Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.
Einleitung
Die optimale Finanzierungsstruktur hängt maßgeblich davon ab, welche Strategie der Investor mit der Immobilie verfolgt. Ein langfristig orientierter Bestandshalter hat andere Bedürfnisse als ein Projektentwickler oder ein Aufteiler. Diese Differenzierung beeinflußt nicht nur die Kreditkonditionen, sondern auch die notarielle Strukturierung der Transaktion.
Die Verwertungsmodelle im Überblick
Bevor die Finanzierungsparameter gewählt werden, sollte die Frage beantwortet sein: Wie wird mit dieser Immobilie Geld verdient?
Der Bestandshalter: Der Investor erwirbt die Immobilie mit der Absicht, sie langfristig im Portfolio zu halten. Die Rendite generiert sich aus den laufenden Mieteinnahmen. Wertsteigerungen realisiert er erst beim späteren Verkauf – oder nie, wenn die Immobilie vererbt wird.
Der Aufteiler: Der Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus, teilt es in Wohnungseigentum auf und verkauft die einzelnen Einheiten. Die Rendite liegt in der Differenz zwischen dem Gesamtkaufpreis und der Summe der Einzelverkaufserlöse.
Der Projektentwickler: Der Investor erwirbt ein entwicklungsfähiges Grundstück oder Bestandsobjekt, führt erhebliche bauliche Maßnahmen durch – Neubau, Kernsanierung, Umnutzung – und verkauft das fertiggestellte Objekt oder behält es im Bestand.
Der Value-Add-Investor: Der Investor erwirbt ein unterbewirtschaftetes Objekt, hebt durch aktives Management die Erträge – Mieterhöhungen, Leerstandsabbau, Kostenoptimierung – und verkauft nach Stabilisierung mit Gewinn.
Jedes dieser Modelle erfordert eine spezifische Finanzierungsstruktur.
Zinsbindung: Die zentrale Entscheidung
Die Zinsbindungsfrist – der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist – determiniert das Zinsänderungsrisiko und die Flexibilität der Finanzierung.
Lange Zinsbindung für Bestandshalter: Wer eine Immobilie auf Jahrzehnte halten will, profitiert von einer langen Zinsbindung. Die Kalkulationssicherheit überwiegt den potentiell höheren Zinssatz. Übliche Bindungsfristen liegen zwischen zehn und zwanzig Jahren, vereinzelt auch darüber.
Kurze Zinsbindung für Exit-orientierte Strategien: Aufteiler und Value-Add-Investoren planen einen Verkauf innerhalb weniger Jahre. Eine lange Zinsbindung wäre hier kontraproduktiv: Die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung würde einen erheblichen Teil der Rendite aufzehren.
Variable Verzinsung für maximale Flexibilität: Bei sehr kurzen Haltedauern oder unsicheren Exit-Zeitpunkten kann eine variable Verzinsung sinnvoll sein. Der Zinssatz wird periodisch an den Referenzzinssatz angepaßt. Die Bank trägt kein Zinsänderungsrisiko, daher entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Vorfälligkeitsentschädigung: Kalkulatorische Größe
Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens mit Zinsbindung hat die Bank Anspruch auf Ersatz ihres Zinsschadens. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann erhebliche Dimensionen erreichen.
Die Berechnung: Die Bank ermittelt, welchen Ertrag sie bei planmäßiger Fortführung des Darlehens erzielt hätte, und welchen Ertrag sie durch Wiederanlage der zurückgezahlten Mittel erzielen kann. Die Differenz, abgezinst auf den Rückzahlungszeitpunkt, ergibt die Entschädigung.
Die Größenordnung: Bei langlaufenden Darlehen mit hoher Restschuld und erheblicher Zinsdifferenz kann die Vorfälligkeitsentschädigung mehrere Prozentpunkte des Darlehensbetrags ausmachen.
Die Gestaltungsmöglichkeiten: Sondertilgungsrechte, Kündigungsfenster oder die Vereinbarung einer maximalen Vorfälligkeitsentschädigung können die Flexibilität erhöhen – allerdings typischerweise gegen einen Zinsaufschlag.
Aufteilung: Die notarielle Dimension
Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum ist ein komplexer Vorgang mit erheblicher notarieller Beteiligung.
Die Teilungserklärung: Der Notar beurkundet die Teilungserklärung, durch die das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Jede entstehende Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt.
