Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Der erste Blick auf einen deutschen Kaufvertrag

Ein erfahrener M&A-Anwalt aus London oder New York, der zum ersten Mal einen deutschen Immobilienkaufvertrag in die Hand bekommt, erlebt häufig einen Moment der Irritation. Wo sind die endlosen Seiten mit Representations and Warranties? Wo die detaillierten Indemnities? Wo die ausgefeilten MAC-Klauseln und Disclosure Schedules? Der deutsche Vertrag wirkt im Vergleich zu einem angelsächsischen SPA geradezu spartanisch – oft nur zwanzig oder dreißig Seiten, wo der angelsächsische Vertrag leicht das Zehnfache erreicht.

Die erste Vermutung ist meist: Da fehlt etwas. Die Deutschen haben wohl vergessen, die üblichen Schutzklauseln aufzunehmen. Oder sie sind naiv genug zu glauben, daß man ohne sie auskommt.

Beide Vermutungen gehen fehl. Der deutsche Kaufvertrag ist nicht weniger durchdacht als sein angelsächsisches Pendant – er ist anders durchdacht. Er folgt einer anderen Logik, baut auf anderen Sicherungsmechanismen auf und erreicht auf andere Weise das gleiche Ziel: einen rechtssicheren Eigentumsübergang.

Zwei Rechtskulturen, zwei Vertragstraditionen

Um den Unterschied zu verstehen, muß man einen Schritt zurücktreten und die Rechtskulturen betrachten, aus denen beide Vertragstypen stammen.

Das angelsächsische Common Law ist ein Case Law – ein Recht, das sich aus Einzelfallentscheidungen der Gerichte entwickelt hat. Die Richter sind nicht an umfassende Gesetzbücher gebunden, sondern an Präzedenzfälle. Jeder Vertrag muß daher alle Eventualitäten selbst regeln, weil man sich nicht auf ein kodifiziertes Hintergrundrecht verlassen kann. Der Vertrag wird zur Verfassung der Rechtsbeziehung, und je detaillierter er ist, desto sicherer fühlen sich die Parteien.

Das deutsche Recht ist ein kodifiziertes Zivilrecht, das auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch von 1900 aufbaut. Dieses Gesetz enthält umfassende Regelungen für Kaufverträge, Gewährleistungsrechte, Schadensersatzansprüche und vieles mehr. Der Vertrag muß nicht jede Frage selbst beantworten – er kann auf das Gesetz verweisen oder einfach schweigen, und das Gesetz füllt die Lücken.

Diese unterschiedlichen Ausgangspunkte prägen die Vertragsgestaltung fundamental. Der angelsächsische Anwalt schreibt einen Vertrag, der möglichst lückenlos sein soll. Der deutsche Notar schreibt einen Vertrag, der möglichst klar sein soll – und überläßt den Rest dem Gesetz.

Die Struktur des deutschen Kaufvertrags

Ein deutscher Immobilienkaufvertrag folgt typischerweise einer klaren Struktur, die sich über Jahrzehnte bewährt hat:

Präambel und Parteien: Wer verkauft, wer kauft, und eine kurze Beschreibung des wirtschaftlichen Hintergrunds.

Kaufgegenstand: Präzise Bezeichnung des Grundstücks nach Grundbuchbezirk, Blatt und Flurstück. Keine blumigen Beschreibungen, sondern technische Identifikation.

Kaufpreis und Zahlung: Höhe des Kaufpreises, Fälligkeitsvoraussetzungen, Zahlungsmodalitäten. Dieser Abschnitt ist oft der komplexeste Teil des Vertrags, weil er die Interessen beider Seiten ausbalanciert.

Übergabe und Besitzübergang: Wann geht der Besitz über? Welche Pflichten bestehen bis dahin? Wie werden laufende Verträge behandelt?

Gewährleistung: Hier wird es interessant. Statt seitenlanger Garantiekataloge findet sich oft (mehr oder weniger) ein einziger Satz: „Der Käufer hat das Grundstück besichtigt und kauft es im gegenwärtigen Zustand." Oder, bei Share Deals: „Der Verkäufer steht für die Richtigkeit der Angaben in den Due-Diligence-Unterlagen ein."

