Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

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Wann ist eine Familie ein Konzern?

Ich fahre gern mit dem Fahrrad zur Arbeit. Das sind rund 20 km und es dauert etwa eine Stunde. Zwei Drittel der Strecke führt durch den Wald, am Wasser entlang und durch Berliner Parks. Das ist viel schöner, als mit dem Auto im Stau zu stehen, und der Zeitaufwand ist in etwa vergleichbar.

Ein Teil der Strecke führt an einem breiten Kanal entlang, auf dem Wassersport betrieben wird. Man sieht unter anderem immer wieder Ruderer. Letztes Jahr beobachtete ich auf dem Nachhauseweg am späten Nachmittag ein Ruderrennen. Ein Achter mit eingespielter Mannschaft zog mühelos an einem Boot vorbei, dessen acht Insassen zwar einzeln kräftig ruderten, aber nicht im Takt. Beide Boote hatten dieselbe Anzahl Ruderer, dieselbe Bootslänge, vermutlich vergleichbare Muskelkraft. Aber das eine war eine Mannschaft, das andere eine Ansammlung von acht Einzelpersonen, die zufällig im selben Boot saßen.

Die Unterscheidung klingt banal. Im Grunderwerbsteuerrecht kann sie einige hunderttausend Euro ausmachen.

Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 21. Mai 2025 (II R 56/22) klargestellt, daß eine Gruppe von Familienmitgliedern, die gemeinsam Gesellschaftsanteile halten, kein Konzern ist, nur weil sie dieselben Anteile an denselben Gesellschaften halten. Vier Personen, die je 25 % an zwei GmbHs besitzen, sind eben nicht dasselbe wie eine Holding, die 100 % hält. Sie rudern im selben Boot, aber sie rudern nicht als Mannschaft.

Was vor dem Finanzamt lag

Eine GmbH – nennen wir sie L-GmbH – hielt sämtliche Anteile an einer grundbesitzenden Tochtergesellschaft, der P-GmbH. An der L-GmbH waren vier natürliche Personen beteiligt, keine davon mit mehr als 95 %. Im Wege einer Abspaltung zur Neugründung wurden die Anteile an der P-GmbH auf eine neu gegründete GmbH übertragen, die spätere Klägerin. Die vier Gesellschafter der L-GmbH waren nun zu denselben Quoten an der Klägerin beteiligt.

Wirtschaftlich hatte sich nichts verändert: Dieselben Personen kontrollierten dieselben Immobilien, nur über eine andere Gesellschaftsstruktur. Das Finanzamt setzte dennoch Grunderwerbsteuer fest. Die Klägerin berief sich auf die Konzernklausel des § 6a GrEStG, nach der die Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns nicht erhoben wird.

Wofür die Konzernklausel geschaffen wurde

Der Gesetzgeber führte diese Vorschrift 2010 ein, weil konzerninterne Umstrukturierungen ohne sie regelmäßig Grunderwerbsteuer auslösten – obwohl sich wirtschaftlich nichts änderte. Wenn eine Konzernmutter Immobilien von einer Tochtergesellschaft auf eine andere verschiebt, bleibt der Grundbesitz im Konzern. Nur die rechtliche Hülle wechselt. Einen solchen Vorgang genauso zu besteuern wie den Verkauf an einen Dritten, erscheint kaum gerechtfertigt.

Die Voraussetzungen hat der Gesetzgeber allerdings eng gefaßt. § 6a GrEStG verlangt, daß an dem Umwandlungsvorgang ausschließlich ein herrschendes Unternehmen und von ihm abhängige Gesellschaften beteiligt sind. Abhängig ist eine Gesellschaft, wenn das herrschende Unternehmen zu mindestens 95 % an ihr beteiligt ist – und zwar fünf Jahre vor und fünf Jahre nach dem Vorgang ununterbrochen.

