In Berliner Grundbüchern, vor allem in den östlichen Bezirken, finden sich bis heute Eintragungen aus Reichsmark- und DDR-Zeiten: Aufbauhypotheken, Reichsbahn-Grundschulden, Reallasten aus dem Kaiserreich. Häufig existiert der ursprünglich Berechtigte nicht mehr, die Rechtsnachfolge ist unübersichtlich; eine Löschungsbewilligung läßt sich nicht mehr beschaffen. Für solche Konstellationen stellt das Grundbuchrecht zwei Wege bereit, mit denen die Eintragung auch ohne Mitwirkung des Berechtigten entfernt werden kann: die Amtslöschung wegen Gegenstandslosigkeit nach § 84 GBO und das Aufgebotsverfahren nach § 1170 BGB. Welcher Weg sich anbietet, hängt davon ab, ob die Gegenstandslosigkeit der Eintragung belegt werden kann oder ob nur der Berechtigte unbekannt ist.
Warum historische Lasten überhaupt noch im Grundbuch stehen
Grundbucheinträge erlöschen nicht von selbst. Eine Hypothek, die rechtlich nicht mehr besteht, weil die gesicherte Forderung beglichen wurde, bleibt im Grundbuch eingetragen, bis jemand die Löschung beantragt und die formellen Voraussetzungen dafür erfüllt. Dafür ist eine Löschungsbewilligung des Gläubigers erforderlich. Ist der Gläubiger verstorben, muß sein Erbe sie erteilen; ist die juristische Person liquidiert, der Liquidator. Ist der Gläubiger eine Institution des DDR-Staates oder des Dritten Reiches, die schlicht nicht mehr existiert, fehlt der Ansprechpartner vollständig.
Die Berliner Sondergeschichte schlägt sich in den Grundbüchern nieder. Die Jahrzehnte der deutschen Teilung haben dafür gesorgt, daß in Ost-Berlin Grundbücher zeitweise gar nicht weitergeführt wurden, Eintragungen aus Vorkriegszeiten unrevidiert geblieben sind und DDR-spezifische Kreditmechanismen Spuren hinterlassen haben, die heute niemand mehr ohne weiteres zuordnen kann. In West-Berlin betrifft das vor allem Rechte, die nach 1945 von Institutionen bestellt wurden, deren Rechtsnachfolge unübersichtlich ist, etwa Reste des Reichsbahn-Vermögens, das nach dem Krieg zwischen Ost und West aufgeteilt und später mehrfach umstrukturiert wurde.
Die Aufbauhypothek als DDR-spezifischer Restposten
Die Aufbauhypothek war ein Finanzierungsinstrument des DDR-Wohnungsbaus. Sie wurde zur Förderung des privaten Wiederaufbaus zerstörter oder beschädigter Gebäude bestellt und in das Grundbuch eingetragen. Die Forderung war in der Regel an staatliche Stellen abgetreten, an Sparkassen, an die Industrie- und Handelsbanken der DDR oder an die Deutsche Aufbau-Investitionsbank. Nach dem Beitritt trat im Rahmen des Einigungsvertrages und der nachfolgenden Kreditabwicklungsgesetzgebung die Deutsche Ausgleichsbank, später die Kreditanstalt für Wiederaufbau, als Rechtsnachfolgerin ein. Ob und auf wen eine konkrete Hypothek übergegangen ist, ist ohne Recherche in Archiven nicht immer feststellbar.
Eine Aufbauhypothek erlischt, wenn die gesicherte Forderung beglichen ist, nach der Rechtsprechung auch dann, wenn das erst nach dem 3. Oktober 1990 geschah. Eine Eigentümergrundschuld nach § 1163 BGB entsteht dabei nicht, weil dem das DDR-Recht entgegenstand: Das Zivilgesetzbuch der DDR kannte diesen Mechanismus nicht. Die Eintragung bleibt gleichwohl im Grundbuch stehen, bis sie formell gelöscht wird.
Der erste Weg: Amtslöschung nach § 84 GBO
Das Grundbuchamt kann eine Eintragung über ein Recht nach § 84 Abs. 1 GBO von Amts wegen als gegenstandslos löschen. Eine Eintragung ist gegenstandslos, wenn das Recht, auf das sie sich bezieht, nicht besteht und seine Entstehung ausgeschlossen ist, oder wenn das Recht aus tatsächlichen Gründen dauernd nicht ausgeübt werden kann. Dieser Weg klingt bequem, hat aber eine wesentliche Einschränkung.
Nach § 85 Abs. 1 GBO soll das Grundbuchamt das Löschungsverfahren grundsätzlich nur einleiten, wenn besondere äußere Umstände hinreichenden Anlaß dazu geben. Als Beispiele nennt das Gesetz die Umschreibung des Grundbuchblatts wegen Unübersichtlichkeit, die Teilveräußerung oder Neubelastung des Grundstücks sowie eine Anregung seitens eines Beteiligten. Das Amt handelt also nicht von sich aus, auch wenn es rechtlich könnte. Wer die Löschung einer historischen Last erreichen möchte, muß das Grundbuchamt aktiv anregen und ihm die tatsächlichen Grundlagen liefern, aus denen die Gegenstandslosigkeit folgt. Eine solche Anregung stützt sich auf Unterlagen über die Geschichte der Forderung, Nachweise über ihre Erfüllung oder den Wegfall der berechtigten Stelle und gegebenenfalls Bescheinigungen der Rechtsnachfolger-Institution.
Das Grundbuchamt entscheidet sodann nach freiem Ermessen, ob es das Verfahren einleitet (§ 85 Abs. 2 GBO). Lehnt es ab, muß es das mit Gründen versehen (§ 86 GBO). Gegen den Beschluß, der die Gegenstandslosigkeit feststellt, ist Beschwerde möglich; der Feststellungsbeschluß kann nach § 88 Abs. 1 Buchst. c GBO auch öffentlich zugestellt werden, wenn die Person des Beteiligten unbekannt ist. Die Löschung erfolgt nach § 87 GBO, wenn die Eintragung nachweislich gegenstandslos ist, wenn nach einer Löschungsankündigung kein fristgerechter Widerspruch erhoben wurde, oder wenn durch rechtskräftigen Beschluß festgestellt ist, daß die Eintragung gegenstandslos ist.
Der zweite Weg: Aufgebotsverfahren nach § 1170 BGB
Steht die Gegenstandslosigkeit der Eintragung nicht fest, weil unklar ist, ob die gesicherte Forderung tatsächlich beglichen wurde, kommt das Aufgebotsverfahren in Betracht. § 1170 Abs. 1 BGB erlaubt es dem Eigentümer, einen unbekannten Gläubiger im Wege des Aufgebotsverfahrens mit seinem Recht auszuschließen, wenn seit der letzten sich auf die Hypothek beziehenden Eintragung im Grundbuch zehn Jahre verstrichen sind und das Recht des Gläubigers innerhalb dieser Frist nicht vom Eigentümer anerkannt wurde.
Das Aufgebotsverfahren wird heute nach §§ 433 ff. FamFG durchgeführt; es ist beim Amtsgericht zu beantragen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Der Antrag ist nach § 23 FamFG schriftlich einzureichen oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle zu erklären; eine notarielle Beurkundung verlangt das Gesetz dafür nicht. Notarielle Mitwirkung kommt vor allem in Form der Beglaubigung von Anlagen oder einer eidesstattlichen Versicherung nach § 38 BeurkG in Betracht, soweit das Gericht eine solche verlangt. Das Gericht fordert durch öffentliche Bekanntmachung alle, die Ansprüche aus der Hypothek oder Grundschuld geltend machen wollen, auf, sich innerhalb einer bestimmten Frist zu melden. Bleibt die Meldung aus, erläßt das Gericht einen Ausschließungsbeschluß, der rechtskräftig werden muß. Mit der Rechtskraft des Ausschließungsbeschlusses erwirbt der Eigentümer die Hypothek; er kann dann die Löschung beantragen. Der Hypothekenbrief wird kraftlos. Die Dauer des Verfahrens beträgt typischerweise acht bis vierzehn Monate; die Gerichtskosten richten sich nach dem Nennbetrag der Hypothek.
Neben der Hypothek gilt § 1170 BGB entsprechend für Grundschulden und Rentenschulden. Über § 1104 BGB wird das Verfahren auch für Reallasten geöffnet, über § 1179a BGB für Auflassungsvormerkungen, wenn der Berechtigte unbekannt ist. Das DNotI hat in einem Gutachten zu Aufgebotsverfahren bei Dienstbarkeiten und Reallasten als Bestandteilen eines Altenteilsrechts ausgeführt, daß die Voraussetzungen des § 1170 BGB analog anzuwenden sind, wenn der Aufenthaltsort des Berechtigten unbekannt ist.
Altdienstbarkeiten und Altrechte aus dem Kaiserreich
Anders liegen die Voraussetzungen bei dinglichen Rechten, die keine Zahlungsansprüche sichern, also bei Grunddienstbarkeiten, beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten oder Reallasten aus dem Kaiserreich oder der Weimarer Republik. Sie erlöschen grundsätzlich nicht durch Nichtausübung; das deutsche Sachenrecht kennt keine Ersitzung gegen den Grundbuchstand. Eine Grunddienstbarkeit zugunsten eines herrschenden Grundstücks, die 1910 eingetragen wurde und seitdem niemand mehr ausgeübt hat, besteht rechtlich fort, solange sie im Grundbuch steht.