Auflassung und Vollzug: Die sachenrechtlichen Erklärungen zur Eigentumsübertragung und die Anweisungen an den Notar zum Vollzug.

Kosten und Steuern: Wer trägt die Notarkosten, die Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer?

Schlußbestimmungen: Schriftform, salvatorische Klausel, Anlagen.

Der Unterschied liegt im Gewährleistungsrecht

Der auffälligste Unterschied zwischen deutschen und angelsächsischen Verträgen liegt im Umgang mit Mängeln und Risiken. Im angelsächsischen Vertrag findet sich ein umfangreicher Katalog von Representations and Warranties – Zusicherungen des Verkäufers über den Zustand der Immobilie, die Mietverhältnisse, die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, das Fehlen von Altlasten und vieles mehr. Für jede Zusicherung, die sich als falsch erweist, haftet der Verkäufer.

Im deutschen Vertrag findet sich dieser Katalog typischerweise nicht. Stattdessen gilt das gesetzliche Gewährleistungsrecht – und dieses wird häufig durch eine Klausel modifiziert, die den Käufer auf seinen eigenen Kenntnisstand verweist: „Gekauft wie besichtigt."

Für angelsächsisch geprägte Investoren ist dies zunächst beunruhigend. Kauft man hier die Katze im Sack? Die Antwort ist: Nein, aber die Risikoverteilung folgt einer anderen Logik.

Die Rolle der Due Diligence

Im deutschen System verschiebt sich der Schwerpunkt des Käuferschutzes von den vertraglichen Zusicherungen zur vorvertraglichen Due Diligence. Der Käufer ist gehalten, vor dem Kauf alles zu prüfen, was für seine Kaufentscheidung relevant ist. Er erhält Zugang zu einem Datenraum, beauftragt technische und rechtliche Gutachter und verschafft sich ein umfassendes Bild von der Immobilie.

Was der Käufer bei dieser Prüfung hätte erkennen können, kann er später nicht als Mangel geltend machen. Der Verkäufer schuldet keine perfekte Immobilie, sondern eine Immobilie, die dem entspricht, was der Käufer wissen konnte und wissen mußte.

Diese Risikoverteilung ist nicht unfair – sie setzt nur andere Anreize. Der Käufer hat einen starken Anreiz zur gründlichen Prüfung. Der Verkäufer hat einen starken Anreiz zur Offenlegung – denn arglistig verschwiegene Mängel können trotz Gewährleistungsausschluß geltend gemacht werden. Am Ende kennen beide Seiten das Objekt, und der Kaufpreis spiegelt diesen Kenntnisstand wider.

Beschaffenheitsvereinbarungen statt Warranties

Wo der angelsächsische Vertrag mit Representations and Warranties arbeitet, verwendet der deutsche Vertrag Beschaffenheitsvereinbarungen. Der Unterschied ist subtil, aber bedeutsam.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung legt fest, welche Eigenschaften die Immobilie haben soll. Hat sie diese Eigenschaften nicht, liegt ein Mangel vor, und der Käufer hat die gesetzlichen Gewährleistungsrechte – Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt, Schadensersatz. Die Rechtsfolgen ergeben sich aus dem Gesetz, nicht aus dem Vertrag.

Eine Warranty hingegen ist ein vertragliches Versprechen, für dessen Verletzung der Verkäufer nach den Regeln des Vertrags haftet. Der Vertrag definiert die Rechtsfolgen selbst – typischerweise einen Schadensersatzanspruch, der durch Caps, Baskets und Deductibles begrenzt wird.

Beide Ansätze können zum gleichen wirtschaftlichen Ergebnis führen, aber sie erreichen es auf unterschiedlichen Wegen. Der deutsche Ansatz ist schlanker, weil er auf das gesetzliche Gewährleistungsrecht verweist. Der angelsächsische Ansatz ist detaillierter, weil er das gesamte Haftungsregime vertraglich konstruiert.

