnachteile (eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten, erhöhte Instandhaltungskosten) aufweisen.
Altlasten: Kontaminierte Grundstücke erfordern eine Bewertung der Sanierungskosten. In schweren Fällen kann dies die Finanzierbarkeit in Frage stellen.
Teilgewerbliche Nutzung: Bei gemischt genutzten Objekten werden Wohn- und Gewerbeanteile separat bewertet. Die unterschiedlichen Bewirtschaftungsrisiken fließen in den Kapitalisierungszinssatz ein.
Die notarielle Perspektive
Der Notar ist kein Gutachter. Gleichwohl ist ein Grundverständnis der Bewertungsmechanik für die notarielle Praxis relevant.
Plausibilitätskontrolle: Wenn Kaufpreis und Finanzierungshöhe in einem offensichtlichen Mißverhältnis zum Objektwert stehen, kann dies Anlaß zu Rückfragen geben.
Beratung bei Finanzierungsproblemen: Scheitert eine Finanzierung an einem zu niedrigen Beleihungswert, kann der Notar Strukturierungsalternativen aufzeigen – etwa die Einbeziehung weiterer Sicherheiten.
Dokumentenmanagement: Die für die Beurkundung erforderlichen Unterlagen überschneiden sich teilweise mit den für die Bankbewertung benötigten Dokumenten. Eine effiziente Koordination beschleunigt beide Prozesse.
Fazit: Bewertung als gestaltbarer Prozeß
Die Bankbewertung ist kein mechanischer Vorgang mit vorherbestimmtem Ergebnis. Innerhalb des regulatorischen Rahmens bestehen erhebliche Spielräume, die durch eine sorgfältige Due Diligence und professionelle Aufbereitung der Unterlagen genutzt werden können.
Als Notar begleite ich Transaktionen, bei denen die Finanzierungsstruktur von erheblicher Komplexität ist. Das Verständnis der Bewertungslogik ermöglicht mir, Mandanten strukturell kompetent zu beraten.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
English Version
The lending value of a property is not an objective quantity. It is the result of a standardized valuation procedure conducted by financing institutions according to regulatory requirements. For investors seeking debt financing, understanding this valuation mechanism is of considerable practical importance.
The Income Approach: Foundation of Valuation
For income properties—multi-family houses, commercial properties, mixed-use buildings—the income approach dominates. The bank does not primarily ask what a comparable property would cost on the market, but what sustainable income the property can generate.
Gross income: The starting point is the sum of all rental income. The bank distinguishes between actual current rent and sustainably achievable rent. If current rent lies significantly below market rent, the bank will choose a higher approach—if it lies above, it will correct to a market-standard level.
Operating costs: From gross income, lump-sum or documented operating costs are deducted—administration, maintenance, vacancy risk. The remaining net income forms the basis for capitalization.
Capitalization rate: The net income is capitalized with an interest rate that reflects the property's risk. The better the location and quality, the lower the interest rate, the higher the resulting value. The Lending Value Determination Regulation (BelWertV) prescribes minimum approaches here.
Due Diligence: What Influences the Valuation
Careful due diligence before acquisition serves not only risk minimization. It can also help justify a higher lending value to the bank.
Rent increase potentials: Are there leases significantly below market level? Are rent increases enforceable under §§ 558 ff. BGB? Documented rent increase potential can positively influence sustainable income—and thus lending value.
Expansion reserves: Does the property have unconverted attic space or addition potential? These reserves increase potential income and can flow into the valuation, provided realizability is plausibly demonstrated.
Maintenance backlog: Conversely, a maintenance backlog reduces value. The bank will either make deductions or—in cases of serious defects—make financing dependent on remediation.
Tenant structure: The creditworthiness and diversification of tenants influences vacancy risk. A property with a single major tenant is valued differently than one with a diversified tenant structure.
The Role of the Appraiser
Banks commission internal or external appraisers for lending value determination. The appraiser is bound by regulatory requirements but has discretionary scope within this framework.
Property inspection: The appraiser inspects the property and documents condition, equipment, and special features. The quality of this inspection substantially influences the valuation.
Documentation: Complete and meaningful documents—tenant lists, floor plans, building permits, operating cost statements—facilitate the appraiser's work and can lead to a more favorable valuation.
Argumentation: For complex properties or special situations, an expert opinion from the buyer can be helpful, explaining certain potentials or special features.
Lending Value Versus Market Value
The lending value is conceptually a different value than market value. It should represent the value that is sustainably achievable even under unfavorable conditions.
The safety discount: Typically, lending value lies 10 to 30 percent below market value. This difference reflects the conservative approaches to rents, operating costs, and capitalization rate.
The consequence for financing: A loan-to-value ratio of 60 percent of lending value therefore corresponds to only about 50 percent of the purchase price. The remaining gap must be closed through equity or subordinated financing.
The Purchase Price as Upper Limit
Regardless of the calculated lending value, the purchase price applies as the upper limit. Even if the lending value should exceed the purchase price—which can occur with favorable acquisition conditions—the bank will finance at maximum based on the purchase price.
This rule prevents the buyer from receiving more credit than actually needed for acquisition. Exceptions exist for over-financing for planned investments.
Special Valuation Questions
Certain property types or constellations require particular attention in valuation.
Leasehold: For leaseholds, only the leasehold right itself is valued, not the land. The remaining term and ground rent conditions substantially influence value.
Historic preservation: Listed properties can exhibit both value advantages (special location, tax benefits) and disadvantages (restricted use possibilities, increased maintenance costs).
Contamination: Contaminated sites require valuation of remediation costs. In severe cases, this can call financeability into question.
Partial commercial use: For mixed-use properties, residential and commercial portions are valued separately. The different operating risks flow into the capitalization rate.
The Notarial Perspective
The notary is not an appraiser. Nevertheless, a basic understanding of valuation mechanics is relevant for notarial practice.
Plausibility check: When purchase price and financing amount stand in obvious disproportion to property value, this can give rise to inquiries.
Advice on financing problems: If financing fails due to a lending value that is too low, the notary can show structuring alternatives—such as inclusion of additional collateral.
Document management: Documents required for certification partially overlap with documents needed for bank valuation. Efficient coordination accelerates both processes.
Conclusion: Valuation as a Shapeable Process
Bank valuation is not a mechanical process with predetermined results. Within the regulatory framework, considerable scope exists that can be utilized through careful due diligence and professional preparation of documents.
As a notary, I accompany transactions where the financing structure is of considerable complexity. Understanding the valuation logic enables me to advise clients competently in structural respects.
Tobias Scheidacker
Notary in Berlin
