Das Berliner Grundbuch ist nicht öffentlich. § 12 GBO läßt die Einsicht nur zu, wenn ein berechtigtes Interesse mit konkretem Tatsachenvortrag dargelegt ist; der Eigentümer und die in Abteilung II und III eingetragenen Berechtigten brauchen die Darlegung nicht. Wer einen Auszug haben möchte, kann den Weg über das zuständige Grundbuchamt nehmen oder, seit dem 1. September 2013 ausdrücklich, über das Notariat: § 133a GBO erlaubt dem Notar die isolierte Mitteilung des Grundbuchinhalts an Dritte, auch ohne Beurkundungsauftrag. Die Festgebühren liegen zwischen fünf und fünfzehn Euro je Mitteilungsform; hinzu kommen acht Euro Auslagen für den Abruf, den das Notariat selbst an die Justizkasse zahlt.
Wo das Berliner Grundbuch geführt wird
Die Berliner Amtsgerichte führen das Grundbuch nach der Belegenheit des Grundstücks: jedes Bezirks-Amtsgericht ist nach § 1 GBO für die in seinem Bezirk gelegenen Grundstücke zuständig. Eine Differenzierung nach Objekttyp — Wohnungseigentum, Einfamilienhaus, Geschäftsgrundstück — gibt es nicht. Die Zuordnung der Grundbuchabteilung zum jeweiligen Bezirk steht im Justizportal des Landes Berlin; im Notariat ist sie aus der Grundakten-Verknüpfung bekannt.
Das Grundbuch ist seit den frühen 2000er Jahren elektronisch geführt. Notare rufen die Daten über das automatisierte Abrufverfahren SolumWEB ab, das nach § 133 GBO i.V.m. § 139 GBO eingerichtet ist. Der Aufbau ist überall gleich: das Bestandsverzeichnis listet das Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstück; Abteilung I trägt die Eigentümer ein; Abteilung II führt Lasten und Beschränkungen — Wegerechte, Vorkaufsrechte, Wohnungsrechte, Erbbaurechte, Vormerkungen; Abteilung III enthält Grundpfandrechte, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.
Das berechtigte Interesse nach § 12 GBO
§ 12 Abs. 1 GBO läßt die Einsicht zu, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt ist. Das Grundbuch ist eine Einrichtung des Rechtsverkehrs, keine Bürgerauskunftei. Ein materielles Recht ist nicht erforderlich; ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse genügt, auch ein rein wirtschaftliches. Darlegen heißt aber mehr als behaupten. Es bedeutet einen nachvollziehbaren Vortrag konkreter Tatsachen, aus denen sich die Berechtigung ergibt. Eine bloße Pauschalbehauptung ohne Tatsachenkern reicht nicht.
Stets einsichtsberechtigt sind der Eigentümer und alle in den Abteilungen II und III eingetragenen Berechtigten: Inhaber von Wegerechten, Wohnungsrechten, Grundschulden, Reallasten. Eine Darlegung des Interesses ist hier nicht erforderlich; die Eintragung selbst ist der Beleg. Käufer haben Einsichtsrecht, sobald nachgewiesen ist, daß konkrete Vertragsverhandlungen aufgenommen wurden; der pauschale Wunsch, das Eigentumsverhältnis zu kennen, genügt nicht. Banken erhalten Einsicht, wenn sie Kreditverhandlungen darlegen, etwa durch Vorlage eines unterzeichneten Kreditantrags. Bauhandwerker dürfen das Grundbuch einsehen, um die Sicherungsaussichten ihres Anspruchs aus § 650f BGB zu prüfen, und zwar bereits vor Abschluß des Werkvertrags. Gläubiger mit titulierten Forderungen sind ebenfalls einsichtsberechtigt.
Auf der anderen Seite stehen die Konstellationen, in denen das Einsichtsrecht versagt wird. Nachbarn haben grundsätzlich kein Einsichtsrecht, solange keine konkrete nachbarrechtliche Frage besteht — ein Überbau, ein streitiges Notwegerecht, ein angekündigtes Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft. Schlichte Verwandtschaft begründet kein Recht; das Bayerische Oberste Landesgericht und das OLG Karlsruhe haben das mehrfach klargestellt. Lebensgefährten ohne dingliche Berechtigung können das Grundbuch des Partners nicht einsehen. Pflichtteilsberechtigte erhalten grundsätzlich erst nach dem Erbfall Einsicht; davor genügt die bloße Aussicht auf einen Pflichtteilsanspruch noch nicht. Während eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens läuft die Akteneinsicht für Bietungsinteressenten über § 42 ZVG, nicht über das Grundbuch.
Die Mitteilung nach § 133a GBO und ihre Grenzen
§ 133a GBO erlaubt dem Notar seit September 2013 die isolierte Grundbucheinsicht — also die Mitteilung des Grundbuchinhalts an einen Dritten, ohne daß sie der Vorbereitung einer Beurkundung dient. Die Prüfung des berechtigten Interesses erfolgt im Notariat selbständig nach denselben Maßstäben wie beim Grundbuchamt.
§ 133a Abs. 2 GBO grenzt die Zuständigkeit aber bewußt ein. Einsichtnahmen im öffentlichen Interesse sind dem Grundbuchamt vorbehalten — Anfragen von Bürgerinitiativen, Abgeordneten, Untersuchungsausschüssen, Pressevertretern und Bürgern, die öffentliche Belange wahrnehmen, gehören ausschließlich dorthin. Auch wissenschaftliche Recherchen und Forschungsanfragen laufen über das Grundbuchamt. Die Abwägung zwischen Publizitätsinteresse und informationeller Selbstbestimmung der Eingetragenen bleibt dort eine Aufgabe der Justizverwaltung. Wer eine solche Anfrage an das Notariat richtet, wird an das zuständige Grundbuchamt verwiesen.
Vier Wege der Mitteilung und ihre Kosten
Die Mitteilung kann in vier Formen erfolgen, jede mit eigener Festgebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. KV Nr. 25209 GNotKG sieht für die Einsicht mit mündlicher Mitteilung des Inhalts 15 Euro vor. Soll zusätzlich ein einfacher Abdruck erteilt werden, kommen 10 Euro nach KV Nr. 25210 hinzu. Der beglaubigte Ausdruck — gleichgestellt dem amtlichen Ausdruck des Grundbuchamts nach § 85 Satz 2 der Grundbuchverfügung und damit gegenüber Banken und Behörden voll vorlagefähig — kostet 15 Euro nach KV Nr. 25211. Die elektronische Übermittlung als unbeglaubigte Datei ist mit 5 Euro nach KV Nr. 25212 die günstigste Variante; eine beglaubigte elektronische Datei kostet 10 Euro nach KV Nr. 25213.
Hinzu kommt der Auslagenersatz für den Abruf beim Grundbuchamt selbst, der in KV Nr. 32011 GNotKG i.V.m. KV Nr. 1151 JVKostG mit 8 Euro festgelegt ist und vom Notariat an die Justizkasse zu zahlen ist. Auf die Notargebühr wird die Umsatzsteuer erhoben; die Auslage ist als durchlaufender Posten auszuweisen. Wird die Mitteilung nach Einsicht abgelehnt, weil das berechtigte Interesse doch nicht ausreicht, bleiben die 15 Euro nach KV Nr. 25209 und die 8 Euro Auslagen gleichwohl bestehen; das Notariat hat den Aufruf des Blatts vorgenommen.
Aktenanlage, Grundbuchrecherche, Abruf, Erteilung der Mitteilung und die Rechnungslegung sind ein Aufwand, der mit der Festgebühr nicht kostendeckend abgedeckt wird. Die isolierte Grundbucheinsicht ist deshalb als vergünstigte Serviceleistung zu betrachten.
Wie das Grundbuchblatt gefunden wird
Das Grundbuch ist nach Gemarkung, Flur und Flurstück gegliedert, nicht nach Hausnummern; jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt mit fortlaufender Blattnummer. SolumWEB bietet drei Suchwege. Der erste ist die Suche über den Namen des Eingetragenen — geeignet, wenn der Eigentümer bekannt ist und ein Grundstück gesucht wird. Der zweite ist die Flurstückssuche über Gemarkung und Flurstücksnummer für ein bekanntes Grundstück. Der dritte führt über ein bekanntes älteres Grundbuchblatt zum aktuellen Stand.
Liegt nur die Postanschrift vor, kommt die Recherche zweistufig zum Ziel. Das Berliner Geoportal des FIS-Brokers gibt zur Adresse die Liegenschaftsdaten aus dem amtlichen Verzeichnis (Gemarkung, Flur, Flurstück); damit läßt sich das Grundbuchblatt in SolumWEB ermitteln. Die rechtliche Grundlage für den Notar-Zugriff liefert § 43 BNotO: der Notar hat im Rahmen seiner Amtsführung ein unbeschränktes Einsichtsrecht und muß im Einzelfall kein berechtigtes Interesse nachweisen — anders als die Privatperson, die das Grundbuchamt selbst anschreibt.
Stimmt der Eigentümer der Einsicht durch Dritte ausdrücklich zu, vereinfacht sich das Verfahren. Eine formlose Zustimmung — schriftlich, per E-Mail oder fernmündlich mit anschließender Bestätigung — ersetzt die Darlegung des berechtigten Interesses durch den Antragsteller. Maklerverträge sehen häufig eine Vollmacht des Eigentümers zur Grundbucheinsicht durch einen vom Makler beauftragten Notar vor; ist sie im Auftrag enthalten, genügt deren Vorlage.
Protokollierung beim Notar und im Justizsystem
Jeder einzelne Grundbuchabruf des Notariats wird im Justizsystem mitprotokolliert. Bei den notariellen Revisionen prüft die Aufsicht stichprobenartig, ob den Abrufen ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 GBO zugrunde lag. Die saubere Dokumentation der Anlässe ist deshalb keine interne Formalie, sondern aufsichtsrechtlich überprüfbar.
Für jede isolierte Einsicht nach § 133a GBO führt das Notariat zusätzlich ein gesondertes Minimalprotokoll nach § 85a der Grundbuchverfügung. Festgehalten werden Grundbuchamt und Grundbuchblatt, Name und Anschrift der Person oder Stelle, der die Mitteilung gemacht wurde, der Umfang der Mitteilung (gesamter Inhalt oder einzelne Abteilungen), die Art der Erteilung (einfacher Abdruck, beglaubigter Ausdruck oder elektronische Datei), das vom Antragsteller dargelegte berechtigte Interesse und der Tag der Einsicht. Vertretungsnachweise sind nicht aufzunehmen. Das Protokoll dient der Aufsichtsprüfung; auf Verlangen wird dem Eigentümer Auskunft erteilt, wer sein Grundbuch eingesehen hat. Die Aufbewahrungsfrist beträgt zwei Jahre über das Erstellungsjahr hinaus; danach wird das Protokoll vernichtet, damit keine Langzeitdokumentation entsteht. Bei Einsicht durch den Eigentümer selbst, durch Notare oder durch öffentliche Behörden entfällt das gesonderte Minimalprotokoll; die Justiz-Protokollierung des Abrufs läuft auch dort.
Wenn die Mitteilung abgelehnt wird
Der Notar entscheidet über den Antrag selbständig. Hält er das berechtigte Interesse für nicht ausreichend dargelegt, kann er die Mitteilung verweigern. Gegen diese Entscheidung steht dem Antragsteller die Beschwerde nach § 15 Abs. 2 BNotO zum Landgericht offen; die Grundbuchordnung sieht für die isolierte Einsicht kein eigenes Beschwerdeverfahren vor. Das Landgericht überprüft, ob die Entscheidung des Notars willkürlich war. Daneben kann der Antrag auch direkt beim Grundbuchamt gestellt werden; dessen ablehnender Bescheid wird dann im Instanzenzug der Grundbuchordnung nach § 12c Abs. 4 GBO überprüft.
Wann der Weg über das Notariat sinnvoll ist
Drei Punkte sprechen für die isolierte Einsicht über das Notariat statt für den Antrag beim Grundbuchamt. Der erste ist Geschwindigkeit: über SolumWEB ist der Blattabruf in Minuten erledigt, während ein schriftlicher Antrag beim Grundbuchamt Posteingang, Geschäftsstelle und Urkundsbeamten durchläuft. Der zweite ist die fachliche Einordnung; ein Grundbuchauszug ist für Laien nicht selbsterklärend, die Vermerke der Abteilung III zur Sicherungsabrede oder die Vorkaufsrechte und Dienstbarkeiten in Abteilung II lassen sich im Termin durchgehen. Der dritte ist der Anschluß an eine Beurkundung.
Im Zusammenhang mit der Vorbereitung von Beurkundungen helfen wir gern mit den Abrufen. Nehmen Makler Objekte für die Vermarktung auf und wollen im Eigentümerauftrag mit Eigentümervollmacht das Grundbuch einsehen, dient der Abruf einem reibungslosen späteren Vertragsablauf — die Belastungen sind frühzeitig bekannt, Lastenfreistellung und Vollzug lassen sich planen. Bei einem dann beauftragten Kaufvertrag fließt die Grundbuchprüfung ohnehin in die Vertragsvorbereitung ein; eine gesonderte Gebühr für den Auszug fällt nicht an, weil die Einsicht der Beurkundung dient und in der Vertragsgebühr aufgeht. Ist die Frage isoliert — eine Vermietungs-Konstellation, eine erbrechtliche Konstellation nach dem Erbfall, eine Konstellation aus der Bauhandwerker-Sicherung —, bleibt der Weg nach § 133a GBO der vorgesehene; die Festgebühren halten den Aufwand klein, das Verfahren bleibt sauber dokumentiert, und der Auszug ist sofort verwendbar.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 12 GBO — Einsicht in das Grundbuch
- § 133a GBO — Mitteilung des Grundbuchinhalts durch den Notar
- Grundbuchverfügung (GBV), insbesondere §§ 85, 85a
- Deutsches Notarinstitut DNotI
- FIS-Broker des Landes Berlin (Liegenschaftsdaten zur Adresse)
