Wer zahlt die Tiefgarage, wenn er keinen Stellplatz hat?

Das Dach der Tiefgarage ist undicht, die Sanierung kostet 180.000 EUR. Die Eigentümerversammlung beschließt, die Kosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umzulegen – auch auf diejenigen, die keinen Stellplatz besitzen und die Tiefgarage nie benutzen. Die Gemeinschaftsordnung sieht seit 1971 vor, daß Tiefgaragenkosten ausschließlich von den Stellplatzeignern getragen werden. Der Bundesgerichtshof hat am 14. Februar 2025 entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine solche Umverteilung zulässig ist (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23).

Kostenverteilung im WEG seit der Reform 2020

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 können Wohnungseigentümer die Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit ändern. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermächtigt die Eigentümerversammlung, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen Schlüssel abweichende Verteilung zu beschließen. Vor der Reform war dafür eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich, und die Änderung konnte nur für den Einzelfall gelten. Die neue Fassung erlaubt dauerhafte Änderungen mit einfacher Stimmenmehrheit. Der V. Zivilsenat des BGH hatte bereits am 22. März 2024 klargestellt, daß die Beschlußkompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Veränderung des Kreises der Kostenschuldner umfaßt – daß also Eigentümer, die bisher nicht an bestimmten Kosten beteiligt waren, durch Mehrheitsbeschluß erstmals herangezogen werden können (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23). Die Frage, die das Urteil vom Februar 2025 beantwortet, betrifft die inhaltlichen Grenzen dieser Kompetenz.

Der Fall vor dem BGH

Die Klägerin gehörte einer Wohnungseigentümergemeinschaft an, deren Anlage eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen umfaßte. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 wies die Stellplätze bestimmten Wohneinheiten als Sondernutzungsrechte zu und ordnete an, daß die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der Garagenhalle ausschließlich von diesen Einheiten zu tragen seien – eine sogenannte objektbezogene Kostentrennung. Die Einheit der Klägerin verfügte über kein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz. Im Jahr 2022 beschloß die Eigentümerversammlung, die Kosten für die Sanierung des Tiefgaragendachs nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Eigentümer umzulegen. Die Klägerin focht den Beschluß an.

Das Amtsgericht Clausthal-Zellerfeld erklärte den Beschluß für ungültig (Az. 44 C 5/22). Das Landgericht Braunschweig wies die Berufung der Gemeinschaft zurück (Az. 6 S 47/23), verneinte aber die Beschlußkompetenz insgesamt. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurück. Die Beschlußkompetenz bestehe, die inhaltliche Prüfung sei aber nach einem anderen Maßstab durchzuführen, als das Landgericht angenommen hatte.

Beschlußkompetenz und ordnungsmäßige Verwaltung sind zweierlei

Der BGH unterscheidet zwei Ebenen, die in der Praxis häufig vermengt werden. Die erste Ebene ist die Beschlußkompetenz, also die Frage, ob die Eigentümerversammlung überhaupt über die Kostenverteilung beschließen darf. Diese Frage bejaht der Senat unter Verweis auf seine Grundsatzentscheidung vom März 2024 ohne Einschränkung. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz auch dann, wenn der Beschluß eine in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenregelung abändert und den Kreis der Kostenschuldner erweitert. Ein Beschluß, der ohne Beschlußkompetenz gefaßt wird, wäre nichtig. Ein Beschluß, der zwar von der Kompetenz gedeckt ist, aber inhaltlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist lediglich anfechtbar. Auf die Folgen dieser Unterscheidung gehe ich weiter unten ein.

Die zweite Ebene betrifft die inhaltliche Rechtmäßigkeit. Hier hat der BGH eine differenzierte Linie entwickelt. Im Regelfall dürfen an die Wahl des Kostenverteilungsschlüssels keine zu strengen Anforderungen gestellt werden; weder das „Ob" noch das „Wie" der Änderung bedürfen eines sachlichen Grundes, solange der Beschluß nicht willkürlich ist. Diesen weiten Spielraum schränkt der Senat aber ein, wenn die bestehende Kostenregelung eine objektbezogene Kostentrennung enthält. In diesem Fall bedarf es eines sachlichen Grundes, um bisher nicht beteiligte Eigentümer erstmals mit Kosten zu belasten. Die Eigentümer dürfen sich auf solche Trennungen verlassen – das sei, so der BGH, Ausdruck des Vertrauensschutzes, der beim Erwerb einer Wohnungseigentumseinheit in die bestehende Kostenstruktur besteht.

