Der BGH zur Aufklärungspflicht bei Immobilientransaktionen mit Datenraum

Der Bundesgerichtshof hat am 15. September 2023 ein Urteil gesprochen, das für den Immobilienverkauf erhebliche Bedeutung hat (Az. V ZR 77/22). Es geht um die Frage, ob ein Verkäufer seine vorvertragliche Aufklärungspflicht allein dadurch erfüllt, dass er Unterlagen in einen elektronischen Datenraum einstellt. Die Antwort des V. Zivilsenats fällt klar aus: Nein, jedenfalls nicht ohne Weiteres.

Ich möchte den Fall und seine Hintergründe hier einordnen, weil er für die Praxis des Immobilienkaufvertrags – gerade auch beim Erwerb von Wohnungs- und Teileigentum – unmittelbar relevant ist.

Worum es in dem Fall ging

Verkauft wurden mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex, der notarielle Kaufvertrag datiert vom 25. März 2019. Der Kaufpreis betrug 1.525.000 Euro. Die Sachmängelhaftung war vertraglich ausgeschlossen. Im Kaufvertrag hatte die Verkäuferin erklärt, dass keine Beschlüsse gefasst worden seien, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage ergebe – mit Ausnahme eines Beschlusses über die Dachsanierung, der für die Käuferin jährliche Kosten von 5.600 Euro bedeutete.

Im Rahmen der Vertragsverhandlungen hatte die Verkäuferin der Käuferin Zugang zu einem virtuellen Datenraum gewährt, in dem verschiedene Unterlagen zum Kaufobjekt bereitlagen. Am Freitag, dem 22. März 2019, stellte die Verkäuferin dort das Ergebnisprotokoll einer Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 ein. In dieser Versammlung war beschlossen worden, eine frühere Mehrheitseigentümerin auf Zahlung von 50 Millionen Euro in Anspruch zu nehmen, um einen bereits 2006 gefassten Beschluss über Umbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum umzusetzen. Eine Sonderumlage in gleicher Höhe zulasten der Eigentümer der Gewerbeeinheiten war in jener Versammlung zwar abgelehnt worden – die Sanierungsfrage selbst aber blieb offen.

Am darauffolgenden Montag fand die notarielle Beurkundung statt. Die Käuferin hatte das Protokoll nicht zur Kenntnis genommen. Im Januar 2020 endete ein Rechtsstreit unter den Eigentümern mit einem Vergleich, der eine Sonderumlage von zunächst 750.000 Euro vorsah, bei Bedarf bis zu 50 Millionen Euro. Auch die Käuferin wurde herangezogen. Sie focht den Kaufvertrag daraufhin am 2. März 2020 wegen arglistiger Täuschung an und erklärte hilfsweise den Rücktritt.

Der Weg durch die Instanzen

Das Landgericht Hildesheim hatte die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht Celle die Berufung zurückgewiesen. Beide Gerichte gingen davon aus, die Verkäuferin habe ihre Aufklärungspflicht durch das Einstellen des Protokolls in den Datenraum erfüllt. Der Bundesgerichtshof sah das anders und hob das Urteil des OLG Celle auf.

Die Entscheidung des BGH

Der V. Zivilsenat stellt klar: Ein Verkäufer, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum gewährt, erfüllt seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn er aufgrund der konkreten Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die betreffende Information tatsächlich zur Kenntnis nehmen wird. Die bloße Möglichkeit der Kenntnisnahme genügt nicht.

Der BGH zog dabei eine Parallele zur Objektbesichtigung: Bei einer Begehung vor Ort darf ein Verkäufer davon ausgehen, dass dem Käufer offen zutage tretende Mängel auffallen. Einen Datenraum mit einer Fülle von Dokumenten kann man damit aber nicht gleichsetzen. Ob der Käufer eine bestimmte Information im Datenraum tatsächlich wahrnehmen wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab – unter anderem davon, ob eine Due Diligence durchgeführt wird, wie der Datenraum aufgebaut ist, wie leicht die Information aufzufinden ist und wie viel Zeit dem Käufer zur Auswertung bleibt.

Im konkreten Fall lag das Protokoll erst seit dem Freitag vor dem Beurkundungstermin am Montag im Datenraum. Einen gesonderten Hinweis hatte die Verkäuferin nicht erteilt. Der BGH befand, dass die Verkäuferin unter diesen Umständen nicht erwarten konnte, die Käuferin werde das Dokument noch rechtzeitig lesen.

