Am 5. September 2024 erging ein wichtiges Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) in der Rechtssache C-109/23. Die Entscheidung betrifft die Auslegung von Art. 5n Abs. 2 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014, die restriktive Maßnahmen gegen Russland angesichts des Ukraine-Konflikts vorsieht, und klärt zentrale Fragen zur Tätigkeit von Notaren und Dolmetschern im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften, an denen russische juristische Personen beteiligt sind. Vorliegend analysiere ich kurz das Urteil und erläutere die praktische Bedeutung für die notarielle Praxis.
Hintergrund des Falls
Deutsche Staatsbürger wollten eine Wohnung in Berlin von einer in Russland ansässigen Gesellschaft erwerben. Der Kaufvertrag sollte von einem deutschen Notar beurkundet werden. Das klingt einfach, scheiterte aber zunächst an Art. 5n Abs. 2 der o.g. Verordnung. Danach ist
"verboten, unmittelbar oder mittelbar Dienstleistungen in den Bereichen Architektur und Ingenieurwesen, Rechtsberatung und IT-Beratung zu erbringen für
a) die Regierung Russlands oder
b) in Russland niedergelassene juristische Personen, Organisationen oder Einrichtungen."
Der Notarkollege verweigerte die Beurkundung, weil er befürchtete, gegen das Verbot der Erbringung von Rechtsberatungsdienstleistungen für in Russland niedergelassene juristische Personen zu verstoßen.
Die Käufer legten gegen die Entscheidung des Notars Beschwerde ein, woraufhin der Fall dem Landgericht Berlin vorgelegt wurde. Das Gericht sah sich mit der Frage konfrontiert, ob die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags mit einer russischen juristischen Person als Erbringung von Rechtsberatungsdienstleistungen angesehen werden kann und ob damit ein Verstoß gegen die restriktiven Maßnahmen der EU vorliegt. Um diese Fragen zu klären, wandte sich das Landgericht Berlin an den EuGH.
Kernpunkte der Entscheidung
Der EuGH entschied, dass die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags nicht unter das o.g. Verbot der Erbringung von fallen. Diese Entscheidung wurde auf drei Hauptaspekte gestützt:
Unterscheidung zwischen Rechtsberatung und notarieller Tätigkeit: Der EuGH stellte klar, dass der Begriff "Rechtsberatungsdienstleistung" im Sinne der Verordnung nicht jede Rechtsberatung, sondern nur die Erteilung von Rechtsauskünften durch einen Dienstleister umfasst, der die Interessen seines Mandanten vertritt. Der Notar hingegen übt eine unabhängige Amtstätigkeit aus und vertritt keine der Parteien. Er handelt im öffentlichen Interesse und stellt die Rechtmäßigkeit eines Rechtsgeschäfts sicher, ohne eine spezifische Rechtsberatungsdienstleistung im Sinne der Verordnung zu erbringen.
Notarielle Beurkundung als hoheitliche Tätigkeit: Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes, der gesetzlich verpflichtet ist, bestimmte Rechtsvorgänge zu beurkunden. Diese hoheitliche Funktion unterscheidet sich nicht nur deutlich von der klassischen Rechtsberatung, die auf einer Dienstleistungsbeziehung zwischen einem Mandanten und einem Berater basiert, sondern ist für den Grundbuchvollzug auch zwingend erforderlich. Der EuGH betonte, dass die notarielle Tätigkeit eine öffentliche Aufgabe darstellt, die im Interesse der Rechtssicherheit ausgeführt wird und keine einseitige Förderung der Interessen einer der beteiligten Parteien beinhaltet.
Zweck der Sanktionen: Der EuGH betonte, dass die restriktiven Maßnahmen der Verordnung darauf abzielen, die wirtschaftliche Tätigkeit russischer juristischer Personen innerhalb der EU zu erschweren. Die Veräußerung von Immobilien in der EU durch russische Unternehmen ist jedoch nicht per se verboten. Daher ist es auch nicht Ziel der Sanktionen, den Verkauf von in der EU befindlichen Immobilien durch russische Gesellschaften zu blockieren. Die notarielle Beurkundung eines solchen Verkaufs widerspricht somit nicht dem Zweck der Verordnung.
Bedeutung der Entscheidung für die notarielle Praxis
Das Urteil des EuGH beendet die bisherige erhebliche Rechtsunsicherheit der Praxis und stellt klar, daß Notare in EU-Mitgliedstaaten wie Deutschland weiterhin Kaufverträge über Immobilien beurkunden können, die sich im Besitz russischer Unternehmen befinden, ohne befürchten zu müssen, gegen die EU-Sanktionen zu verstoßen. Das bedeutet, dass russische Unternehmen weiterhin die Möglichkeit haben, ihr in der EU befindliches Eigentum zu veräußern, sofern keine anderen rechtlichen Hindernisse bestehen.
Die notarielle Rolle wird in diesem Kontext nicht als Erbringung von Rechtsberatungsdienstleistungen angesehen, sondern bleibt auf die hoheitliche Funktion der Beurkundung und die Sicherstellung der Rechtmäßigkeit des Rechtsgeschäfts beschränkt. Auch die nachfolgende Abwicklung des Kaufvertrags, wie die Auszahlung des Kaufpreises oder die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch, fällt nicht unter das Verbot der Rechtsberatung.
Auswirkungen auf Dolmetscher
Der EuGH entschied außerdem, dass die Tätigkeit eines Dolmetschers, der im Rahmen einer notariellen Beurkundung tätig wird, ebenfalls nicht unter das Verbot der Erbringung von Rechtsberatungsdienstleistungen fällt. Ein Dolmetscher erbringt eine rein sprachliche Leistung und nimmt keine Rechtsberatung vor. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn eine der Parteien die Sprache des Beurkundungsverfahrens nicht beherrscht, wie es häufig bei internationalen Transaktionen der Fall ist.
Fazit
Das Urteil schafft Klarheit für Notare, Dolmetscher und russische Immobilienverkäufer. Für Notare bedeutet dies, dass sie weiterhin ihrer Pflicht zur Beurkundung von Rechtsgeschäften nachkommen können, auch wenn eine der Parteien eine russische juristische Person ist. Das Urteil stärkt die Rechtssicherheit und ermöglicht es, Immobilientransaktionen im Einklang mit den EU-Sanktionen durchzuführen, ohne dass Notare oder Dolmetscher rechtliche Konsequenzen befürchten müssen.
Ihr
Tobias Scheidacker
Евросуд: нотариальное заверение возможно для российских компаний в сделках с недвижимостью в Германии
5 сентября 2024 года Европейский суд (ЕСП) вынес важное решение по делу C-109/23. Решение касается толкования статьи 5n (2) Регламента (ЕС) № 833/2014, предусматривающего ограничительные меры в отношении России в связи с украинским конфликтом, и разъясняет ключевые вопросы, касающиеся деятельности нотариусов и переводчиков в связи со сделками с недвижимостью с участием российских юридических лиц. В этой статье я кратко анализирую постановление и объясняю его практическое значение для нотариальной практики.
Предыстория дела
Граждане Германии хотели приобрести квартиру в Берлине у компании, расположенной в России. Договор купли-продажи должен был быть заверен у немецкого нотариуса. Звучит просто, но первоначально это не удалось из-за ст. 5n п. 2 вышеупомянутого постановления. В нем говорится, что
«запрещается прямо или косвенно оказывать услуги в области архитектуры и инженерного дела, юридические консультации и ИТ-консалтинг а) правительству России или б) юридическим лицам, организациям или учреждениям, созданным в России».
Коллега нотариуса отказался нотариально заверять сделку, поскольку опасался, что нарушит запрет на оказание юридических консультаций юридическим лицам, созданным в России. Покупатели подали апелляцию на решение нотариуса, после чего дело было передано в Берлинский областной суд. Перед судом встал вопрос о том, можно ли считать нотариальное заверение договора купли-продажи с российским юридическим лицом оказанием юридических консультационных услуг и является ли это нарушением ограничительных мер ЕС. Чтобы прояснить эти вопросы, Берлинский областной суд обратился в Европейский суд.
Ключевые моменты решения
Европейский суд постановил, что нотариальное заверение договора купли-продажи недвижимости не подпадает под вышеупомянутый запрет на оказание услуг. Это решение было основано на трех основных аспектах:
Различие между юридической консультацией и нотариальной деятельностью:
ЕСП разъяснил, что термин «юридическая консультация» по смыслу Постановления охватывает не все юридические консультации, а только предоставление правовой информации поставщиком услуг, который представляет интересы своего клиента. Нотариус, с другой стороны, выполняет независимую официальную функцию и не представляет ни одну из сторон. Он действует в общественных интересах и обеспечивает законность юридической сделки, не предоставляя конкретной юридической консультации по смыслу положения.
Нотариальное заверение как суверенная деятельность:
Нотариус - это независимый государственный служащий, который по закону обязан нотариально удостоверять определенные юридические сделки. Эта суверенная функция не только существенно отличается от традиционной юридической консультации, которая основана на отношениях обслуживания между клиентом и консультантом, но и является обязательной для оформления земельной книги. Европейский суд подчеркнул, что нотариальная деятельность является публичной задачей, которая выполняется в интересах правовой определенности и не способствует в одностороннем порядке интересам одной из участвующих сторон.
Цель санкций:
ЕСП подчеркнул, что ограничительные меры, предусмотренные регламентом, направлены на затруднение экономической деятельности российских юридических лиц на территории ЕС. Однако продажа недвижимости в ЕС российскими компаниями сама по себе не запрещена. Поэтому целью санкций не является блокирование продажи российскими компаниями недвижимости, расположенной на территории ЕС. Поэтому нотариальное заверение такой продажи не противоречит цели постановления.
Значение решения для нотариальной практики
Решение ЕСП положило конец значительной правовой неопределенности, существовавшей до сих пор на практике, и разъяснило, что нотариусы в странах-членах ЕС, таких как Германия, могут продолжать нотариально заверять договоры купли-продажи недвижимости, принадлежащей российским компаниям, не опасаясь нарушения санкций ЕС. Это означает, что российские компании по-прежнему смогут продавать свою недвижимость, расположенную на территории ЕС, при условии отсутствия других юридических препятствий.
Нотариальная роль в данном контексте не рассматривается как оказание юридических консультационных услуг, а ограничивается суверенной функцией нотариального заверения и обеспечения законности юридической сделки. Последующая обработка договора купли-продажи, например, выплата покупной цены или передача права собственности в земельную книгу, также не подпадает под запрет на юридические консультации.
Последствия для переводчиков
Европейский суд также постановил, что работа переводчика, действующего в контексте нотариального заверения, также не подпадает под запрет на предоставление юридических консультаций. Устный переводчик оказывает чисто лингвистические услуги и не предоставляет юридических консультаций. Это особенно актуально, если одна из сторон не владеет языком нотариальной процедуры, как это часто бывает в международных сделках.
Заключение
Решение суда вносит ясность для нотариусов, переводчиков и российских продавцов недвижимости. Для нотариусов это означает, что они могут продолжать выполнять свои обязанности по нотариальному удостоверению юридических сделок, даже если одной из сторон является российское юридическое лицо. Решение укрепляет правовую определенность и позволяет проводить сделки с недвижимостью в соответствии с санкциями ЕС, не опасаясь правовых последствий для нотариусов и переводчиков.
