Feuchtigkeit in Souterrainwohnungen und die Aufklärungspflicht des Verkäufers

Worum es geht

Souterrainwohnungen in Altbauten haben ihren eigenen Charakter. Sie liegen ganz oder teilweise unter der Geländeoberfläche, was bauphysikalisch besondere Anforderungen an die Abdichtung stellt. Gerade bei Gebäuden, die vor Jahrzehnten oder gar vor über hundert Jahren errichtet wurden, entspricht die vorhandene Bausubstanz häufig nicht den heutigen technischen Standards. Feuchtigkeit in erdberührten Bauteilen ist dort kein seltenes Phänomen. Gleichwohl werden solche Wohnungen am Markt als Wohnraum angeboten und verkauft, oft zu Preisen, die den innerstädtischen Lagen angemessen erscheinen.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 21. Juni 2024 (Az. V ZR 79/23) mit der Frage befasst, wann Feuchtigkeitsschäden in solchen Wohnungen einen Sachmangel im kaufrechtlichen Sinne begründen und welche Aufklärungspflichten den Verkäufer treffen. Die Entscheidung berührt Themen, die bei Immobilienverkäufen regelmäßig eine Rolle spielen: den vertraglichen Haftungsausschluss, die Grenze zur Arglist und die Frage, was ein Käufer selbst erkennen kann und was ihm offenbart werden muss.

Der Ausgangspunkt des Rechtsstreits

Gegenstand des Verfahrens war der Verkauf zweier Eigentumswohnungen in einem Gebäude aus dem Jahr 1904. Beide Wohnungen lagen im Souterrain. Bereits im Verkaufsexposé fanden sich Hinweise auf Feuchtigkeitserscheinungen, und auch der notarielle Kaufvertrag enthielt entsprechende Angaben. Darüber hinaus war ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden, wie er in der notariellen Praxis bei gebrauchten Immobilien weit verbreitet ist.

Nach der Übergabe stellte sich heraus, dass die Feuchtigkeitsprobleme deutlich gravierender waren als im Vorfeld dargestellt. Die Wohnungen konnten nicht bestimmungsgemäß als Wohnraum genutzt werden. Die Käufer zogen daher nicht wie geplant ein und machten Schadensersatz geltend, unter anderem für die Mietkosten ihrer bisherigen Wohnung, die sie weiterhin tragen mussten.

Die Verkäufer beriefen sich auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag und darauf, dass die Feuchtigkeitsschäden vor dem Kauf bekannt gewesen und teils auch bei der Besichtigung sichtbar gewesen seien.

Die Maßstäbe des Bundesgerichtshofs zum Sachmangel

Der BGH stellte zunächst klar, dass Feuchtigkeit in Wänden und Böden einer Wohnung, die vertraglich als Wohnraum verkauft wird, einen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 BGB darstellt. Das gilt unabhängig vom Alter des Gebäudes. Die maßgebliche Frage ist, ob die verkaufte Sache für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung geeignet ist. Bei einer als Wohnraum verkauften Einheit gehört dazu, dass die Räume trocken genug sind, um dort dauerhaft zu leben, Möbel aufzustellen und persönliche Gegenstände aufzubewahren, ohne dass es zu Schimmelbildung oder Durchfeuchtung kommt.

Dieser Maßstab gilt auch für Souterrainwohnungen. Wer eine Wohnung als Wohnraum verkauft, schuldet eine zum Wohnen geeignete Sache. Dass es sich um einen Altbau handelt, ändert daran dem Grunde nach nichts. Zwar können bei einem über hundert Jahre alten Gebäude andere technische Maßstäbe gelten als bei einem Neubau. Ein Käufer muss etwa damit rechnen, dass keine moderne Horizontalsperre vorhanden ist. Doch auch unter Berücksichtigung eines solchen altersgemäßen Zustands muss die Wohnung bewohnbar sein. Ist sie das wegen durchdringender Feuchtigkeit nicht, liegt ein Mangel vor.

Der BGH hat damit eine Linie bestätigt, die für die Praxis erhebliche Bedeutung hat: Die vertragliche Zweckbestimmung als Wohnraum setzt einen Mindeststandard, der nicht durch den Hinweis auf das Baujahr oder die Gebäudeart unterschritten werden kann.

Die Reichweite des vertraglichen Haftungsausschlusses

In nahezu jedem notariellen Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie findet sich ein Haftungsausschluss für Sachmängel. Diese Klausel ist grundsätzlich wirksam und schützt den Verkäufer davor, für Mängel einzustehen, die weder ihm noch dem Käufer bei Vertragsschluss bekannt waren oder deren Ausmaß sich erst später zeigt.

Diese Grenze des Haftungsausschlusses steht allerdings unter einem bedeutsamen Vorbehalt: § 444 BGB ordnet an, dass sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen kann, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Begriff der Arglist im Kaufrecht setzt keinen Schädigungsvorsatz voraus. Es genügt, dass der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst nicht offenbart oder dessen Umfang gegenüber dem Käufer verharmlost. Auch ein sogenanntes „Verschweigen durch Verharmlosung" kann den Tatbestand der Arglist erfüllen.

