Asbest im Altbau und der Gewährleistungsausschluß im Kaufvertrag

Wer ein Haus aus den 1960er oder 1970er Jahren kauft und anschließend das Dach sanieren lassen will, kann dabei auf asbesthaltige Materialien stoßen. Die Frage, ob der Verkäufer dafür haftet, beschäftigt die Gerichte regelmäßig. Das Oberlandesgericht Hamm hat am 4. Juli 2024 (Az. 22 U 26/24) eine Entscheidung getroffen, die für Käufer und Verkäufer von Bestandsimmobilien gleichermaßen relevant ist und die zugleich eine seit langem umstrittene Frage zum Gewährleistungsausschluß in notariellen Kaufverträgen klärt.

Was dem Gericht vorlag

Die Käuferin hatte gemeinsam mit ihrem Ehemann im Januar 2021 ein Wohnhaus mit Mansardendach erworben. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen umfassenden Gewährleistungsausschluß. Nach dem Kauf stellte die Käuferin fest, daß die Dacheindeckung des Mansardendachs asbesthaltige Schindeln enthielt. Sie forderte von den Verkäufern Schadensersatz in Höhe von rund 30.000 Euro nebst vorgerichtlicher Anwaltskosten. Ihre Argumentation: Die Verkäufer hätten sie nicht über die Asbestbelastung aufgeklärt. Darüber hinaus beanstandete die Käuferin, daß die Verkäufer einen Wasserschaden im Dachbereich sowie die Entfernung einer tragenden Wand im Wohnzimmer verschwiegen hätten.

Das Landgericht wies die Klage ab. Das OLG Hamm bestätigte diese Entscheidung in der Berufung und stellte sich dabei auf einen Standpunkt, der für die Bewertung asbesthaltiger Baustoffe in Bestandsgebäuden beachtlich ist.

Wann Asbest nach § 434 BGB einen Sachmangel begründet

Nach § 434 BGB – der zentralen Vorschrift für den Sachmangel im Kaufrecht – ist eine Sache mangelhaft, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (subjektive Anforderungen) oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die ein Käufer erwarten darf (objektive Anforderungen).

Das OLG Hamm entschied, daß asbesthaltige Dachschindeln auf dem Mansardendach eines Bestandsgebäudes nicht zwangsläufig einen Sachmangel darstellen. Entscheidend war für das Gericht die Frage, ob eine konkrete Gesundheitsgefährdung für die Bewohner besteht. Im konkreten Fall war der Asbest in den Dachschindeln fest gebunden – sogenannter Asbestzement. Anders als bei schwach gebundenem Asbest (etwa Spritzasbest, der in älteren Industriegebäuden als Brandschutz eingesetzt wurde) setzt fest gebundener Asbest unter normalen Nutzungsbedingungen keine Fasern frei. Das Dach befand sich im zweiten Obergeschoß, sodaß auch bei üblichen Instandhaltungsarbeiten am Haus keine Berührung mit dem asbesthaltigen Material drohte.

Damit knüpfte das OLG Hamm an den Maßstab an, den der Bundesgerichtshof bereits 2009 in seiner Leitentscheidung aufgestellt hatte (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08): Ein Sachmangel liegt vor, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, daß Stoffe mit erheblichem gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten. Zur üblichen Nutzung zählt der BGH nicht nur das bloße Bewohnen, sondern auch die Möglichkeit, im normalen Umfang Renovierungen, Umgestaltungen oder bauliche Veränderungen vorzunehmen, ohne sich gravierenden Gesundheitsgefahren auszusetzen. Ist das nicht möglich, liegt ein Mangel vor – unabhängig davon, ob der Baustoff zum Zeitpunkt der Errichtung dem Stand der Technik entsprach.

Das Baujahr und die berechtigte Beschaffenheitserwartung

Ein zentraler Punkt der Entscheidung betrifft die Frage, was ein Käufer bei einer Bestandsimmobilie erwarten darf. Wenn Sie ein Haus kaufen, das in einer Zeit errichtet wurde, in der Asbest ein gängiger Baustoff war, können Sie nicht ohne weiteres davon ausgehen, daß sämtliche verbauten Materialien nach heutigen Maßstäben unbedenklich sind.

Um das zeitlich einzuordnen: Asbest wurde in Deutschland ab den 1960er Jahren in großem Umfang in der Bauindustrie eingesetzt. Asbestzementprodukte – in der Branche unter dem Markennamen Eternit bekannt – fanden sich auf Dächern, an Fassaden und in Rohrleitungen. Das Bundesamt für Arbeitsschutz schätzt, daß allein in Westdeutschland rund 900 Millionen Quadratmeter Asbestzementprodukte verbaut wurden. Erst 1993 wurde die Herstellung und Verwendung asbesthaltiger Produkte in Deutschland durch die Novellierung der Gefahrstoffverordnung vollständig verboten. Bei einer Immobilie, die vor 1993 errichtet oder saniert wurde, liegt es daher im Bereich des Erwartbaren, daß asbesthaltige Materialien vorhanden sein können.