Was als sachlicher Grund genügt und was nicht

Der BGH benennt ausdrücklich einen Umstand, der keinen sachlichen Grund darstellt. Daß die Tiefgarage statisch zum Gesamtgebäude gehört und das Tiefgaragendach zugleich die Decke des Kellergeschosses bildet, reicht nicht aus. Die statische Verbundenheit von Gebäudeteilen besteht in praktisch jeder Wohnungseigentumsanlage mit Tiefgarage; sie kann eine Umverteilung nicht tragen, weil sie nichts daran ändert, daß die Gemeinschaftsordnung die Kosten bewußt getrennt hat. Das Landgericht wird in der Zurückverweisung zu prüfen haben, ob im konkreten Fall ein sachlicher Grund vorlag. Der BGH gibt dem Berufungsgericht dafür zwei Orientierungspunkte. Wenn die Schäden am Tiefgaragendach von Mängeln des übrigen Gemeinschaftseigentums herrühren, etwa von einer fehlerhaften Entwässerung der darüberliegenden Hoffläche, kann das die Einbeziehung aller Eigentümer rechtfertigen. Ähnliches gilt, wenn eine Gesamtsanierung der Anlage erforderlich ist, die sich nicht sinnvoll in Einzelmaßnahmen aufteilen läßt.

Der Spielraum liegt im Einzelfall. Die bloße Tatsache, daß eine Sanierung teuer ist und die Stellplatzeigner sich eine Verteilung auf mehr Schultern wünschen, genügt nicht. Der Beschluß muß sich auf einen Umstand stützen, der über die Sanierungslast als solche hinausgeht.

Die Anfechtungsfrist als eigentliche Falle

Ein Beschluß, der die Kostenverteilung ohne sachlichen Grund ändert, ist nicht nichtig, sondern anfechtbar. § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG setzt für die Anfechtungsklage eine Frist von einem Monat nach der Beschlußfassung. Wer diese Frist versäumt, muß den Beschluß gegen sich gelten lassen, auch wenn er inhaltlich rechtswidrig ist. Der Beschluß wird bestandskräftig, und die geänderte Kostenverteilung gilt fortan – gegebenenfalls dauerhaft. In der Eigentümerversammlung muß ein betroffener Eigentümer deshalb nicht nur dagegen stimmen, sondern innerhalb der Monatsfrist Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Eine bloße Gegenstimme oder ein Widerspruch zu Protokoll reichen nicht aus.

Für Eigentümer, die ihre Einheit verwalten lassen und Versammlungseinladungen nicht persönlich prüfen, entsteht hier ein Risiko. Die Einladung zur Eigentümerversammlung muß den Beschlußgegenstand benennen. Ein Tagesordnungspunkt „Änderung der Kostenverteilung für die Tiefgaragensanierung" ist ausreichend bestimmt. Wer die Einladung übersieht oder nicht erscheint, kann den Beschluß gleichwohl nur innerhalb der Monatsfrist angreifen.

Was das Urteil für den Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung gehört die Prüfung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zum Standard. Das Urteil verschiebt den Blickwinkel. Es genügt nicht mehr, die dort vereinbarte Kostenverteilung zur Kenntnis zu nehmen und darauf zu vertrauen, daß sie dauerhaft gilt. Seit der WEG-Reform kann die Eigentümerversammlung diese Verteilung mit einfacher Mehrheit ändern. Der BGH hat dem zwar Grenzen gesetzt, aber das Prinzip bleibt, daß die in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenstruktur nicht mehr unveränderlich ist. Käufer, die eine Einheit ohne Stellplatz erwerben und sich darauf verlassen, daß sie keine Tiefgaragenkosten tragen müssen, haben dieses Vertrauen nach dem BGH-Urteil zwar grundsätzlich schutzwürdig. Ob es im konkreten Fall trägt, hängt davon ab, ob die Mehrheit einen sachlichen Grund für die Umverteilung anführen kann.

Bei der notariellen Beurkundung eines Wohnungskaufvertrags weise ich auf die Beschlußlage und die geltende Kostenverteilung hin. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung liegen Ihnen aus Ihrer Vorbereitung vor. Ob zwischenzeitlich Beschlüsse gefaßt wurden, die die vereinbarte Kostenverteilung geändert haben, ergibt sich aus der Beschlußsammlung, die der Verwalter nach § 24 Abs. 7 WEG führen muß. Für Käufer ist die Einsicht in diese Beschlußsammlung vor dem Erwerb eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme im Rahmen der DueDiligence, denn ein bestandskräftiger Beschluß über eine geänderte Kostenverteilung wirkt auch gegenüber dem Sondernachfolger.

Berliner Eigentümergemeinschaften mit Tiefgarage

In Berlin sind viele Wohnungseigentumsanlagen in den 1960er und 1970er Jahren errichtet worden. Die Teilungserklärungen dieser Anlagen enthalten differenzierte Kostenverteilungsregelungen, die etwa Tiefgaragenkosten gesondert den Stellplatzeigentümern zuweisen oder Aufzugskosten nur auf die Obergeschosse umlegen. Solche objektbezogenen Kostentrennungen waren in der Berliner Beurkundungspraxis über Jahrzehnte Standard. Das BGH-Urteil hat unmittelbare Relevanz für diese Anlagen, weil es die Bestandskraft dieser Vereinbarungen gegenüber Mehrheitsbeschlüssen stärkt.

Gleichzeitig stehen viele dieser Anlagen vor erheblichem Sanierungsbedarf. Die Bausubstanz aus den Nachkriegsjahrzehnten erreicht das Ende ihrer technischen Lebensdauer. Die Instandhaltungsrücklagen, die auf der Grundlage der bisherigen Kostenverteilung gebildet wurden, reichen für größere Sanierungen nicht immer aus. Die wirtschaftliche Logik, die Kosten auf mehr Schultern zu verteilen, liegt auf der Hand. Das Urteil zieht hier eine Grenze, die in der Eigentümerversammlung beachtet werden muß. Wer einen Kostenverteilungsbeschluß vorbereitet, der eine bestehende Kostentrennung aufhebt, muß den sachlichen Grund dokumentieren und im Beschlußtext nachvollziehbar darlegen. Andernfalls ist der Beschluß anfechtbar, und eine fristgerechte Klage eines einzigen betroffenen Eigentümers führt zur Ungültigerklärung.

Die Übergangsfrist für Altbeschlüsse ist abgelaufen

Hinzu kommt die Übergangsfrist des § 47 WEG. Vor der WEG-Reform 2020 enthielten Gemeinschaftsordnungen häufig rechtsgeschäftliche Öffnungsklauseln, die den Eigentümern eine Änderung der Kostenverteilung durch Beschluß erlaubten. Beschlüsse, die auf solchen rechtsgeschäftlichen Öffnungsklauseln beruhten, mußten nach altem Recht nicht ins Grundbuch eingetragen werden, um gegen Sondernachfolger zu wirken. Seit der Reform gilt für diese Altbeschlüsse eine Übergangsfrist, die am 31. Dezember 2025 abgelaufen ist. Altbeschlüsse über eine geänderte Kostenverteilung, die auf einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel beruhen und nicht ins Grundbuch eingetragen wurden, wirken seit dem 1. Januar 2026 nicht mehr gegen Sondernachfolger. Neue Beschlüsse auf der Grundlage der gesetzlichen Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bedürfen dagegen keiner Grundbucheintragung, um auch gegenüber Käufern zu gelten. Diese Unterscheidung ist bei der Prüfung einer Eigentumswohnungstransaktion ein Punkt, den Käufer und ihre Berater im Blick haben müssen.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin