Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses nach § 8 WEG begründet eine Wohnungseigentümergemeinschaft und verändert die Grundbuchstruktur durch die Anlage gesonderter Wohnungsgrundbücher. In Berlin löst sie zudem eine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB aus, sofern das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat und keiner der gesetzlichen Ausnahmetatbestände greift. Für den aufteilenden Eigentümer stützt sich das Verfahren auf vier Bausteine, die ineinandergreifen: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gemeinschaftsordnung und behördliche Genehmigung.
Was § 8 WEG ermöglicht und was er verlangt
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Wege zur Begründung von Wohnungseigentum. Der erste ist der Vertrag zwischen Miteigentümern nach § 3 WEG, der zweite die einseitige Teilung durch den Alleineigentümer nach § 8 WEG. Wer ein Mehrfamilienhaus allein besitzt und es aufteilen will, wählt den Weg des § 8 WEG. Er erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, daß er das Eigentum an seinem Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und mit jedem Anteil Sondereigentum an bestimmten Räumen verbindet. Diese Erklärung bedarf der notariellen Beurkundung.
Der Unterschied zur Einigung nach § 3 WEG liegt in der Flexibilität. Der Alleineigentümer kann die Teilung vornehmen, ohne daß ein Käufer bereits vorhanden sein muß. Er kann die Gemeinschaftsordnung nach eigenen Vorstellungen gestalten. Er trägt aber auch die Verantwortung dafür, daß der Aufteilungsplan und die Bescheinigung der Baubehörde den Anforderungen des Grundbuchamts entsprechen; beides muß der Eintragungsbewilligung als Anlage beigefügt sein (§ 7 Abs. 4 WEG).
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung als erster Behördengang
Bevor das Grundbuchamt überhaupt tätig wird, muß die Baubehörde bestätigen, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen, also jede Sondereigentumseinheit in sich abgeschlossen und von anderen Einheiten sowie dem Gemeinschaftseigentum baulich abgegrenzt ist. Diese Bestätigung heißt Abgeschlossenheitsbescheinigung und wird von der Bauaufsicht des jeweiligen Berliner Bezirks ausgestellt.
Abgeschlossenheit im Rechtssinn bedeutet mehr als eine geschlossene Wohnungstür. Die Einheit muß einen eigenen abschließbaren Zugang haben, und alle wesentlichen Wohnfunktionen — Wohn-, Schlaf- und Kochbereich sowie Sanitäreinrichtung — müssen innerhalb der Einheit vorhanden oder ohne Nutzung fremder Einheiten zugänglich sein. Kellerabteile und Stellplätze können als Sondereigentum erfaßt werden, wenn sie räumlich eindeutig von anderen Einheiten getrennt sind.
Für den Antrag bei der Bauaufsicht benötigt der Eigentümer einen vollständig ausgefüllten Antrag sowie einen maßstabsgerechten Aufteilungsplan, in dem alle Einheiten mit einheitlichen Nummern gekennzeichnet sind. In Berlin beträgt die Bearbeitungszeit der Bauaufsichtsämter zwischen zwei und zwölf Wochen, in Einzelfällen länger. Die Gebühren für die Bescheinigung liegen je nach Einheitenzahl zwischen 50 und 250 Euro pro Einheit.
Bei der nachträglichen Unterteilung einer vorhandenen Einheit, der sogenannten Realteilung eines bestehenden Wohnungseigentums, ist stets eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, auch wenn die ursprüngliche Bescheinigung noch vorliegt; das hat das DNotI im Gutachten vom 12. Februar 2020 klargestellt. Ähnliches gilt nach einem Gutachten vom 4. März 2024 bei der Umwandlung von Wohnungserbbaurechten in Wohnungseigentum.
Der Aufteilungsplan als Grundlage für alles Weitere
Parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung, oft unmittelbar danach, erstellt der Eigentümer den Aufteilungsplan. Er zeigt die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe jeder Einheit. Alle zu derselben Einheit gehörenden Räume — auch der Keller und der Stellplatz — müssen mit derselben Nummer gekennzeichnet sein. Die Baubehörde versieht den Plan mit Unterschrift und Stempel; erst dann ist er als Anlage zur Teilungserklärung geeignet.
In der Praxis werden Aufteilungsplan und Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung gemeinsam eingereicht. Die Beurkundung der Teilungserklärung kann auch schon auf Basis des vorläufigen Plans erfolgen, bevor die Baubehörde ihn gestempelt zurückschickt. Der aufteilende Eigentümer bevollmächtigt dann in der Urkunde den Notar, später eine sogenannte Identitätserklärung abzugeben: eine eigene Urkunde, in der der Notar bestätigt, daß der von der Bauaufsicht gestempelte endgültige Aufteilungsplan mit dem bei der Beurkundung verwendeten vorläufigen Plan übereinstimmt. Erst Teilungserklärung und Identitätserklärung zusammen bilden die Grundlage des grundbuchamtlichen Vollzugs und ermöglichen die Bezugnahme auf den gestempelten Plan in späteren Erwerbsverträgen nach § 13a BeurkG. Weichen vorläufiger und endgültiger Plan voneinander ab, muß ein Nachtrag beurkundet werden; eine Identitätserklärung allein genügt dann nicht.
In älteren Berliner Gebäuden sind Kellerräume und Abstellflächen oft anders aufgeteilt als auf den Plänen, die der Behörde vorliegen. Maßgeblich für die Abgrenzung des Sondereigentums ist der im Grundbuch eingetragene Aufteilungsplan, nicht die bauliche Realität. Bei nicht nur unwesentlicher Abweichung kann jeder Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft die erstmalige Herstellung des plangerechten Zustands verlangen (BGH, Urteil vom 20. November 2015 – V ZR 284/14, fortgeführt durch Urteil vom 23. Juni 2017 – V ZR 102/16). Die Kosten trägt die Gemeinschaft; bei Trennwänden oder Kellerverteilungen können sie schnell sechsstellige Beträge erreichen.
Aus diesem Grund ist die naheliegende Lösung, den Plan entlang der baulichen Realität zu zeichnen. Es gibt aber Konstellationen, in denen überwiegende Gründe für eine Aufteilung nach abweichendem Plan sprechen. Steht eine bauliche Umgestaltung ohnehin an, kann der Plan den Soll-Zustand nach dem Umbau abbilden, an den die Realität anschließend angepaßt wird. Eine wertgerechte Neuverteilung historisch ungleicher Sondereigentumsflächen (etwa gleichgroße Keller pro Wohnung) kann die Vermarktbarkeit der Einheiten verbessern, wenn die gewachsene Aufteilung der Wirklichkeit folgt. Auch informelle Mieter-Zuordnungen lassen sich auf diesem Wege in eine planmäßige Struktur überführen. Solche Aufteilungen erfordern danach eine Anpassung der Realität an den Plan; sonst entsteht für die Gemeinschaft eben jener Herstellungsanspruch.
Die Gemeinschaftsordnung als Regelwerk der künftigen Gemeinschaft
Mit der Teilungserklärung wird zugleich die Gemeinschaftsordnung beurkundet. Sie regelt das Zusammenleben der Eigentümer und kann vom gesetzlichen Leitbild des WEG in weiten Teilen abweichen. Der Eigentümer, der aufteilt, gestaltet dieses Regelwerk zu einem Zeitpunkt, zu dem noch kein einziger Käufer vorhanden ist. Das ist ein struktureller Vorteil und zugleich eine strukturelle Verantwortung. Was in der Gemeinschaftsordnung steht, bindet alle künftigen Eigentümer und kann nur einstimmig geändert werden, soweit die Gemeinschaftsordnung selbst keine Ausnahmen vorsieht (zur Käuferperspektive auf eine fertige Teilungserklärung siehe hier).
Typische Regelungsbereiche der Gemeinschaftsordnung sind die Kostenverteilung, die Zweckbestimmung der einzelnen Einheiten, die Verwalterzustimmung bei Veräußerung sowie Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen. Bei einem Eigentümer, der zumindest eine Einheit selbst behalten will, wirken die Kostenverteilungsregeln für die nächsten Jahrzehnte auf die wirtschaftliche Lage seiner Einheit. Ob Instandhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen oder nach einem anderen Schlüssel verteilt werden, schlägt sich unmittelbar in der laufenden Bewirtschaftung nieder.
Sondernutzungsrechte (etwa das Recht einer Erdgeschoßwohnung, den Garten allein zu nutzen) gehören ebenfalls in dieses Stadium. Sondernutzungsrechte, die nur schuldrechtlich in der Gemeinschaftsordnung verankert sind, binden spätere Erwerber nicht zwingend. Sollen sie dauerhaft an die jeweilige Einheit gebunden sein, müssen sie als Inhalt des Sondereigentums nach § 5 Abs. 4 WEG in das Grundbuch eingetragen werden. Ohne dingliche Verankerung bei der Erstaufteilung setzt eine spätere Änderung die Zustimmung aller Eigentümer voraus.
Der Berliner Sonderweg nach § 250 BauGB
Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt in Berlin nicht erst seit dem 1. Januar 2026. Die erste Berliner Umwandlungsverordnung galt seit dem 3. August 2021 und war bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Die Bundesgesetzgebung hat § 250 BauGB durch das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" vom 9. Oktober 2025, die sogenannte Bau-Turbo-Novelle, um fünf Jahre verlängert. Daraufhin hat der Berliner Senat am 11. November 2025 eine neue Umwandlungsverordnung beschlossen, die seit dem 1. Januar 2026 gilt und am 31. Dezember 2030 außer Kraft tritt.
Inhaltlich knüpft die neue Verordnung an die alte an. Das gesamte Berliner Stadtgebiet bleibt Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB, die Begründung von Wohnungseigentum in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen bleibt genehmigungspflichtig. Die wesentliche Änderung 2026 liegt nicht in der Berliner Verordnung selbst, sondern in der durch die Bau-Turbo-Novelle neu gefaßten Bundesnorm. § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB nimmt seither Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, von der Genehmigungspflicht aus. Aufstockungen und Dachausbauten lassen sich damit auch in Berlin ohne Umwandlungsgenehmigung in Wohnungseigentum überführen, während die Bestandswohnungen im selben Gebäude genehmigungspflichtig bleiben, wenn das Gebäude insgesamt mehr als fünf Wohnungen hat (vertiefend zum Bau-Turbo-Modell und den Hürden der Bezirksämter siehe hier).
Zuständig für die Genehmigung sind die Bezirksämter. Das Grundbuchamt nimmt eine Eintragung nicht vor, solange ihm nicht entweder die Genehmigung oder der Nachweis vorliegt, daß keine Genehmigungspflicht besteht (§ 250 Abs. 5 BauGB).
Die Genehmigung muß nach § 250 Abs. 3 BauGB erteilt werden, wenn einer von fünf gesetzlichen Ausnahmetatbeständen vorliegt. Das Grundstück gehört zu einem Nachlaß und Wohnungseigentum wird zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet. Das Wohnungseigentum soll zur eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußert werden. Das Wohnungseigentum soll zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden. Ein Absehen von der Begründung ist auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirtschaftlich nicht mehr zumutbar. Schließlich greift der Anspruch, wenn ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum nicht erfüllt werden können, die durch eine vor Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts eingetragene Vormerkung gesichert sind.
Außerhalb dieser Ausnahmefälle darf die Genehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Die Berliner Verwaltungsgerichte haben sich bereits mit der Frage befaßt, wann eine Versagung verhältnismäßig ist.
In der Praxis bedeutet das für ein Berliner Mehrfamilienhaus mit sechs oder mehr Wohnungen ohne Ausnahmegrund nach gegenwärtigem Stand (Mai 2026), daß mit der Versagung der Genehmigung zu rechnen ist. Die Aufteilung läßt sich in dieser Konstellation nur auf einen der Ausnahmetatbestände stützen.
Für das Verhältnis zum Milieuschutz gilt nach § 250 Abs. 7 BauGB ein Vorrang gegenüber den Vorschriften nach § 172 BauGB, soweit § 250 anwendbar ist, also bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen. Für kleinere Gebäude innerhalb von Milieuschutzgebieten bleibt es bei der Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB (zur Milieuschutz-Systematik mit ihren drei Genehmigungstatbeständen siehe hier).
Kosten der Aufteilung
Die notariellen Kosten richten sich nach dem GNotKG; Geschäftswert ist nach § 42 Abs. 1 GNotKG der Verkehrswert des Grundstücks. Bei einem Verkehrswert von 1,5 Millionen Euro fallen drei Gebührentatbestände in Betracht. Die Beurkundung der Teilungserklärung als einseitige Erklärung des Alleineigentümers löst eine 1,0-Gebühr nach KV-Nr. 21200 GNotKG aus. Der Grundbuchverkehr durch das Notariat (Antrag auf Anlegung der Wohnungsgrundbücher, Bearbeitung von Zwischenverfügungen) löst die Vollzugsgebühr von 0,5 nach KV-Nr. 22111 GNotKG aus. Übernimmt das Notariat zusätzlich die Einholung der Genehmigung nach § 250 BauGB oder eines Negativattests, kommt die Betreuungsgebühr von 0,5 nach KV-Nr. 22200 GNotKG hinzu. Auf die Summe aus Gebühren und Auslagenpauschale (Post- und Telekommunikationsauslagen nach Nr. 32014 KV) wird die Umsatzsteuer von 19 Prozent erhoben.
In der Größenordnung liegt die Endsumme bei einem Verkehrswert von 1,5 Millionen Euro damit zwischen rund 4.500 Euro brutto, wenn nur Beurkundung und Vollzug anfallen, und rund 6.000 Euro brutto, wenn zusätzlich eine Genehmigung oder ein Negativattest eingeholt wird. Davon getrennt zu betrachten sind die Grundbuchgebühren des Amtsgerichts für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowie die Kosten der Bauaufsicht für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Kosten des Bezirksamts für die Genehmigung nach § 250 BauGB; diese fallen außerhalb des Notariats an.
Bei vermieteten Häusern, die unter § 250 BauGB fallen, kommt zur Kostenposition der Vorlauf bis zur Genehmigung hinzu, der mehrere Monate dauern kann. Vertriebsplanung und Finanzierung berücksichtigen diese Zeitspanne.
Zusätzlich fallen Kosten für die Erstellung der Pläne durch einen Architekten oder Vermessungsingenieur an, sofern kein aktueller Bestandsplan vorhanden ist. Der Aufwand variiert je nach Gebäudegröße und Zustand der vorhandenen Unterlagen.
Typische Berliner Konstellationen
Solange die Umwandlungsverordnung gilt, kommen Aufteilungen in Berlin nur in drei Fallgruppen vor; entweder greift ein Ausnahmetatbestand nach § 250 Abs. 3 BauGB oder das Vorhaben fällt nicht unter die Genehmigungspflicht (bis zu fünf Wohnungen, Wohnraumschaffung durch Bau-Turbo-Ausnahme). Die erste Fallgruppe ist das geerbte Mehrfamilienhaus, das unter mehrere Miterben aufgeteilt werden soll. Hier greift der Ausnahmetatbestand des § 250 Abs. 3 Nr. 1 BauGB: Die Erbengemeinschaft kann die Genehmigung verlangen, da die Aufteilung zugunsten der Miterben erfolgt. Die Teilungserklärung legt fest, daß jeder Miterbe eine oder mehrere bestimmte Einheiten erhält; der Erbauseinandersetzungsvertrag regelt die Übertragung der Miteigentumsanteile.
Die zweite ist das Wohngebäude mit bis zu fünf Einheiten, das genehmigungsfrei aufgeteilt werden kann. Diese Fälle sind in Berlin unverändert möglich. Der Notar muß dem Grundbuchamt allerdings nachweisen, daß die Genehmigungspflicht nicht besteht. In der Praxis geschieht das durch ein Negativattest des zuständigen Bezirksamts, das bestätigt, daß das Gebäude die Ausnahmeschwelle nicht überschreitet. Ein DNotI-Gutachten vom 21. März 2024 befaßt sich mit den Anforderungen an ein solches Negativattest nach § 250 Abs. 1 Satz 2 und 6 BauGB in Verbindung mit der Berliner Verordnung und stellt klar, daß das Grundbuchamt ohne diesen Nachweis nicht einträgt.
Die dritte ist das Gebäude mit mehr als fünf Einheiten, dessen Aufteilung genehmigungsfrei bleiben soll, weil ein aufgestocktes Obergeschoß neu errichtet wurde. Hier ist die Abgrenzung zwischen Bestand und Neubauanteil im Aufteilungsplan zwingend. Das Grundbuchamt muß nachvollziehen können, welche Einheiten dem genehmigungspflichtigen Bestand und welche dem genehmigungsfreien Neubauanteil zuzuordnen sind. Diese Abgrenzung muß schon bei der Erstellung des Aufteilungsplans sorgfältig vorgenommen werden.
Was der Notar in diesem Verfahren leistet
Die Teilungserklärung muß das Gebäude vollständig und widerspruchsfrei beschreiben, die Miteigentumsanteile in der richtigen Relation festlegen, alle Sondernutzungsrechte eindeutig zuordnen und eine Gemeinschaftsordnung enthalten, die den Bedürfnissen des Eigentümers und künftiger Käufer gerecht wird.
Welche Unterlagen für die Aufteilung gebraucht werden, hängt vom Vorhaben ab — die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Bauaufsicht und der Aufteilungsplan vom Architekten, je nach Konstellation auch die Genehmigung oder das Negativattest des Bezirksamts. Beurkundet wird die Teilungserklärung; aus dem Notariat geht der Eintragungsantrag an das Grundbuchamt, das daraufhin die Wohnungsgrundbücher anlegt. Etwaige Zwischenverfügungen werden aus dem Notariat bearbeitet. Auch die Genehmigung nach § 250 BauGB wird aus dem Notariat angefordert.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 8 WEG — Teilung durch den Eigentümer
- § 250 BauGB — Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
- Senatsverwaltung Berlin — Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB (seit 1. Januar 2026)
- DNotI — Gutachten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Realteilung und zum Negativattest nach § 250 BauGB