Die Finanzierungsstruktur: Typischerweise wird das Gesamtobjekt zunächst mit einer Globalgrundschuld finanziert. Mit jedem Einzelverkauf wird ein Teil der Grundschuld freigegeben – die Bank erteilt eine Pfandfreigabe für die verkaufte Einheit.
Die Koordination: Der Notar koordiniert den Ablauf zwischen Verkäufer, Käufer der Einzeleinheit und finanzierender Bank. Die Pfandfreigabe muß vor der Eigentumsumschreibung erteilt werden.
Projektentwicklung: Bauträgerfinanzierung
Projektentwicklungen erfordern eine spezielle Finanzierungsform, die sich von der klassischen Bestandsfinanzierung unterscheidet.
Die Struktur: Die Bank finanziert den Grundstückserwerb und die Baukosten. Die Auszahlung erfolgt nach Baufortschritt, typischerweise orientiert an der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Die Sicherheiten: Neben der Grundschuld verlangt die Bank regelmäßig eine Fertigstellungsgarantie oder Bürgschaft. Bei Forward-Verkäufen – dem Verkauf vor Fertigstellung – werden die Kaufpreisansprüche abgetreten.
Die Tilgung: Die Tilgung erfolgt aus den Verkaufserlösen. Die Finanzierung ist daher eng mit der Vermarktungsstrategie verknüpft.
Value-Add: Die Übergangsfinanzierung
Value-Add-Strategien erfordern häufig eine Übergangsfinanzierung für die Repositionierungsphase.
Die Ausgangssituation: Das Objekt generiert bei Erwerb möglicherweise nicht die Erträge, die für eine konventionelle Bankfinanzierung erforderlich wären – etwa wegen Leerstand oder unterdurchschnittlicher Mieten.
Die Brückenfinanzierung: Spezialisierte Kreditgeber bieten Finanzierungen für solche Übergangsphasen an, typischerweise zu höheren Zinsen und mit kürzerer Laufzeit.
Der Refinanzierungspfad: Nach erfolgreicher Stabilisierung – Abbau des Leerstands, Realisierung von Mieterhöhungen – wird die Brückenfinanzierung durch eine konventionelle langfristige Finanzierung abgelöst.
Die notarielle Begleitung
Die Finanzierungsstruktur beeinflußt die notarielle Arbeit auf mehreren Ebenen.
Kaufvertragsgestaltung: Die Fälligkeitsregelungen im Kaufvertrag müssen mit dem Finanzierungsablauf harmonieren. Bei komplexen Strukturen – etwa bei Aufteilungen oder Projektentwicklungen – erfordert dies sorgfältige Abstimmung.
Grundschuldbestellung: Die Grundschuldkonditionen – Zinssatz, Nebenleistungen, Vollstreckungsumfang – werden auf die konkrete Finanzierung abgestimmt. Abweichungen vom Bankformular erfordern Rücksprache.
Koordination bei Einzelverkäufen: Bei Aufteilungen und Projektverkäufen ist der Notar zentrale Koordinationsinstanz. Die Abstimmung zwischen Globalfinanzierung und Einzelverkäufen erfordert präzises Timing.
Fazit: Die Strategie bestimmt die Struktur
Es gibt keine universell optimale Finanzierungsstruktur. Die richtige Wahl hängt vom Verwertungsmodell, vom Zeithorizont und von der Risikoneigung des Investors ab.
Als Notar begleite ich Transaktionen über das gesamte Spektrum der Verwertungsmodelle – vom langfristigen Bestandsaufbau bis zur kurzfristigen Aufteilung. Das Verständnis der wirtschaftlichen Logik hinter diesen Strategien ermöglicht eine Strukturierung, die rechtliche Sicherheit mit wirtschaftlicher Effizienz verbindet.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
English Version
The optimal financing structure depends substantially on what strategy the investor pursues with the property. A long-term oriented holder has different needs than a project developer or a condominium converter. This differentiation influences not only the loan terms but also the notarial structuring of the transaction.
Overview of Realization Models
Before financing parameters are chosen, the question should be answered: How will money be made with this property?
The portfolio holder: The investor acquires the property with the intention of holding it long-term in the portfolio. Returns are generated from ongoing rental income. Value appreciation is realized only upon later sale—or never, if the property is inherited.
The condominium converter: The investor acquires an apartment building, converts it to condominium ownership, and sells the individual units. The return lies in the difference between the total purchase price and the sum of individual sale proceeds.
The project developer: The investor acquires a developable site or existing property, conducts substantial construction measures—new construction, core renovation, change of use—and sells the completed property or retains it in portfolio.
The value-add investor: The investor acquires an under-managed property, raises income through active management—rent increases, vacancy reduction, cost optimization—and sells at a profit after stabilization.
Each of these models requires a specific financing structure.
Interest Rate Lock: The Central Decision
The interest rate lock period—the timeframe for which the interest rate is fixed—determines interest rate risk and financing flexibility.
Long lock period for portfolio holders: Those who want to hold a property for decades benefit from a long interest rate lock. Calculation certainty outweighs the potentially higher interest rate. Typical lock periods range between ten and twenty years, occasionally longer.
Short lock period for exit-oriented strategies: Converters and value-add investors plan a sale within a few years. A long interest rate lock would be counterproductive here: the prepayment penalty upon early repayment would consume a substantial portion of the return.
Variable interest for maximum flexibility: For very short holding periods or uncertain exit timing, variable interest can be sensible. The interest rate is periodically adjusted to the reference rate. The bank bears no interest rate risk, therefore no prepayment penalty applies.
Prepayment Penalty: A Calculation Factor
Upon early repayment of a loan with interest rate lock, the bank is entitled to compensation for its interest loss. This prepayment penalty can reach considerable dimensions.
The calculation: The bank determines what return it would have achieved with scheduled continuation of the loan, and what return it can achieve through reinvestment of the repaid funds. The difference, discounted to the repayment date, yields the compensation.
The magnitude: For long-term loans with high remaining principal and substantial interest differential, the prepayment penalty can amount to several percentage points of the loan amount.
Structuring options: Special repayment rights, termination windows, or agreement of a maximum prepayment penalty can increase flexibility—typically, however, in exchange for an interest rate premium.
Conversion: The Notarial Dimension
Converting an apartment building to condominium ownership is a complex process with substantial notarial involvement.
The declaration of division: The notary certifies the declaration of division through which the property is divided into condominium ownership. Each resulting unit receives its own land register folio.
The financing structure: Typically, the entire property is initially financed with a blanket land charge. With each individual sale, a portion of the land charge is released—the bank issues a lien release for the sold unit.
Coordination: The notary coordinates the process between seller, buyer of the individual unit, and financing bank. The lien release must be issued before transfer of ownership.
Project Development: Construction Financing
Project developments require a special form of financing that differs from classic portfolio financing.
The structure: The bank finances the land acquisition and construction costs. Disbursement occurs according to construction progress, typically oriented to the Real Estate Agent and Developer Regulation (MaBV).
The collateral: In addition to the land charge, the bank regularly requires a completion guarantee or surety. For forward sales—sale before completion—the purchase price claims are assigned.
Repayment: Repayment occurs from sale proceeds. The financing is therefore closely linked to the marketing strategy.
Value-Add: Bridge Financing
Value-add strategies frequently require bridge financing for the repositioning phase.
The initial situation: The property may not generate the income required for conventional bank financing at acquisition—for example, due to vacancy or below-average rents.
Bridge financing: Specialized lenders offer financing for such transitional phases, typically at higher interest rates and with shorter terms.
The refinancing path: After successful stabilization—reduction of vacancy, realization of rent increases—the bridge financing is replaced by conventional long-term financing.
Notarial Accompaniment
The financing structure influences notarial work on multiple levels.
Purchase agreement drafting: The payment terms in the purchase agreement must harmonize with the financing process. For complex structures—such as conversions or project developments—this requires careful coordination.
Land charge creation: The land charge terms—interest rate, ancillary charges, enforcement scope—are tailored to the specific financing. Deviations from the bank form require consultation.
Coordination for individual sales: For conversions and project sales, the notary is the central coordination point. Coordinating between blanket financing and individual sales requires precise timing.
Conclusion: Strategy Determines Structure
There is no universally optimal financing structure. The right choice depends on the realization model, time horizon, and risk appetite of the investor.
As a notary, I accompany transactions across the entire spectrum of realization models—from long-term portfolio building to short-term conversion. Understanding the economic logic behind these strategies enables structuring that combines legal security with economic efficiency.
Tobias Scheidacker
Notary in Berlin
