Abgrenzung von § 172 BauGB zu § 250 BauGB

Befindet sich das Gebäude in einem sog. Milieuschutz- oder Erhaltungsgebiet, unterliegt die Aufteilung ebenfalls gewissen Beschränkungen. Geregelt ist das in § 172 BauGB. Allerdings gilt das nicht, wenn die Aufteilung bereits unter die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB fällt. Das klingt kompliziert, ist es aber letztlich nicht. Sie müssen nur googeln, ob in Ihrer Gemeinde zur Zeit das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift. Wenn ja (wie aktuell in ganz Berlin), und wenn es sich um ein Gebäude mit mehr als 5 Wohnungen handelt, dann gilt § 250 BauGB, sonst nicht.

Vor- und Nachteil

Den Profis, die schon länger dabei sind, ist aus dem Milieuschutzrecht geläufig, daß man eine Aufteilungsgenehmigung erzwingen kann, wenn man sich verpflichtet, 7 Jahre nur an die Mieter zu verkaufen. Das ergibt sich so aus dem Gesetz. § 172 Abs. 4 Nr. 6 BauGB lautet: "wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern...".

Darin liegt zugleich der Vor- wie auch der Nachteil gegenüber dem allgemeinen Umwandlungsverbot aus § 250 BauGB: im Milieuschutzrecht kann man die Gemeinde zwingen, die Aufteilung zu genehmigen, wenn man sich dieser Verpflichtung unterwirft. Allerdings hat man dann diese 7jährige Beschränkung. Bei dem allgemeinen Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gibt es die Möglichkeit, eine Genehmigung zu erzwingen, nicht. Hat man aber eine Genehmigung erhalten, kann man sofort auch extern verkaufen, eine Beschränkung auf die Mieterschaft oder eine allgemeine Wartezeit gibt es nicht.

Procedere

In beiden Fällen ist das Procedere identisch: zunächst benötigen Sie einen Aufteilungsplan (vom Architekten) und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (vom Bezirksamt), dann wird die Teilungserklärung beurkundet (Notar), und dann senden wir das alles zum Bezirksamt verbunden mit dem Antrag, die Aufteilung zu genehmigen - bei Anwendung des Milieuschutzrechtes zusammen mit der o.g. Selbstverpflichtung. Ist eine Genehmigung erteilt, senden wir alles an das Grundbuchamt und beantragen Vollzug.

Tobias Scheidacker
Notar