Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21. Juni 2024 (Az. V ZR 79/23) behandelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen Feuchtigkeitsschäden in Souterrainwohnungen als Sachmangel gelten. Der Fall betraf den Verkauf zweier Eigentumswohnungen in einem Altbau, die aufgrund von Feuchtigkeitsproblemen nicht wie geplant genutzt werden konnten. Die Käufer forderten Schadensersatz, da die Feuchtigkeitsschäden ihrer Meinung nach einen Mangel darstellten, der eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnungen verhinderte. Das Urteil des BGH bietet wichtige Klarstellungen für Käufer und Verkäufer von Immobilien.

Sachverhalt und Problemstellung

In dem vorliegenden Fall kauften die Kläger zwei Souterrainwohnungen eines Gebäudes aus dem Jahr 1904. Bereits vor dem Kauf waren Feuchtigkeitsschäden bekannt, die im Exposé und im Kaufvertrag erwähnt wurden. Im Kaufvertrag war zudem ein Haftungsausschluss für Sachmängel enthalten. Nach dem Kauf traten jedoch weitere, umfangreiche Feuchtigkeitsprobleme auf, die eine Nutzung der Wohnungen erschwerten. Die Kläger forderten daher Schadensersatz für die entstandenen Mietkosten ihrer bisherigen Wohnung, da sie nicht wie geplant in die neuen Wohnungen einziehen konnten.

Feuchtigkeitsschäden als Sachmangel

Der BGH stellte fest, dass die Feuchtigkeit in den Wänden der Wohnungen einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB darstellt. Dabei hob das Gericht hervor, dass Feuchtigkeitsschäden in als Wohnraum verkauften Souterrainwohnungen, unabhängig von deren Alter, grundsätzlich einen Mangel darstellen. Entscheidend ist, dass die vertraglich vorausgesetzte Verwendung der Wohnungen – in diesem Fall die Nutzung als Wohnraum – nicht oder nur eingeschränkt möglich ist. Käufer dürfen erwarten, dass Räume, die als Wohnungen verkauft werden, trocken sind und keine gravierenden Feuchtigkeitsprobleme aufweisen.

Haftungsausschluss und Arglist

Ein zentraler Punkt des Urteils war der im Kaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss für Sachmängel. Der BGH stellte klar, dass sich die Verkäufer nicht auf diesen Ausschluss berufen können, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben. Arglist liegt dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel kennt und ihn bewusst verschweigt oder den Umfang des Mangels verharmlost. Im vorliegenden Fall war strittig, ob die Verkäufer die Käufer ausreichend über die bestehenden und potenziellen Feuchtigkeitsprobleme informiert hatten. Der BGH betonte, dass eine unvollständige oder verharmlosende Darstellung von Mängeln als Arglist gewertet werden kann, auch wenn der Käufer einige der Schäden bei der Besichtigung hätte erkennen können.

Erkennbarkeit von Mängeln

Das Gericht stellte weiter fest, dass die bloße Sichtbarkeit von Bauteilöffnungen und Feuchtigkeitsstellen nicht ausreicht, um eine Aufklärungspflicht des Verkäufers entfallen zu lassen. Käufer können nicht ohne Weiteres erkennen, wie schwerwiegend ein Mangel ist, wenn der Verkäufer nur unvollständige Informationen liefert. Selbst wenn Mängel teilweise sichtbar sind, besteht für den Verkäufer eine Pflicht zur vollständigen Aufklärung über den tatsächlichen Umfang des Schadens, insbesondere wenn der Käufer diese Informationen benötigt, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen.

Bedeutung für die Praxis

Für Käufer von Immobilien bedeutet das Urteil, dass sie sich bei der Besichtigung einer Immobilie nicht allein auf sichtbare Mängel verlassen sollten. Es ist ratsam, Sachverständige hinzuzuziehen, um den Zustand der Immobilie genau zu prüfen. Zudem sollten Käufer sicherstellen, dass alle bekannten Mängel im Kaufvertrag klar benannt werden, um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Verkäufer wiederum sollten darauf achten, alle ihnen bekannten Mängel vollständig und korrekt offenzulegen. Auch wenn im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss vereinbart wird, schützt das nicht vor einer Haftung, wenn Mängel arglistig verschwiegen werden. Eine sorgfältige und vollständige Dokumentation der bestehenden Schäden sowie eventueller Sanierungsmaßnahmen ist daher unerlässlich.

Fazit

Das Urteil des BGH konkretisiert die bisherige Rechtsprechung zu Aufklärungspflichten bei Immobilienverkauf weiter. Schäden stellen grundsätzlich einen Sachmangel dar, wenn sie die Nutzung der Immobilie als Wohnraum beeinträchtigen. Käufer und Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass Haftungsausschlüsse im Kaufvertrag nicht greifen, wenn Mängel arglistig verschwiegen werden. Für beide Seiten ist es daher wichtig, eine gründliche Prüfung der Immobilie und eine vollständige Dokumentation der Mängel sicherzustellen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Ihr
Tobias Scheidacker