Ankaufsstrukturen für Mehrfamilienhäuser im Überblick

Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses stellt sich eine Frage, die vor der Objektsuche beantwortet sein sollte: Kaufe ich als Privatperson, über eine GmbH oder über eine GmbH & Co. KG? Die gewählte Struktur bestimmt die laufende Steuerbelastung, die Möglichkeit eines späteren steuerfreien Verkaufs, die persönliche Haftung und den Verwaltungsaufwand. Nachträgliche Korrekturen sind regelmäßig nur mit erheblichen steuerlichen Nachteilen möglich.

Der folgende Überblick ersetzt keine steuerliche Beratung – diese gehört in die Hände Ihres Steuerberaters. Er soll Ihnen aber helfen, die richtigen Fragen zu stellen, bevor Sie in konkrete Verhandlungen eintreten.

Der Direkterwerb als Privatperson

Der Direkterwerb ist die einfachste Variante: Das Grundbuch weist Sie persönlich als Eigentümer aus, es bedarf keiner Gesellschaftsgründung, keiner Bilanzierung und keiner Handelsregisteranmeldung.

Steuerlich werden die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erfaßt und unterliegen Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Je nach Höhe der sonstigen Einkünfte kann dieser bis zu 45 Prozent betragen, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Verluste aus der Vermietung lassen sich allerdings mit anderen Einkünften verrechnen – ein Vorteil, der bei den Gesellschaftsstrukturen nicht ohne weiteres zur Verfügung steht.

Der wesentliche Vorzug des privaten Erwerbs liegt im Verkauf: Nach Ablauf von zehn Jahren seit dem notariellen Kaufvertrag ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Das ergibt sich aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, der private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken nur innerhalb dieser Frist besteuert. Maßgeblich ist das Datum der Beurkundung, nicht die Eintragung im Grundbuch.

Auf der anderen Seite stehen die persönliche Haftung mit dem gesamten Vermögen und die unter Umständen hohe laufende Steuerbelastung. Wer zudem innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte an- und verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler – mit erheblichen steuerlichen Folgen.

Der Erwerb über eine GmbH

Beim Erwerb über eine GmbH wird die Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks; der Investor ist Gesellschafter. Diese Struktur findet sich vor allem dort, wo ein größeres Portfolio aufgebaut werden soll.

Die GmbH unterliegt der Körperschaftsteuer von 15 Prozent sowie der Gewerbesteuer. Die Gesamtbelastung auf Gesellschaftsebene liegt damit – abhängig vom Hebesatz der Gemeinde – bei etwa 30 Prozent. Der Vergleich mit dem Spitzeneinkommensteuersatz von 45 Prozent fällt auf den ersten Blick günstig aus. Doch sobald der Gesellschafter Gewinne entnehmen will, fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer an. Bei Ausschüttung ergibt sich so eine Gesamtbelastung von rund 50 Prozent – höher als beim Direkterwerb.

Warum wird die GmbH dann trotzdem gewählt? Wegen des sogenannten Thesaurierungseffekts: Solange die Gewinne in der Gesellschaft verbleiben und reinvestiert werden, fällt nur die niedrigere Körperschaftsteuer an. Wer ein Immobilienportfolio aufbauen und die Gewinne nicht entnehmen will, profitiert von diesem Effekt erheblich.

Daneben bietet die GmbH eine Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen. Probleme mit einem Objekt gefährden – jedenfalls bei ordnungsgemäßer Trennung – nicht das übrige Vermögen des Investors. Zudem entfällt auf Gesellschafterebene die Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels.

Dem steht ein gewichtiger Nachteil gegenüber: Die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG gilt ausschließlich für Privatpersonen. Eine GmbH kann Immobilien zu keinem Zeitpunkt steuerfrei veräußern; der Veräußerungsgewinn unterliegt stets der Körperschaft- und Gewerbesteuer.

Hinzu kommen Gründungs- und Verwaltungskosten: Notargebühren für die Gesellschaftsgründung, Handelsregisteranmeldung, laufende Buchhaltung und Jahresabschlußerstellung durch den Steuerberater.

