Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.
Einleitung
Die Strukturierung einer Immobilienfinanzierung ist eine Disziplin, die weit über die bloße Kreditaufnahme hinausgeht. Für internationale Investoren, die den deutschen Markt erschließen, ist das Verständnis der verfügbaren Instrumente und ihrer Wechselwirkungen von strategischer Bedeutung.
Das Verhältnis von Eigenkapital und Fremdkapital
Jede Immobilientransaktion erfordert eine Kapitalstruktur. Die Relation zwischen Eigenkapital und Fremdkapital – der Leverage – bestimmt maßgeblich die Renditeerwartung und das Risikoprofil einer Investition.
Die klassische Struktur: Deutsche Banken finanzieren Bestandsimmobilien typischerweise mit einem Beleihungsauslauf von 60 bis 70 Prozent des Beleihungswerts. Der Beleihungswert liegt dabei regelmäßig unter dem Kaufpreis – die Bank bewertet konservativ. Faktisch bedeutet dies, daß der Investor oft 40 Prozent oder mehr des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen muß.
Die Auswirkung auf die Rendite: Der Leverage wirkt als Multiplikator – in beide Richtungen. Bei steigenden Immobilienwerten verstärkt der Fremdkapitalhebel die Eigenkapitalrendite erheblich. Bei fallenden Werten potenziert er die Verluste. Die Zinsentwicklung der vergangenen Jahre hat diese Mechanik deutlich vor Augen geführt.
Die Zinsentwicklung: Ein Paradigmenwechsel
Nach einer Dekade historisch niedriger Zinsen hat die Zinswende ab 2022 die Kalkulationsgrundlagen fundamental verändert. Finanzierungen, die bei einem Zinssatz von einem Prozent noch tragfähig waren, werden bei vier oder fünf Prozent zum Risiko.
Für den Notar manifestiert sich diese Entwicklung in einer Zunahme von Umstrukturierungen, Nachbesicherungen und – in schwierigen Fällen – Verwertungsszenarien. Das Verständnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge ermöglicht eine kompetentere Begleitung auch dieser Situationen.
Mezzanine-Kapital: Die Zwischenschicht
Zwischen dem erstrangig besicherten Bankdarlehen und dem echten Eigenkapital existiert ein Spektrum von Finanzierungsinstrumenten, die als Mezzanine-Kapital zusammengefaßt werden.
Nachrangdarlehen: Ein Darlehen, das im Rang hinter der Bankfinanzierung zurücktritt. Im Verwertungsfall wird der Nachranggläubiger erst nach vollständiger Befriedigung der Bank bedient. Diese höhere Risikoposition spiegelt sich in höheren Zinsen wider.
Eigenkapitalersetzende Darlehen: Gesellschafterdarlehen, die wirtschaftlich Eigenkapitalfunktion erfüllen. Im Insolvenzfall werden sie wie Eigenkapital behandelt – der Gesellschafter erhält seine Rückzahlung erst nach allen anderen Gläubigern.
Stille Beteiligungen: Der Kapitalgeber partizipiert am Gewinn, ohne Gesellschafter zu werden. Je nach Ausgestaltung kann die stille Beteiligung bilanziell als Eigenkapital qualifiziert werden.
Für die notarielle Praxis relevant: Die Ausgabe von Mezzanine-Instrumenten durch eine GmbH erfordert häufig gesellschaftsrechtliche Beschlüsse. Bei stillen Beteiligungen und Genußrechten können Beurkundungspflichten bestehen.
Nachbeleihung: Hebel durch Bestandsimmobilien
Investoren mit bestehendem Immobilienportfolio können zusätzliche Liquidität generieren, indem sie bereits entschuldete oder teilentschuldete Objekte nachbeleihen. Die so freigesetzten Mittel dienen als Eigenkapital für neue Akquisitionen.
Die Mechanik: Eine Immobilie im Wert von 2 Millionen Euro, die mit 500.000 Euro belastet ist, verfügt über freie Beleihungskapazität. Bei einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent könnte eine zusätzliche Grundschuld von 700.000 Euro bestellt werden. Diese Mittel stehen für neue Investitionen zur Verfügung.
Die Risiken: Die Nachbeleihung erhöht das Gesamtrisiko des Portfolios. Sinken die Werte der Bestandsimmobilien, kann dies nicht nur diese selbst, sondern auch die damit finanzierten Neuerwerbungen gefährden.
Der Notar, der sowohl die Nachbeleihung der Bestandsimmobilie als auch den Erwerb des neuen Objekts begleitet, hat einen privilegierten Einblick in die Gesamtstruktur. Dies ermöglicht eine fundierte Beratung über die Interdependenzen.
Überfinanzierung: Mehr als der Kaufpreis
In bestimmten Konstellationen finanzieren Banken mehr als den reinen Kaufpreis. Dies ist insbesondere bei wertsteigernden Investitionen in das Objekt der Fall.
Modernisierungsfinanzierung: Der Käufer plant erhebliche Investitionen – energetische Sanierung, Ausbau von Dachgeschossen, Modernisierung der Haustechnik. Die Bank finanziert den Kaufpreis zuzüglich der geplanten Investitionskosten, wobei die Auszahlung der Modernisierungsmittel typischerweise an Baufortschritte geknüpft ist.
Die notarielle Dimension: Die Grundschuldbestellung muß den gesamten Finanzierungsbetrag abdecken. Bei der Beurkundung ist darauf zu achten, daß die persönliche Haftungsübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung sich auf den vollen Betrag erstrecken.
Strukturierung auf Gesellschaftsebene
Die Wahl des Erwerbsvehikels beeinflußt die Finanzierungsmöglichkeiten erheblich.
GmbH-Erwerb: Die GmbH nimmt das Darlehen auf, die Gesellschafter haften grundsätzlich nicht persönlich. Banken verlangen jedoch regelmäßig Patronatserklärungen oder Bürgschaften der Gesellschafter, was die Haftungsbeschränkung de facto aufhebt.
GmbH & Co. KG: Diese Struktur ermöglicht steuerliche Optimierungen, erhöht aber die strukturelle Komplexität. Die Finanzierung erfolgt typischerweise auf Ebene der KG.
Holdingstrukturen: Bei größeren Portfolios werden häufig Holdingstrukturen eingesetzt, bei denen eine Muttergesellschaft mehrere Objektgesellschaften hält. Dies ermöglicht eine Risikoisolierung zwischen den einzelnen Objekten.
Die notarielle Begleitung umfaßt hier nicht nur die Grundschuldbestellung, sondern häufig auch die Errichtung oder Anpassung der Gesellschaftsverträge.
Multiplikatoren: Markt- und Bankperspektive
Die Bewertung von Renditeimmobilien erfolgt primär ertragsorientiert. Der Multiplikator – das Vielfache der Jahresnettomiete, das als Kaufpreis gezahlt wird – ist die zentrale Kennzahl.
Marktmultiplikatoren: Je nach Lage, Objektqualität und Marktumfeld liegen die Multiplikatoren für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten zwischen dem 18- und 35-fachen der Jahresnettomiete.
Bankmultiplikatoren: Banken bewerten konservativer. Der für die Beleihungswertermittlung angesetzte Multiplikator liegt typischerweise unter dem Marktmultiplikator. Diese Differenz erklärt, warum der Beleihungswert regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt.
Für den Notar ist das Verständnis dieser Bewertungslogik relevant, wenn Kaufpreise oder Finanzierungsstrukturen ungewöhnlich erscheinen und Anlaß zu Rückfragen geben.
Fazit: Struktur als strategische Entscheidung
Die Finanzierungsstruktur ist keine nachgelagerte technische Frage. Sie ist eine strategische Entscheidung, die Rendite, Risiko und Flexibilität der Investition maßgeblich prägt.
Als Notar verstehe ich diese Zusammenhänge. Die Beurkundung einer Grundschuld oder eines Kaufvertrags erfolgt nicht im luftleeren Raum, sondern im Kontext einer wirtschaftlichen Gesamtkonzeption. Dieses Verständnis ermöglicht eine Beratung, die über die rein rechtliche Dimension hinausgeht.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
English Version
The structuring of real estate financing is a discipline that extends far beyond mere borrowing. For international investors accessing the German market, understanding the available instruments and their interactions is of strategic importance.
The Relationship Between Equity and Debt
Every real estate transaction requires a capital structure. The ratio between equity and debt—the leverage—substantially determines the return expectation and risk profile of an investment.
The classic structure: German banks typically finance existing properties with a loan-to-value ratio of 60 to 70 percent of the lending value. The lending value regularly lies below the purchase price—the bank values conservatively. In practice, this means the investor often must contribute 40 percent or more of the purchase price as equity.
The effect on returns: Leverage acts as a multiplier—in both directions. With rising property values, the debt lever substantially amplifies the equity return. With falling values, it magnifies the losses. The interest rate development of recent years has clearly demonstrated this mechanism.
Interest Rate Development: A Paradigm Shift
After a decade of historically low interest rates, the interest rate reversal from 2022 fundamentally changed the calculation basis. Financings that were viable at an interest rate of one percent become risky at four or five percent.
For the notary, this development manifests in an increase in restructurings, additional collateralization, and—in difficult cases—enforcement scenarios. Understanding the economic relationships enables more competent accompaniment of these situations as well.
Mezzanine Capital: The Intermediate Layer
Between the first-lien secured bank loan and true equity exists a spectrum of financing instruments collectively termed mezzanine capital.
Subordinated loans: A loan that ranks behind the bank financing. In an enforcement scenario, the subordinated creditor is only satisfied after complete satisfaction of the bank. This higher risk position is reflected in higher interest rates.
Equity-replacing loans: Shareholder loans that economically fulfill an equity function. In insolvency, they are treated like equity—the shareholder receives repayment only after all other creditors.
Silent partnerships: The capital provider participates in profits without becoming a shareholder. Depending on structure, the silent partnership may qualify as equity on the balance sheet.
Relevant for notarial practice: the issuance of mezzanine instruments by a GmbH frequently requires corporate resolutions. For silent partnerships and profit participation rights, notarization requirements may apply.
Refinancing: Leverage Through Existing Properties
Investors with existing property portfolios can generate additional liquidity by refinancing properties that are already debt-free or partially paid off. The funds thus released serve as equity for new acquisitions.
The mechanics: A property worth 2 million euros, encumbered with 500,000 euros, has free lending capacity. At a loan-to-value ratio of 60 percent, an additional land charge of 700,000 euros could be created. These funds are available for new investments.
The risks: Refinancing increases the overall portfolio risk. If the values of existing properties fall, this can endanger not only these properties themselves but also the new acquisitions financed thereby.
The notary who accompanies both the refinancing of the existing property and the acquisition of the new object has a privileged insight into the overall structure. This enables informed advice about the interdependencies.
Over-financing: More Than the Purchase Price
In certain constellations, banks finance more than the pure purchase price. This is particularly the case for value-enhancing investments in the property.
Modernization financing: The buyer plans substantial investments—energy retrofitting, conversion of attic spaces, modernization of building systems. The bank finances the purchase price plus the planned investment costs, with disbursement of modernization funds typically tied to construction progress.
The notarial dimension: The land charge creation must cover the entire financing amount. At certification, care must be taken that the personal assumption of liability and submission to enforcement extend to the full amount.
Structuring at Company Level
The choice of acquisition vehicle substantially influences financing possibilities.
GmbH acquisition: The GmbH takes out the loan; the shareholders are in principle not personally liable. However, banks regularly require comfort letters or guarantees from the shareholders, which de facto eliminates the liability limitation.
GmbH & Co. KG: This structure enables tax optimizations but increases structural complexity. Financing typically occurs at the KG level.
Holding structures: For larger portfolios, holding structures are frequently employed where a parent company holds multiple property companies. This enables risk isolation between individual properties.
The notarial accompaniment here encompasses not only the land charge creation but frequently also the establishment or adjustment of the company agreements.
Multipliers: Market and Bank Perspectives
The valuation of income properties is primarily yield-oriented. The multiplier—the multiple of annual net rent paid as purchase price—is the central metric.
Market multipliers: Depending on location, property quality, and market environment, multipliers for residential properties in major German cities range between 18 and 35 times the annual net rent.
Bank multipliers: Banks value more conservatively. The multiplier applied for lending value determination typically lies below the market multiplier. This difference explains why the lending value regularly lies below the purchase price.
For the notary, understanding this valuation logic is relevant when purchase prices or financing structures appear unusual and give rise to inquiries.
Conclusion: Structure as Strategic Decision
The financing structure is not a downstream technical question. It is a strategic decision that substantially shapes the return, risk, and flexibility of the investment.
As a notary, I understand these relationships. The certification of a land charge or purchase agreement does not occur in a vacuum but in the context of an overall economic conception. This understanding enables advice that extends beyond the purely legal dimension.
Tobias Scheidacker
Notary in Berlin
