Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Eine Begegnung der besonderen Art

Wenn ein amerikanischer oder britischer Investor zum ersten Mal einen deutschen Notartermin erlebt, ist die Irritation manchmal greifbar. Da sitzt jemand am Kopf des Tisches, der offensichtlich eine wichtige Rolle spielt – aber für wen arbeitet er eigentlich? Er wurde nicht vom Käufer beauftragt und nicht vom Verkäufer. Er stellt beiden Seiten Fragen, erklärt beiden Seiten die Rechtslage, warnt beide Seiten vor Risiken. Und am Ende unterschreiben alle bei ihm, als wäre das die normalste Sache der Welt.

Für jemanden, der im angelsächsischen System sozialisiert wurde, ist dieses Bild verwirrend. Dort gibt es klare Fronten: Der Käufer hat seinen Anwalt, der Verkäufer hat seinen Anwalt, und beide verhandeln bis zuletzt um jeden Punkt. Die Vorstellung, daß eine einzige Person beiden Seiten dient, erscheint naiv oder sogar gefährlich. Wie kann jemand neutral sein, wenn es um Millionen geht?

Die Antwort liegt in einem fundamental anderen Verständnis davon, was ein Notar ist und was er tut.

Der Notar als Organ der Rechtspflege

Im deutschen Rechtssystem ist der Notar kein Dienstleister, den man für seine Interessen engagiert. Er ist ein Träger eines öffentlichen Amtes, vergleichbar einem Richter, aber mit einer anderen Aufgabe. Während der Richter Streitigkeiten entscheidet, sorgt der Notar dafür, daß Streitigkeiten gar nicht erst entstehen. Er betreibt, wie das Gesetz es formuliert, „vorsorgende Rechtspflege".

Diese Rolle ist gesetzlich verankert und streng reguliert. Der Notar wird vom Staat bestellt, unterliegt staatlicher Aufsicht und ist an Gesetze und Standesregeln gebunden, die seine Neutralität garantieren. Er darf keine Partei bevorzugen, muß beide Seiten gleichermaßen belehren und ist zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet.

Die Neutralitätspflicht ist keine leere Formel. Ein Notar, der einseitig berät oder die Interessen einer Partei über die der anderen stellt, begeht eine Dienstpflichtverletzung, die disziplinarische Konsequenzen bis hin zur Amtsenthebung haben kann. Das wissen die Notare, und das wissen auch die Parteien. Die Neutralität ist institutionell abgesichert, nicht nur eine persönliche Tugend.

Was der Notar konkret tut

Bei einer Immobilientransaktion übernimmt der Notar eine Vielzahl von Aufgaben, die im angelsächsischen System auf mehrere Akteure verteilt wären:

Vertragsgestaltung: Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Er nimmt die Wünsche beider Parteien auf, übersetzt sie in rechtlich präzise Formulierungen und schlägt Regelungen vor, die die Interessen beider Seiten angemessen berücksichtigen. Anders als ein Parteivertreter sucht er nicht den maximalen Vorteil für eine Seite, sondern eine ausgewogene Lösung.

Rechtliche Aufklärung: Vor der Beurkundung erklärt der Notar beiden Parteien den Inhalt des Vertrags und seine rechtlichen Konsequenzen. Er weist auf Risiken hin, beantwortet Fragen und stellt sicher, daß niemand etwas unterschreibt, das er nicht versteht. Diese Belehrungspflicht ist umfassend – sie erstreckt sich auf alle rechtlich relevanten Aspekte des Geschäfts.

Identitätsprüfung: Der Notar stellt die Identität der Parteien fest und prüft ihre Vertretungsbefugnis. Bei Gesellschaften verlangt er Handelsregisterauszüge und Gesellschafterbeschlüsse, bei Vertretungsfällen Vollmachten. Diese Prüfung schützt vor Betrug und Identitätsdiebstahl.

Beurkundung: Der zentrale Akt ist die Beurkundung selbst – das laute Vorlesen des Vertrags in Gegenwart aller Beteiligten, gefolgt von der Unterschrift. Die Beurkundung verleiht dem Vertrag öffentlichen Glauben: Was der Notar beurkundet hat, gilt als bewiesen, bis das Gegenteil feststeht.

Vollzug: Nach der Beurkundung sorgt der Notar für die Umsetzung des Vertrags. Er beantragt die Eintragung im Grundbuch, holt erforderliche Genehmigungen ein, koordiniert die Zahlung des Kaufpreises und überwacht die Erfüllung der vertraglichen Pflichten.

Der Unterschied zum angelsächsischen Modell

Im angelsächsischen System übernehmen diese Aufgaben verschiedene Personen: Der Solicitor des Käufers und der Solicitor des Verkäufers verhandeln den Vertrag. Title Companies prüfen die Eigentumsrechte. Escrow Agents verwalten die Gelder. Jeder hat seinen Auftraggeber, jeder verfolgt dessen Interessen.

Dieses Modell hat seinen eigenen Charme. Es schafft klare Verantwortlichkeiten und sorgt dafür, daß jede Partei einen Vertreter hat, der ausschließlich ihren Interessen dient. Doch es hat auch Nachteile: Die Kosten vervielfachen sich, weil jede Seite ihre eigenen Berater bezahlt. Die Verhandlungen können sich verhärten, weil beide Seiten auf Maximalpositionen beharren. Und die Verantwortung ist diffus verteilt – wenn etwas schiefgeht, zeigen alle auf jemand anderen.

Das deutsche Modell setzt einen anderen Akzent. Der Notar ist die zentrale Instanz, die den gesamten Prozeß verantwortet. Er haftet persönlich für Fehler bei der Beurkundung und dem Vollzug. Diese konzentrierte Verantwortung schafft Anreize zur Sorgfalt und ermöglicht eine effiziente Abwicklung.

Die Kostenersparnis

Ein Aspekt, der internationale Investoren regelmäßig überrascht, ist die Kostenstruktur. In Deutschland zahlt man für eine Immobilientransaktion typischerweise einen Notar – nicht zwei Anwaltsteams. Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert, nicht nach dem Aufwand oder der Verhandlungsmacht des Notars. Für einen Kaufvertrag über zehn Millionen Euro fallen etwa 40.000 Euro Notargebühren brutto an – ein Bruchteil dessen, was zwei spezialisierte Anwaltskanzleien für die Vertragsverhandlung berechnen würden.

Natürlich gibt es auch in Deutschland Fälle, in denen die Parteien zusätzlich Anwälte einschalten. Bei komplexen Transaktionen ist das sogar die Regel. Doch die Anwälte konzentrieren sich dann auf die wirtschaftliche und steuerliche Strukturierung, die Due Diligence und die Verhandlung der Deal Terms – nicht auf die Erstellung des Kaufvertrags. Diese Arbeitsteilung ist effizient: Der Notar bringt seine Expertise im Immobilienrecht ein, die Anwälte ihre Expertise in den jeweils relevanten Spezialgebieten.

Die Grenzen der Neutralität

Neutralität bedeutet nicht Passivität. Der Notar ist nicht bloß ein Protokollant, der aufschreibt, was die Parteien ihm diktieren. Er hat eine eigene Verantwortung für die Ausgewogenheit des Vertrags und die Belehrung der Parteien.

In der Praxis zeigt sich diese Verantwortung an verschiedenen Stellen. Wenn eine Vertragsklausel erkennbar nur einer Seite dient und die andere benachteiligt, wird der Notar darauf hinweisen. Wenn eine Partei offensichtlich nicht versteht, worauf sie sich einläßt, wird er nachfragen und erklären. Wenn ein Geschäft rechtlich problematisch erscheint – etwa weil es gegen zwingendes Recht verstößt oder den Verdacht der Geldwäsche weckt – wird er die Beurkundung verweigern.

Diese aktive Rolle unterscheidet den deutschen Notar vom Notary Public in vielen angelsächsischen Ländern, der oft nicht mehr tut als Unterschriften zu beglaubigen. Der deutsche Notar ist ein juristischer Experte mit umfassender Ausbildung – er hat ein volles Jurastudium absolviert, das Referendariat durchlaufen und eine zusätzliche Prüfung abgelegt. Seine Expertise ist Teil der Dienstleistung.

Wann zusätzliche Beratung sinnvoll ist

Die Neutralität des Notars hat eine wichtige Konsequenz: Er gibt keine Empfehlung, ob ein Geschäft wirtschaftlich sinnvoll ist. Er prüft die rechtliche Seite, nicht die betriebswirtschaftliche. Ob der Kaufpreis angemessen ist, ob die Finanzierung tragfähig ist, ob die Immobilie zu Ihrer Anlagestrategie paßt – das sind Fragen, die der Notar nicht beantwortet.

Für internationale Investoren, die den deutschen Markt nicht im Detail kennen, ist daher zusätzliche Beratung sinnvoll. Ein Steuerberater sollte die steuerlichen Implikationen prüfen, bevor die Struktur festgelegt wird. Ein Anwalt kann die Due Diligence koordinieren und bei der Verhandlung der wirtschaftlichen Terms unterstützen. Ein Makler oder Berater kann bei der Objektauswahl und der Markteinschätzung helfen.

Der Notar ersetzt diese Berater nicht – aber er ist der zentrale Knotenpunkt, an dem alle Fäden zusammenlaufen. Er sorgt dafür, daß die wirtschaftlichen Vereinbarungen rechtlich umsetzbar sind und daß die Transaktion sauber abgewickelt wird.

Wie man mit dem Notar arbeitet

Für internationale Investoren empfiehlt sich ein proaktiver Umgang mit dem Notar. Nehmen Sie früh Kontakt auf, nicht erst wenn der Deal bereits ausverhandelt ist. Erklären Sie Ihre Situation, Ihre Ziele und Ihre Bedenken. Ein guter Notar wird Ihnen zuhören, Ihre Fragen beantworten und Ihnen helfen, die Transaktion so zu strukturieren, daß sie Ihren Interessen dient – ohne die berechtigten Interessen der Gegenseite zu vernachlässigen.

Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen. Die Belehrungspflicht des Notars ist kein lästiges Ritual, sondern eine echte Ressource. Nutzen Sie sie, um das deutsche Rechtssystem zu verstehen und informierte Entscheidungen zu treffen.

Und akzeptieren Sie, daß der Notar manchmal Nein sagt. Wenn er eine Klausel ablehnt oder eine Änderung vorschlägt, hat das meist gute Gründe. Seine Aufgabe ist es, ein rechtlich einwandfreies Geschäft zu beurkunden – nicht, jeden Wunsch der Parteien zu erfüllen.

Ein System, das funktioniert

Das deutsche Notariatsmodell mag aus angelsächsischer Perspektive ungewöhnlich erscheinen. Doch es hat sich über Jahrhunderte bewährt. Die Zahl der Rechtsstreitigkeiten über notariell beurkundete Verträge ist verschwindend gering. Die Fehlerquote bei Grundbucheintragungen ist minimal. Das Vertrauen in die Zuverlässigkeit des Systems ist hoch – bei deutschen wie bei internationalen Marktteilnehmern.

Wer sich auf dieses System einläßt, entdeckt seine Stärken. Die Neutralität des Notars schafft Vertrauen. Die konzentrierte Verantwortung sorgt für Effizienz. Die gesetzlich geregelten Gebühren machen die Kosten planbar. Und die präventive Kontrolle verhindert Probleme, die sonst teuer zu lösen wären.

Als Notar sehe ich meine Rolle nicht als Hindernis, das zwischen den Parteien und ihrem Geschäft steht, sondern als Brücke, die sie sicher ans Ziel bringt. Das ist das Wesen der vorsorgenden Rechtspflege – und der Grund, warum das deutsche Modell auch für internationale Investoren funktioniert.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

An Encounter of a Special Kind

When an American or British investor experiences a German notary appointment for the first time, the irritation is often palpable. Someone sits at the head of the table who obviously plays an important role—but for whom does this person actually work? The notary was not engaged by the buyer or by the seller. The notary asks both sides questions, explains the legal situation to both sides, warns both sides of risks. And in the end, everyone signs before the notary as if it were the most normal thing in the world.

For someone socialized in the common law system, this picture is confusing. There, the lines are clear: the buyer has a lawyer, the seller has a lawyer, and both negotiate every point to the end. The idea that a single person serves both sides appears naive or even dangerous. How can someone be neutral when millions are at stake?

The answer lies in a fundamentally different understanding of what a notary is and does.

The Notary as an Organ of Legal Administration

In the German legal system, the notary is not a service provider engaged for one's interests. The notary is a holder of a public office, comparable to a judge but with a different task. While the judge decides disputes, the notary ensures that disputes do not arise in the first place. The notary practices, as the law puts it, "preventive legal care."

This role is legally anchored and strictly regulated. The notary is appointed by the state, subject to state supervision, and bound by laws and professional rules that guarantee neutrality. The notary may not favor any party, must advise both sides equally, and is obligated to maintain confidentiality toward third parties.

The duty of neutrality is no empty formula. A notary who advises one-sidedly or places one party's interests above the other's commits a breach of official duty that can have disciplinary consequences up to removal from office. The notaries know this, and so do the parties. Neutrality is institutionally secured, not merely a personal virtue.

What the Notary Concretely Does

In a real estate transaction, the notary assumes a variety of tasks that in the common law system would be distributed among several actors:

Contract drafting: The notary drafts the purchase contract. The notary takes in both parties' wishes, translates them into legally precise formulations, and proposes provisions that appropriately consider both sides' interests. Unlike a party representative, the notary does not seek maximum advantage for one side but a balanced solution.

Legal explanation: Before certification, the notary explains to both parties the contract's content and its legal consequences. The notary points out risks, answers questions, and ensures that no one signs something they do not understand. This duty of explanation is comprehensive—it extends to all legally relevant aspects of the transaction.

Identity verification: The notary establishes the parties' identities and verifies their authority to act. For companies, the notary requires commercial register extracts and shareholder resolutions; for representation cases, powers of attorney. This verification protects against fraud and identity theft.

Certification: The central act is the certification itself—the reading aloud of the contract in the presence of all participants, followed by signature. Certification gives the contract public faith: what the notary has certified is deemed proven until the contrary is established.

Execution: After certification, the notary ensures the contract's implementation. The notary applies for registration in the land register, obtains required approvals, coordinates purchase price payment, and monitors fulfillment of contractual obligations.

The Difference from the Common Law Model

In the common law system, these tasks are performed by different persons: the buyer's solicitor and the seller's solicitor negotiate the contract. Title companies examine ownership rights. Escrow agents manage the funds. Each has a client, each pursues that client's interests.

This model has its own charm. It creates clear responsibilities and ensures that each party has a representative serving exclusively that party's interests. But it also has disadvantages: costs multiply because each side pays its own advisors. Negotiations can harden because both sides insist on maximum positions. And responsibility is diffusely distributed—when something goes wrong, everyone points to someone else.

The German model sets a different emphasis. The notary is the central authority responsible for the entire process. The notary is personally liable for errors in certification and execution. This concentrated responsibility creates incentives for care and enables efficient processing.

The Cost Savings

One aspect that regularly surprises international investors is the cost structure. In Germany, one typically pays for one notary in a real estate transaction—not two legal teams. Notary fees are legally fixed and based on transaction value, not on effort or the notary's negotiating power. For a purchase contract of ten million euros, notary fees amount to approximately 40,000 euros incl. VAT - a fraction of what two specialized law firms would charge for contract negotiation.

Of course, there are also cases in Germany where parties additionally engage lawyers. For complex transactions, this is even the rule. But the lawyers then concentrate on economic and tax structuring, due diligence, and negotiation of deal terms—not on preparing the purchase contract. This division of labor is efficient: the notary contributes expertise in real estate law, the lawyers their expertise in the relevant specialized areas.

The Limits of Neutrality

Neutrality does not mean passivity. The notary is not merely a recorder who writes down what the parties dictate. The notary has independent responsibility for the contract's balance and for advising the parties.

In practice, this responsibility shows at various points. If a contract clause recognizably serves only one side and disadvantages the other, the notary will point this out. If a party obviously does not understand what it is committing to, the notary will inquire and explain. If a transaction appears legally problematic—for example, because it violates mandatory law or raises money laundering suspicions—the notary will refuse certification.

This active role distinguishes the German notary from the Notary Public in many common law countries, who often does no more than witness signatures. The German notary is a legal expert with comprehensive training—having completed a full law degree, the legal clerkship, and an additional examination. This expertise is part of the service.

When Additional Advice Makes Sense

The notary's neutrality has an important consequence: no recommendation is given on whether a transaction is economically sensible. The notary examines the legal side, not the business side. Whether the purchase price is appropriate, whether the financing is sustainable, whether the property fits your investment strategy—these are questions the notary does not answer.

For international investors unfamiliar with the German market in detail, additional advice is therefore sensible. A tax advisor should examine the tax implications before the structure is fixed. A lawyer can coordinate due diligence and support negotiation of economic terms. A broker or consultant can help with property selection and market assessment.

The notary does not replace these advisors—but is the central node where all threads come together. The notary ensures that economic agreements are legally implementable and that the transaction is cleanly executed.

How to Work with the Notary

For international investors, a proactive approach to the notary is recommended. Make contact early, not only when the deal is already negotiated. Explain your situation, your goals, and your concerns. A good notary will listen, answer your questions, and help you structure the transaction to serve your interests—without neglecting the other side's legitimate interests.

Do not hesitate to ask questions. The notary's duty of explanation is not a tiresome ritual but a real resource. Use it to understand the German legal system and make informed decisions.

And accept that the notary sometimes says no. When the notary rejects a clause or suggests a change, there are usually good reasons. The notary's task is to certify a legally impeccable transaction—not to fulfill every wish of the parties.

A System That Works

The German notarial model may seem unusual from a common law perspective. But it has proven itself over centuries. The number of legal disputes over notarially certified contracts is vanishingly small. The error rate in land register entries is minimal. Trust in the system's reliability is high—among German and international market participants alike.

Those who engage with this system discover its strengths. The notary's neutrality creates trust. Concentrated responsibility ensures efficiency. Legally regulated fees make costs predictable. And preventive control prevents problems that would otherwise be expensive to solve.

As a notary, I see my role not as an obstacle standing between the parties and their transaction, but as a bridge that brings them safely to their destination. That is the essence of preventive legal care—and the reason why the German model works for international investors too.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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