Ein zweiter Gesichtspunkt der Entscheidung verdient Aufmerksamkeit: Die Aufklärungspflicht bestand nach Auffassung des BGH auch deshalb, weil eine konkrete Gefahr einer erheblichen finanziellen Belastung für die Käuferin bestand – obwohl die Sonderumlage noch gar nicht beschlossen war und die Kosten zunächst einer anderen Eigentümerin auferlegt werden sollten. Solange die Sanierungsmaßnahmen weder umgesetzt noch bezahlt waren, blieb die Möglichkeit einer anteiligen Kostentragung durch die Käuferin als künftige Teileigentümerin real. Die Aufklärungspflicht setzt also nicht erst ein, wenn ein Beschluss gefasst ist, sondern bereits dann, wenn sich eine konkrete Gefahr für den Käufer abzeichnet.

Vorvertragliche Aufklärungspflicht im Immobilienkaufrecht

Die Entscheidung steht in einer Linie mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH. Nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB trifft den Verkäufer einer Immobilie die Pflicht, den Käufer ungefragt über solche Umstände aufzuklären, die für dessen Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung der Käufer nach Treu und Glauben erwarten darf. Das gilt auch dort, wo die Parteien – wie bei jedem Kaufvertrag – naturgemäß gegenläufige Interessen verfolgen.

Ein Verschulden bei Vertragsschluss – die sogenannte culpa in contrahendo – kommt dabei unabhängig von der Frage eines Sachmangels in Betracht. In dem entschiedenen Fall ging es gerade nicht um einen Mangel der Kaufsache, sondern um die Verletzung einer vorvertraglichen Informationspflicht. Diese Haftung besteht neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüchen und wird von diesen nicht verdrängt.

Auch ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss – wie er hier Teil des Kaufvertrags war – steht dem nicht entgegen. Gemäß § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Beim bewussten Verschweigen wesentlicher Umstände greift der vertragliche Haftungsausschluss daher nicht.

Datenräume in der Transaktionspraxis

Elektronische Datenräume gehören bei gewerblichen Immobilientransaktionen zum Standard. Der BGH hat mit dieser Entscheidung erstmals konkrete Maßstäbe dafür formuliert, wann das Einstellen von Dokumenten in einen Datenraum als Erfüllung der Aufklärungspflicht gelten kann.

Der maßgebliche Prüfstein ist die Frage der berechtigten Erwartung: Kann der Verkäufer unter den gegebenen Umständen davon ausgehen, dass der Käufer ein bestimmtes Dokument tatsächlich wahrnehmen und in seine Kaufentscheidung einbeziehen wird? Wenn ja, genügt das Einstellen. Wenn nein – insbesondere bei wirtschaftlich gravierenden Informationen –, muss der Verkäufer den Käufer gesondert und ausdrücklich darauf hinweisen.

Die Umstände, die der BGH heranzieht, lassen sich so zusammenfassen: Wird eine professionelle Due Diligence durchgeführt, bei der Berater den gesamten Datenraum systematisch auswerten, liegt es näher, dass die Information den Käufer erreicht. Wird der Datenraum dagegen ohne eine solche strukturierte Prüfung bereitgestellt, kann der Verkäufer weniger voraussetzen. Auch die Auffindbarkeit spielt eine Rolle: Befindet sich der entscheidende Hinweis in einem klar beschrifteten Ordner, ist die Lage eine andere als bei einem Protokoll unter Hunderten weiteren Dokumenten. Und der zeitliche Aspekt wiegt schwer: Ein Dokument, das Wochen vor dem Beurkundungstermin bereitgestellt wird, hat eine andere Relevanz als eines, das am Wochenende vor dem Termin hochgeladen wird.

Rechtsfolgen einer Aufklärungspflichtverletzung

Verletzt der Verkäufer seine vorvertragliche Aufklärungspflicht, stehen dem Käufer verschiedene Rechtsbehelfe offen. In Betracht kommt ein Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB). Bei vorsätzlichem Verschweigen kann der Käufer den Vertrag zudem wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten – wie es die Käuferin im entschiedenen Fall getan hat. Die Beweislast für die Pflichtverletzung und deren Vorsätzlichkeit liegt beim Käufer, was in der Praxis oft die eigentliche Schwierigkeit ist.

Daraus ergibt sich auch die Bedeutung einer lückenlosen Dokumentation des Verkaufsprozesses. Wer als Verkäufer nachweisen kann, wann welche Dokumente bereitgestellt und ob gesonderte Hinweise erteilt wurden, steht im Streitfall besser da. Wer als Käufer den Datenraum systematisch ausgewertet und die Sichtung protokolliert hat, kann seine Position im Prozess ebenfalls stärken.

Folgerungen für die Vertragspraxis

Für beide Vertragsseiten lassen sich aus dem Urteil Schlüsse ziehen. Verkäufer, die einen Datenraum nutzen, sollten wirtschaftlich bedeutsame Informationen nicht kommentarlos einstellen, sondern den Käufer gesondert darauf hinweisen. Besonders bei nachträglich eingestellten Unterlagen – zumal kurz vor dem Beurkundungstermin – ist ein ausdrücklicher Hinweis geboten.

