Soll eine geerbte Immobilie verkauft werden, hängt die Verfügungsmacht des Verkäufers davon ab, in welcher erbrechtlichen Stellung er das Grundstück übernommen hat. Erhielt er es als Vorerbe, steht im Grundbuch nach § 51 GBO ein Nacherbenvermerk, der Käufern die Beschränkung der Verfügungsmacht anzeigt. Wie weit diese Beschränkung reicht, gestaltet der Erblasser selbst. Er kann es bei den gesetzlichen Bindungen des § 2113 BGB belassen oder den Vorerben nach § 2136 BGB davon befreien. Die §§ 2113 ff. BGB sind Auffangrecht; sie greifen, soweit das Testament nichts anderes anordnet.
Was den Vorerben vom Vollerben trennt
Nach § 2100 BGB kann der Erblasser bestimmen, daß zunächst ein Vorerbe die Erbschaft erhält und nach dem Eintritt eines Ereignisses, im Regelfall dem Tod des Vorerben, ein Nacherbe nachrückt. Der Vorerbe wird damit Vollerbe auf Zeit. Er nutzt und verwaltet den Nachlaß wie ein Eigentümer, muß ihn aber beim Nacherbfall im wesentlichen erhalten an die Nacherben herausgeben. Das Berliner Testament, bei dem Ehegatten sich gegenseitig als Erben und die Kinder als Schlußerben einsetzen, kann eine solche Konstellation begründen, muß es aber nicht. Ob eine Vor- und Nacherbfolge oder eine Vollerbschaft mit Schlußvermächtnis vorliegt, ergibt sich aus dem Wortlaut des Testaments. Diese Abgrenzung bestimmt die Verfügungsbefugnis über Immobilien.
Die Beschränkung des Vorerben folgt aus § 2113 Abs. 1 BGB. Danach ist eine Verfügung des Vorerben über ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück im Falle des Eintritts der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde. Der Verkauf durch den Vorerben ist also nicht von Anfang an unwirksam, sondern zunächst schwebend wirksam. Erst wenn der Nacherbfall eintritt, im Regelfall mit dem Tod des Vorerben, wird die Verfügung unwirksam. Der Käufer verliert in diesem Moment seine Rechtsposition; die Folge wäre die Herausgabe an die Nacherben.
Wo die Befreiung des Vorerben ihre Grenze findet
Der Erblasser kann den Vorerben von den gesetzlichen Beschränkungen ganz oder teilweise befreien. § 2136 BGB erlaubt, ihn insbesondere von der Verfügungsbeschränkung des § 2113 Abs. 1 BGB zu entbinden. Man spricht dann von einem befreiten Vorerben. Dieser darf das Grundstück veräußern, ohne daß die Nacherben zustimmen müssen; der Verkaufserlös tritt an die Stelle des Grundstücks (Surrogation).
Auch der befreite Vorerbe darf nicht schenken. § 2113 Abs. 2 BGB stellt unentgeltliche Verfügungen über Nachlaßgegenstände unter den Schutz der Nacherben, und diese Schranke ist absolut. Wer das geerbte Haus verschenkt oder unter dem Marktwert abgibt, handelt insoweit unwirksam, als der Nacherbe dadurch beeinträchtigt wird. Der Erblasser kann diese Grenze nicht abbedingen. Der befreite Vorerbe darf das Haus verkaufen, nicht aber verschenken.
Beim nicht befreiten Vorerben ist die Lage restriktiver. Er kann das geerbte Grundstück nur dann wirksam veräußern, wenn alle Nacherben der Verfügung zustimmen. Erforderlich ist die Zustimmung sämtlicher berufener Nacherben, auch der nur bedingt eingesetzten, nicht aber die der reinen Ersatznacherben (vgl. BGHZ 40, 115). Verweigert ein Nacherbe die Zustimmung, scheitert der Verkauf, sofern der Vorerbe nicht einen Anspruch auf Zustimmung nach § 2120 BGB durchsetzen kann, weil die Veräußerung zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses erforderlich ist.
Wirkung und Grenzen des Nacherbenvermerks im Grundbuch
§ 51 GBO schreibt vor, daß bei der Eintragung eines Vorerben zugleich das Recht des Nacherben eingetragen wird, und soweit der Vorerbe befreit ist, auch der Umfang dieser Befreiung. Das Grundbuchamt trägt von Amts wegen ein, was aus dem Erbschein oder dem notariellen Testament hervorgeht. Der Eintrag nennt den Eigentümer als Vorerben, die Nacherben namentlich und gegebenenfalls den Befreiungsumfang.
Solange der Vermerk eingetragen ist, kann niemand gutgläubig „nacherbenfrei" erwerben. § 2113 Abs. 3 BGB verweist auf die Vorschriften zum gutgläubigen Erwerb; diese greifen aber nur, wenn das Grundbuch keine entsprechende Beschränkung ausweist. Der eingetragene Nacherbenvermerk schließt den guten Glauben des Käufers aus. Wer das Grundbuch liest, kann sich nicht darauf berufen, er habe nicht gewußt, daß der Vorerbe beschränkt war.
Der Nacherbenvermerk sperrt das Grundbuch nicht. Das Grundbuchamt kann eine Veräußerung durch den Vorerben grundbuchlich vollziehen, auch wenn sie materiell-rechtlich die Nacherben beeinträchtigt; der Vermerk bleibt dabei eingetragen. Das Amt prüft die Wirksamkeit der Verfügung im Verhältnis zur Nacherbfolge grundsätzlich nicht, solange der Vermerk steht. Die Wirksamkeit muß erst dann nachgewiesen werden, wenn der Vermerk gelöscht werden soll. Das DNotI hat in einem Gutachten vom März 2024 (DNotI-Report 5/2024, S. 35) klargestellt, daß bei befreiter Vorerbschaft und entgeltlicher Veräußerung zumindest eine Anhörung der Nacherben vor Löschung des Vermerks erfolgen muß, sofern nicht alle Nacherben der Löschung ausdrücklich zustimmen.
Wohnungsverkauf durch einen befreiten Vorerben in der Praxis
Hat der Erblasser den überlebenden Ehegatten als befreiten Vorerben eingesetzt und sind die Kinder Nacherben, kann der Vorerbe die geerbte Wohnung entgeltlich veräußern, ohne die Kinder um Zustimmung bitten zu müssen. Materiell-rechtlich genügt die Befreiung; § 2113 Abs. 2 BGB greift erst, wenn die Verfügung unentgeltlich oder unter Wert erfolgt.
Beim Grundbuchamt liegt die Sache anders. Solange der Nacherbenvermerk eingetragen ist, kann er nur gelöscht werden, wenn die Nacherben zumindest angehört worden sind; so die Linie des DNotI-Gutachtens aus dem März 2024. In der Beratungspraxis wird deshalb üblicherweise eine öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung der Nacherben eingeholt. Rechtlich zwingend ist sie bei befreiter Vorerbschaft und entgeltlicher Verfügung nicht, sie beschleunigt aber das Verfahren beim Grundbuchamt und gibt dem Käufer die Sicherheit, sofort lastenfreies Eigentum zu erhalten.
Sind die Nacherben minderjährig, kommt eine weitere Voraussetzung hinzu. Ihre gesetzlichen Vertreter dürfen die Zustimmung nicht selbst abgeben, wenn sie zugleich auf der Vorerben-Seite stehen (Insichgeschäft nach § 181 BGB). Erforderlich wird dann die Bestellung eines Ergänzungspflegers durch das Familiengericht; sie nimmt eigene Bearbeitungszeit in Anspruch und wirkt sich auf den Zeitplan des Verkaufs aus.
Wann ein Berliner Testament eine Vorerbschaft enthält und wann nicht
Das Berliner Testament, bei dem Ehegatten sich gegenseitig als Erben und die Kinder als Schlußerben einsetzen, begründet nicht zwingend eine Vor- und Nacherbfolge. Es kommt auf den Wortlaut und die erkennbare Absicht des Erblassers an. Wenn die Kinder erst nach dem Tod des überlebenden Ehegatten erben sollen und der überlebende Ehegatte über den Nachlaß des Erstverstorbenen frei verfügen können soll, liegt die sogenannte Einheitslösung vor. Der Überlebende wird dann Vollerbe; die Kinder haben beim Tod des Erstverstorbenen nichts zu beanspruchen und werden erst beim Tod des Überlebenden aus dem dann vereinten Vermögen eingesetzt. Eine Vorerbschaft mit Verfügungsbeschränkungen besteht in dieser Konstruktion nicht.
Setzt das Testament dagegen den überlebenden Ehegatten ausdrücklich als Vorerben und die Kinder als Nacherben ein, gilt die Beschränkung des § 2113 BGB zwingend, sofern keine Befreiung angeordnet wurde. Diese Konstruktion wird bei Patchwork-Familien oder Kindern aus erster Ehe bewußt gewählt, um den Nachlaß des Erstverstorbenen den eigenen Abkömmlingen zu erhalten. Der Nacherbenvermerk folgt, und jede Grundstücksverfügung muß mit den Nacherben abgestimmt werden. Diese Abgrenzung ist die eigentliche Gestaltungsaufgabe beim Berliner Testament.
Wie der Grundbuchvermerk die Kaufabwicklung steuert
Bei einer Immobilie, die einem Vorerben gehört, läßt sich die Verfügungslage am Grundbuch ablesen. Ein Nacherbenvermerk ohne Befreiungszusatz zeigt, daß der Vorerbe nicht befreit ist; der Verkauf erfordert dann die Zustimmung aller Nacherben. Ein Befreiungsvermerk gibt Auskunft darüber, in welchem Umfang der Vorerbe frei verfügen darf. Fehlt der Vermerk ganz, etwa weil das Grundbuch nach dem Erbfall noch nicht berichtigt wurde, schützt das die Nacherben nicht weniger. Das Grundbuchamt wird bei Kenntnis der Nacherbfolge von Amts wegen tätig und macht die Eintragung von der Wahrung der Nacherbenrechte abhängig.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