Was nicht übersetzt werden kann

Internationale Investoren bringen manchmal den Wunsch mit, ihren „Standardvertrag" zu verwenden – den Vertrag, der sich in anderen Jurisdiktionen bewährt hat. Dieser Wunsch ist verständlich, aber meist nicht erfüllbar. Ein angelsächsischer Vertragstext läßt sich nicht einfach ins Deutsche übersetzen und vor einen Notar bringen.

Das liegt nicht nur an sprachlichen Barrieren, sondern an konzeptionellen Unterschieden. Viele Begriffe des angelsächsischen Vertragsrechts haben kein deutsches Äquivalent. Eine „Indemnity" ist kein Schadensersatzanspruch. Ein „Covenant" ist keine Verpflichtung. Eine „Representation" ist keine Beschaffenheitsvereinbarung. Wer diese Begriffe wörtlich übersetzt, produziert einen Vertrag, der in Deutschland nicht funktioniert.

Die Aufgabe des Notars – und bei komplexen Transaktionen der beratenden Anwälte – ist es, die wirtschaftlichen Ziele der Parteien zu verstehen und sie in die Sprache des deutschen Rechts zu übersetzen. Was will der Käufer absichern? Welches Risiko soll der Verkäufer tragen? Wie kann man diese Risikoverteilung mit den Mitteln des deutschen Rechts erreichen?

Die Kunst des Weglassens

Ein erfahrener deutscher Notar weiß, daß ein guter Vertrag nicht daran zu erkennen ist, wie viel er regelt, sondern wie präzise er das Wesentliche regelt. Die Kunst liegt oft im Weglassen – darin, auf Regelungen zu verzichten, die das Gesetz ohnehin vorsieht, und sich auf die Punkte zu konzentrieren, die einer individuellen Gestaltung bedürfen.

Dieser minimalistische Ansatz hat praktische Vorteile. Ein kürzerer Vertrag ist schneller zu lesen, leichter zu verstehen und billiger zu verhandeln. Er führt seltener zu Auslegungsstreitigkeiten, weil weniger Klauseln weniger Raum für Mißverständnisse bieten.

Aber der minimalistische Ansatz setzt voraus, daß beide Seiten das Hintergrundrecht kennen und akzeptieren. Für internationale Investoren, die mit dem deutschen Recht nicht vertraut sind, kann dies unbefriedigend sein. Sie sehen einen kurzen Vertrag und fragen sich, wo die Absicherung bleibt.

Hier ist die Belehrung durch den Notar besonders wichtig. Er erklärt, welche Rechte das Gesetz dem Käufer gibt, auch wenn sie nicht im Vertrag stehen. Er macht deutlich, daß „Schweigen" im deutschen Vertrag nicht „Verzicht" bedeutet, sondern „Verweis auf das Gesetz".

Die Weiterentwicklung des deutschen Vertragsrechts

Natürlich steht auch das deutsche Vertragswesen nicht still. Unter dem Einfluß internationaler Transaktionspraxis haben sich deutsche Verträge in den letzten Jahrzehnten verändert. Komplexe Portfoliotransaktionen werden heute mit umfangreichen Vertragswerken dokumentiert, die an angelsächsische Vorbilder erinnern. Bei Share Deals sind detaillierte Garantiekataloge üblich geworden. Due-Diligence-Prozesse haben an Bedeutung gewonnen.

Doch diese Annäherung hat Grenzen. Der deutsche Vertrag bleibt dem deutschen Recht verhaftet, und das deutsche Recht folgt seiner eigenen Logik. Die Übernahme einzelner angelsächsischer Konzepte führt nicht zu einem angelsächsischen Vertrag – sie führt zu einem deutschen Vertrag mit angelsächsischen Elementen, der nach deutschen Regeln ausgelegt wird.

Für internationale Investoren ist diese Mischung aus Vertrautem und Fremdem oft eine Herausforderung. Sie erfordert die Bereitschaft, sich auf ein anderes System einzulassen – und Berater, die beide Welten kennen.

Der Wert des deutschen Ansatzes

Am Ende des Tages dient der Vertrag – ob deutsch oder angelsächsisch – demselben Zweck: der rechtssicheren Übertragung von Eigentum gegen Zahlung eines Kaufpreises. Beide Systeme erreichen dieses Ziel, wenn auch auf unterschiedlichen Wegen.

Der Wert des deutschen Ansatzes liegt in seiner Effizienz und seiner Einbettung in ein zuverlässiges Rechtssystem. Der Vertrag muß nicht jede Eventualität regeln, weil das Gesetz die Lücken füllt. Der Käufer muß nicht auf vertragliche Zusicherungen vertrauen, weil er die Immobilie selbst geprüft hat. Der Verkäufer muß nicht Hunderte von Garantien abgeben, weil der Käufer weiß, was er kauft.

Dieses System funktioniert – vorausgesetzt, beide Seiten verstehen es und nutzen es richtig. Die Aufgabe des Notars ist es, dieses Verständnis zu schaffen und einen Vertrag zu gestalten, der die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigt.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

The First Look at a German Purchase Contract

An experienced M&A lawyer from London or New York, picking up a German real estate purchase contract for the first time, often experiences a moment of irritation. Where are the endless pages of Representations and Warranties? Where are the detailed Indemnities? Where are the elaborate MAC clauses and Disclosure Schedules? The German contract appears almost spartan compared to a common law SPA—often only twenty or thirty pages where the common law contract easily reaches ten times that.

The first assumption is usually: Something is missing. The Germans must have forgotten to include the usual protective clauses. Or they are naive enough to believe one can do without them.

Both assumptions miss the mark. The German purchase contract is not less carefully thought out than its common law counterpart—it is differently thought out. It follows a different logic, builds on different security mechanisms, and achieves the same goal through different means: a legally secure transfer of ownership.

Two Legal Cultures, Two Contract Traditions

To understand the difference, one must step back and examine the legal cultures from which both contract types originate.

The Anglo-American Common Law is case law—law that developed from individual court decisions. Judges are not bound to comprehensive legal codes but to precedents. Every contract must therefore regulate all eventualities itself because one cannot rely on a codified background law. The contract becomes the constitution of the legal relationship, and the more detailed it is, the more secure the parties feel.

German law is a codified civil law, built on the Civil Code of 1900. This code contains comprehensive provisions for purchase contracts, warranty rights, damage claims, and much more. The contract need not answer every question itself—it can refer to the law or simply remain silent, and the law fills the gaps.

These different starting points fundamentally shape contract drafting. The common law attorney writes a contract that should be as comprehensive as possible. The German notary writes a contract that should be as clear as possible—and leaves the rest to the law.

The Structure of the German Purchase Contract

A German real estate purchase contract typically follows a clear structure that has proven itself over decades:

Preamble and Parties: Who is selling, who is buying, and a brief description of the economic background.

Purchase Object: Precise identification of the property by land register district, folio, and parcel. No flowery descriptions, but technical identification.

Purchase Price and Payment: Amount of the purchase price, payment prerequisites, payment modalities. This section is often the contract's most complex part because it balances both sides' interests.

Handover and Transfer of Possession: When does possession transfer? What obligations exist until then? How are ongoing contracts handled?

Warranty: Here it gets interesting. Instead of pages of warranty catalogs, there is often (more or less) a single sentence: "The buyer has inspected the property and purchases it in its present condition." Or, in share deals: "The seller warrants the accuracy of information in the due diligence materials."

Conveyance and Execution: The property law declarations for ownership transfer and instructions to the notary for execution.

Costs and Taxes: Who bears notary costs, land register costs, real estate transfer tax?

Final Provisions: Written form, severability clause, attachments.

The Difference Lies in Warranty Law

The most striking difference between German and common law contracts lies in how defects and risks are handled. The common law contract contains an extensive catalog of Representations and Warranties—seller assurances about the property's condition, the lease relationships, compliance with public law requirements, absence of contamination, and much more. For every assurance that proves false, the seller is liable.

The German contract typically does not contain this catalog. Instead, statutory warranty law applies—and this is frequently modified by a clause that refers the buyer to their own state of knowledge: "Purchased as inspected."

For common law-oriented investors, this is initially unsettling. Is one buying a pig in a poke? The answer is: No, but the risk allocation follows a different logic.

The Role of Due Diligence

In the German system, the emphasis of buyer protection shifts from contractual assurances to pre-contractual due diligence. The buyer is expected to examine before purchase everything relevant to the purchase decision. The buyer receives access to a data room, engages technical and legal experts, and obtains a comprehensive picture of the property.

What the buyer could have recognized during this examination cannot later be claimed as a defect. The seller owes not a perfect property but a property that corresponds to what the buyer could and should have known.

This risk allocation is not unfair—it simply sets different incentives. The buyer has a strong incentive for thorough examination. The seller has a strong incentive for disclosure—because fraudulently concealed defects can be claimed despite warranty exclusion. In the end, both sides know the property, and the purchase price reflects this state of knowledge.

Quality Agreements Instead of Warranties

Where the common law contract works with Representations and Warranties, the German contract uses quality agreements (Beschaffenheitsvereinbarungen). The difference is subtle but significant.

A quality agreement establishes what characteristics the property should have. If it lacks these characteristics, a defect exists, and the buyer has statutory warranty rights—cure, price reduction, rescission, damages. The legal consequences derive from the law, not the contract.

A Warranty, by contrast, is a contractual promise for whose breach the seller is liable according to the contract's rules. The contract defines the legal consequences itself—typically a damage claim limited by caps, baskets, and deductibles.

Both approaches can lead to the same economic result, but they reach it by different paths. The German approach is leaner because it refers to statutory warranty law. The common law approach is more detailed because it contractually constructs the entire liability regime.

What Cannot Be Translated

International investors sometimes bring the wish to use their "standard contract"—the contract that has proven itself in other jurisdictions. This wish is understandable but usually not fulfillable. A common law contract text cannot simply be translated into German and brought before a notary.

This is due not only to language barriers but to conceptual differences. Many common law contract law terms have no German equivalent. An "Indemnity" is not a damage claim. A "Covenant" is not an obligation. A "Representation" is not a quality agreement. Those who translate these terms literally produce a contract that does not work in Germany.

The task of the notary—and for complex transactions, the advising lawyers—is to understand the parties' economic goals and translate them into the language of German law. What does the buyer want to secure? What risk should the seller bear? How can this risk allocation be achieved with German legal tools?

The Art of Omission

An experienced German notary knows that a good contract is recognized not by how much it regulates but by how precisely it regulates the essentials. The art often lies in omission—in foregoing provisions the law already makes and concentrating on points requiring individual design.

This minimalist approach has practical advantages. A shorter contract is faster to read, easier to understand, and cheaper to negotiate. It leads less often to interpretation disputes because fewer clauses offer less room for misunderstanding.

But the minimalist approach presupposes that both sides know and accept the background law. For international investors unfamiliar with German law, this can be unsatisfying. They see a short contract and wonder where the protection is.

Here the notary's explanation is particularly important. The notary explains what rights the law gives the buyer even if not stated in the contract. The notary makes clear that "silence" in a German contract does not mean "waiver" but "reference to the law."

The Evolution of German Contract Practice

Of course, German contract practice does not stand still. Under the influence of international transaction practice, German contracts have changed in recent decades. Complex portfolio transactions are now documented with extensive contract works reminiscent of common law models. In share deals, detailed warranty catalogs have become common. Due diligence processes have gained importance.

But this convergence has limits. The German contract remains bound to German law, and German law follows its own logic. Adopting individual common law concepts does not produce a common law contract—it produces a German contract with common law elements interpreted under German rules.

For international investors, this mixture of familiar and foreign is often a challenge. It requires willingness to engage with a different system—and advisors who know both worlds.

The Value of the German Approach

At the end of the day, the contract—whether German or common law—serves the same purpose: the legally secure transfer of ownership against payment of a purchase price. Both systems achieve this goal, albeit by different paths.

The value of the German approach lies in its efficiency and its embedding in a reliable legal system. The contract need not regulate every eventuality because the law fills the gaps. The buyer need not rely on contractual assurances because the buyer has examined the property themselves. The seller need not give hundreds of warranties because the buyer knows what is being purchased.

This system works—provided both sides understand and properly use it. The notary's task is to create this understanding and design a contract that appropriately considers both parties' interests.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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