EuGH erlaubt notarielle Beurkundung bei Beteiligung russischer Gesellschaften

Am 5. September 2024 hat der Europäische Gerichtshof in der Rechtssache C-109/23 eine Entscheidung getroffen, die eine seit längerem offene Frage der notariellen Praxis beantwortet. Der Gerichtshof hatte die Frage zu beantworten, ob die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags unter Beteiligung einer in Russland ansässigen juristischen Person gegen das Verbot der Erbringung von Rechtsberatungsdienstleistungen nach Art. 5n Abs. 2 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 verstößt. Im Folgenden ordne ich das Urteil ein und erläutere seine Bedeutung für die Praxis.

Zur Ausgangslage: Ein Spannungsfeld zwischen Amtspflicht und Sanktionsrecht

Mit dem achten EU-Sanktionspaket, das am 7. Oktober 2022 in Kraft trat, wurde Art. 5n der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 um einen neuen Absatz 2 ergänzt. Danach ist es verboten, unmittelbar oder mittelbar Dienstleistungen im Bereich der Rechtsberatung für die Regierung Russlands oder für in Russland niedergelassene juristische Personen, Organisationen oder Einrichtungen zu erbringen. Der Wortlaut der Norm ist weit gefasst und enthält keine ausdrückliche Ausnahme für notarielle Amtstätigkeiten.

Für die Notarschaft in Deutschland entstand dadurch ein gravierendes Dilemma. Einerseits ist der Notar nach § 15 Abs. 1 Satz 1 der Bundesnotarordnung (BNotO) zur Beurkundung verpflichtet, sofern kein gesetzlich anerkannter Ablehnungsgrund vorliegt. Eine unbegründete Verweigerung der Amtstätigkeit stellt einen Amtspflichtverstoß dar. Andererseits drohte bei Beurkundungen unter Beteiligung russischer juristischer Personen eine Strafbarkeit nach § 18 Abs. 1 Nr. 1 lit. b) des Außenwirtschaftsgesetzes (AWG), falls die notarielle Tätigkeit als verbotene Rechtsberatungsdienstleistung einzuordnen wäre.

Verschärft wurde diese Situation durch die Europäische Kommission, die in ihren Auslegungshilfen (sog. FAQ) den Standpunkt eingenommen hatte, dass auch die notarielle Beurkundung von Verträgen mit russischen Gesellschaften vom Verbot des Art. 5n erfasst sei. Diese Auffassung der Kommission ist zwar rechtlich nicht bindend, führte aber in der Praxis dazu, dass zahlreiche Notariate entsprechende Beurkundungen ablehnten – mit der Folge, dass Immobilienverkäufe in der EU, an denen russische Gesellschaften beteiligt waren, faktisch blockiert wurden.

Der Berliner Ausgangsfall

Dem Verfahren lag ein alltäglicher Sachverhalt zugrunde: Zwei deutsche Staatsangehörige beabsichtigten, eine Eigentumswohnung in Berlin von einer in Russland ansässigen Gesellschaft zu erwerben. Der Kaufvertrag bedurfte nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung – ein Formerfordernis, ohne dessen Einhaltung der Vertrag nichtig wäre.

Der mit der Beurkundung beauftragte Notar lehnte die Amtstätigkeit ab. Er befürchtete, mit der Beurkundung eine Rechtsberatungsdienstleistung zugunsten der russischen Verkäuferin zu erbringen und sich damit nach dem Sanktionsrecht strafbar zu machen. Die Käufer legten gegen die Ablehnung Beschwerde ein, woraufhin das Verfahren beim Landgericht Berlin anhängig wurde.

Das Landgericht sah sich allerdings an einer eigenen Entscheidung gehindert. Die Auslegung des Art. 5n Abs. 2 der Verordnung – als unmittelbar in allen Mitgliedstaaten geltendes EU-Recht – obliegt letztlich dem Europäischen Gerichtshof. Das Gericht legte dem EuGH daher im Wege des Vorabentscheidungsverfahrens nach Art. 267 AEUV die Frage vor, ob die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags unter das Verbot der Erbringung von Rechtsberatungsdienstleistungen fällt.

Die Entscheidung des Gerichtshofs

Der EuGH verneinte die Frage. Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags fällt nicht unter das Verbot des Art. 5n Abs. 2 der Verordnung. Der Gerichtshof stützte diese Auslegung auf mehrere, ineinandergreifende Erwägungen.

Ausgangspunkt war der Wortlaut der Verordnung. Der Begriff der „Dienstleistungen im Bereich der Rechtsberatung“ beschreibt nach dem allgemeinen Sprachgebrauch eine Beziehung zwischen einem Dienstleistungserbringer und seinem Mandanten im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit. Der Berater vertritt dabei die Interessen seines Mandanten. Von dieser Art der Leistungserbringung unterscheidet sich die Tätigkeit des deutschen Notars grundlegend. Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes, der unter staatlicher Aufsicht eine im Allgemeininteresse liegende Aufgabe wahrnimmt. Er handelt unabhängig und unparteiisch. Er vertritt weder die eine noch die andere Vertragspartei, sondern stellt die Rechtmäßigkeit des Rechtsgeschäfts sicher und sorgt dafür, dass die Beteiligten über die rechtliche Tragweite ihres Handelns belehrt werden. Diese Tätigkeit ist keine wirtschaftliche Dienstleistung zugunsten eines Mandanten, sondern Ausübung einer öffentlichen Funktion.

Der Gerichtshof führte darüber hinaus ein systematisches Argument an. In einigen EU-Mitgliedstaaten ist die notarielle Beurkundung für den Erwerb von Immobilien nicht vorgeschrieben. Würde man Art. 5n Abs. 2 so auslegen, dass die Beurkundung darunter fällt, wäre der Verkauf einer Immobilie durch eine russische Gesellschaft in Mitgliedstaaten ohne Beurkundungspflicht zulässig – in Mitgliedstaaten wie Deutschland, die eine Beurkundung als Wirksamkeitsvoraussetzung verlangen, hingegen unmöglich. Eine solche Ungleichbehandlung wäre mit dem Grundsatz der einheitlichen Anwendung des Unionsrechts nicht vereinbar.

Schließlich bezog der Gerichtshof das Regelungsziel der Verordnung in seine Auslegung ein. Die Sanktionen zielen darauf ab, russischen juristischen Personen die Fortsetzung ihrer Geschäftstätigkeit im Unionsgebiet zu erschweren. Die Veräußerung von Immobilien in der EU durch russische Gesellschaften ist jedoch nicht per se verboten. Vielmehr liegt der Schwerpunkt des Verbots auf der Verhinderung professioneller Beratungsleistungen, die russischen Unternehmen einen strategischen Vorteil in der Fortführung ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten verschaffen könnten. Die Beurkundung, die lediglich die formelle Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts herstellt, fällt nicht in diese Kategorie.

Vollzugstätigkeiten und Dolmetscherleistungen

Der Gerichtshof befasste sich darüber hinaus mit zwei weiteren Fragen, die für die Praxis von Bedeutung sind.

Zum einen stellte er klar, dass auch die nachgelagerten Vollzugstätigkeiten des Notars – etwa die treuhänderische Verwaltung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto, die Löschung von Belastungen im Grundbuch oder die Eigentumsumschreibung – nicht unter das Verbot fallen. Diese Tätigkeiten sind integraler Bestandteil der notariellen Amtsausübung und dienen der ordnungsgemäßen Durchführung des beurkundeten Rechtsgeschäfts, nicht der Beratung einer Partei.

Zum anderen entschied der Gerichtshof, dass die Hinzuziehung eines Dolmetschers im Rahmen der notariellen Beurkundung ebenfalls nicht vom Verbot erfasst wird. Ein Dolmetscher erbringt eine sprachliche Übertragungsleistung und keine Rechtsberatung. Die Frage ist insbesondere dort relevant, wo eine der Vertragsparteien der deutschen Sprache nicht mächtig ist und die Beurkundung nach § 16 Abs. 2 BeurkG die Mitwirkung eines Dolmetschers erfordert.

Einordnung und Bedeutung für die Praxis

Das Urteil beendet eine Phase erheblicher Rechtsunsicherheit, die seit Oktober 2022 bestanden hatte und in der Praxis zu sehr unterschiedlichen Handhabungen geführt hat. Die Entscheidung steht im Widerspruch zur zuvor von der Europäischen Kommission vertretenen Auffassung und stellt klar, dass die notarielle Beurkundung als hoheitliche Amtstätigkeit nicht mit der Erbringung von Rechtsberatungsdienstleistungen gleichzusetzen ist.

Für die Praxis folgt daraus, dass Notare in Deutschland weiterhin Kaufverträge über Immobilien beurkunden können, an denen in Russland niedergelassene juristische Personen beteiligt sind, ohne sich dem Risiko eines Sanktionsverstoßes auszusetzen. Russische Gesellschaften haben damit weiterhin die Möglichkeit, in der EU belegene Immobilien zu veräußern, sofern keine sonstigen rechtlichen Hindernisse entgegenstehen – etwa weil die konkrete Gesellschaft oder deren wirtschaftlich Berechtigte auf einer der EU-Sanktionslisten geführt werden.

Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass das Verbot des Art. 5n Abs. 2 nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Verordnung nur juristische Personen betrifft, die in Russland niedergelassen sind. Russische Staatsangehörige als natürliche Personen fallen nicht unter dieses Verbot, sofern sie nicht individuell sanktioniert sind. Ebenso bleiben Rechtsvertretungsdienstleistungen vor Verwaltungsbehörden, Gerichten und in Schiedsverfahren nach Art. 5n Abs. 5 und 6 der Verordnung ausdrücklich vom Verbot ausgenommen.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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Евросуд: нотариальное заверение возможно для российских компаний в сделках с недвижимостью в Германии

5 сентября 2024 года Европейский суд (ЕСП) вынес решение по делу C-109/23, имеющее существенное значение для нотариальной практики в Германии. Решение касается вопроса о том, нарушает ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости с участием российского юридического лица запрет на оказание юридических консультационных услуг согласно ст. 5n п. 2 Регламента (ЕС) № 833/2014. Ниже я изложу суть решения и его значение для практики.

Исходная ситуация: противоречие между должностной обязанностью и санкционным правом

С принятием восьмого пакета санкций ЕС, вступившего в силу 7 октября 2022 года, в ст. 5n Регламента (ЕС) № 833/2014 был добавлен новый пункт 2. Согласно этому положению запрещается прямо или косвенно оказывать услуги в области юридического консультирования правительству России или юридическим лицам, организациям или учреждениям, зарегистрированным в России. Формулировка нормы широка и не содержит прямого исключения для нотариальной деятельности.

Для немецких нотариусов это создало серьёзную коллизию. С одной стороны, нотариус обязан совершать нотариальные действия в соответствии с § 15 абз. 1 пр. 1 Федерального положения о нотариате (BNotO), если отсутствуют законные основания для отказа. Необоснованный отказ в совершении нотариального действия является нарушением должностных обязанностей. С другой стороны, при удостоверении сделок с участием российских юридических лиц возникал риск уголовной ответственности по § 18 абз. 1 № 1 лит. б) Закона о внешнеэкономической деятельности (AWG), если нотариальная деятельность была бы квалифицирована как запрещённая юридическая консультационная услуга.

Ситуация усугублялась тем, что Европейская комиссия в своих разъяснениях (т.н. FAQ) заняла позицию, согласно которой нотариальное удостоверение договоров с российскими компаниями подпадает под запрет ст. 5n. Эта позиция Комиссии юридически не является обязательной, однако на практике привела к тому, что многие нотариальные конторы отказывали в удостоверении подобных сделок, в результате чего продажи недвижимости в ЕС с участием российских компаний были фактически заблокированы.

Берлинское дело

В основе разбирательства лежал обычный случай: двое граждан Германии намеревались приобрести квартиру в Берлине у компании, зарегистрированной в России. Договор купли-продажи в соответствии с § 311b абз. 1 ГГУ требовал нотариального удостоверения — формальное требование, без соблюдения которого договор был бы ничтожным.

Нотариус, к которому обратились стороны, отказал в удостоверении сделки, опасаясь, что тем самым он окажет юридическую консультационную услугу российской продающей стороне и подвергнется уголовному преследованию по санкционному законодательству. Покупатели обжаловали отказ, и дело поступило в Берлинский земельный суд.