Im entschiedenen Fall war streitig, ob die Verkäufer die Feuchtigkeitsprobleme hinreichend offengelegt hatten. Sie hatten zwar auf Feuchtigkeit hingewiesen, aber nach Auffassung der Käufer das tatsächliche Ausmaß der Schäden nicht vollständig mitgeteilt. Der BGH hat klargestellt, dass eine lückenhafte oder beschönigende Darstellung den Verkäufer nicht entlastet. Wer einen Mangel erwähnt, aber dessen wahren Umfang verschleiert, kann sich im Ergebnis ebenso wenig auf den Haftungsausschluss berufen wie jemand, der den Mangel gänzlich verschweigt.

Für die Vertragspraxis ergibt sich daraus: Der Haftungsausschluss wirkt nur, wenn der Verkäufer redlich agiert. Sobald ein Gericht arglistiges Verschweigen feststellt, entfällt der Schutz der Klausel vollständig, und der Verkäufer haftet nach den allgemeinen kaufrechtlichen Regeln.

Was der Käufer selbst erkennen kann und was ihm gesagt werden muss

Ein regelmäßig diskutierter Einwand lautet, der Käufer habe den Mangel bei der Besichtigung selbst erkennen können. In der Tat kann die Aufklärungspflicht des Verkäufers entfallen, wenn der Mangel offensichtlich ist und keiner besonderen Erläuterung bedarf. Doch der BGH hat diesem Einwand in der vorliegenden Entscheidung enge Grenzen gesetzt.

Dass bei einer Besichtigung einzelne Feuchtigkeitsstellen oder Bauteilöffnungen sichtbar waren, genügt nach Auffassung des Gerichts nicht, um den Verkäufer von seiner Offenbarungspflicht zu befreien. Ein Laie, der eine Wohnung besichtigt, kann das Ausmaß eines Feuchtigkeitsschadens in aller Regel nicht beurteilen. Oberflächliche Feuchtigkeitsspuren an einer Kellerwand lassen keinen zuverlässigen Rückschluss darauf zu, ob dahinter ein begrenzter kosmetischer Mangel oder ein tiefgreifendes Abdichtungsproblem steht, das die gesamte Nutzung der Wohnung in Frage stellt. Selbst wenn ein Käufer sieht, dass eine Wand feucht ist, weiß er ohne fachkundige Untersuchung nicht, was das für die Bewohnbarkeit und die zu erwartenden Sanierungskosten bedeutet.

Der BGH hat daher bekräftigt, dass der Verkäufer auch dann zur vollständigen Aufklärung verpflichtet bleibt, wenn Teile des Mangels äußerlich erkennbar sind. Entscheidend ist, ob der Käufer allein aufgrund der sichtbaren Umstände in der Lage war, die Tragweite des Mangels einzuschätzen. Ist das nicht der Fall, trifft den Verkäufer weiterhin die Pflicht, über den tatsächlichen Zustand und das Ausmaß der Schäden aufzuklären.

Einordnung für die Vertragspraxis

Die Entscheidung fügt sich in eine Reihe von BGH-Urteilen ein, die die Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf in den vergangenen Jahren präzisiert haben. Sie bestätigt, dass der Haftungsausschluss im Kaufvertrag kein Freibrief für unvollständige Angaben ist. Zugleich verdeutlicht sie, dass an die Beschaffenheit einer als Wohnraum verkauften Immobilie Mindestanforderungen zu stellen sind, die sich nicht durch den Hinweis auf das Gebäudealter oder die Lage im Souterrain relativieren lassen.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte alle ihm bekannten Mängel vollständig dokumentieren und im Kaufvertrag benennen. Das betrifft nicht nur die bloße Existenz eines Schadens, sondern auch dessen Umfang, bisherige Sanierungsversuche und gegebenenfalls vorliegende Gutachten. Eine offene Kommunikation schützt den Verkäufer letztlich besser als eine Klausel im Vertrag, deren Wirksamkeit im Streitfall an der Frage der Arglist scheitern kann.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, insbesondere eine Souterrainwohnung in einem Altbau, sollte sich nicht allein auf die Angaben im Exposé oder die eigenen Eindrücke bei der Besichtigung verlassen. Die Beauftragung eines Sachverständigen vor dem Kauf kann Klarheit über den Zustand der Bausubstanz verschaffen und spätere Auseinandersetzungen vermeiden. Soweit Mängel bekannt sind, empfiehlt es sich, deren Art und Umfang im Kaufvertrag möglichst konkret zu beschreiben, damit beide Seiten wissen, worauf sie sich einlassen.

Das Urteil des BGH unterstreicht, dass Transparenz beim Immobilienverkauf im Interesse aller Beteiligten liegt. Die sorgfältige Aufklärung über bestehende Mängel und die präzise vertragliche Dokumentation sind die wirksamsten Mittel, um spätere gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin