Die Ankaufsstruktur: Direkterwerb, GmbH oder GmbH & Co. KG?
Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, steht vor einer grundlegenden Entscheidung, die viele Käufer unterschätzen: Wie kaufe ich eigentlich? Privat, mit einer GmbH, oder vielleicht mit einer GmbH & Co. KG? Die Antwort hat erhebliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen – und sie läßt sich nachträglich nur schwer korrigieren.
In diesem Beitrag erläutere ich die drei gängigsten Ankaufsstrukturen, ihre Vor- und Nachteile sowie die Frage, wann welche Struktur sinnvoll ist. Dabei geht es mir nicht um eine steuerliche Beratung – die muß Ihnen Ihr Steuerberater geben –, sondern um einen Überblick, damit Sie die richtigen Fragen stellen können.
1. Der Direkterwerb als Privatperson
Wie funktioniert es?
Sie kaufen das Mehrfamilienhaus in Ihrem eigenen Namen. Das Grundbuch weist Sie persönlich als Eigentümer aus. So haben es Generationen von Hausbesitzern gemacht, und es ist nach wie vor die einfachste Variante.
Steuerliche Behandlung
Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und unterliegen Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Je nach Höhe Ihrer sonstigen Einkünfte kann dieser bis zu 45 % betragen (sog. „Reichensteuer"), zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
Der große Vorteil: Nach Ablauf von zehn Jahren können Sie das Objekt steuerfrei verkaufen. Das ergibt sich aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, wonach private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken nur dann steuerpflichtig sind, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Diese Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht mit der Eintragung im Grundbuch.
Vor- und Nachteile
Vorteile: - Einfachste Struktur, geringe Verwaltungskosten - Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich - Keine Gründungskosten, keine Bilanzierungspflicht - Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden
Nachteile: - Hohe laufende Steuerbelastung bei hohem Einkommen (bis zu 45 %) - Persönliche Haftung mit dem gesamten Vermögen - Bei mehreren Objekten droht gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze)
2. Der Erwerb über eine GmbH
Wie funktioniert es?
Sie gründen eine GmbH (oder nutzen eine bestehende) und diese GmbH kauft das Mehrfamilienhaus. Die GmbH ist Eigentümerin, Sie sind Gesellschafter der GmbH. Diese Struktur ist bei professionellen Investoren weit verbreitet, insbesondere wenn mehrere Objekte erworben werden sollen.
Häufig wird für jedes Objekt eine eigene GmbH gegründet (sog. „Objekt-GmbH" oder „PropCo"), die ihrerseits von einer Holding-GmbH gehalten wird. Das hat haftungsrechtliche Vorteile: Probleme mit einem Objekt gefährden nicht die anderen.
Steuerliche Behandlung
Die GmbH unterliegt der Körperschaftsteuer (15 %) und der Gewerbesteuer. Die Gesamtbelastung auf Ebene der Gesellschaft liegt damit bei etwa 30 %, abhängig vom Hebesatz der Gemeinde.
Das klingt zunächst günstiger als 45 % Einkommensteuer. Der Haken: Wenn Sie das Geld aus der GmbH entnehmen wollen, fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer an (25 % Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag). Die Gesamtbelastung bei Ausschüttung liegt dann bei etwa 50 %. Das ist mehr als bei privatem Eigentum.
Der eigentliche Vorteil der GmbH liegt daher nicht in der laufenden Besteuerung, sondern im sogenannten „Thesaurierungseffekt": Solange Sie die Gewinne in der GmbH belassen und reinvestieren, zahlen Sie nur die niedrigere Körperschaftsteuer. Das ermöglicht schnelleres Wachstum des Immobilienportfolios.
Die Holdingstruktur: So machen es die Profis
In der Praxis sieht man selten, daß ein professioneller Investor direkt Gesellschafter der Objekt-GmbH ist. Die typische Struktur hat drei Ebenen:
- Der Investor (natürliche Person) hält Anteile an einer
- Holding-GmbH, die ihrerseits Anteile an einer oder mehreren
- Objekt-GmbHs hält, welche jeweils eine Immobilie besitzen.
Warum dieser Umweg? Der entscheidende Vorteil liegt in der steuerlichen Behandlung von Gewinnausschüttungen zwischen Kapitalgesellschaften. Wenn die Objekt-GmbH Gewinne an die Holding ausschüttet, sind diese nach § 8b Abs. 1 KStG zu 95 % von der Körperschaftsteuer befreit. Nur 5 % gelten als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben und werden besteuert. Effektiv liegt die Steuerbelastung auf Holdingseite damit bei etwa 1,5 % (30 % von 5 %).
Das bedeutet: Gewinne können nahezu steuerfrei von der Objekt-GmbH in die Holding fließen und stehen dort für Reinvestitionen zur Verfügung – etwa für den Erwerb der nächsten Immobilie über eine neue Objekt-GmbH. Die hohe Steuerbelastung von ca. 50 % fällt erst an, wenn der Investor das Geld aus der Holding in sein Privatvermögen entnimmt. Solange er reinvestiert, bleibt die Steuerlast minimal.
Hinzu kommen weitere Vorteile: Die Holding kann Verluste einer Objekt-GmbH mit Gewinnen einer anderen verrechnen. Bei einem Verkauf einer Objekt-GmbH (Share Deal) ist der Veräußerungsgewinn auf Holdingseite ebenfalls zu 95 % steuerfrei – ein erheblicher Unterschied zum Verkauf der Immobilie selbst, der voll der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegt.
Die Holdingstruktur erfordert etwas mehr Gründungsaufwand – statt einer GmbH sind es mindestens zwei –, aber für Investoren, die ein Portfolio aufbauen wollen, zahlt sich das schnell aus. Als Notariat können wir die Gründung der Holding und der ersten Objekt-GmbH in einem Termin beurkunden, so daß der Mehraufwand überschaubar bleibt.
Die Spekulationsfrist gilt nicht!
Hier liegt der entscheidende Nachteil: Die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG gilt nur für Privatpersonen. Eine GmbH kann Immobilien nie steuerfrei verkaufen. Der Veräußerungsgewinn unterliegt immer der Körperschaft- und Gewerbesteuer.
Vor- und Nachteile
Vorteile: - Niedrigere laufende Steuerbelastung bei Thesaurierung (ca. 30 % statt bis zu 45 %) - Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen - Professionelles Auftreten gegenüber Banken und Verkäufern - Kein gewerblicher Grundstückshandel auf Gesellschafterebene
Nachteile: - Kein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren - Hohe Steuerbelastung bei Gewinnausschüttung (ca. 50 % gesamt) - Gründungs- und Verwaltungskosten (Notar, Handelsregister, Steuerberater, Jahresabschluß) - Bilanzierungspflicht
3. Der Erwerb über eine GmbH & Co. KG
Wie funktioniert es?
Die GmbH & Co. KG ist eine Kommanditgesellschaft (also eine Personengesellschaft), bei der die persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) eine GmbH ist. Die eigentlichen Investoren sind Kommanditisten mit beschränkter Haftung.
Diese Struktur kombiniert – so die Idee – die Vorteile beider Welten: die Haftungsbeschränkung der GmbH mit der steuerlichen Transparenz einer Personengesellschaft.
Steuerliche Behandlung
Die GmbH & Co. KG ist steuerlich „transparent", d.h. sie selbst zahlt keine Einkommensteuer. Stattdessen werden die Gewinne den Gesellschaftern zugerechnet und auf deren Ebene besteuert. Sind die Kommanditisten natürliche Personen, unterliegen die Gewinne deren persönlichem Einkommensteuersatz.
Grundsätzlich ist die GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: die sogenannte „erweiterte Grundstückskürzung" nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und vermietet, kann sie die Gewerbesteuer auf diese Erträge vollständig vermeiden. Die Voraussetzungen sind streng: Jede gewerbliche Nebentätigkeit – etwa der Betrieb einer Photovoltaikanlage oder Dienstleistungen für Dritte – kann die Kürzung gefährden.
Das Problem der „gewerblichen Prägung"
Hier wird es kompliziert. Eine GmbH & Co. KG ist nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG „gewerblich geprägt", wenn ausschließlich Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und nur diese zur Geschäftsführung befugt sind. Das ist bei der klassischen GmbH & Co. KG der Fall.
Die Folge: Die Gesellschaft erzielt kraft Gesetzes gewerbliche Einkünfte – selbst wenn sie nur Immobilien vermietet. Und gewerbliche Einkünfte sind beim Verkauf stets steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Die 10-Jahres-Frist gilt also auch hier nicht.
Die „Entprägung" als Gestaltungsmöglichkeit
Es gibt einen Ausweg: die sogenannte „Entprägung". Wenn im Gesellschaftsvertrag nicht nur die GmbH, sondern auch ein Kommanditist zur Geschäftsführung befugt wird, liegt keine gewerbliche Prägung vor. Die Gesellschaft erzielt dann – bei reiner Vermögensverwaltung – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und die 10-Jahres-Frist kann wieder greifen.
[PRÜFEN: Die Entprägung kann zur Aufdeckung stiller Reserven führen, wenn sie nachträglich erfolgt. Details zur steuerlichen Behandlung sollten mit dem Steuerberater geklärt werden.]
Vor- und Nachteile
Vorteile: - Haftungsbeschränkung durch GmbH als Komplementärin - Steuerliche Transparenz (keine Doppelbesteuerung) - Bei Entprägung: steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich - Bei erweiterter Grundstückskürzung: keine Gewerbesteuer - Flexibilität bei der Aufnahme weiterer Gesellschafter
Nachteile: - Komplexe Struktur mit zwei Gesellschaften - Höhere Gründungs- und Verwaltungskosten - Bei gewerblicher Prägung: kein steuerfreier Verkauf - Entprägung erfordert sorgfältige Gestaltung - Strenge Voraussetzungen für erweiterte Grundstückskürzung
4. Grunderwerbsteuer: Ein wichtiger Kostenfaktor
Unabhängig von der gewählten Struktur fällt beim Immobilienerwerb Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % – in Berlin beträgt er aktuell 6 %.
Bei einem Mehrfamilienhaus für 5 Millionen Euro sind das 300.000 Euro Grunderwerbsteuer. Diese Summe ist nicht unerheblich, und mancher Käufer fragt sich, ob man sie nicht irgendwie vermeiden kann.
Share Deals: Der Erwerb von Gesellschaftsanteilen
Wenn Sie statt der Immobilie die Anteile an einer Gesellschaft erwerben, die die Immobilie hält (sog. „Share Deal"), fällt unter bestimmten Voraussetzungen keine Grunderwerbsteuer an. Das war jedenfalls früher ein beliebtes Gestaltungsmodell.
Der Gesetzgeber hat hier jedoch erheblich nachgeschärft. Seit der Reform 2021 gelten folgende Regeln:
- § 1 Abs. 2a GrEStG (Personengesellschaften): Wenn innerhalb von 10 Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, wird Grunderwerbsteuer ausgelöst.
- § 1 Abs. 2b GrEStG (Kapitalgesellschaften): Die gleiche Regel gilt nun auch für GmbHs und andere Kapitalgesellschaften – das ist die wichtigste Neuerung der Reform.
- § 1 Abs. 3 GrEStG (Anteilsvereinigung): Wenn eine Person mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt, wird ebenfalls Grunderwerbsteuer fällig.
Die frühere Grenze von 95 % wurde auf 90 % gesenkt, die Haltefrist von 5 auf 10 Jahre verlängert. Share Deals sind damit deutlich schwieriger geworden, aber nicht unmöglich. Wer weniger als 90 % erwirbt und diese Beteiligung mindestens 10 Jahre hält, kann die Grunderwerbsteuer nach wie vor vermeiden.
[PRÜFEN: Die Spezialvorschrift des § 1 Abs. 2a GrEStG in der aktuellen Fassung endet laut einigen Quellen zum 30.6.2026. Bitte prüfen, ob das noch aktuell ist und was danach gilt.]
5. Welche Struktur ist die richtige für Sie?
Die Antwort hängt von Ihren individuellen Umständen ab. Hier einige Faustregeln:
Privatperson ist sinnvoll, wenn:
- Sie ein einzelnes Objekt oder wenige Objekte langfristig halten wollen
- Sie planen, nach mehr als 10 Jahren zu verkaufen
- Sie die Mieteinnahmen für Ihren Lebensunterhalt benötigen
- Sie den Verwaltungsaufwand gering halten möchten
GmbH ist sinnvoll, wenn:
- Sie ein größeres Portfolio aufbauen und die Gewinne reinvestieren wollen
- Ein steuerfreier Verkauf für Sie keine Priorität hat
- Sie die Haftung begrenzen möchten
- Sie einen hohen persönlichen Steuersatz haben und das Geld nicht entnehmen müssen
GmbH & Co. KG ist sinnvoll, wenn:
- Sie die Vorteile beider Strukturen kombinieren möchten
- Sie mit der Entprägung einen steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren ermöglichen wollen
- Sie die erweiterte Grundstückskürzung nutzen können
- Sie die Komplexität und die Kosten nicht scheuen
Fazit und Empfehlung
Die Wahl der Ankaufsstruktur ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses. Sie hat Auswirkungen auf die laufende Besteuerung, die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs, die Haftung und den Verwaltungsaufwand. Eine nachträgliche Änderung ist meist nur mit erheblichen steuerlichen Nachteilen möglich.
Mein Rat: Klären Sie die Strukturfrage vor der Suche nach einem konkreten Objekt mit Ihrem Steuerberater. Wenn Sie dann ein passendes Haus gefunden haben, können wir als Notariat die erforderlichen Verträge – sei es ein direkter Kaufvertrag, die Gründung einer GmbH oder GmbH & Co. KG, oder ein Share Deal – zeitnah umsetzen. Bei der Objektgesellschaftsgründung und dem anschließenden Erwerb arbeiten die verschiedenen Urkunden Hand in Hand; hier ist es hilfreich, wenn alles aus einer Hand kommt.
Tobias Scheidacker
Notar
Quellen und weiterführende Links
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte (dejure.org)
- § 1 GrEStG – Erwerbsvorgänge (buzer.de)
- Share Deals nach der Grunderwerbsteuer-Reform (GÖRG)
- Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share-Deals (Haufe)
- Erlasse zur Anwendung des § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG (EY)
- Steuerliche Vorteile der Immobilien GmbH & Co. KG (Keß & Partner)
- Die 9 Vorteile der GmbH & Co. KG (JUHN Partner)
- Neuregelung § 1 Abs. 4a GrEStG – Jahressteuergesetz 2024 (EY)
