Der Erwerb eines Berliner Grundstücks zu zweit oder zu mehreren läuft rechtlich über zwei notariell zu beurkundende Schritte: einen formbedürftigen Kaufvertrag (§ 311b BGB) und die Auflassung (§ 925 BGB), beides regelmäßig in einer Urkunde. Mit der Auflassung steht die Erwerbsstruktur fest — als Bruchteilsgemeinschaft, soweit die Beteiligten nicht eine andere Form aktiv gewählt haben. Drei Konstellationen prägen die Praxis: das Ehepaar im selbst genutzten Familienheim, die Investorengemeinschaft im Mehrfamilienhaus, die Geschwister nach der Erbauseinandersetzung. Was sich rechtlich in dieselbe Urkunde aufnehmen läßt und was eine eigene Beurkundung verlangt, unterscheidet sich nach Konstellation — und damit, welche Weichenstellungen die Beteiligten vor Erteilung des Vertragsauftrags treffen müssen.
Wie die Bruchteilsgemeinschaft entsteht
Steht ein Recht mehreren gemeinschaftlich zu, finden nach § 741 BGB die Vorschriften der §§ 742 bis 758 Anwendung. Für das Eigentum an Grundstücken ergänzt § 1008 BGB diese Verweisung um die §§ 1009 bis 1011. Die Bruchteilsgemeinschaft ist damit der gesetzliche Standardrahmen — sie entsteht ohne weiteres Zutun mit der Auflassung an mehrere Erwerber zu Bruchteilen, beim Erbfall mit dem Übergang in Bruchteilseigentum nach der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.
Im Grundbuch erscheinen die Anteile als ideelle Bruchteile, üblicherweise als Hälfte, Drittel oder Viertel. „Ideell" bedeutet, daß jeder Miteigentümer zu einem rechnerischen Anteil an jedem Bestandteil des Grundstücks beteiligt ist — nicht an einer räumlich abgegrenzten Fläche. Die räumliche Zuweisung einzelner Räume an einen Miteigentümer ergibt sich erst aus einer ergänzenden Vereinbarung, die die ideelle Quote unberührt läßt. Wer eine räumlich abgegrenzte Eigentumsposition braucht — etwa für die getrennte Veräußerung einer Wohnung —, wählt nicht die Bruchteilsgemeinschaft, sondern Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Verwaltung zwischen Mehrheit und Einstimmigkeit
Das Bürgerliche Gesetzbuch staffelt die Entscheidungen über das gemeinschaftliche Grundstück. Die laufende Verwaltung — Vermietung und Instandhaltung etwa — kann nach § 745 Abs. 1 BGB durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei die Mehrheit nach Anteilen berechnet wird, nicht nach Köpfen. Jeder Teilhaber kann nach § 745 Abs. 2 BGB verlangen, daß eine dem Interesse aller entsprechende Verwaltung beschlossen wird, wenn weder eine Vereinbarung noch ein Mehrheitsbeschluß vorliegt.
Für eine wesentliche Veränderung des Grundstücks reicht die Mehrheit nicht (§ 745 Abs. 3 BGB). Wer einen Dachausbau oder eine grundlegende Umnutzung plant, braucht die Zustimmung jedes Miteigentümers. Bei Investorengemeinschaften, die ein Vorkriegsmietshaus zur Entwicklung halten, ist dieser Punkt der Anlaß für eine vertragliche Vorab-Regelung; bei Eheleuten im eigengenutzten Wohnhaus spielt er praktisch keine Rolle, weil die Beteiligten dieselbe wirtschaftliche Linie verfolgen.
Verfügungen über das Grundstück im Ganzen — der Verkauf etwa, die Bestellung einer das gesamte Grundstück erfassenden Grundschuld — sind nach § 747 Satz 2 BGB nur gemeinschaftlich möglich und damit ihrerseits beurkundungsbedürftig. Solange die Beteiligten dieselbe Linie verfolgen, ist die Einstimmigkeit keine Hürde. Wo dauerhaft unterschiedliche wirtschaftliche Interessen aufeinandertreffen, lohnt sich der zweite Blick auf eine geeignetere Erwerbsstruktur.
Die freie Verfügung über den eigenen Anteil
§ 747 Satz 1 BGB erlaubt jedem Teilhaber, über seinen Anteil zu verfügen — er kann ihn verkaufen, verschenken oder belasten. Die Verfügung ist als Grundstücksgeschäft formbedürftig nach § 311b BGB und wird mit der Eintragung des neuen Anteilseigentümers im Grundbuch wirksam. Vereinbarungen zwischen den ursprünglichen Beteiligten binden den Erwerber nur, soweit sie nach § 1010 BGB als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind. Eine rein schuldrechtliche Abrede geht verloren, sobald ein Anteil den Eigentümer wechselt.
Die rechtliche Verfügungsfreiheit hat in der Praxis enge Grenzen. Bruchteilsanteile sind kein gängiges Marktprodukt; Banken finanzieren sie nur in engen Konstellationen, und ein fremder Erwerber zahlt selten den rechnerischen Anteil am Verkehrswert. Praktische Bedeutung gewinnt die freie Anteilsverfügung daher vor allem in Investoren- und Erbengemeinschaften. Bei Eheleuten ist der Fall ohnehin praxisfern: soweit der Hälfteanteil am Familienheim das wesentliche Vermögen des verfügenden Ehegatten ausmacht — bei selbst genutzten Wohnimmobilien häufig der Fall —, braucht die Verfügung nach § 1365 BGB die Zustimmung des Ehegatten. Wo das Vermögen aus weiteren erheblichen Werten besteht, greift die Sperre nicht zwingend.
Auch die Belastung des Anteils mit einer Grundschuld ist nach § 1009 BGB möglich; sie ist als dingliche Belastung beurkundungs- und eintragungsbedürftig. In der Praxis wird sie kaum gewählt, weil die übliche Bankfinanzierung über eine Gesamtgrundschuld am ganzen Grundstück läuft, an der alle Miteigentümer mitwirken.
Der Aufhebungsanspruch
Jeder Teilhaber kann nach § 749 Abs. 1 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Der Anspruch ist nach § 758 BGB unverjährbar; eine dauerhafte vertragliche Ausschließung ist nach § 749 Abs. 3 BGB nichtig. Eine zeitliche Beschränkung nach § 749 Abs. 2 BGB ist zulässig — etwa um eine laufende Vermietung oder die Anfangsphase einer Sanierung zu schützen. Nach § 750 BGB entfällt eine solche Beschränkung im Zweifel mit dem Tod eines Teilhabers; im Rahmen einer langfristigen Investorengemeinschaft empfiehlt sich ein ausdrücklicher Übergang auf die Erben. Als Anteilsbelastung ist der Aufhebungsausschluß eintragungsfähig und damit beurkundungsbedürftig.
Eine weitere Lockerung sieht § 751 BGB für den Fall der Zwangsvollstreckung in einen Anteil vor. Eine vertragliche Bindung der Aufhebung steht damit unter dem Vorbehalt der Solvenz aller Beteiligten — die Norm setzt jeder Langfristplanung eine harte Grenze.
Bei Grundstücken scheitert eine Teilung in Natur regelmäßig an der baulichen Substanz. § 753 BGB verweist deshalb auf den Verkauf, bei Grundstücken in der Form der Zwangsversteigerung nach § 180 ZVG. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluß vom 26. September 2024 (V ZB 8/24) klargestellt, daß sich der Antrag auf einzelne Grundstücke beziehen kann, wenn ein Grundbuchblatt mehrere selbständig verkehrsfähige Grundstücke ausweist. Auf einzelne Flurstücke eines aus mehreren Flurstücken zusammengesetzten Grundstücks läßt er sich dagegen nicht beschränken — eine Differenzierung, die für ältere Berliner Mietshäuser mit zusammengefaßten Flurstücken Bedeutung gewinnt.
Steuerliche Anteilsbetrachtung
Jeder Miteigentumsanteil ist steuerlich ein eigener Erwerbsvorgang. Die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG beginnt für jeden Anteil mit dem jeweiligen Anschaffungsdatum von neuem. Wer 2018 gemeinsam mit einem Mitgesellschafter ein Mietshaus erworben und dessen Anteil 2024 dazugekauft hat, hält ab 2024 zwei Anteile mit unterschiedlichen Fristen; beim Verkauf des Gesamtgrundstücks 2027 läge der ursprüngliche Anteil außerhalb der Spekulationsfrist, der hinzuerworbene innerhalb. Der Veräußerungsgewinn ist anteilig zu ermitteln.
Beim unentgeltlichen Erwerb tritt der Einzelrechtsnachfolger nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG in den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers ein. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 26. September 2023 (IX R 13/22) klargestellt, daß der entgeltliche Erwerb eines Erbteils nicht der anteilige Erwerb der zum Nachlaß gehörenden Grundstücke ist; eine eigene Spekulationsfrist hinsichtlich der Immobilien beginnt erst mit der Auseinandersetzung in Bruchteilseigentum.
Was sich bis zur Auflassung in die Urkunde aufnehmen läßt
Bis zur Auflassung läßt sich die gesetzliche Ausgangslage an mehreren Stellen vertraglich anpassen. Jede dieser Anpassungen ist als Bestandteil des Erwerbsgeschäfts formbedürftig nach § 311b BGB und entfaltet ihre Wirkung gegen spätere Anteilskäufer nur über die Eintragung im Grundbuch — sie gehört damit entweder in die Erwerbsurkunde selbst oder in eine zweite notarielle Urkunde mit eigenem Eintragungsverfahren.
Eine Verwaltungs- und Benutzungsvereinbarung nach §§ 745, 1010 BGB kann die Nutzung einzelner Räume zuweisen, die Kostentragung abweichend von den Quoten regeln oder Mehrheitserfordernisse für bestimmte Maßnahmen anpassen. Wirkung gegen Sondernachfolger entfaltet sie nur über die Eintragung als Belastung des jeweiligen Anteils im Grundbuch — und damit über die notarielle Form.
Ein Vorkaufsrecht zugunsten der übrigen Miteigentümer entsteht als selbständiges dingliches Recht nach §§ 1094 ff. BGB — beurkundungs- und eintragungsbedürftig. Der Anteilsinhaber, der seinen Anteil veräußern will, ist dann verpflichtet, ihn zunächst den übrigen Miteigentümern zu denselben Bedingungen anzubieten, die er mit einem Dritten ausgehandelt hat. Das verhindert nicht jede unwillkommene Anteilsverschiebung — der Berechtigte muß den vereinbarten Preis aufbringen — eröffnet ihm aber Zeit und eine Verhandlungsposition, die ihm das Gesetz allein nicht gibt.
Der zeitlich befristete Aufhebungsausschluß nach § 749 Abs. 2 BGB ist üblich auf fünf oder zehn Jahre. Längere Bindungen tragen erfahrungsgemäß kaum, weil § 750 BGB den Ausschluß im Erbfall im Zweifel entfallen läßt und § 751 BGB ihn im Falle der Anteilspfändung durchbricht.
Wann sich Bruchteilseigentum eignet und wann die Gesellschaft besser paßt
Für Eheleute, die in Berlin gemeinsam eine Wohnimmobilie zur eigenen Nutzung erwerben, ist das Miteigentum je zur Hälfte die naheliegende und in aller Regel sachgerechte Lösung. Der Schutz des Familienheims läuft — soweit es das wesentliche Vermögen eines Ehegatten ausmacht — über § 1365 BGB; im Scheidungsfall greifen die güterrechtlichen Auseinandersetzungsregeln. Was die Erwerbsurkunde leisten muß, beschränkt sich regelmäßig auf Kaufvertrag und Auflassung; ergänzende Gestaltungen sind in dieser Konstellation kein üblicher Bedarf.
Investorengemeinschaften, die ein Mehrfamilienhaus in Wedding oder Lichtenberg gemeinsam erwerben und entwickeln wollen, stehen vor einer anderen Ausgangslage. Hier reibt sich der gesetzliche Standardrahmen früher oder später an unterschiedlichen Vorstellungen der Beteiligten über Sanierungsumfang und Veräußerungshorizont. Die gestaltbaren Bausteine — eine Verwaltungs- und Benutzungsvereinbarung etwa, ein Vorkaufsrecht oder ein befristeter Aufhebungsausschluß — entfalten ihre Wirkung gegen spätere Anteilskäufer nur über die Eintragung im Grundbuch und müssen daher in derselben oder in einer zweiten notariellen Urkunde gefaßt werden. Alternativ eröffnet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine vermögensverwaltende GmbH Vinkulierungsklauseln, abgestufte Mehrheitserfordernisse, einen geordneten Austrittsmechanismus und einen Bewertungsmaßstab für den Anteilskauf. Seit dem Inkrafttreten des Modernisierungsgesetzes für das Personengesellschaftsrecht am 1. Januar 2024 ist die GbR allerdings nur dann grundbuchverkehrsfähig, wenn sie als eingetragene GbR im neu geschaffenen Gesellschaftsregister geführt wird; die Registereintragung ist vor der Auflassung mitzudenken, weil ein nachträglicher Wechsel der Erwerbsstruktur Grunderwerbsteuer kostet.
Geschwister, die ein Mehrfamilienhaus aus dem Nachlaß übernehmen, befinden sich in einer Sonderlage. Die Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB ist eine Gesamthandsgemeinschaft, keine Bruchteilsgemeinschaft; erst die Erbauseinandersetzung — selbst formbedürftig, soweit Grundstücke betroffen sind — führt entweder zur Übertragung an einen Miterben oder zum Übergang in Bruchteilseigentum. Eine Verwaltungs- und Benutzungsvereinbarung nach § 1010 BGB läßt sich in derselben Urkunde wie die Auseinandersetzung fassen, soweit sie zu diesem Zeitpunkt bereits abgestimmt ist; eine spätere Vereinbarung braucht eine zweite Beurkundung.
Ob die Beteiligten als Bruchteilseigentümer oder mit einer Gesellschaft erwerben, ist eine Weichenstellung, die vor dem Kaufvertrag fallen muß. Mit der Auflassung steht die Erwerbsstruktur fest; welche der gestaltbaren Bausteine in derselben Urkunde mitlaufen und damit über die Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger wirken, ist bis zum Vertragsentwurf festzulegen. Eine Korrektur nach der Auflassung kostet erneut Grunderwerbsteuer und verlangt eine weitere notarielle Urkunde.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