Die Holdingstruktur

In der Praxis hält ein professioneller Investor die Objekt-GmbH selten unmittelbar. Die typische Gestaltung sieht drei Ebenen vor: Der Investor hält Anteile an einer Holding-GmbH, die ihrerseits die Anteile an einer oder mehreren Objekt-GmbHs hält.

Der Grund liegt in der steuerlichen Behandlung von Gewinnausschüttungen zwischen Kapitalgesellschaften. Schüttet die Objekt-GmbH Gewinne an die Holding aus, sind diese nach § 8b Abs. 1 KStG zu 95 Prozent von der Körperschaftsteuer befreit. Nur 5 Prozent gelten als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben. Die effektive Steuerbelastung auf Holdingseite beträgt damit etwa 1,5 Prozent.

Gewinne fließen also nahezu steuerfrei von der Objekt-GmbH in die Holding und stehen dort für den Erwerb weiterer Objekte zur Verfügung. Die volle Steuerbelastung von rund 50 Prozent tritt erst ein, wenn der Investor Geld aus der Holding in sein Privatvermögen überführt.

Hinzu kommt die Möglichkeit, Verluste einer Objekt-GmbH mit Gewinnen einer anderen zu verrechnen. Beim Verkauf einer Objekt-GmbH im Wege des Share Deals ist der Veräußerungsgewinn auf Holdingseite ebenfalls zu 95 Prozent steuerfrei – ein erheblicher Unterschied zum Verkauf der Immobilie selbst, der voll der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegt.

Der Gründungsaufwand ist überschaubar: Holding und erste Objekt-GmbH lassen sich in einem Notartermin beurkunden.

Der Erwerb über eine GmbH & Co. KG

Die GmbH & Co. KG ist eine Kommanditgesellschaft, bei der eine GmbH die Rolle der persönlich haftenden Gesellschafterin (Komplementärin) übernimmt. Die Investoren sind Kommanditisten mit beschränkter Haftung. Damit soll erreicht werden, was keiner der beiden Gesellschaftstypen allein bietet: Haftungsbeschränkung und zugleich steuerliche Transparenz.

Steuerlich transparent bedeutet: Die Gesellschaft selbst zahlt keine Einkommensteuer. Die Gewinne werden den Gesellschaftern zugerechnet und auf deren Ebene besteuert. Sind die Kommanditisten natürliche Personen, gilt deren persönlicher Einkommensteuersatz.

Grundsätzlich ist die GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig. Eine Ausnahme besteht bei der sogenannten erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Verwaltet und vermietet die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz, entfällt die Gewerbesteuer auf diese Erträge vollständig. Die Voraussetzungen sind allerdings streng. Jede gewerbliche Nebentätigkeit – etwa der Betrieb einer Photovoltaikanlage oder die Erbringung von Dienstleistungen an Dritte – kann die Kürzung insgesamt gefährden.

Gewerbliche Prägung und Entprägung

Eine GmbH & Co. KG gilt nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG als gewerblich geprägt, wenn ausschließlich Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und nur diese zur Geschäftsführung befugt sind. Bei der klassischen GmbH & Co. KG ist das der Fall. Die Folge: Die Gesellschaft erzielt kraft Gesetzes gewerbliche Einkünfte, selbst wenn sie nur Immobilien vermietet. Damit ist auch der Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig – die zehnjährige Spekulationsfrist greift nicht.

Dieses Ergebnis läßt sich durch die sogenannte Entprägung vermeiden: Wird im Gesellschaftsvertrag neben der GmbH auch ein Kommanditist zur Geschäftsführung befugt, liegt keine gewerbliche Prägung vor. Die Gesellschaft erzielt dann bei reiner Vermögensverwaltung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und die Spekulationsfrist kann wieder greifen.

Zu beachten ist, daß eine nachträgliche Entprägung zur Aufdeckung stiller Reserven führen kann. Die steuerlichen Konsequenzen sollten vor einer solchen Gestaltung mit dem Steuerberater im einzelnen geklärt werden.

Die GmbH & Co. KG bietet daneben Flexibilität bei der Aufnahme weiterer Gesellschafter und eignet sich daher auch für gemeinsame Investitionen. Die Kehrseite: Es sind immer zwei Gesellschaften zu gründen und zu verwalten, was den Aufwand und die Kosten gegenüber dem Direkterwerb spürbar erhöht.

Grunderwerbsteuer und Share Deals

Unabhängig von der Ankaufsstruktur fällt beim Immobilienerwerb Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent – in Berlin derzeit bei 6 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 5 Millionen Euro sind das 300.000 Euro.

Wer statt der Immobilie die Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt – also einen Share Deal durchführt –, konnte die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen vermeiden. Der Gesetzgeber hat diese Möglichkeit mit der Reform 2021 allerdings erheblich eingeschränkt.

Seitdem gelten im wesentlichen folgende Regeln: Bei Personengesellschaften löst ein Gesellschafterwechsel von mindestens 90 Prozent innerhalb von zehn Jahren Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Für Kapitalgesellschaften – insbesondere die GmbH – gilt seit der Reform dieselbe Schwelle (§ 1 Abs. 2b GrEStG). Und wer mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt, löst ebenfalls Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 3 GrEStG).

Die frühere Grenze von 95 Prozent wurde also auf 90 Prozent gesenkt, die Haltefrist von fünf auf zehn Jahre verlängert. Share Deals sind damit schwieriger geworden, aber nicht unmöglich: Wer weniger als 90 Prozent erwirbt und die Beteiligung mindestens zehn Jahre hält, kann die Grunderwerbsteuer weiterhin vermeiden.

Zu beachten ist ferner, daß die Spezialvorschrift des § 1 Abs. 2a GrEStG in der aktuellen Fassung möglicherweise zum 30. Juni 2026 ausläuft. Ob und in welcher Form eine Nachfolgeregelung in Kraft tritt, sollte bei konkreten Vorhaben geprüft werden.

Orientierungshilfe zur Strukturwahl

Eine allgemeingültige Empfehlung gibt es nicht – die Entscheidung hängt von den persönlichen Verhältnissen, der Anlagestrategie und der steuerlichen Gesamtsituation ab. Gleichwohl lassen sich Konstellationen beschreiben, in denen sich die jeweilige Struktur anbietet.

Der Direkterwerb als Privatperson liegt nahe, wenn ein einzelnes Objekt oder wenige Objekte langfristig gehalten und nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden sollen, wenn die Mieteinnahmen dem Lebensunterhalt dienen und wenn der Verwaltungsaufwand gering bleiben soll.

Die GmbH eignet sich eher für den Aufbau eines größeren Portfolios mit Reinvestition der Gewinne, für Investoren mit hohem persönlichen Steuersatz, die das Geld nicht entnehmen müssen, und für Fälle, in denen die Haftungsbeschränkung im Vordergrund steht. Der steuerfreie Verkauf ist hier allerdings nicht möglich.

Die GmbH & Co. KG kann beide Ansätze verbinden: Bei entsprechender Gestaltung – insbesondere der Entprägung – bleibt die Spekulationsfrist erhalten, und die erweiterte Grundstückskürzung kann die Gewerbesteuer vermeiden. Die Struktur ist allerdings komplexer und erfordert eine sorgfältige Gestaltung des Gesellschaftsvertrags.

Bevor Sie ein Objekt suchen

Die Strukturfrage sollte vor der Objektsuche geklärt sein – am besten im Gespräch mit dem Steuerberater. Steht die Entscheidung, können wir als Notariat die erforderlichen Verträge zeitnah umsetzen: den Kaufvertrag, die Gesellschaftsgründung oder beides. Gerade bei Objektgesellschaften arbeiten Gründungsurkunde und Kaufvertrag Hand in Hand, und es ist hilfreich, wenn beides aus einer Hand kommt.

Tobias Scheidacker
Notar

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English Version‍

When acquiring a multi-family property in Germany, one question should be answered before the search for a specific building begins: Should I buy as a private individual, through a GmbH (limited liability company), or through a GmbH & Co. KG (limited partnership with a limited liability company as general partner)? The chosen structure determines the ongoing tax burden, the possibility of a later tax-free sale, personal liability, and administrative costs. Subsequent changes are generally only possible with significant tax disadvantages.

The following overview does not replace tax advice – that is the domain of your tax advisor. It is intended to help you ask the right questions before entering into concrete negotiations.

Direct Acquisition as a Private Individual

Direct acquisition is the simplest option: the land register records you personally as the owner, with no need for forming a company, keeping accounts, or filing with the commercial register.

For tax purposes, rental income is classified as income from letting and leasing under Section 21 of the German Income Tax Act (EStG) and is subject to your personal income tax rate. Depending on the level of other income, this rate can reach up to 45 percent, plus solidarity surcharge and, where applicable, church tax. Losses from letting can, however, be offset against other income – an advantage not readily available under corporate structures.

The key benefit of private ownership lies in the sale: after ten years from the date of the notarial purchase agreement, any capital gain is tax-free. This follows from Section 23(1)(1) EStG, which taxes private disposals of real estate only within this period. The relevant date is the date of notarisation, not the date of registration in the land register.

On the other hand, the owner bears personal liability with their entire assets and faces a potentially high ongoing tax burden. Anyone who buys and sells more than three properties within five years also risks being classified as a commercial property dealer – with considerable tax consequences.

Acquisition Through a GmbH

When purchasing through a GmbH, the company becomes the owner of the property; the investor is a shareholder. This structure is found primarily where a larger portfolio is being built.

The GmbH is subject to corporation tax of 15 percent and trade tax. The total tax burden at company level is therefore approximately 30 percent, depending on the municipal trade tax multiplier. At first glance, this compares favourably with the top income tax rate of 45 percent. However, as soon as the shareholder wishes to withdraw profits, withholding tax applies in addition. The total burden on distribution is then approximately 50 percent – higher than with direct acquisition.

Why, then, is the GmbH still chosen? Because of the so-called retention effect: as long as profits remain in the company and are reinvested, only the lower corporation tax applies. Investors who wish to build a property portfolio and do not need to withdraw profits benefit considerably from this effect.

In addition, the GmbH offers limitation of liability to the company's assets. Problems with one property do not – provided proper separation is maintained – jeopardise the investor's other assets. The risk of being classified as a commercial property dealer at shareholder level is also eliminated.

Set against this is a significant drawback: the ten-year speculation period under Section 23 EStG applies exclusively to private individuals. A GmbH can never sell real estate tax-free; the capital gain is always subject to corporation tax and trade tax.

There are also formation and administration costs: notary fees for establishing the company, commercial register filing, ongoing bookkeeping, and annual financial statements prepared by the tax advisor.

The Holding Structure

In practice, a professional investor rarely holds the property GmbH directly. The typical arrangement involves three levels: the investor holds shares in a holding GmbH, which in turn holds shares in one or more property GmbHs.

The reason lies in the tax treatment of profit distributions between corporations. When the property GmbH distributes profits to the holding, these are 95 percent exempt from corporation tax under Section 8b(1) of the Corporation Tax Act (KStG). Only 5 percent is treated as non-deductible business expenses. The effective tax burden at holding level is therefore approximately 1.5 percent.

Profits thus flow almost tax-free from the property GmbH to the holding and are available there for acquiring further properties. The full tax burden of approximately 50 percent only arises when the investor transfers money from the holding to their private assets.

There is also the possibility of offsetting losses of one property GmbH against profits of another. When selling a property GmbH by way of a share deal, the capital gain at holding level is likewise 95 percent tax-free – a significant difference from selling the property itself, which is fully subject to corporation tax and trade tax.

The formation effort is manageable: the holding and the first property GmbH can be notarised in a single appointment.

Acquisition Through a GmbH & Co. KG

The GmbH & Co. KG is a limited partnership in which a GmbH assumes the role of the general partner with unlimited liability. The investors are limited partners with limited liability. The aim is to achieve what neither type of company offers on its own: limitation of liability combined with tax transparency.

Tax transparency means that the partnership itself does not pay income tax. Instead, profits are attributed to the partners and taxed at their level. Where the limited partners are natural persons, their personal income tax rate applies.

In principle, the GmbH & Co. KG is subject to trade tax. An exception exists under the so-called extended real estate reduction pursuant to Section 9(1)(2) of the Trade Tax Act (GewStG): if the partnership exclusively manages and lets its own real estate, trade tax on this income is entirely eliminated. The requirements are, however, strict. Any commercial ancillary activity – such as operating a photovoltaic system or providing services to third parties – can jeopardise the reduction entirely.

Commercial Character and De-characterisation

A GmbH & Co. KG is deemed commercially characterised under Section 15(3)(2) EStG if only corporations are general partners and only these are authorised to manage the business. In the classic GmbH & Co. KG, this is the case. The consequence: the partnership generates commercial income by operation of law, even if it only lets real estate. Capital gains on disposal are therefore always taxable – the ten-year speculation period does not apply.

This result can be avoided through so-called de-characterisation: if the partnership agreement authorises a limited partner, in addition to the GmbH, to manage the business, the commercial characterisation no longer applies. The partnership then generates income from letting and leasing in the case of pure asset management, and the speculation period can apply again.

It should be noted that a retrospective de-characterisation may trigger the disclosure of hidden reserves. The tax consequences should be discussed in detail with the tax advisor before implementing such a structure.

The GmbH & Co. KG also offers flexibility in admitting additional partners and is therefore suitable for joint investments. The downside: two companies must always be formed and administered, which noticeably increases the effort and costs compared with direct acquisition.

Real Estate Transfer Tax and Share Deals

Regardless of the acquisition structure, real estate transfer tax is payable on any property purchase. The tax rate varies by federal state between 3.5 and 6.5 percent – in Berlin it is currently 6 percent. On a purchase price of 5 million euros, this amounts to 300,000 euros.

Acquiring the shares in a company that owns the property – a share deal – could, under certain conditions, avoid real estate transfer tax. The legislature has, however, significantly restricted this possibility with the 2021 reform.

Since then, the following rules essentially apply: for partnerships, a change in partners of at least 90 percent within ten years triggers real estate transfer tax (Section 1(2a) GrEStG). For corporations – the GmbH in particular – the same threshold now applies since the reform (Section 1(2b) GrEStG). And anyone who consolidates at least 90 percent of the shares in a property-owning company in one hand likewise triggers real estate transfer tax (Section 1(3) GrEStG).

The former threshold of 95 percent has been reduced to 90 percent, and the holding period extended from five to ten years. Share deals have therefore become more difficult, but not impossible: anyone who acquires less than 90 percent and holds the participation for at least ten years can still avoid real estate transfer tax.

It should also be noted that the special provision of Section 1(2a) GrEStG in its current form may expire on 30 June 2026. Whether and in what form a successor provision will come into force should be verified in connection with any specific transaction.

Guidance on Choosing a Structure

There is no universally valid recommendation – the decision depends on individual circumstances, investment strategy, and overall tax situation. Nevertheless, certain constellations can be described in which the respective structure suggests itself.

Direct acquisition as a private individual is appropriate where one or a few properties are to be held long-term and sold after the speculation period has expired, where rental income serves as a livelihood, and where administrative effort should remain low.

The GmbH is more suited to building a larger portfolio with reinvestment of profits, for investors with a high personal tax rate who do not need to withdraw funds, and in cases where limitation of liability is the priority. A tax-free sale is not possible under this structure.

The GmbH & Co. KG can combine both approaches: with appropriate structuring – particularly de-characterisation – the speculation period is preserved, and the extended real estate reduction can eliminate trade tax. The structure is, however, more complex and requires careful drafting of the partnership agreement.

Before You Search for a Property

The question of structure should be resolved before the search for a property begins – ideally in consultation with your tax advisor. Once the decision has been made, we as a notary's office can implement the necessary agreements promptly: the purchase contract, the company formation, or both. Particularly with special purpose vehicles, the formation documents and the purchase contract work hand in hand, and it is helpful when everything comes from a single source.

Tobias Scheidacker
Notary

Quellen und weiterführende Links