Daß auch eine natürliche Person herrschendes Unternehmen sein kann, hatte der BFH in früheren Entscheidungen bereits bejaht, sofern sie wirtschaftlich tätig ist. Ein Einzelunternehmer, der zu 100 % an mehreren GmbHs beteiligt ist, kann die Konzernklausel nutzen. Im vorliegenden Fall ging es um die nächste Frage: Können mehrere natürliche Personen zusammen ein herrschendes Unternehmen bilden?

Vier Gesellschafter sind kein Konzern

Der BFH verneint das. Die Begründung wirkt auf den ersten Blick formalistisch, ist bei näherem Hinsehen aber konsequent.

Eine Gruppe natürlicher Personen, die nicht in der Rechtsform einer Personen- oder Kapitalgesellschaft zusammengeschlossen ist, sei kein Rechtsträger im zivilrechtlichen und grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne. Sie könne daher auch kein herrschendes Unternehmen sein. Das Gesetz spreche von einem herrschenden Unternehmen, das zu mindestens 95 % an der abhängigen Gesellschaft beteiligt ist. Eine Addition der Beteiligungen mehrerer Personen sei nicht vorgesehen – auch dann nicht, wenn dieselben Personen zu identischen Anteilen an beiden Gesellschaften beteiligt sind. Denn das Gesetz stelle auf die Beteiligung des herrschenden Unternehmens ab, nicht auf die wirtschaftliche Identität der dahinterstehenden Personen.

Die Klägerin hatte argumentiert, die vier Gesellschafter seien als wirtschaftliche Einheit zu betrachten. Der BFH hält dem entgegen, daß eine solche zusammenfassende Betrachtung im Gesetz nicht angelegt sei. Eine Parallele zu § 13b Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 ErbStG, der für die Begünstigung von Betriebsvermögen eine zusammenfassende Betrachtung von Beteiligungen vorsieht, bestehe nicht. Eine solche Regelung fehle in § 6a GrEStG schlicht.

Die Sache mit den Fristen – und ihre Grenzen

Ein Nebenaspekt der Entscheidung verdient Erwähnung, weil er zeigt, wie der BFH die Konzernklausel im übrigen durchaus großzügig auslegt.

Bei einer Abspaltung zur Neugründung entsteht die aufnehmende Gesellschaft erst durch den Umwandlungsvorgang selbst. Die fünfjährige Vorbehaltensfrist kann also schon begrifflich nicht eingehalten werden. Der BFH hatte in früheren Entscheidungen klargestellt, daß die Fristen nur insoweit eingehalten werden müssen, als dies rechtlich möglich ist. Bei einer Abspaltung zur Neugründung genügt es, wenn die Nachbehaltensfrist – fünf Jahre nach dem Vorgang – gewahrt wird.

Der Klägerin half das allerdings nicht, weil ihr Problem nicht bei den Fristen lag, sondern bei der vorgelagerten Frage, ob überhaupt ein herrschendes Unternehmen existierte.

In einem am selben Tag entschiedenen Parallelfall (II R 31/22) stellte der BFH klar, daß diese großzügige Fristenbehandlung nicht grenzenlos gilt. Eine Kommune hatte eine Gesellschaft kurz vor der Umwandlung gegründet und berief sich darauf, die Situation sei mit einer Neugründung vergleichbar. Der BFH wies das zurück: Die teleologische Reduktion der Fristen sei nur gerechtfertigt, wenn die Nichteinhaltung auf umwandlungsbedingten Gründen beruhe – nicht auf einer bewußten Gestaltung.

Die Reform von 2021 und eine bemerkenswerte Asymmetrie

Seit dem 1. Juli 2021 gilt ein verschärftes Grunderwerbsteuerrecht für Anteilsübertragungen. Die Schwelle für die Ergänzungstatbestände – Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften nach § 1 Abs. 2a GrEStG, Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG – wurde von 95 % auf 90 % abgesenkt, die Fristen von fünf auf zehn Jahre verlängert. Mit § 1 Abs. 2b GrEStG kam ein neuer Tatbestand für Kapitalgesellschaften hinzu: Auch dort löst nun ein Gesellschafterwechsel von 90 % innerhalb von zehn Jahren Grunderwerbsteuer aus.

Die Konzernklausel blieb von diesen Verschärfungen ausdrücklich unberührt. Dort gelten weiterhin die 95-Prozent-Schwelle und die fünfjährige Vor- und Nachbehaltensfrist. Der Gesetzgeber wollte konzerninterne Umstrukturierungen nicht zusätzlich erschweren.

Das führt zu einer bemerkenswerten Asymmetrie: Für die Frage, ob ein Vorgang steuerbar ist, gilt die 90-Prozent-Schwelle. Für die Frage, ob er steuerfrei ist, gilt die 95-Prozent-Schwelle. Wer zwischen 90 % und 95 % liegt, verwirklicht den Tatbestand, kann aber die Befreiung nicht nutzen.

Was aus dem Urteil folgt

Der entschiedene Sachverhalt betraf einen Vorgang aus dem Jahr 2021, also noch vor Inkrafttreten der Reform. An der Grundaussage ändert das nichts. Eine Gruppe natürlicher Personen ohne gesellschaftsrechtlichen Zusammenschluß ist nach wie vor kein Rechtsträger und kann die Konzernklausel nicht nutzen. Auch die Asymmetrie zwischen Tatbestand und Befreiung besteht fort, und die Rechtsprechung zur teleologischen Reduktion der Fristen gilt weiter – allerdings nur bei echten, umwandlungsbedingten Neugründungen, nicht bei gewillkürten Gestaltungen.

Für Familiengesellschaften, die Immobilien in GmbHs halten und Umstrukturierungen planen, ist das Urteil damit eine deutliche Wegmarke. Wer die Konzernklausel nutzen will, muß entweder als Einzelperson zu mindestens 95 % beteiligt sein oder die Gesellschafterebene in einer Holdinggesellschaft bündeln. Eine Familienholding, die zu 100 % an den operativen Gesellschaften beteiligt ist, erfüllt die Voraussetzungen – aber sie muß fünf Jahre vor dem geplanten Umwandlungsvorgang bestehen und die erforderliche Beteiligung durchgehend halten.

Eine GbR der Gesellschafter würde theoretisch genügen, denn seit der Reform des Personengesellschaftsrechts ist eine Personengesellschaft ein Rechtsträger. Aber der BFH verlangt einen echten Gesellschaftsvertrag mit Rechtsbindungswillen. Ein bloß faktisches Zusammenwirken – etwa weil es sich um Familienangehörige handelt – reicht nicht. Wer den Gesellschaftsvertrag erst im Hinblick auf eine konkrete Transaktion aufsetzt, muß zudem die Vorbehaltensfrist einkalkulieren.

Bleibt die Alternative, die Grunderwerbsteuer schlicht als Transaktionskosten zu akzeptieren. Bei einem Grundbesitzwert von 15 Millionen Euro und einem Steuersatz von 6 % – wie etwa in Berlin – sind das 900.000 Euro. Ob sich der Aufwand einer Holdingstruktur lohnt, hängt davon ab, ob innerhalb der nächsten fünf Jahre Umstrukturierungen überhaupt geplant sind und wie hoch der Grundbesitzwert tatsächlich ist.

Strukturentscheidungen wirken lange nach

Die Beurkundung einer Umwandlung ist ein Moment, in dem sich die Strukturentscheidungen der Vergangenheit auswirken. Wer vor Jahren eine Holdingstruktur eingerichtet hat, kann Umstrukturierungen heute grunderwerbsteuerfrei durchführen. Wer das nicht getan hat, zahlt.

Die steuerliche Beratung ist Sache des Steuerberaters, nicht des Notars. Aber die Erfahrung zeigt, daß Strukturentscheidungen, die ohne steuerliche Begleitung getroffen werden, später teuer werden können. Wer Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erwirbt oder neu ordnet, sollte die Frage nach der Gesellschafterstruktur nicht erst stellen, wenn der Umwandlungsbeschluß ansteht, sondern wenn die Beteiligungsstruktur ursprünglich eingerichtet wird. Ein guter Steuerberater denkt solche Fragen mit.

Im Rudern würde man sagen: Wer als Mannschaft antreten will, muß vorher trainieren. Am Renntag ist es zu spät, den Takt zu finden.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

English Version

When Is a Family a Corporate Group?

I like cycling to work. It is about 20 kilometres and takes roughly an hour. Two thirds of the route runs through woodland, along the water, and through Berlin's parks. That is far more pleasant than sitting in traffic, and the time it takes is roughly the same.

Part of the route follows a wide canal where water sports are practised. Rowers are a common sight. Last year, on my way home late one afternoon, I watched a rowing race. An eight with a well-coordinated crew effortlessly pulled ahead of a boat whose eight occupants were rowing hard individually but completely out of sync. Both boats had the same number of rowers, the same length, presumably comparable muscle power. But one was a team, the other a collection of eight individuals who happened to be sitting in the same boat.

The distinction sounds trivial. In German real estate transfer tax law, it can amount to several hundred thousand euros.

In a judgment dated 21 May 2025 (case no. II R 56/22), the Federal Fiscal Court (Bundesfinanzhof) clarified that a group of family members who jointly hold company shares does not constitute a corporate group merely because they hold the same shares in the same companies. Four people each holding 25% of two GmbHs are not the same as a holding company holding 100%. They are rowing in the same boat, but they are not rowing as a team.

What Was Before the Court

A GmbH – let us call it L-GmbH – held all shares in a real estate-owning subsidiary, P-GmbH. Four individuals held shares in L-GmbH, none of them holding more than 95%. Through a demerger to form a new company (Abspaltung zur Neugründung), the shares in P-GmbH were transferred to a newly established GmbH, the subsequent plaintiff. The four shareholders of L-GmbH now held the same proportions in the plaintiff company.

Economically, nothing had changed: the same individuals controlled the same real estate, just through a different corporate structure. Nevertheless, the tax authority assessed real estate transfer tax. The plaintiff invoked the group relief provision of Section 6a GrEStG, under which real estate transfer tax is not levied on restructurings within a corporate group.

What the Group Relief Was Created For

The legislature introduced this provision in 2010 because intra-group restructurings regularly triggered real estate transfer tax – even though nothing changed economically. When a parent company moves real estate from one subsidiary to another, the property remains within the group. Only the legal wrapper changes. Taxing such a transaction the same way as a sale to a third party seems hardly justified.

The requirements, however, are narrowly defined. Section 6a GrEStG requires that only a controlling enterprise and its dependent companies participate in the restructuring. A company is considered dependent if the controlling enterprise holds at least 95% of its capital – continuously for five years before and five years after the transaction.

The Federal Fiscal Court had already confirmed in earlier decisions that a natural person can be a controlling enterprise, provided they are economically active. A sole proprietor holding 100% in several GmbHs can use the group relief. The question in the present case was the next one along: can several natural persons together constitute a controlling enterprise?

Four Shareholders Do Not Make a Corporate Group

The Federal Fiscal Court answered in the negative. The reasoning may appear formalistic at first glance but is consistent upon closer examination.

A group of natural persons who have not formed a partnership or corporation is not a legal entity under civil law or real estate transfer tax law. Therefore, such a group cannot be a controlling enterprise. The statute speaks of one controlling enterprise holding at least 95% of the dependent company. Aggregating the holdings of multiple persons is not provided for – not even where the same persons hold identical percentages in both companies. The statute refers to the participation of the controlling enterprise, not to the economic identity of the persons behind it.

The plaintiff had argued that the four shareholders should be viewed as an economic unit. The Federal Fiscal Court countered that such an aggregated view is not contemplated by the statute. A parallel to Section 13b(1) no. 3 sentence 2 of the Inheritance Tax Act, which provides for aggregated consideration of holdings for business asset relief, does not exist. Such a provision is simply absent from Section 6a GrEStG.

The Holding Period Rules – and Their Limits

A secondary aspect of the decision deserves mention because it shows how the Federal Fiscal Court interprets the group relief generously in other respects.

In a demerger to form a new company, the receiving entity only comes into existence through the restructuring itself. The five-year pre-transaction holding period therefore cannot be met as a matter of logic. The Federal Fiscal Court had clarified in earlier decisions that the holding periods need only be observed to the extent legally possible. For a demerger to form a new company, it suffices if the post-transaction holding period – five years after the transaction – is met.

This did not help the plaintiff, however, because her problem was not the holding periods but the prior question of whether a controlling enterprise existed at all.

In a parallel case decided on the same day (case no. II R 31/22), the Federal Fiscal Court made clear that this generous treatment of holding periods has limits. A municipality had established a company shortly before the restructuring and argued that the situation was comparable to a new formation. The Court rejected this: the purposive reduction of the holding periods is only justified where non-compliance results from the restructuring itself – not from deliberate planning.

The 2021 Reform and a Notable Asymmetry

Since 1 July 2021, stricter real estate transfer tax rules apply to share transfers. The threshold for the supplementary provisions – change of partners in partnerships under Section 1(2a) GrEStG, consolidation of shares under Section 1(3) GrEStG – was lowered from 95% to 90%, the relevant periods extended from five to ten years. With Section 1(2b) GrEStG, a new provision for corporations was introduced: there too, a change of shareholders of 90% within ten years now triggers real estate transfer tax.

The group relief provision was expressly excluded from these tightening measures. The 95% threshold and the five-year pre- and post-transaction holding periods continue to apply. The legislature did not want to impede intra-group restructurings.

This leads to a notable asymmetry: for the question of whether a transaction is taxable, the 90% threshold applies. For the question of whether it is exempt, the 95% threshold applies. Anyone between 90% and 95% triggers the taxable event but cannot use the exemption.

Consequences of the Judgment

The facts of the case concerned a transaction from 2021, before the reform took effect. That does not diminish its relevance. A group of natural persons without a corporate structure remains something other than a legal entity and cannot use the group relief. The asymmetry between taxable event and exemption persists, and the case law on the purposive reduction of holding periods continues to apply – though only where non-compliance results from the restructuring itself, not from deliberate planning.

For family-owned companies holding real estate in GmbHs and planning restructurings, the judgment marks a clear signpost. Those wishing to use the group relief must either individually hold at least 95% or bundle the shareholder level in a holding company. A family holding that holds 100% of the operating companies meets the requirements – but it must have existed five years before the planned restructuring and have held the required participation throughout.

A civil law partnership (GbR) of the shareholders would theoretically suffice, as a partnership is a legal entity. But the Federal Fiscal Court requires a genuine partnership agreement with binding legal intent. Merely acting in concert – for example because the parties are family members – is not sufficient. Those who draft the partnership agreement only with a specific transaction in mind must also factor in the pre-transaction holding period.

The alternative is simply to accept real estate transfer tax as a transaction cost. With a property value of EUR 15 million and a tax rate of 6% – as in Berlin – that amounts to EUR 900,000. Whether the effort of establishing a holding structure is worthwhile depends on whether restructurings are actually planned within the next five years and on the real estate values involved.

Structural Decisions Have a Long Reach

The notarisation of a restructuring is a moment when the structural decisions of the past take effect. Those who established a holding structure years ago can now carry out restructurings free of real estate transfer tax. Those who did not will pay.

Tax advice is the domain of the tax advisor, not the notary. But experience shows that structural decisions made without tax guidance can prove costly later. Those acquiring or reorganising participations in real estate companies should not first raise the question of shareholder structure when the restructuring resolution is due, but when the participation structure is originally established. A good tax advisor thinks through such questions in advance.

In rowing terms: if you want to compete as a team, you need to train beforehand. On race day, it is too late to find your rhythm.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin

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