Das OLG Hamm formulierte es so: Bei einem Haus mit dem Baujahr des streitgegenständlichen Gebäudes gehe die berechtigte Beschaffenheitserwartung nicht dahin, daß die Dacheindeckung in jedem Fall kein Asbest enthält. Das Gericht stellte darauf ab, daß das Haus trotz der asbesthaltigen Dachschindeln weiterhin für die gewöhnliche Verwendung als Wohnhaus geeignet war.

Das bedeutet im Umkehrschluß: Eine Sanierungspflicht entsteht nicht allein durch das Vorhandensein von Asbest, sondern erst dann, wenn Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen geplant sind, bei denen Asbestfasern freigesetzt werden könnten. In einem solchen Fall wären allerdings auch nur die zusätzlichen Sicherungs- und Entsorgungskosten erstattungsfähig, die durch den Umgang mit dem Asbest entstehen – nicht etwa die gesamten Sanierungskosten.

Der Gewährleistungsausschluß und seine Grenzen

Mindestens ebenso bedeutsam wie die Asbestfrage ist die Stellung des Gerichts zum vertraglichen Gewährleistungsausschluß. In notariellen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien ist der Ausschluß der Sachmängelhaftung die Regel. Die Formulierungen sind Ihnen vermutlich geläufig, wenn Sie im Immobilienbereich tätig sind: Der Verkäufer verkauft die Immobilie „wie besehen", die Gewährleistung wird ausgeschlossen, der Verkäufer versichert, daß ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.

Die Käuferin griff diesen Ausschluß mit einem bemerkenswerten Argument an: Da der beurkundende Notar die Klausel in einer Vielzahl von Verträgen verwende, handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne von § 305 BGB, die der AGB-Inhaltskontrolle unterlägen. Wäre das Gericht dem gefolgt, hätte der Gewährleistungsausschluß möglicherweise keinen Bestand gehabt, denn ein formularmäßiger vollständiger Haftungsausschluß für Sachmängel ist nach der Rechtsprechung bei neuen Sachen regelmäßig unwirksam.

Das OLG Hamm wies dieses Argument zurück. Die Begründung verdient Beachtung, weil sie die Rolle des Notars bei der Vertragsgestaltung klarstellt: Von Notaren wiederholt verwendete, nicht von einer Vertragspartei vorgegebene Vertragsklauseln in notariellen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien stellen keine AGB dar. Der Grund liegt in § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach sind AGB nur solche Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluß eines Vertrags „stellt". Der Notar ist nach § 14 Abs. 1 BNotO (Bundesnotarordnung) unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten. Er handelt gerade nicht im Interesse einer Partei, sondern vermittelt zwischen beiden Seiten. Die Klausel wird vom Notar vorgeschlagen, nicht von einer Vertragspartei einseitig vorgegeben. Damit fehlt das für AGB konstitutive Merkmal des „Stellens".

Für Sie als Käufer oder Verkäufer bedeutet das: Ein in einem notariellen Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluß ist grundsätzlich wirksam, sofern ihn nicht eine der Vertragsparteien dem Notar vorgegeben hat. Seine Grenze findet er dort, wo der Verkäufer Mängel arglistig verschweigt – denn dann greift § 444 BGB, der bestimmt, daß sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluß nicht berufen kann, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Was die Versicherung „keine versteckten Mängel bekannt" bedeutet

In den meisten notariellen Kaufverträgen über Bestandsimmobilien findet sich neben dem Gewährleistungsausschluß eine Erklärung des Verkäufers, daß ihm keine versteckten Mängel bekannt seien. Diese Klausel wird von Käufern gelegentlich als eine Art Garantie verstanden. Das ist sie nicht.

Das OLG Hamm stellte klar, daß diese Versicherung keine Beschaffenheitsvereinbarung und keine Garantie darstellt. Sie bezieht sich auf Mängel, die bei einer üblichen Besichtigung der Immobilie nicht erkennbar sind – also auf verborgene Mängel. Ein Mangel, den der Käufer bei der Besichtigung selbst hätte erkennen können, fällt nicht darunter. Im konkreten Fall waren die Dachschindeln bei der Besichtigung sichtbar; sie waren nicht hinter einer Verkleidung verborgen. Daß die Schindeln Asbest enthielten, war zwar nicht auf den ersten Blick erkennbar, doch begründete das nach Auffassung des Gerichts keine Aufklärungspflicht der Verkäufer, weil – wie oben dargestellt – bei einem Haus dieses Baujahrs ohnehin nicht die Erwartung einer asbestfreien Dacheindeckung besteht.

Arglist und ihre Beweislast

Wer als Käufer geltend machen will, daß der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, trägt dafür die volle Darlegungs- und Beweislast. Im Streitfall ist das die entscheidende Hürde.

Im Fall des OLG Hamm konnte die Käuferin diesen Beweis nicht führen. Die Verkäufer hatten behauptet, die Käuferin beziehungsweise deren Ehemann über den Asbestgehalt der Dachschindeln und den Wanddurchbruch informiert zu haben. Sie hatten zudem dargelegt, daß sie sich bei der Entfernung der Wand auf den Rat eines Fachmanns verlassen hatten, der die Wand als nicht tragend eingestuft hatte. In den rund 15 Jahren nach der Entfernung der Wand waren keine statischen Probleme aufgetreten – ein Umstand, der die Einschätzung des Fachmanns bestätigte.

Das Gericht sah auch keinen Widerspruch darin, daß die Verkäufer einerseits versicherten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt, und andererseits die asbesthaltigen Dachschindeln nicht gesondert erwähnt hatten. Denn die Versicherung bezieht sich, wie dargelegt, auf verborgene Mängel. Die Dachschindeln waren sichtbar, und ihre Asbestbelastung begründete nach den obigen Maßstäben keinen Sachmangel.

Die Spannung zum BGH-Urteil von 2009

Die Entscheidung des OLG Hamm steht in einem Spannungsverhältnis zur Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2009. In jenem Fall hatte der Verkäufer ein Fertighaus verkauft, in dessen Fassade Asbestzementplatten verbaut waren. Der BGH hatte eine Aufklärungspflicht des Verkäufers bejaht und den Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach bestätigt. Die Begründung: Bei Bohrungen in die Fassade – eine typische Heimwerkertätigkeit – könne krebserregender Asbeststaub freigesetzt werden. Die Nutzbarkeit des Hauses sei damit erheblich eingeschränkt, weil Laien übliche Arbeiten nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vornehmen könnten.

Der entscheidende Unterschied zum Fall des OLG Hamm liegt in der Art der Asbestbelastung und ihrer Lage: Im BGH-Fall befand sich der Asbest in der Fassade, also in einem Bereich, in dem Bewohner regelmäßig Bohrungen, Befestigungen oder Reparaturen vornehmen. Im OLG-Fall befand sich das asbesthaltige Material auf dem Mansardendach im zweiten Obergeschoß – also an einer Stelle, an der typische Heimwerkerarbeiten nicht stattfinden. Das Gericht betonte diesen Unterschied ausdrücklich: Keine Gefahr, daß Heimwerker bei üblichen Arbeiten mit dem Asbest in Berührung kommen.

Diese Differenzierung zeigt, daß es bei der Frage des Sachmangels nicht auf das bloße Vorhandensein von Asbest ankommt, sondern auf die konkrete Einbausituation und das sich daraus ergebende Risiko bei der üblichen Nutzung. Das ist die Linie, die der BGH 2009 vorgegeben hat und die das OLG Hamm konsequent anwendet.

Fest gebundener und schwach gebundener Asbest

Für die rechtliche Bewertung ist auch die technische Unterscheidung zwischen fest gebundenem und schwach gebundenem Asbest von Bedeutung. Fest gebundener Asbest – etwa in Asbestzementprodukten wie Dachplatten, Fassadenverkleidungen oder Rohrleitungen – enthält die Asbestfasern in einer festen Matrix. Solange diese Produkte intakt sind und nicht mechanisch bearbeitet werden (Sägen, Bohren, Schleifen), werden keine Fasern freigesetzt. Nach der Technischen Regel für Gefahrstoffe (TRGS 519) gelten für Arbeiten an fest gebundenen Asbestprodukten bestimmte Schutzmaßnahmen, die aber deutlich weniger aufwendig sind als bei schwach gebundenem Asbest.

Schwach gebundener Asbest – etwa Spritzasbest, Leichtbauplatten oder bestimmte Dichtungsmaterialien – gibt dagegen auch ohne mechanische Einwirkung Fasern an die Raumluft ab. Bei schwach gebundenem Asbest in bewohnten Bereichen dürfte ein Sachmangel in der Regel zu bejahen sein, weil hier eine konkrete Gesundheitsgefährdung bereits durch das bloße Bewohnen bestehen kann.

Das OLG Hamm hatte es mit fest gebundenem Asbest zu tun und verneinte den Sachmangel. Bei schwach gebundenem Asbest in Innenräumen wäre die Bewertung voraussichtlich anders ausgefallen.

Was das für Ihre Kaufvertragspraxis bedeutet

Wer eine Bestandsimmobilie erwerben will, die vor 1993 errichtet oder saniert wurde, tut gut daran, die Asbestfrage vor dem notariellen Kaufvertrag zu klären.

Ein Sachverständiger kann prüfen, ob asbesthaltige Materialien vorhanden sind. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen planen. Die Kosten für ein solches Gutachten sind überschaubar und stehen in keinem Verhältnis zu den Kosten einer unerwarteten Asbestsanierung, die – je nach Umfang – leicht im fünfstelligen Bereich liegen kann. Bei einem Dach mittlerer Größe können allein die Entsorgungskosten für Asbestzementplatten mehrere tausend Euro betragen, weil das Material als gefährlicher Abfall deponiert werden muß.

Wenn Sie als Verkäufer wissen, daß in Ihrem Gebäude Asbest verbaut ist, empfiehlt sich eine offene Kommunikation. Zwar hat das OLG Hamm entschieden, daß fest gebundener Asbest auf dem Dach eines Altbaus keinen Sachmangel begründet und keine Aufklärungspflicht auslöst. Doch die Rechtslage ist differenziert: Der BGH hat 2009 klargestellt, daß Baustoffe, die bei der Errichtung gebräuchlich waren, aber später als gesundheitsschädlich erkannt wurden, grundsätzlich einen offenbarungspflichtigen Mangel begründen können. Die Abgrenzung hängt davon ab, ob bei der üblichen Nutzung eine ernsthafte Gefahr der Faserfreisetzung besteht. Wer als Verkäufer das Risiko eines späteren Rechtsstreits ausschließen will, klärt den Käufer auf – und läßt die Kenntnis des Käufers im Kaufvertrag protokollieren. Das schließt spätere Streitigkeiten aus.

Der Gewährleistungsausschluß im notariellen Kaufvertrag schützt den Verkäufer, solange er nicht arglistig handelt. Verschweigt er einen ihm bekannten erheblichen Mangel, kann er sich nach § 444 BGB nicht auf den Ausschluß berufen. Die Beweislast für die Arglist liegt zwar beim Käufer, doch der Vorwurf wiegt schwer und kann neben dem Schadensersatzanspruch auch zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags führen.

Die neue Gefahrstoffverordnung seit Dezember 2024

Ergänzend sei auf die seit Dezember 2024 geltende neue Fassung der Gefahrstoffverordnung hingewiesen, die für Bauarbeiten an Gebäuden, die vor 1996 errichtet wurden, strengere Erkundungspflichten vorschreibt. Bauherren und ausführende Unternehmen müssen vor Beginn von Arbeiten an solchen Gebäuden prüfen, ob asbesthaltige Materialien vorhanden sind. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob die Materialien fest oder schwach gebunden sind. Für Käufer, die nach dem Erwerb einer Bestandsimmobilie Sanierungsarbeiten planen, erhöht sich damit der praktische Aufwand und die Kosten. Das ist ein weiterer Grund, die Asbestfrage bereits vor dem Kauf abzuklären und nicht erst bei Beginn der Bauarbeiten.

Handlungsempfehlung

Das OLG Hamm reiht sich mit seiner Entscheidung in die Linie des BGH ein, präzisiert sie aber an einer Stelle, die in der Praxis immer wieder zu Streit führt: Asbest in einem Bestandsgebäude ist nicht per se ein Sachmangel. Die entscheidende Frage bleibt, ob bei der üblichen Nutzung eine ernsthafte Gefahr der Faserfreisetzung besteht – und wo genau sich das Material befindet.

Wer eine Bestandsimmobilie kauft oder verkauft, sollte die Asbestfrage nicht dem Zufall überlassen. Käufer, die Sanierungsarbeiten planen, sind mit einem vorherigen Gutachten auf der sicheren Seite. Verkäufer, die ihr Wissen über verbaute Materialien offenlegen und im Kaufvertrag dokumentieren lassen, vermeiden das Risiko eines späteren Arglistvorwurfs. Der sachgerecht formulierte Kaufvertrag, der die individuellen Gegebenheiten der Immobilie aufnimmt, bleibt das wirksamste Instrument gegen spätere Auseinandersetzungen. [PRÜFEN: Aktualität der Gefahrstoffverordnung 2024 und Anwendbarkeit auf Privatpersonen als Bauherren]

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

OLG Hamm, Beschluß vom 04.07.2024 – Az. 22 U 26/24 (dejure.org)
BGH, Urteil vom 27.03.2009 – Az. V ZR 30/08 (dejure.org)
§ 434 BGB – Sachmangel (gesetze-im-internet.de)
§ 444 BGB – Haftungsausschluß bei Arglist (gesetze-im-internet.de)
§ 305 BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen (gesetze-im-internet.de)
§ 14 BNotO – Stellung des Notars (gesetze-im-internet.de)
Umweltbundesamt – Asbest (umweltbundesamt.de)
TRGS 519 – Asbest: Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten (baua.de)