Käufer tun ihrerseits gut daran, den Datenraum nicht nur durchzusehen, sondern die Auswertung durch fachkundige Berater durchführen zu lassen. Vor dem Beurkundungstermin empfiehlt es sich zudem, noch einmal abzugleichen, ob seit dem letzten Zugriff weitere Dokumente in den Datenraum eingestellt wurden.

Im Kaufvertrag selbst sollten Fristen für die Bereitstellung von Unterlagen geregelt werden. Eine Klausel, die es dem Käufer ermöglicht, nach der Beurkundung von neu aufgetauchten wesentlichen Umständen Abstand zu nehmen, kann im Einzelfall sinnvoll sein – freilich ist die Ausgestaltung solcher Rücktrittsrechte stets eine Frage der Verhandlung und des konkreten Geschäfts.

Wie die notarielle Vertragsgestaltung Risiken auffangen kann

Es liegt in der Natur der notariellen Beurkundung, dass der Notar den Vertrag nicht nur verliest, sondern auch inhaltlich gestaltet. Gerade bei Wohnungs- und Teileigentumsverkäufen lässt sich durch eine durchdachte Vertragsgestaltung ein wesentlicher Teil der Risiken, die der BGH-Fall offenbart, von vornherein entschärfen. Freilich kann kein Vertrag arglistiges Verhalten einer Vertragspartei ausschließen. Aber die Struktur des Vertrages kann dazu beitragen, dass relevante Umstände offen auf den Tisch kommen.

In meinen Vertragsmustern zu Wohnungs- und Teileigentumskaufverträgen ist deshalb standardmäßig eine Erklärung des Verkäufers vorgesehen, die etwa wie folgt lautet:

„Der Verkäufer erklärt, dass Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft über Sonderumlagen nicht gefasst worden sind, und ihm keine mit finanziellen Ausgaben verbundenen unerledigten Beschlüsse der Eigentümerversammlung bekannt sind und dass keine Wohngeldrückstände für das Kaufobjekt bestehen."

Trifft die Aussage nicht zu, muss der Verkäufer das im Rahmen der Beurkundung offenlegen. Der Vertragsentwurf wird dann entsprechend angepasst, und die Beteiligten können die sich daraus ergebenden Risiken erörtern, bevor sie unterschreiben. Ein Verkäufer, der wider besseres Wissen eine solche Erklärung in der notariellen Urkunde abgibt, setzt sich dem Vorwurf der arglistigen Täuschung aus – und zwar in einer Weise, die prozessual weit leichter nachzuweisen ist als ein unterlassener Hinweis auf ein Datenraumdokument.

Hinzu kommt ein weiterer Aspekt, der in der Praxis oft übersehen wird: Die Pflicht des Notars zur Belehrung gemäß § 17 BeurkG verlangt, dass der Notar den Willen der Beteiligten erforscht und den Sachverhalt klärt. Wenn der Notar im Rahmen der Beurkundungsverhandlung nachfragt, ob die abgegebenen Erklärungen zutreffen, entsteht eine Situation, in der ein bewusstes Verschweigen schwerer fällt als beim stillen Einstellen eines Protokolls in einen Datenraum. Die mündliche Verhandlung vor dem Notar erzeugt eine andere Gesprächssituation als die anonyme Bereitstellung von Dokumenten in einem elektronischen System.

Im Fall des BGH hätte eine solche Vertragsgestaltung das Unterschieben des Protokolls in den Datenraum von vornherein ins Leere laufen lassen. Die Verkäuferin hätte entweder wahrheitsgemäß erklären müssen, dass erhebliche offene Beschlusslagen bestanden, oder sie hätte sich durch eine falsche Erklärung in der notariellen Urkunde einem noch offenkundigeren Arglistvorwurf ausgesetzt. In beiden Fällen wäre der Sachverhalt vor der Beurkundung auf dem Tisch gewesen.

Die notarielle Vertragsgestaltung erschöpft sich eben nicht in der Einhaltung der Form. Die inhaltliche Ausgestaltung der Verkäufererklärungen, die Abfrage von Beschlusslagen und offenen Verpflichtungen, die Regelung des Informationsflusses – das sind Instrumente, die bei sorgfältiger Handhabung dazu beitragen, spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Und selbst wenn eine Vertragspartei bewusst falsche Angaben macht, verschafft eine klare vertragliche Erklärung dem Geschädigten im Streitfall eine bessere Beweisposition, als die Auswertung eines Datenraums sie je liefern könnte.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin