Wenn Erben sich über Immobilien einigen müssen

Hinterläßt ein Erblasser sein Immobilienvermögen mehreren Erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. § 2032 BGB ordnet an, daß der Nachlaß gemeinschaftliches Vermögen aller Erben wird. Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft – anders als bei Bruchteilseigentum, etwa wenn zwei Personen je zur Hälfte im Grundbuch stehen, kann kein einzelner Miterbe über seinen Anteil an einem bestimmten Nachlassgegenstand verfügen. § 2033 Abs. 2 BGB schließt das ausdrücklich aus. Ein Miterbe kann also nicht „seine Hälfte" der geerbten Wohnung verkaufen. Er kann nur über seinen Erbteil als Ganzes verfügen – und auch das nur notariell beurkundet.

In der praktischen Verwaltung bedeutet das, daß sämtliche Entscheidungen über die Immobilie gemeinschaftlich getroffen werden müssen, von der Neuvermietung über die Sanierung bis zum Verkauf und dessen Zeitpunkt. Bei zwei Geschwistern, die sich verstehen, mag das funktionieren. Bei vier Miterben mit unterschiedlichen Vorstellungen entsteht eine Pattsituation, die ohne rechtliche Instrumente nicht aufzulösen ist. Das Gesetz sieht die Erbengemeinschaft denn auch nicht als Dauerzustand vor. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, ein Anspruch, der keiner Verjährung unterliegt und auch nicht durch Mehrheitsbeschluß der übrigen Miterben ausgeschlossen werden kann. Allerdings sagt das Gesetz wenig darüber, wie die Auseinandersetzung im konkreten Fall ablaufen soll. Bei Immobilien stehen im wesentlichen vier Wege zur Verfügung.

Der notarielle Erbauseinandersetzungsvertrag

Die einvernehmliche Lösung ist ein notarieller Erbauseinandersetzungsvertrag. Alle Miterben einigen sich darüber, wer welchen Nachlassgegenstand erhält und ob Ausgleichszahlungen fließen. Sobald eine Immobilie zum Nachlaß gehört, bedarf dieser Vertrag der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB. Gehören mehrere Immobilien zum Nachlaß, wird in der Urkunde für jedes Objekt die Zuordnung an den jeweiligen Erben geregelt, ggf. verbunden mit Ausgleichszahlungen, die sich aus den unterschiedlichen Verkehrswerten ergeben. Vereinbarte Ausgleichszahlungen werden durch Vormerkungen im Grundbuch abgesichert, im übrigen beantrage ich als Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch nach Vorliegen aller Voraussetzungen baldmöglichst nach der Beurkundung, so daß die übernehmenden Miterben zeitnah als Eigentümer eingetragen werden.

Abschichtung statt Beurkundung

Neben dem Erbauseinandersetzungsvertrag gibt es einen zweiten, weniger bekannten Weg: die Abschichtung. Der Begriff stammt aus einem Grundsatzurteil des BGH von 1998 (Az. IV ZR 346/96) und beschreibt das Ausscheiden eines Miterben aus der Erbengemeinschaft gegen Abfindung. Der Erbteil des Ausscheidenden wächst den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes an. Die Abschichtung unterscheidet sich vom Erbauseinandersetzungsvertrag vor allem dadurch, daß sie grundsätzlich formfrei ist. Das gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn Immobilien zum Nachlaß gehören, denn der ausscheidende Miterbe überträgt nicht einen einzelnen Nachlassgegenstand – er gibt seine Mitgliedschaftsrechte an der Gesamthandsgemeinschaft auf. Das ist keine Verfügung über einen Erbteil im Sinne des § 2033 BGB und auch kein Grundstücksgeschäft nach § 311b BGB.

Die Formfreiheit hat Grenzen. Besteht die Abfindung nicht in Geld, sondern selbst in einer Immobilie oder in GmbH-Anteilen aus dem Nachlaß, ist die notarielle Beurkundung zwingend. Und auch bei der rein formfreien Variante mit Geldabfindung bleibt ein praktisches Problem, denn für die Grundbuchberichtigung braucht das Grundbuchamt eine notariell beglaubigte Berichtigungsbewilligung. Die Unterschriftsbeglaubigung ist deutlich günstiger als eine vollständige Beurkundung – die Gebühren liegen bei 70 EUR zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen. Trotz der Formfreiheit rate ich bei werthaltigen Nachlässen zur notariellen Beurkundung, weil der ausscheidende Miterbe bei der Abschichtung seine Mitgliedschaftsrechte aufgibt, bevor er die Abfindung erhalten hat. Die Sicherungsmechanismen, die verhindern, daß er seine Rechte verliert, ohne daß die Gegenleistung fließt, lassen sich ohne fachliche Gestaltung kaum zuverlässig abbilden.

Der Erbteilsverkauf und das Vorkaufsrecht der Miterben

Ein Miterbe, der aus der Erbengemeinschaft ausscheiden möchte, kann auch seinen gesamten Erbteil an einen Dritten verkaufen. § 2033 Abs. 1 BGB erlaubt die Verfügung über den Erbteil als Ganzes – allerdings nur in notariell beurkundeter Form. Das Gesetz schützt die übrigen Miterben vor dem Eindringen familienfremder Dritter in die Erbengemeinschaft, indem § 2034 BGB den Miterben ein Vorkaufsrecht gewährt. Die Frist für die Ausübung beträgt zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags. Das Vorkaufsrecht ist vererblich.

Im praktischen Ergebnis ist der Erbteilsverkauf an Dritte eher die Ausnahme. Der Erbteil umfaßt den gesamten Anteil am Nachlaß, nicht nur die Immobilie. Wer einen Erbteil kauft, erwirbt damit auch den Anteil an Bankguthaben und sonstigen Vermögenswerten des Erblassers, übernimmt aber ebenso den Anteil an Nachlaßverbindlichkeiten, selbst wenn deren Umfang im Zeitpunkt des Kaufs noch nicht vollständig bekannt ist. Käufer eines Erbteils erwerben also keine konkrete Immobilie, sondern eine Beteiligung an einer Gesamthandsgemeinschaft mit allen damit verbundenen Unsicherheiten über Zusammensetzung und Wert des Nachlasses. Die Kaufpreise für Erbteile liegen deshalb in der Regel unter dem rechnerischen Wert der Beteiligung. Ein professioneller Erbteilskäufer wird dieses Risiko einpreisen, was für den verkaufenden Miterben einen spürbaren Abschlag bedeutet. Interessanter ist deshalb der Erbteilsverkauf zwischen Miterben, bei dem ein Miterbe den Erbteil eines anderen übernimmt und so seine Stellung in der Erbengemeinschaft ausbaut, ohne daß ein Dritter beteiligt wird.

Wenn keine Einigung gelingt: die Teilungsversteigerung

Scheitern alle einvernehmlichen Lösungen, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Jeder Miterbe kann sie ohne Zustimmung der übrigen beantragen. Das Vollstreckungsgericht versteigert die Immobilie öffentlich, der Erlös wird unter den Miterben verteilt. Der BGH hat die Reichweite dieses Instruments im März 2025 noch erweitert. In seinem Beschluß vom 20.03.2025 (Az. V ZB 63/23) hat der V. Zivilsenat entschieden, daß ein Miterbe nicht nur die Versteigerung des zum Nachlaß gehörenden Miteigentumsanteils beantragen kann, sondern die Versteigerung des gesamten Grundstücks. Dieses „große Antragsrecht" gilt selbst dann, wenn der Nachlaß nur einen Bruchteil des Grundstücks umfaßt – etwa wenn der Erblasser Miteigentümer zur Hälfte war und die Erbengemeinschaft nur diese Hälfte geerbt hat.

Gleichzeitig hat der BGH in einem Beschluß vom 26.09.2024 (Az. V ZB 8/24) klargestellt, daß die Teilungsversteigerung eines einzelnen Flurstücks nicht zulässig ist, wenn das Grundstück im Rechtssinne aus mehreren Flurstücken besteht. Versteigert werden kann nur das Grundstück als Ganzes – also die Einheit, die unter einer laufenden Nummer im Grundbuch eingetragen ist. Der Nachteil der Teilungsversteigerung liegt darin, daß der Erlös möglicherweise hinter dem zurückbleibt, was ein freihändiger Verkauf erbringen würde, weil er nicht durch verhandlungen gesteuert wird, sondern von Gebot und Zuschlag abhängt. Der Markt für Zwangsversteigerungen funktioniert anders als der freie Immobilienmarkt. Hinzu kommen die Verfahrenskosten, vor allem für das Verkehrswertgutachten und die Gerichtsgebühren, gegebenenfalls auch Rechtsanwaltskosten und die Kosten einer eventuellen Räumung. Wer eine gütliche Einigung anstrebt, hat ein wirtschaftliches Interesse daran, die Teilungsversteigerung zu vermeiden. Einen gewissen zeitlichen Schutz bietet § 180 Abs. 2 ZVG, wonach ein Miteigentümer die einstweilige Einstellung des Verfahrens für bis zu sechs Monate beantragen kann, einmal verlängerbar, bei einer Gesamtdauer von maximal fünf Jahren.

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses unter den Erben

Gehört ein Mehrfamilienhaus zum Nachlaß, besteht eine naheliegende Gestaltung darin, einzelne Wohnungen bestimmten Erben zuzuordnen. Dafür muß das Gebäude zunächst nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. In Berlin unterliegt diese Aufteilung seit 2021 einem Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB, wenn das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat. Die seit dem 1. Januar 2026 geltende Berliner Umwandlungsverordnung erstreckt diesen Genehmigungsvorbehalt auf das gesamte Stadtgebiet, nicht nur auf Milieuschutzgebiete. § 250 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB sieht für die Erbauseinandersetzung allerdings einen Ausnahmetatbestand vor, nach dem die Genehmigung zu erteilen ist, wenn das Grundstück zu einem Nachlaß gehört und Wohnungseigentum zugunsten von Miterben begründet werden soll. Das Bezirksamt hat bei Vorliegen der Voraussetzungen keinen Ermessensspielraum.

In solchen Fällen errichten wir mehrere Urkunden - zunächst die Teilung und separat den Erbauseinandersetzungsvertrag. Es geht die künftigen Miteigentümer im Haus nichts an, was die Erben bei Aufteilung sonst noch so in ihrer Erbauseinandersetzung geregelt haben. In der notariellen Urkunde der Erbauseinandersetzung wird dann die Teilungserklärung in Bezug genommen und wir ordnen die einzelnen (künftigen) Sondereigentumseinheiten den jeweiligen Erben zu, ggf. verbunden mit Ausgleichszahlungen, die sich aus den unterschiedlichen Wohnungswerten ergeben. Die Genehmigung nach § 250 BauGB kann erst nach den Beurkundungen eingeholt werden, muß aber vor der Grundbucheintragung vorliegen, d.h. der zeitliche Aufwand ist hier etwas größer. Nach der Aufteilung stehen die einzelnen Erben als Eigentümer ihrer jeweiligen Wohnung im Grundbuch und können über diese frei verfügen, also auch verkaufen.

Steuerliche Weichenstellungen gehören zum Steuerberater

Die Erbauseinandersetzung mit Immobilien hat steuerliche Konsequenzen, die vor der notariellen Beurkundung geklärt sein sollten. § 3 Nr. 3 GrEStG befreit den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben von der Grunderwerbsteuer, und § 23 EStG rechnet dem Erben die Anschaffung durch den Erblasser zu, so daß die zehnjährige Spekulationsfrist nicht neu zu laufen beginnt. Die Befreiungstatbestände haben Grenzen und Voraussetzungen, deren Einhaltung über erhebliche Beträge entscheidet. Die Reihenfolge der einzelnen Schritte spielt dabei eine zentrale Rolle. Ein Beispiel: Haben die Miterben die Immobilie vor der Auseinandersetzung bereits zu Bruchteilseigentum umgeschrieben, greift § 3 Nr. 3 GrEStG nicht mehr. In Berlin bedeutet das bei einem Grundstückswert von 500.000 EUR eine vermeidbare Grunderwerbsteuer von 30.000 EUR (6 % Berliner Steuersatz). Die steuerliche Beratung und Planung ist Aufgabe des Steuerberaters, der die konkreten Auswirkungen auf Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer vor der Beurkundung prüfen muß. Die notarielle Urkunde setzt dann um, was steuerlich abgestimmt ist.

Worauf es bei der notariellen Urkunde ankommt

Die Erbauseinandersetzung mit Immobilien ist in der Regel kein einfacher Vertrag, und sie besteht nicht immer aus einer einzigen Urkunde. Auch bei mehreren Immobilien an verschiedenen Grundbuchstandorten oder bei gestaffelten Ausgleichszahlungen kann es sinnvoll sein, die Auseinandersetzung auf mehrere Urkunden zu verteilen. Ich als Notar entwickle diese Urkunden nach den Vorstellungen der Beteiligten. Dazu gehört die Prüfung der Grundbuchlage einschließlich bestehender Belastungen ebenso wie die Klärung der formalen Fragen wie die Legitimation aller Miterben. Mitunter sind hier Vertretungsfragen (etwa bei Beteiligung Minderjähriger in der Erbengemeinschaft) oder weitere Rechtsnachfolgen (etwa bei dem Nachlaß nach dem Mitglied einer nicht aufgelösten früheren Erbengemeinschaft) ebenso aufwendig wie alles andere. Nach der Beurkundung wickle ich den Vertrag ab. Das umfaßt die Überwachung vereinbarter Ausgleichszahlungen und die Grundbuchumschreibungen, bis am Ende jeder Erbe als Eigentümer seiner Immobilie oder seines Wohnungseigentums im Grundbuch steht bzw. sein Geld erhalten hat.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

• Gebührenrechner der Bundesnotarkammer
• BFH, Urteil vom 04.06.2025 – II R 42/21 (Grunderwerbsteuerbefreiung bei Erbauseinandersetzung über Personengesellschaft)

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