Однако суд счёл, что не может самостоятельно разрешить данный вопрос. Толкование ст. 5n абз. 2 Регламента — как непосредственно действующего права ЕС — относится к компетенции Европейского суда. Суд направил запрос о вынесении предварительного решения в соответствии со ст. 267 ДФЕС.

Решение суда

Европейский суд ответил на поставленный вопрос отрицательно. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не подпадает под запрет ст. 5n абз. 2 Регламента. Суд обосновал этот вывод рядом взаимосвязанных аргументов.

Понятие «услуги в области юридического консультирования» описывает, согласно общему словоупотреблению, отношения между поставщиком услуг и его клиентом в рамках экономической деятельности. Консультант при этом представляет интересы своего клиента. Деятельность немецкого нотариуса принципиально отличается от такой модели. Нотариус является носителем публичной должности, выполняющим под государственным надзором задачу в общественных интересах. Он действует независимо и беспристрастно, не представляя ни одну из сторон сделки, а обеспечивая законность правовой сделки и разъясняя участникам правовые последствия их действий.

Суд указал также на системный аргумент: в ряде государств — членов ЕС нотариальное удостоверение при приобретении недвижимости не требуется. Если бы ст. 5n абз. 2 толковалась таким образом, что удостоверение подпадает под запрет, то продажа недвижимости российской компанией была бы допустима в государствах без требования удостоверения, но невозможна в таких государствах, как Германия, где удостоверение является условием действительности сделки. Подобное неравенство несовместимо с принципом единообразного применения права Союза.

Суд также установил, что санкции направлены на затруднение продолжения хозяйственной деятельности российских юридических лиц на территории Союза. Однако отчуждение недвижимости в ЕС российскими компаниями само по себе не запрещено. Запрет нацелен прежде всего на предотвращение профессиональных консультационных услуг, которые могли бы дать российским предприятиям стратегическое преимущество. Нотариальное удостоверение, которое лишь обеспечивает формальную действительность сделки, к этой категории не относится.

Исполнительные действия и услуги переводчика

Суд также рассмотрел два дополнительных вопроса, имеющих практическое значение.

Во-первых, было разъяснено, что последующие исполнительные действия нотариуса — такие как доверительное управление покупной ценой через нотариальный депозитный счёт, погашение обременений в поземельной книге или перерегистрация права собственности — также не подпадают под запрет. Эти действия являются неотъемлемой частью нотариальной деятельности и служат надлежащему исполнению удостоверенной сделки, а не консультированию какой-либо стороны.

Во-вторых, суд постановил, что привлечение переводчика в рамках нотариального удостоверения также не охватывается запретом. Переводчик оказывает языковую услугу, а не юридическую консультацию. Этот вопрос особенно актуален в случаях, когда одна из сторон не владеет немецким языком и участие переводчика требуется в соответствии с § 16 абз. 2 Закона о нотариальном удостоверении (BeurkG).

Значение для практики

Решение положило конец периоду значительной правовой неопределённости, существовавшей с октября 2022 года и приводившей к весьма различной практике. Решение противоречит ранее высказанной позиции Европейской комиссии и разъясняет, что нотариальное удостоверение как публичная должностная деятельность не может быть приравнено к оказанию юридических консультационных услуг.

Для практики это означает, что нотариусы в Германии могут продолжать удостоверять договоры купли-продажи недвижимости с участием российских юридических лиц, не подвергаясь риску нарушения санкционного законодательства. Российские компании, соответственно, сохраняют возможность отчуждения принадлежащей им в ЕС недвижимости, если нет иных правовых препятствий — например, если конкретная компания или её бенефициарные владельцы включены в один из санкционных списков ЕС.

Следует также отметить, что запрет ст. 5n абз. 2 по прямому указанию Регламента распространяется только на юридических лиц, зарегистрированных в России. Граждане России как физические лица не подпадают под этот запрет, если они не включены в индивидуальные санкционные списки. Кроме того, услуги по представительству перед административными органами, судами и в арбитражных разбирательствах прямо исключены из запрета согласно ст. 5n абз. 5 и 6 Регламента.