Wenn ein Immobilieneigentümer aufgrund einer fortgeschrittenen Erkrankung nicht mehr in der Lage ist, seine rechtsgeschäftlichen Angelegenheiten selbst zu regeln, bestellt das Gericht einen Betreuer. Soll die Immobilie veräußert werden, etwa zur Finanzierung der Pflege, handelt der Betreuer an Stelle des Eigentümers. Für den Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung benötigt er die ausdrückliche Genehmigung des Betreuungsgerichts. Es handelt sich um ein eigenständiges Prüfverfahren, das zwischen vier und zwölf Wochen dauert und den Kaufvertrag bis dahin in einem schwebenden Zustand hält.
Diese Schwebezeit zwischen Vertragsschluß und Wirksamkeit ist eine Eigenheit des Betreuungsverfahrens, die in der Beurkundungspraxis erklärt werden muß. Sie betrifft Käufer- und Verkäuferseite gleichermaßen und beeinflußt die Fälligkeit des Kaufpreises, die Vormerkung und den Besitzübergang.
Die gesetzliche Grundlage in § 1850 BGB
Seit der Betreuungsrechtsreform, die am 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist, findet sich die maßgebliche Norm in § 1850 BGB. Zuvor war der Genehmigungstatbestand in § 1821 BGB a.F. geregelt. Die Reform hat ihn inhaltlich übernommen und systematisch neu eingeordnet; ältere Urteile und Gutachten zum alten § 1821 bleiben in der Sache verwertbar.
§ 1850 BGB listet die Rechtsgeschäfte auf, für die der Betreuer eine Genehmigung des Betreuungsgerichts benötigt. Für den Immobilienverkauf sind zwei Nummern einschlägig. Nr. 1 erfaßt die Verfügung über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück. Nr. 5 ergänzt, daß auch die Verpflichtung zu einer solchen Verfügung genehmigungsbedürftig ist. Schon der Kaufvertrag beim Notar unterliegt daher der Genehmigungspflicht, nicht erst die Auflassung beim Grundbuchamt.
Betreuung bedeutet nicht automatisch Geschäftsunfähigkeit
Die Anordnung einer Betreuung sagt nichts darüber aus, ob der Betreute noch geschäftsfähig ist. Betreuung ist eine Schutzmaßnahme, keine Entmündigung. Der Betreute kann weiterhin eigene Rechtsgeschäfte vornehmen, jedenfalls solange das Gericht keinen sogenannten Einwilligungsvorbehalt nach § 1825 BGB angeordnet hat.
Der Einwilligungsvorbehalt ist ein zusätzlicher Eingriff in die Selbstbestimmung des Betreuten. Mit ihm kann der Betreute für bestimmte Angelegenheiten keine wirksamen Rechtsgeschäfte mehr abschließen, ohne daß der Betreuer zustimmt. Er steht damit einem beschränkt Geschäftsfähigen gleich. Ohne Einwilligungsvorbehalt bleibt der Betreute hingegen voll handlungsfähig. Er kann theoretisch selbst unterschreiben, aber dann greift die Genehmigungspflicht nach § 1850 BGB nicht ein, weil der Betreuer gar nicht gehandelt hat.
Die praktisch zentrale Konstellation beim Immobilienverkauf ist eine andere. Der Eigentümer ist demenzkrank und nicht mehr in der Lage, die Bedeutung eines Kaufvertrags zu erfassen. In diesem Fall ist er typischerweise auch geschäftsunfähig nach § 104 Nr. 2 BGB; seine eigene Unterschrift wäre unwirksam. Der Betreuer handelt dann für ihn, und genau für dieses Handeln verlangt § 1850 BGB die gerichtliche Genehmigung.
Von der Beurkundung bis zur Genehmigung
Der Ablauf in der notariellen Praxis sieht folgendermaßen aus. Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet, mit dem Betreuer auf der Verkäuferseite, der in seiner Eigenschaft als gesetzlicher Vertreter handelt. Der Vertrag ist zu diesem Zeitpunkt schwebend unwirksam. Er entfaltet keine Bindungswirkung, solange die betreuungsgerichtliche Genehmigung nicht vorliegt.
Unmittelbar nach der Beurkundung leiten wir den Genehmigungsantrag an das zuständige Betreuungsgericht weiter. Zuständig ist das Amtsgericht, bei dem die Betreuung geführt wird; in Berlin sind das je nach Bezirk unterschiedliche Abteilungen. Das Betreuungsgericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten entspricht. Dafür benötigt es in aller Regel ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert der Immobilie. Liegt der vereinbarte Kaufpreis signifikant unter dem Verkehrswert, wird die Genehmigung verweigert.
Über den Antrag entscheidet nach § 3 Nr. 2 RPflG der Rechtspfleger, nicht der Richter. Die Dauer des Verfahrens hängt davon ab, ob ein Gutachten eingeholt werden muß, ob der Betreute noch angehört werden kann, und wie die aktuelle Auslastung des Gerichts ist. Realistisch sind vier bis acht Wochen Bearbeitungszeit ab Einreichung des vollständigen Antragspakets. In komplexeren Fällen, etwa wenn der Wert streitig ist oder ein Ergänzungsbetreuer bestellt werden muß, weil der Betreuer selbst in einem Interessenkonflikt steht, kann es deutlich länger dauern.
Die aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag
Aus Sicht des Käufers ist die Schwebezeit das zentrale Risiko. Er hat unterschrieben, kann aber nicht sicher sein, daß der Vertrag wirksam wird. Deshalb enthält ein notariell beurkundeter Kaufvertrag mit einem unter Betreuung stehenden Verkäufer standardmäßig eine Regelung zu dieser Situation. Der Kaufvertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung der erteilten und rechtskräftig gewordenen betreuungsgerichtlichen Genehmigung. Kaufpreisfälligkeit und Besitzübergang sind erst nach Eintritt dieser Bedingung vorgesehen.
Nach § 1856 Abs. 2 BGB kann der Käufer den Betreuer nach Vertragsschluß auffordern, ihm die Erteilung der Genehmigung mitzuteilen. Erfolgt die Mitteilung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Aufforderung, gilt die Genehmigung als verweigert. Das ist eine Schutzvorschrift zugunsten des Käufers, der sonst unbegrenzt in der Schwebe bliebe. Sobald das Gericht die Genehmigung erteilt hat, informieren wir den Betreuer und den Käufer.
Stirbt der Betreute vor Erteilung der Genehmigung, endet die Betreuung. Nach § 1856 Abs. 3 BGB tritt dann die Genehmigung des Betreuten an die Stelle der Genehmigung des Betreuungsgerichts. An die Stelle des verstorbenen Betreuten treten gemäß § 1922 BGB seine Erben, die über die Genehmigung des Kaufvertrags entscheiden. Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung ist nicht mehr einzuholen. Das DNotI hat diese Konstellation 2020 ausführlich behandelt.
Die Rolle der Vorsorgevollmacht
Wer rechtzeitig, solange er noch geschäftsfähig ist, eine notarielle Vorsorgevollmacht erteilt hat, die auch Grundstücksgeschäfte ausdrücklich umfaßt, vermeidet das gesamte Betreuungs- und Genehmigungsverfahren (zur Reichweite der Vorsorgevollmacht siehe hier).
Eine wirksame Vorsorgevollmacht verhindert die Betreuung. § 1814 Abs. 3 Nr. 1 BGB stellt klar, daß eine Betreuung nicht erforderlich ist, soweit die Angelegenheiten des Volljährigen durch einen Bevollmächtigten gleichermaßen besorgt werden können. Ist der Bevollmächtigte handlungsfähig und die Vollmacht inhaltlich ausreichend, bestellt das Gericht keinen Betreuer. Der Bevollmächtigte kann den Kaufvertrag beurkunden lassen und alle weiteren Schritte einleiten, ohne das Betreuungsgericht einzuschalten.
Die Genehmigungspflicht des § 1850 BGB gilt für Betreuer, nicht für Bevollmächtigte. Ein rechtsgeschäftlich Bevollmächtigter unterliegt keiner gerichtlichen Kontrolle bei Grundstücksverkäufen. Er benötigt keine betreuungsgerichtliche Genehmigung; der Kaufvertrag ist sofort wirksam.
Praktisch bedeutet das, daß ein Immobilieneigentümer durch eine notarielle Generalvollmacht mit Grundstücksklausel dafür sorgen kann, daß im Pflegefall eine Vertrauensperson die Immobilie verkaufen kann, ohne vier bis zwölf Wochen Wartezeit, ohne Gutachten und ohne das Gericht.
Die Reichweite der Vollmacht beim Grundstücksverkauf
Eine Generalvollmacht, die nur allgemein zur Vertretung in Vermögensangelegenheiten ermächtigt, deckt Grundstücksgeschäfte nicht eindeutig ab. Das Grundbuchamt prüft Vollmachten selbständig auf Wirksamkeit und Umfang und erkennt sie nur bei zweifelsfreier Reichweite an; bleiben Auslegungsfragen offen, wird der engere Vollmachtsumfang angenommen. Eine Vorsorgevollmacht, die für den späteren Grundstücksverkauf taugen soll, nennt deshalb ausdrücklich die Befugnis zur Veräußerung und Belastung von Grundstücken. Finanzierende Banken folgen derselben Linie und verlangen für die Grundschuldbestellung eine entsprechend klare Vollmacht.
Die Reichweite der Vollmacht ist Gegenstand der notariellen Belehrung nach § 17 BeurkG. Liegt eine Vollmacht ohne ausdrückliche Grundstücksklausel vor, ist vor der Beurkundung zu entscheiden, ob der Vollmachtgeber noch geschäftsfähig ist und eine erweiterte Vollmacht erteilen kann, oder ob der Weg über das Betreuungsgericht der einzige verbleibende ist.
Zuständigkeiten bei den Berliner Betreuungsgerichten
In Berlin sind die Bezirke auf mehrere Amtsgerichte verteilt. Welches für die Betreuung zuständig ist, richtet sich nach dem gewöhnlichen Aufenthalt des Betreuten zur Zeit der Anordnung, nicht nach dem Belegenheitsort der Immobilie. Es kommt also vor, daß eine Berliner Wohnung von einem Betreuer aus Bayern verkauft werden soll und das zuständige Betreuungsgericht im Sitz des Betreuten liegt, nicht in Berlin.
Als vollständig gilt der Antrag erst dann, wenn das Gutachten über den Verkehrswert vorliegt. Wird das Gutachten parallel zur Vertragsverhandlung beauftragt, kann es dem Antrag vorangestellt werden; die Wartezeit auf das Gutachten geht dann nicht zusätzlich in die Verfahrensdauer ein.
Was beim Notar vorzubereiten ist
Bei Anfragen zur Beurkundung mit einem Betreuer als Vertreter sind vorab die Grundlagen zu klären. Besteht eine Betreuung, welchen Aufgabenkreis umfaßt sie, deckt der Aufgabenkreis Vermögenssorge und Grundstücksgeschäfte ab, ist ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet, und liegt ein Interessenkonflikt vor, etwa weil der Betreuer dem Käufer nahesteht oder selbst Kaufinteressent ist?
In solchen Fällen kann das Betreuungsgericht einen Ergänzungsbetreuer bestellen, der für das konkrete Rechtsgeschäft handelt. Das verlängert das Verfahren, ist aber notwendig, um den Betreuten vor mißbräuchlichen Transaktionen zu schützen. Auf diese Konstellation wird vor der Beurkundung hingewiesen, damit das Genehmigungsverfahren nicht durch eine nachträgliche Ergänzungsbestellung pausiert wird.
Für die Käuferseite kommt die Schwebezeit auch auf der Finanzierungsseite an. Die Finanzierung wird vor der Beurkundung des Kaufvertrags geregelt; das Darlehen ist zum Zeitpunkt des Notartermins schon bereitgestellt oder ausgereicht und beginnt zu laufen. Damit der Käufer nicht an einen Kredit gebunden bleibt, dessen Grundgeschäft am Ende nicht zustande kommt, sollte er mit der finanzierenden Bank ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbaren, daß die betreuungsgerichtliche Genehmigung versagt wird oder die Zwei-Monats-Frist nach § 1856 Abs. 2 BGB ohne Mitteilung verstreicht. Dieser Punkt gehört in das Gespräch mit der Bank, bevor der Darlehensvertrag unterzeichnet wird.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 1850 BGB — Genehmigungspflichten bei Grundstücksgeschäften
- § 1856 BGB — Nachträgliche Genehmigung, Zwei-Monats-Frist
- § 1814 BGB — Voraussetzungen der Betreuung, Subsidiarität
- § 1825 BGB — Einwilligungsvorbehalt
- § 3 Nr. 2 RPflG — Übertragung Betreuungssachen auf den Rechtspfleger
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