§ 84 Abs. 2 Buchst. b GBO sieht vor, daß eine Eintragung auch dann gegenstandslos ist, wenn das Recht aus tatsächlichen Gründen dauernd nicht ausgeübt werden kann. Diese Alternative kommt in Betracht, wenn etwa der Zweck der Dienstbarkeit weggefallen ist, das herrschende Grundstück überbaut oder das Wegerecht faktisch auf Dauer versperrt ist. Das setzt eine Prüfung der tatsächlichen Verhältnisse voraus, die das Grundbuchamt selten ohne weiteres anstellen kann; auch hier sind die Unterlagen vom Eigentümer beizubringen.
Für Altrechte aus früheren Rechtssystemen, etwa altpreußische Reallasten, Rentengüter nach früherem preußischem Recht oder kommunale Nutzungsrechte, hat das DNotI in mehreren Gutachten die Möglichkeit der Löschung nach § 84 GBO bejaht, wenn sich aus den tatsächlichen Umständen ergibt, daß das Recht nicht mehr besteht. In einem 2008 veröffentlichten Gutachten zur Vertretung unbekannter Berechtigter bei einem Rentengut nach früherem preußischen Recht hat das DNotI ausgeführt, daß für derartige Altrechte bei unbekannten Beteiligten die Möglichkeit der Pflegschaftsbestellung nach § 100 GBO besteht, die den Vollzug einer Löschung ermöglicht.
Was die Wahl des Verfahrens bestimmt
Beide Wege haben unterschiedliche Voraussetzungen. Die Amtslöschung nach § 84 GBO setzt voraus, daß die Gegenstandslosigkeit der Eintragung belegt werden kann. Das Aufgebotsverfahren nach § 1170 BGB setzt voraus, daß der Gläubiger oder Berechtigte unbekannt ist und die Zehnjahresfrist abgelaufen ist, ohne daß das Recht anerkannt wurde. Es muß nicht nachgewiesen werden, daß die Forderung erloschen ist; das Verfahren schafft durch den Ausschließungsbeschluß selbst die formelle Grundlage.
Welcher Weg sich für eine Eintragung anbietet, ergibt sich aus der Aktenlage. Handelt es sich um eine DDR-Aufbauhypothek, deren Forderung nachweislich durch die KfW oder deren Rechtsvorgängerinnen abgewickelt wurde, genügt oft die Anregung beim Grundbuchamt mit den entsprechenden Archivunterlagen. Handelt es sich um eine Reichsbahn-Grundschuld aus den 1930er oder frühen 1950er Jahren, bei der die Rechtsnachfolge zwischen Bundesbahn, Reichsbahn der DDR und Deutscher Bahn AG unklar ist, führt der Weg regelmäßig über das Aufgebotsverfahren, weil die Gegenstandslosigkeit der Forderung gerade nicht belegt werden kann.
Kosten und Zeitbedarf im Überblick
Das Aufgebotsverfahren kostet Gerichtsgebühren, die sich nach dem Nennbetrag des Rechts richten. Bei historischen Hypotheken, die in Reichsmark oder Mark der DDR eingetragen wurden und deren Nominalwert nach der Währungsumstellung des Jahres 1948 beziehungsweise 1990 auf wenige Euro umgerechnet wurde, sind die Gerichtskosten entsprechend gering. Soweit notarielle Mitwirkung anfällt, etwa für eine Unterschriftsbeglaubigung oder die Aufnahme einer eidesstattlichen Versicherung, richtet sich die Notargebühr nach dem GNotKG ebenfalls nach dem umgerechneten Nennbetrag, nicht nach dem Verkehrswert des Grundstücks; sie bleibt deshalb niedrig. Insgesamt ist das Verfahren weniger aufwendig, als es auf den ersten Blick erscheint; die wesentliche Investition besteht im Zeitaufwand für die Vorbereitung und in der Wartezeit auf den rechtskräftigen Ausschließungsbeschluß.
Die Amtslöschung nach § 84 GBO kann schneller gehen, wenn die Unterlagen vollständig sind. Das Grundbuchamt führt das Verfahren nach Anregung zügig durch; die Löschungsankündigung muß dem Berechtigten zugestellt werden oder, wenn er unbekannt ist, öffentlich zugestellt werden. Gegen die Löschung ist Beschwerde möglich; die Rechtsmittelfrist beträgt nach § 89 GBO zwei Wochen. Erhebt niemand Widerspruch und wird kein Rechtsmittel eingelegt, kann die Löschung in wenigen Wochen vollzogen sein.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
