Immobilienfinanzierung in Deutschland für internationale Investoren

Dieser Artikel enthält im Anschluss an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Finanzierungsstruktur als Investitionsentscheidung

Die Finanzierung einer Immobilientransaktion erfordert mehr als die Aufnahme eines Bankdarlehens. Wie eine Akquisition finanziert wird, prägt Rendite, Risiko und Handlungsspielraum auf Jahre hinaus. Zwei wirtschaftlich vergleichbare Objekte können durch unterschiedliche Finanzierungsstrukturen zu grundverschiedenen Investitionen werden.

Eigenkapital, Fremdkapital und der Hebel dazwischen

Am Anfang jeder Immobilientransaktion steht die Frage nach der Kapitalstruktur. Wieviel Eigenkapital bringt der Investor ein, wieviel steuert die Bank bei? Die Relation zwischen beidem – im Fachjargon der Leverage – bestimmt, wie stark der Investor vom Wertzuwachs profitiert, aber auch, wie verwundbar er bei fallenden Märkten ist.

Deutsche Banken finanzieren Bestandsimmobilien üblicherweise mit einem Beleihungsauslauf von 60 bis 70 Prozent, allerdings bezogen auf den Beleihungswert, nicht auf den Kaufpreis. Da Banken konservativ bewerten, liegt der Beleihungswert unter dem tatsächlich gezahlten Preis. Für den Investor bedeutet das: Oft sind 40 Prozent oder mehr des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufzubringen.

Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Steigen die Immobilienwerte, verstärkt die Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite beträchtlich. Fallen die Werte, potenziert sie die Verluste. Die Zinsentwicklung seit 2022 hat diese Mechanik auf dem deutschen Markt deutlich sichtbar gemacht.

Die Zinswende und ihre Folgen

Nach einer Dekade historisch niedriger Zinsen haben sich die Kalkulationsgrundlagen fundamental verschoben. Finanzierungen, die bei einem Prozent Zinsen noch ohne weiteres tragfähig waren, geraten bei vier oder fünf Prozent unter Druck – mitunter existenziell.

In der notariellen Praxis schlägt sich das in einer Zunahme von Umstrukturierungen und Nachbesicherungen nieder. Verwertungsszenarien sind öfter Gegenstand der Beratung als noch vor wenigen Jahren. Das Verständnis der wirtschaftlichen Zusammenhänge hinter einer Grundschuld oder einem Kaufvertrag ermöglicht eine fundierte Begleitung solcher Situationen.

Mezzanine-Kapital – zwischen Bank und Eigenkapital

Nicht jede Finanzierung besteht nur aus Bankdarlehen und Eigenkapital. Dazwischen liegt ein Spektrum von Instrumenten, die unter dem Begriff Mezzanine-Kapital zusammengefaßt werden und eine wachsende Rolle spielen.

Das Nachrangdarlehen tritt im Rang hinter die Bankfinanzierung zurück. Kommt es zur Verwertung, wird der Nachranggläubiger erst bedient, wenn die Bank vollständig befriedigt ist. Das höhere Risiko spiegelt sich in höheren Zinsen wider. Gesellschafterdarlehen wiederum können wirtschaftlich eine Eigenkapitalfunktion erfüllen; im Insolvenzfall werden sie entsprechend behandelt – der Gesellschafter erhält seine Rückzahlung erst nach allen übrigen Gläubigern. Daneben gibt es stille Beteiligungen, bei denen der Kapitalgeber am Gewinn partizipiert, ohne Gesellschafter zu werden. Je nach Ausgestaltung kann eine stille Beteiligung bilanziell als Eigenkapital qualifiziert werden.

Die Ausgabe solcher Instrumente durch eine GmbH setzt gesellschaftsrechtliche Beschlüsse voraus. Bei stillen Beteiligungen und Genußrechten können zudem Beurkundungspflichten bestehen.

Nachbeleihung bestehender Objekte als Eigenkapitalquelle

Investoren mit einem bestehenden Immobilienportfolio verfügen über einen Finanzierungshebel, der Neueinsteigern nicht zur Verfügung steht: die Nachbeleihung bereits entschuldeter oder teilentschuldeter Objekte. Die so freigesetzten Mittel lassen sich als Eigenkapital für neue Akquisitionen einsetzen.

Angenommen, eine Immobilie im Wert von 2 Millionen Euro ist noch mit 500.000 Euro belastet. Bei einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent ließe sich eine zusätzliche Grundschuld von 700.000 Euro bestellen – Mittel, die für Neuinvestitionen bereitstehen.

Freilich erhöht die Nachbeleihung das Gesamtrisiko des Portfolios. Sinken die Werte der Bestandsimmobilien, geraten nicht nur diese selbst unter Druck, sondern mittelbar auch die damit finanzierten Neuerwerbungen. Ein Notar, der sowohl die Nachbeleihung als auch den Neuerwerb begleitet, überblickt die Gesamtstruktur und kann auf Wechselwirkungen hinweisen.

Wenn die Bank über den Kaufpreis hinaus finanziert

In bestimmten Konstellationen finanzieren Banken über den reinen Kaufpreis hinaus – insbesondere dann, wenn der Erwerber wertsteigernde Investitionen plant. Das betrifft etwa energetische Sanierungen, den Ausbau von Dachgeschossen oder die Modernisierung der Haustechnik. Die Auszahlung der Modernisierungsmittel ist dabei typischerweise an nachgewiesene Baufortschritte gebunden.

Bei der Beurkundung ist in solchen Fällen darauf zu achten, daß die Grundschuldbestellung den gesamten Finanzierungsbetrag abdeckt und daß sich die persönliche Haftungsübernahme samt Zwangsvollstreckungsunterwerfung auf den vollen Betrag erstreckt.

Das Erwerbsvehikel und seine Wirkung auf die Finanzierung

Über welche gesellschaftsrechtliche Struktur eine Immobilie erworben wird, hat unmittelbare Auswirkungen auf die Finanzierungsmöglichkeiten.

Erwirbt eine GmbH das Objekt, nimmt sie das Darlehen auf, und die Gesellschafter haften grundsätzlich nicht persönlich. In der Praxis wird diese Haftungsbeschränkung allerdings durch Patronatserklärungen oder Bürgschaften relativiert, die Banken von den Gesellschaftern verlangen. Die GmbH & Co. KG bietet steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, bringt aber eine höhere strukturelle Komplexität mit sich. Die Finanzierung wird hier typischerweise auf Ebene der KG aufgenommen.

Bei größeren Portfolios kommen Holdingstrukturen zum Einsatz, bei denen eine Muttergesellschaft mehrere Objektgesellschaften hält. Jedes Objekt liegt in einer eigenen Gesellschaft; die wirtschaftlichen Risiken eines Objekts wirken sich nicht auf die übrigen aus. Die notarielle Begleitung umfaßt in diesen Fällen nicht nur die Grundschuldbestellung, sondern auch die Errichtung oder Anpassung der Gesellschaftsverträge.

Was Multiplikatoren über eine Transaktion aussagen

Renditeimmobilien werden primär ertragsorientiert bewertet. Der Multiplikator – das Vielfache der Jahresnettomiete, das als Kaufpreis gezahlt wird – ist dabei die zentrale Kennzahl. Für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten liegen die Multiplikatoren je nach Lage und Objektqualität derzeit zwischen dem 18- und dem 30-fachen der Jahresnettomiete. [PRÜFEN: Bandbreite nach Zinswende 2022 verifizieren]

Banken setzen bei der Beleihungswertermittlung niedrigere Multiplikatoren an als der Markt. Diese Differenz erklärt, warum der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt – und warum der Eigenkapitalbedarf oft höher ausfällt, als Investoren anfänglich erwarten.

Erscheinen Kaufpreise oder Finanzierungsstrukturen ungewöhnlich, gibt das Anlaß zu Rückfragen. Das Verständnis der Bewertungslogik hinter einer Transaktion gehört deshalb zum notariellen Handwerk bei Immobiliengeschäften.

Die Finanzierungsstruktur gehört an den Anfang

Die Beurkundung einer Grundschuld oder eines Kaufvertrags findet nicht im luftleeren Raum statt. Dahinter steht eine wirtschaftliche Gesamtkonzeption, in der Kapitalstruktur und Gesellschaftsform aufeinander abgestimmt sein müssen. Diese Konzeption an den Anfang der Investitionsentscheidung zu stellen – und nicht ans Ende, wenn der Kaufvertrag bereits entworfen ist – vermeidet nachträgliche Korrekturen und schafft eine tragfähige Grundlage für die Beurkundung.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

‍

English Version

Why Financing Structure Must Not Be an Afterthought

Financing a real estate transaction in Germany requires far more than simply taking out a bank loan. The way an acquisition is financed shapes returns, risk, and room for manoeuvre for years to come. Two economically comparable properties can become fundamentally different investments through different financing structures.

Equity, Debt, and the Lever Between Them

Every real estate transaction begins with the question of capital structure. How much equity does the investor contribute, how much does the bank provide? The ratio between the two – leverage, in industry parlance – determines how strongly the investor benefits from appreciation, but also how exposed he is when markets decline.

German banks typically finance existing properties at a loan-to-value ratio of 60 to 70 percent, though calculated against the lending value rather than the purchase price. Since banks apply conservative valuations, the lending value falls below the price actually paid. For the investor, this means that 40 percent or more of the purchase price must often come from own funds.

The lever works in both directions. When property values rise, debt financing considerably amplifies the equity return. When values fall, it magnifies the losses. The interest rate trajectory since 2022 has made this mechanism clearly visible in the German market.

The Interest Rate Reversal and Its Consequences

After a decade of historically low interest rates, the basis for calculation has shifted fundamentally. Financings that were comfortably viable at one percent interest come under pressure at four or five percent – in some cases existentially so.

In notarial practice, this is reflected in a rise in restructurings and requests for additional collateral. Enforcement scenarios arise more frequently than they did just a few years ago. Understanding the economic relationships behind a land charge or purchase agreement allows for more informed guidance in these situations.

Mezzanine Capital – Between Bank and Equity

Not every financing consists solely of bank debt and equity. Between the two lies a range of instruments grouped under the term mezzanine capital, which play an increasingly prominent role.

A subordinated loan ranks behind the bank financing. In an enforcement scenario, the subordinated creditor is satisfied only after the bank has been paid in full. The elevated risk is reflected in higher interest rates. Shareholder loans, in turn, may fulfil an economic equity function; in insolvency, they are treated accordingly – the shareholder receives repayment only after all other creditors. Silent partnerships represent a further variant, in which the capital provider shares in profits without becoming a shareholder. Depending on how they are structured, silent partnerships may qualify as equity on the balance sheet.

The issuance of such instruments by a GmbH requires corporate resolutions. In the case of silent partnerships and profit participation rights, notarisation requirements may also apply.

Utilising Free Lending Capacity in Existing Holdings

Investors with an existing property portfolio have access to a financing lever unavailable to newcomers: the refinancing of properties that are already unencumbered or partially paid off. The funds released in this way can be deployed as equity for new acquisitions.

Suppose a property worth 2 million euros still carries an encumbrance of 500,000 euros. At a loan-to-value ratio of 60 percent, an additional land charge of 700,000 euros could be created – funds that are then available for new investments.

Naturally, refinancing increases the overall risk of the portfolio. If the values of existing properties decline, not only those properties come under pressure but, indirectly, also the new acquisitions financed through them. A notary who accompanies both the refinancing and the new acquisition can see the overall structure and draw attention to the interdependencies involved.

When the Bank Finances Beyond the Purchase Price

In certain constellations, banks will finance beyond the purchase price itself – particularly where the buyer plans value-enhancing investments. This may include energy retrofitting, attic conversions, or modernisation of building systems. Disbursement of the modernisation funds is typically contingent on demonstrated construction progress.

In such cases, the notary must ensure that the land charge covers the entire financing amount and that the personal assumption of liability together with the submission to enforcement extends to the full sum.

The Acquisition Vehicle and Its Effect on Financing

The corporate structure through which a property is acquired has direct consequences for the available financing options.

Where a GmbH acquires the property, it is the company that takes out the loan, and the shareholders are in principle not personally liable. In practice, however, banks require comfort letters or guarantees from the shareholders, which effectively neutralises the liability limitation. The GmbH & Co. KG offers tax structuring possibilities but entails greater structural complexity. Financing is typically taken on at the KG level.

For larger portfolios, holding structures are employed, with a parent company holding multiple special purpose vehicles for individual properties. Each property sits in its own company; the economic risks of one asset do not affect the others. Notarial involvement in these cases extends beyond the land charge to encompass the formation or amendment of the company agreements.

What Multipliers Reveal About a Transaction

Income properties are valued primarily on a yield basis. The multiplier – the multiple of annual net rent paid as the purchase price – is the central metric. For residential properties in major German cities, multipliers currently range between 18 and 30 times annual net rent, depending on location and property quality.

Banks, however, apply lower multipliers when determining lending value. This gap explains why lending value falls below the purchase price – and why equity requirements often prove higher than investors initially anticipate.

Where purchase prices or financing structures appear unusual, further inquiry is warranted. Understanding the valuation logic behind a transaction is part of the notarial craft in real estate matters.

Financing Structure Belongs at the Beginning

The notarisation of a land charge or purchase agreement does not take place in a vacuum. Behind it lies an overall economic conception in which capital structure and corporate form must be aligned. Placing this conception at the beginning of the investment decision – rather than at the end, when the purchase agreement has already been drafted – avoids subsequent corrections and provides a sound foundation for the notarisation.

This article presents the legal position as currently applicable. It is intended as general information and does not replace individual legal or tax advice.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin