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Gesellschaftsanteile oder Grundstück – was genau wird erworben?

Jede größere Immobilientransaktion beginnt mit einer Weichenstellung, die lange vor dem ersten Vertragsentwurf beantwortet sein wird: Wird das Grundstück selbst erworben – oder die Gesellschaft, der das Grundstück gehört?

Die Antwort auf diese Frage bestimmt die steuerliche Belastung, den Umfang der erforderlichen Prüfung, die Risikoverteilung und den gesamten Ablauf der notariellen Abwicklung. Wer diese Entscheidung ohne hinreichende Beratung trifft, riskiert erhebliche finanzielle Nachteile – oder übernimmt Haftungsrisiken, die ihn noch Jahre nach Abschluss beschäftigen.

Internationale Investoren, die auf dem deutschen Markt tätig werden, kennen diese Strukturierungsfrage aus ihren Heimatmärkten. Die Grundkonzepte ähneln sich, doch die Ausgestaltung im deutschen Recht weicht in wesentlichen Punkten ab.

Der Direkterwerb des Grundstücks

Beim sogenannten Asset Deal erwirbt der Käufer das Grundstück selbst – mit Grund und Boden, Gebäude und allem Zubehör. Eine etwaige Gesellschaft des Verkäufers bleibt davon unberührt. Gegenstand des Kaufvertrags ist allein die Sache, nicht die juristische Struktur, in der sie bislang gehalten wurde.

Das ist die herkömmliche Form des Immobilienerwerbs und gleichzeitig die einfachere Variante. Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar beantragt nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Nach einigen Wochen oder Monaten ist der Erwerber als neuer Eigentümer eingetragen.

Ob jemand eine Eigentumswohnung für den Eigenbedarf kauft oder ein Family Office ein Mehrfamilienhaus – die Grundstruktur ist dieselbe. Auch institutionelle Investoren können auf diesem Weg ein Grundstück erwerben. Sie müssen es aber nicht, und genau darin liegt die eigentliche Gestaltungsfrage.

Der Erwerb über die Gesellschaft

Beim Share Deal wird nicht das Grundstück erworben, sondern die Geschäftsanteile der Gesellschaft, die das Grundstück hält. In der Regel handelt es sich um eine GmbH, deren einziger oder wesentlicher Vermögensgegenstand die Immobilie ist – eine sogenannte Objektgesellschaft oder SPV (Special Purpose Vehicle).

Nach Vollzug der Transaktion gehört dem Erwerber die Gesellschaft. Da die Gesellschaft nach wie vor Eigentümerin des Grundstücks ist, kontrolliert er mittelbar auch das Grundstück. Im Grundbuch ändert sich dabei nichts: Die GmbH war Eigentümerin und bleibt Eigentümerin. Gewechselt haben nur die Personen hinter der Gesellschaft.

Wer eine Gesellschaft kauft, erwirbt allerdings nicht nur ein Grundstück, sondern ein Unternehmen – mit Verträgen, Bankkonten, unter Umständen Mitarbeitern, möglicherweise offenen Verträgen und im ungünstigen Fall verborgener Haftungsrisiken. Das unterscheidet den Share Deal grundlegend vom Direkterwerb.

Notarielle Beurkundung – aus verschiedenen Rechtsgründen

Beide Transaktionsformen bedürfen der notariellen Beurkundung, allerdings aus unterschiedlichen Rechtsgründen.

Beim Asset Deal ergibt sich die Beurkundungspflicht aus § 311b Abs. 1 BGB: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Form. Die Vorschrift dient dem Schutz beider Parteien vor übereilten Entscheidungen und stellt sicher, dass ein neutraler Amtsträger die Rechtsfolgen erläutert.

Beim Share Deal folgt die Beurkundungspflicht aus § 15 Abs. 3 GmbHG. Die Abtretung von Geschäftsanteilen bedarf ebenfalls der notariellen Form – nicht wegen des Grundstücks, sondern weil die Gesellschaft Klarheit über ihre Gesellschafterstruktur benötigt.

Der Gegenstand der Beurkundung unterscheidet sich grundlegend. Beim Asset Deal beurkundet der Notar einen Grundstückskaufvertrag mit Auflassung und leitet den Grundbuchvollzug ein. Beim Share Deal beurkundet er einen Geschäftsanteilskaufvertrag – das Grundbuch wird nicht berührt. Eine Auflassung, eine Eigentumsumschreibung oder Grundbuchanträge gibt es nicht.

Der Schwerpunkt der notariellen Prüfung verschiebt sich entsprechend. Beim Grundstückskauf prüft der Notar das Grundbuch, bestehende Belastungen, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte. Beim Anteilskauf prüft er die Gesellschaft im Handelsregister, die Verfügungsberechtigung des Verkäufers über die Anteile und die Gesellschafterliste, die nach der Beurkundung aktualisiert und zum Handelsregister eingereicht wird.

Die Grunderwerbsteuer als wirtschaftlicher Ausgangspunkt

Die Grunderwerbsteuer ist der wirtschaftliche Kern der gesamten Strukturierungsentscheidung. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von zehn Millionen Euro ergibt sich daraus eine Steuerlast von 350.000 bis 650.000 Euro.

Beim Asset Deal fällt die Grunderwerbsteuer ausnahmslos an. Sie bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung und lastet wirtschaftlich auf dem Erwerber.

Beim Share Deal ist die Lage differenzierter. Das Grunderwerbsteuergesetz erfaßt auch bestimmte Anteilsübertragungen an grundbesitzende Gesellschaften. Die Regelungen wurden in den vergangenen Jahren mehrfach verschärft. Nach der seit 2021 geltenden Rechtslage wird Grunderwerbsteuer unter anderem ausgelöst, wenn mindestens neunzig Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf einen Erwerber übergehen. Der Erwerb von 89,9 Prozent bleibt unterhalb dieser Schwelle; ab 90 Prozent greift die Steuer. In der Praxis hat dies zu komplexen Gestaltungen geführt, bei denen sich mehrere Erwerber die Anteile so aufteilen, dass keine Einzelbeteiligung die kritischen Grenzen erreicht.

Die steuerlichen Einzelheiten sind Gegenstand spezialisierter Beratung und gehen über den Rahmen dieses Beitrags hinaus. Wesentlich ist: Die steuerliche Strukturierung gehört an den Anfang einer Transaktion. Wer erst nach Vertragsschluss seinen Steuerberater konsultiert, kann die gewählte Struktur nicht mehr korrigieren.

Der Prüfungsumfang – und was dabei zu Tage treten kann

Die Unterschiede bei der Due Diligence gehen über den reinen Arbeitsaufwand hinaus. Sie betreffen die Art der Risiken, die erkannt und bewertet werden müssen.

Beim Asset Deal konzentriert sich die Prüfung auf das Grundstück. Gegenstand der Untersuchung sind das Grundbuch mit seinen Einträgen – Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte –, daneben Baulasten und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, bestehende Mietverhältnisse mit ihren Laufzeiten und Konditionen, der bauliche Zustand des Gebäudes einschließlich etwaigen Instandhaltungsrückstaus, mögliche Altlasten und Umweltrisiken sowie die baurechtliche Situation. Am Ende dieses Prozesses ist das Objekt umfassend bekannt – aber eben als Objekt. Der Prüfungsumfang ist abgrenzbar.

Beim Share Deal tritt die gesamte gesellschaftsrechtliche Prüfung hinzu. Der Gesellschaftsvertrag muss gelesen und in seinen Auswirkungen auf die Gesellschafterrechte verstanden werden. Die Gesellschaftsgeschichte ist anhand von Gesellschafterbeschlüssen und Handelsregisterauszügen nachzuvollziehen. Die Geschäftsführung, etwaige Anstellungsverträge und – falls die Gesellschaft Personal beschäftigt – auch Arbeitsverträge sind zu prüfen. Auch reine Objektgesellschaften beschäftigen gelegentlich einen Hausmeister oder eine Kraft für die Buchhaltung. Die Buchführung und die Jahresabschlüsse sind zu analysieren. Die steuerliche Lage – offene Veranlagungen, laufende Betriebsprüfungen, Risiken aus vergangenen Zeiträumen – Bedarf der Klärung. Schließlich sind sämtliche vertraglichen Beziehungen der Gesellschaft offenzulegen: Verträge mit Dienstleistern, Beratern und Banken, laufende oder drohende Rechtsstreitigkeiten, offene und verdeckte gesetzliche Bestimmungen.

Der Prüfungsgegenstand ist beim Share Deal also kein Objekt, sondern ein Unternehmen mit einer eigenen Geschichte. Die Komplexität und das Risiko, Wesentliches zu übersehen, sind entsprechend höher.

Haftungsrisiken beim Gesellschafterwerb

Die Haftungsfrage erklärt, dass die Grunderwerbsteuerersparnis beim Share Deal nicht ohne Gegenleistung zu haben ist.

Beim Asset Deal erwirbt der Käufer ein Grundstück, nicht die Vergangenheit eines Unternehmens. Die Kosten, Rechtsstreitigkeiten und steuerlichen Risiken des Verkäufers verbleiben grundsätzlich bei diesem. Der Erwerber übernimmt einen abgegrenzten Vermögensgegenstand. Gesetzliche Ausnahmen bestehen: Mietverhältnisse gehen kraft Gesetze auf den neuen Eigentümer über, bestimmte öffentlich-rechtliche Pflichten können grundstücksbezogen sein. Diese Ausnahmen sind jedoch vorhersehbar und begrenzt.

Beim Share Deal erwirbt der Käufer ein Unternehmen, das seit Jahren oder Jahrzehnten existiert, in dieser Zeit Verträge geschlossen, Steuererklärungen abgegeben und möglicherweise Fehler gemacht haben. Der Erwerber tritt in dieser gesamten Geschichte ein. Zu den Risiken, die bei der Due Diligence nicht ohne weiteres erkennbar sind, zählen etwa steuerliche Nachforderungen aus vergangenen Veranlagungszeiträumen, die erst bei einer späteren Betriebsprüfung festgestellt werden; Gewährleistungsansprüche aus Baumaßnahmen der Gesellschaft, die erst mit zeitlicher Verzögerung geltend gemacht werden; Umwelthaftung für Altlasten, die während der Haltephase des Verkäufers entstanden sind; oder Ansprüche aus Verträgen, die in der Due Diligence nicht aufgetaucht sind.

Die vertragliche Absicherung gewinnt beim Share Deal deshalb eine andere Dimension. Während der Grundstückskaufvertrag regelmäßig mit überschaubaren Gewährleistungsregelungen auskommt, enthält der Anteilskaufvertrag grundsätzlich einen umfangreichen Garantiekatalog. Der Verkäufer garantiert darin, dass bestimmte Aussagen über die Gesellschaft zutreffen, und haftet, wenn sich diese Aussagen als unrichtig erweisen. Die Verhandlung dieser Garantien – Reichweite, Haftungsobergrenzen, Schwellenwerte, Verjährungsfristen – gehört zu den zentralen Elementen der Vertragsgestaltung. Ein unzureichend verhandeltes Garantieregime kann den wirtschaftlichen Vorteil der Steuersparnis zunichtemachen.

Wann sich der Direkterwerb anbietet

Der Asset Deal ist die naheliegende Transaktionsform in mehreren Konstellationen. Wenn der Verkäufer das Grundstück im Privatvermögen hält, kommt ein Share Deal von vornherein nicht in Betracht – es gibt keine Gesellschaft, deren Anteile veräußert werden könnten.

Auch wenn die Gesellschaft des Verkäufers unerwünschte Bestandteile aufweist, kann der Direkterwerb vorzugswürdig sein: etwa weil die Objektgesellschaft neben dem Grundstück weitere Vermögensgegenstände hält, weil sie in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist, weil ihre steuerliche Vergangenheit nicht hinreichend aufklärbar ist oder weil sie persönlich beschäftigt ist, das nicht übernommen werden soll. In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, nur das Grundstück aus der Gesellschaft herauszuwerben und die problematische Hülle beim Verkäufer zu belassen.

Der Erwerber kann seinerseits Gründe für einen Asset Deal haben – etwa wenn das Grundstück in eine bestehende oder neu zu begründende Gesellschaft mit bestimmter Struktur eingebracht werden soll oder wenn die Transaktion gemeinsam mit anderen Investoren durchgeführt wird und dafür eine besondere Konstruktion erforderlich ist.

Bei kleineren Transaktionen steht der Aufwand einer gesellschaftsrechtlichen Due Diligence zudem in keinem angemessenen Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis. Auch Finanzierungsaspekte können eine Rolle spielen: Die Grundschuld als Sicherungsmittel der finanzierenden Bank kann beim Asset Deal unmittelbar am Kaufgegenstand bestellt werden, während sie beim Share Deal am Grundstück einer erworbenen Gesellschaft lastet – eine Konstruktion, die manche Kreditinstitute als weniger unmittelbar empfinden.

Wann der Gesellschaftserwerb wirtschaftlich angeboten werden kann

Der Share Deal wird dann wirtschaftlich interessant, wenn das Grunderwerbsteuerersparnis erheblich ist und die Gesellschaft gleichzeitig eine saubere Struktur aufweist. Hält die Objektgesellschaft ausschließlich das Grundstück, übt keine operative Tätigkeit aus, beschäftigt kein Personal und weist eine überschaubare, transparente Historie auf, ist das Risiko begrenzt und der Share Deal wird praktikabel.

Enthält die Gesellschaft jedoch mehr als ein Grundstück, bestehen ungeklärte Schulden oder ist ihre Vergangenheit nicht vollständig aufklärbar, können die Risiken den steuerlichen Vorteil rasch übersteigen.

Ein weiterer Gesichtspunkt: Beim Share Deal bleiben bestehende Vertragsbeziehungen der Gesellschaft erhalten. Bei bestehender Fremdfinanzierung, bei Mietverträgen mit besonderen Konditionen oder laufenden Dienstleistungsverträgen wechselt beim Anteilserwerb der Vertragspartner nicht. Die Gesellschaft bleibt dieselbe; Nur die Gesellschafter ändern sich. Das kann verwaltungstechnische Reibungen vermeiden.

Bei größeren Portfolios, die über mehrere Objektgesellschaften strukturiert sind, kann der Erwerb sämtlicher Gesellschaftsanteile effizienter sein als der Einzelerwerb jedes Grundstücks.

Gelegentlich besteht auch der Verkäufer auf einem Share Deal – etwa weil steuerliche Verlustvorträge in der Gesellschaft erhalten bleiben sollen oder weil gesellschaftsinterne Gründe dagegen sprechen, das Grundstück aus der Gesellschaft herauszulösen.

Die Rolle des Notars

Die Aufgabe des Notars unterscheidet sich je nach Transaktionsform, auch wenn er in beiden Fällen die Beurkundung verantwortet.

Beim Asset Deal ist die Rolle umfassend. Der Notar entwirft den Kaufvertrag auf Grundlage der wirtschaftlichen Einigung, beurkundet ihn und erläutert den Parteien die Rechtsfolgen. Er nimmt die Auflassung entgegen, beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers und holt erforderliche Genehmigungen ein – etwa die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde. Er überwacht die Kaufpreiszahlung, prüft die Fälligkeitsvoraussetzungen und beantragt nach deren Vorliegen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bei der Fremdfinanzierung beurkundet er zudem die Grundschuldbestellung. Der Notar steuert den gesamten Abwicklungsprozess von der Beurkundung bis zur Eintragung des Erwerbers als Eigentümer.

Beim Share Deal ist der Aufgabenbereich enger gefaßt. Der Notar prüft die Gesellschaft im Handelsregister und die Gesellschafterliste, stellt die Identität der verwendeten und die Verfügungsberechtigung des Verkäufers fest, beurkundet den Anteilskaufvertrag und erläutert die Rechtsfolgen der Anteilsübertragung. Nach der Beurkundung reicht er die aktualisierte Gesellschafterliste zum Handelsregister ein. Das Grundbuch wird nicht berührt; Es finden weder Vormerkung noch Auflassung noch Eigentumsumschreibung statt.

Dafür ist der Kaufvertrag beim Share Deal erheblich umfangreicher. Er regelt neben dem Anteilsübergang auch die Garantien des Verkäufers, die Haftungsmechanismen, die Kaufpreisanpassung (mit Berücksichtigung der Schulden und der Liquidität der Gesellschaft) und die Übergangsbestimmungen. Die Verhandlungen über den Vertragstext sind entsprechend intensiver.

Wirtschaftliches Verständnis als Voraussetzung

Juristische Kompetenz ist für die Beurkundung notwendig, genügt aber allein nicht. Der Notar, der komplexe Immobilientransaktionen begleitet, muss die wirtschaftlichen Zusammenhänge der Transaktion durchdringen.

Wird etwa der Kaufpreis an den Kassenbestand und die Verkaufspreisgenauigkeiten der Gesellschaft angepasst, muss der Notar nachvollziehen können, weshalb diese vertraglich präzise ausgestaltet sein muss – jeder Euro Schuld der Gesellschaft mindert den Kaufpreis, und Un führen zu Streit. Ebenso muss er erkennen, welche Risiken ein Käufer ohne bestimmte Garantien trügen, und einschätzen kann, wobei die Grenze zwischen angemessener Verantwortung des Verkäufers und unzumutbarer Haftung verläuft.

Ein Notar, der diese wirtschaftlichen Zusammenhänge versteht, erkennt Widersprüche zwischen ihnen, was die Parteien erreichen wollen, und dem, was der Vertragstext tatsächlich bewirkt. Er kann vor der Beurkundung die richtigen Fragen stellen – nicht danach.

Zusammenarbeit mit den Beratern der Parteien

Bei beiden Transaktionsformen arbeitet der Notar mit den Rechtsanwälten, Steuerberatern und gegebenenfalls weiteren Beratern der Parteien zusammen.

Beim Asset Deal ist diese Zusammenarbeit in der Regel punktuell und klar strukturiert. Die Anwälte liefern Ergebnisse aus der Due Diligence, die Steuerberater bestätigen die gewählte Struktur. Der Kaufvertrag fällt selbst in die Zuständigkeit des Notars.

Beim Share Deal gestaltete sich die Zusammenarbeit intensiver. Der Kaufvertrag wird zwischen den Anwälten beider Seiten und dem Notar gemeinsam entwickelt. Die Garantien werden zwischen den Anwälten verhandelt; Der Notar stellt sicher, dass sie beurkundungsfähig sind und dass die Parteien deren Tragweite erfassen. Die steuerliche Strukturierung verantwortet der Steuerberater; Der Notar achtete darauf, dass die Vertragsgestaltung die steuerlichen Ziele nicht gefährdet.

Diese Arbeitsteilung setzt voraus, dass alle ihre Rollen kennen. Der Notar ist weder Anwalt des Käufers noch Anwalt des Verkäufers. Er ist der neutrale Amtsträger, der sicherstellt, dass die Einigung der Parteien rechtswirksam dokumentiert wird.

Zum Schluß

Die Wahl zwischen Direkterwerb und Gesellschaftserwerb ist keine Formalität. Sie prägt die gesamte Transaktion und ihre Auswirkungen reichen über den Vollzug hinaus.

Für internationale Investoren gilt: Diese Entscheidung sollte frühzeitig und auf der Grundlage qualifizierter steuerlicher und rechtlicher Beratung getroffen werden. Wer sich für einen Share Deal entscheidet, sollte neben den Chancen auch die Risiken, den Aufwand und die Kosten realistisch einschätzen. Die Grunderwerbsteuerersparnis ist real, aber sie ist nicht ohne Preis.

Der Notar begleitet beide Transaktionsformen. Welche im Einzelfall vorzugswürdig ist, hängt von den konkreten Umständen ab. Die Aufgabe des Notars besteht darin, sicherzustellen, dass die Parteien verstehen, was sie vereinbaren, und dass ihre Einigung rechtssicher dokumentiert wird.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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Englische Version

Aktien oder Immobilien – was genau wird erworben?

Jede größere Immobilientransaktion beginnt mit einer strukturellen Entscheidung, die lange vor dem ersten Vertragsentwurf geklärt werden muss: Wird die Immobilie selbst erworben – oder das Unternehmen, dem sie gehört?

Die Antwort bestimmt die Steuerbelastung, den Umfang der erforderlichen Prüfung, die Risikoverteilung und den gesamten Ablauf des notariellen Verfahrens. Eine Entscheidung ohne angemessene Beratung birgt das Risiko erheblicher finanzieller Nachteile – oder die Übernahme von Haftungsrisiken, die noch Jahre nach dem Abschluss bestehen bleiben.

Internationale Investoren, die in den deutschen Markt eintreten, werden diese Strukturierungsfrage aus ihren Heimatländern wiedererkennen. Die zugrunde liegenden Konzepte sind vergleichbar, auch wenn sich die Besonderheiten des deutschen Rechts in wesentlichen Punkten unterscheiden.

Der direkte Erwerb von Immobilien

Bei einem sogenannten Asset Deal erwirbt der Käufer die Immobilie selbst – Grundstück, Gebäude und alle dazugehörigen Anlagen. Jede Gesellschaft, die der Verkäufer möglicherweise zur Verwaltung der Immobilie genutzt hat, bleibt davon unberührt. Gegenstand des Kaufvertrags ist allein die Immobilie selbst, nicht die Rechtsform, in der sie zuvor gehalten wurde.

Dies ist die traditionelle Form des Immobilienerwerbs und die unkompliziertere der beiden Optionen. Der Kaufvertrag für Immobilien muss notariell beglaubigt werden. Sobald die Voraussetzungen für den Abschluss erfüllt sind, beantragt der Notar die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Nach einigen Wochen oder Monaten wird der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen.

Ob jemand eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung erwirbt oder ein Family Office ein Wohngebäude kauft – die Grundstruktur ist dieselbe. Auch institutionelle Anleger können auf diesem Weg Immobilien erwerben. Sie müssen dies jedoch nicht, und genau darin liegt die eigentliche Frage der Strukturierung.

Übernahme des Unternehmens

Bei einem Share-Deal erwirbt der Käufer nicht die Immobilie selbst, sondern die Geschäftsanteile des Unternehmens, dem sie gehört. Typischerweise handelt es sich dabei um eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), deren einziges oder wichtigstes Vermögen die Immobilie ist – eine sogenannte Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV).

Nach Abschluss der Transaktion ist der Käufer Eigentümer des Unternehmens. Da das Unternehmen weiterhin als eingetragener Eigentümer der Immobilie geführt wird, hat der Käufer auch indirekt die Kontrolle über die Immobilie. Der Grundbucheintrag bleibt unverändert: Die GmbH war und bleibt Eigentümerin. Lediglich die Personen hinter dem Unternehmen haben sich geändert.

Wer ein Unternehmen kauft, erwirbt jedoch nicht nur eine Immobilie, sondern ein Unternehmen – mit Verträgen, Bankkonten, gegebenenfalls Mitarbeitern, möglicherweise bestehenden Verbindlichkeiten und unter ungünstigen Umständen auch mit versteckten Risiken. Genau das unterscheidet den Aktientausch grundlegend von einer direkten Übernahme.

Notarielle Beglaubigung – aus verschiedenen rechtlichen Gründen

Beide Transaktionsformen erfordern eine notarielle Beglaubigung, allerdings auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen.

Bei einem Asset Deal ergibt sich die Notarisierungspflicht aus § 311b Abs. 1 BGB: Verträge über die Übertragung des Eigentums an Immobilien bedürfen der notariellen Form. Diese Bestimmung schützt beide Parteien vor übereilten Entscheidungen und gewährleistet, dass ein neutraler Beamter die rechtlichen Konsequenzen erläutert.

Für den Anteilstausch ergibt sich die Formpflicht aus § 15 Abs. 3 GmbH-Gesetz (GmbHG). Auch die Übertragung von Geschäftsanteilen bedarf der notariellen Form – nicht weil es um Vermögen geht, sondern weil das Unternehmen Rechtssicherheit hinsichtlich seiner Gesellschafterstruktur benötigt.

Die Beurkundung unterscheidet sich grundlegend. Bei einem Asset Deal beurkundet der Notar einen Kaufvertrag mit der Auflassung und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Bei einem Share Deal beurkundet der Notar einen Aktienkaufvertrag – das Grundbuch bleibt unberührt. Es findet keine Auflassung, kein Eigentumsübergang und keine Grundbucheintragung statt.

Die Prüfungsschwerpunkte des Notars ändern sich entsprechend. Bei einem Immobilienkauf prüft der Notar das Grundbuch, bestehende Belastungen, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte. Bei einem Aktienkauf prüft er das Unternehmen im Handelsregister, verifiziert die Befugnis des Verkäufers zur Veräußerung der Anteile und prüft die Aktionärsliste, die nach der notariellen Beurkundung aktualisiert und beim Handelsregister hinterlegt wird.

Grunderwerbsteuer als wirtschaftlicher Ausgangspunkt

Die Grunderwerbsteuer bildet den wirtschaftlichen Kern der gesamten Strukturierungsentscheidung. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von zehn Millionen Euro ergibt sich somit eine Steuerbelastung zwischen 350.000 und 650.000 Euro.

Bei einem Asset Deal fällt ausnahmslos Grunderwerbsteuer an. Sie wird auf Basis des Kaufpreises berechnet und ist wirtschaftlich vom Käufer zu tragen.

Bei einem Aktientausch ist die Lage differenzierter. Das Grunderwerbsteuergesetz erfasst auch bestimmte Übertragungen von Anteilen an Immobiliengesellschaften, und die Regelungen wurden in den letzten Jahren wiederholt verschärft. Nach dem seit 2021 geltenden Gesetz wird die Grunderwerbsteuer unter anderem dann fällig, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft auf einen Käufer übergehen. Ein Erwerb von 89,9 Prozent liegt unter dieser Schwelle; ab 90 Prozent fällt die Steuer an. In der Praxis hat dies zu komplexen Strukturen geführt, in denen mehrere Käufer die Anteile so aufteilen, dass kein einzelner Anteil die kritischen Grenzen erreicht.

Die steuerlichen Details erfordern eine fachkundige Beratung und gehen über den Rahmen dieses Artikels hinaus. Entscheidend ist, dass die steuerliche Strukturierung zu Beginn einer Transaktion erfolgen muss. Eine erst nach Vertragsabschluss erfolgte Konsultation eines Steuerberaters lässt keinen Raum für Korrekturen.

Der Umfang der Untersuchung – und was sie offenbaren kann

Die Unterschiede bei der Sorgfaltspflicht beschränken sich nicht nur auf den Arbeitsumfang. Sie betreffen die Art der Risiken, die identifiziert und bewertet werden müssen.

Bei einem Asset Deal konzentriert sich die Prüfung auf die Immobilie. Sie umfasst das Grundbuch und seine Einträge – Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte – sowie bauliche Beschränkungen und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, bestehende Mietverhältnisse mit ihren Bedingungen, den baulichen Zustand des Gebäudes einschließlich etwaigen Instandhaltungsrückstands, mögliche Kontaminationen und Umweltrisiken sowie die planungsrechtliche Situation. Nach Abschluss dieses Prozesses ist die Immobilie umfassend bekannt – aber eben nur als Immobilie. Der Umfang der Prüfung ist klar definiert.

Bei einem Aktientausch kommt die gesamte Unternehmensprüfung hinzu. Die Satzung muss gelesen und ihre Auswirkungen auf die Aktionärsrechte verstanden werden. Die Unternehmensgeschichte muss anhand von Aktionärsbeschlüssen und Handelsregisterauszügen nachvollzogen werden. Managementvereinbarungen, etwaige Dienstleistungsverträge und – sofern das Unternehmen Mitarbeiter beschäftigt – Arbeitsverträge müssen geprüft werden. Selbst rein immobilienbesitzende Unternehmen beschäftigen mitunter einen Hausmeister oder Buchhalter. Buchhaltungsunterlagen und Jahresabschlüsse bedürfen einer Analyse. Die Steuersituation – offene Steuerbescheide, laufende Betriebsprüfungen, Risiken aus früheren Perioden – muss geklärt werden. Schließlich müssen alle vertraglichen Beziehungen des Unternehmens offengelegt werden: Vereinbarungen mit Dienstleistern, Beratern und Banken; anhängige oder drohende Rechtsstreitigkeiten; sowohl offensichtliche als auch verdeckte Verbindlichkeiten.

Bei einem Aktiengeschäft steht daher nicht eine Immobilie, sondern ein Unternehmen mit eigener Geschichte im Fokus der Prüfung. Die Komplexität und das Risiko, etwas Wesentliches zu übersehen, sind entsprechend größer.

Haftungsrisiken bei einer Unternehmensübernahme

Die Haftungsfrage verdeutlicht, dass die Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer in einem Aktiengeschäft ihren Preis haben.

Bei einem Asset Deal erwirbt der Käufer eine Immobilie, nicht die Geschichte eines Unternehmens. Die Verbindlichkeiten, Rechtsstreitigkeiten und Steuerrisiken des Verkäufers verbleiben grundsätzlich bei diesem. Der Käufer erwirbt einen definierten Vermögenswert. Es gibt gesetzliche Ausnahmen: Mietverhältnisse gehen kraft Gesetzes auf den neuen Eigentümer über, und bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen können an die Immobilie gebunden sein. Diese Ausnahmen sind jedoch vorhersehbar und begrenzt.

Bei einem Aktientausch erwirbt der Käufer ein Unternehmen, das seit Jahren oder Jahrzehnten besteht, Verträge abschließt, Steuererklärungen einreicht und möglicherweise Fehler begeht. Der Käufer übernimmt diese gesamte Unternehmensgeschichte. Risiken, die bei der Due-Diligence-Prüfung nicht ohne Weiteres erkennbar sind, umfassen Steuernachzahlungen aus früheren Perioden, die erst bei einer späteren Betriebsprüfung aufgedeckt werden; Gewährleistungsansprüche aus Bauarbeiten des Unternehmens, die erst nach Verzögerung geltend gemacht werden; Umwelthaftung für Kontaminationen, die während der Besitzzeit des Verkäufers entstanden sind; und Ansprüche aus Verträgen, die bei der Due-Diligence-Prüfung nicht zutage traten.

Der vertragliche Schutz nimmt bei Aktiengeschäften daher eine andere Dimension an. Während Immobilienkaufverträge typischerweise mit beschränkten Gewährleistungsklauseln auskommen, enthalten Aktienkaufverträge üblicherweise einen umfassenden Gewährleistungskatalog. Der Verkäufer gewährleistet die Richtigkeit bestimmter Aussagen über das Unternehmen und haftet, falls sich diese Aussagen als unrichtig erweisen. Die Aushandlung dieser Gewährleistungen – ihres Umfangs, ihrer Haftungsgrenzen, Schwellenwerte und Verjährungsfristen – gehört zu den zentralen Elementen des Vertrags. Ein unzureichend ausgehandeltes Gewährleistungssystem kann den wirtschaftlichen Vorteil von Steuereinsparungen zunichtemachen.

Wenn eine direkte Übernahme angezeigt ist

Der Asset Deal ist in verschiedenen Konstellationen die naheliegende Transaktionsform. Besitzt der Verkäufer die Immobilie in seinem Privatvermögen, ist ein Share Deal von vornherein ausgeschlossen – es gibt kein Unternehmen, dessen Anteile übertragen werden könnten.

Wenn das Unternehmen des Verkäufers unerwünschte Elemente aufweist, kann eine direkte Übernahme ebenfalls vorteilhafter sein: Die Immobiliengesellschaft könnte über weitere Vermögenswerte verfügen, in Rechtsstreitigkeiten verwickelt sein, ihre Steuerhistorie könnte nicht ausreichend nachvollziehbar sein oder sie könnte Mitarbeiter beschäftigen, die nicht zur Übernahme vorgesehen sind. In solchen Fällen kann es ratsam sein, lediglich die Immobilie zu übernehmen und die problematische Gesellschaftshülle beim Verkäufer zu belassen.

Der Käufer kann ebenso gute Gründe haben, einen Asset Deal zu bevorzugen – beispielsweise, wenn die Immobilie in ein bestehendes oder neu gegründetes Unternehmen mit einer bestimmten Struktur eingebracht werden soll oder wenn die Transaktion gemeinsam mit anderen Investoren durchgeführt wird, die eine spezielle Vereinbarung benötigen.

Bei kleineren Transaktionen steht der Aufwand für die Unternehmensprüfung in keinem angemessenen Verhältnis zu den potenziellen Steuereinsparungen. Auch Finanzierungsaspekte können relevant sein: Die Grundschuld, die die finanzierende Bank sichert, kann bei einem Asset Deal direkt auf der erworbenen Immobilie eingetragen werden, während sie bei einem Share Deal auf einem Vermögenswert innerhalb des erworbenen Unternehmens beruht – eine Konstruktion, die manche Kreditgeber als weniger direkt betrachten.

Wann eine Unternehmensübernahme wirtschaftlich gerechtfertigt sein kann

Ein Anteilstausch ist wirtschaftlich attraktiv, wenn die Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer erheblich sind und das Unternehmen gleichzeitig eine transparente Struktur aufweist. Besitzt die Immobiliengesellschaft lediglich die Immobilie, übt keine operative Tätigkeit aus, beschäftigt sie keine Mitarbeiter und verfügt sie über eine nachvollziehbare und transparente Historie, ist das Risiko begrenzt und der Anteilstausch realisierbar.

Wenn das Unternehmen hingegen mehr als nur eine Immobilie umfasst, ungelöste Verbindlichkeiten hat oder eine Vergangenheit aufweist, die nicht vollständig geklärt werden kann, können die Risiken schnell den Steuervorteil übersteigen.

Ein weiterer Aspekt: ​​Bei einem Aktientausch bleiben die bestehenden Vertragsbeziehungen des Unternehmens erhalten. Bestehende Fremdfinanzierungen, Leasingverträge mit bestimmten Konditionen oder laufende Dienstleistungsverträge ändern die Vertragspartner bei einer Beteiligung nicht. Das Unternehmen selbst bleibt bestehen; lediglich die Gesellschafter ändern sich. Dadurch lassen sich administrative Hürden vermeiden.

Bei größeren Portfolios, die sich über mehrere Immobiliengesellschaften erstrecken, kann der Erwerb aller Unternehmensanteile effizienter sein als der Erwerb jeder einzelnen Immobilie.

Gelegentlich besteht der Verkäufer auch auf einem Aktientausch – vielleicht weil bei einem Asset Deal steuerliche Verlustvorträge des Unternehmens verloren gingen oder weil interne Unternehmensgründe gegen die Ausgliederung des Vermögens aus dem Unternehmen sprechen.

Die Rolle des Notars

Die Aufgaben des Notars unterscheiden sich je nach Form des Geschäfts, obwohl der Notar in beiden Fällen für die Beurkundung verantwortlich ist.

Bei einem Asset Deal ist die Rolle des Notars umfassend. Er entwirft den Kaufvertrag auf Grundlage der kaufmännischen Vereinbarung der Parteien, beurkundet ihn und erläutert die rechtlichen Folgen. Der Notar nimmt die Auflassung entgegen, beantragt die Eintragung eines Vormerkblatts zum Schutz des Käufers und holt alle erforderlichen Genehmigungen ein – beispielsweise den Verzicht der Gemeinde auf Vorkaufsrechte. Er überwacht die Zahlung des Kaufpreises, prüft die aufschiebenden Bedingungen und beantragt nach deren Erfüllung die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Bei Fremdfinanzierung beurkundet der Notar auch die Grundschuld. Er begleitet den gesamten Prozess von der Beurkundung bis zur Eintragung des Käufers als Eigentümer.

Bei einem Aktienkaufvertrag ist der Umfang überschaubarer. Der Notar prüft das Unternehmen im Handelsregister und die Gesellschafterliste, stellt die Identität der Parteien und die Übertragungsbefugnis des Verkäufers fest, beurkundet den Aktienkaufvertrag und erläutert die rechtlichen Folgen. Nach der Beurkundung hinterlegt der Notar die aktualisierte Gesellschafterliste beim Handelsregister. Das Grundbuch wird nicht einbezogen; weder eine Vormerkung noch eine Auflassung noch eine Eigentumsübertragung erfolgen.

Der Kaufvertrag bei einem Aktientausch ist jedoch in der Regel deutlich umfangreicher. Neben der Übertragung der Anteile regelt er die Gewährleistungen des Verkäufers, Haftungsmechanismen, Kaufpreisanpassungen (unter Berücksichtigung der Verbindlichkeiten und der Liquidität des Unternehmens) sowie Übergangsbestimmungen. Entsprechend intensiver sind die Verhandlungen über den Vertragstext.

Wirtschaftliches Verständnis als Voraussetzung

Rechtliche Kompetenz ist für die notarielle Beglaubigung notwendig, aber allein nicht ausreichend. Ein Notar, der komplexe Immobilientransaktionen betreut, muss die wirtschaftlichen Zusammenhänge der Transaktion verstehen.

Wird der Kaufpreis an die Liquidität und die Verbindlichkeiten des Unternehmens angepasst, muss der Notar verstehen, warum diese Anpassung eine präzise Vertragsformulierung erfordert – jeder Euro der Unternehmensschulden mindert den Kaufpreis, und Ungenauigkeiten führen zu Streitigkeiten. Ebenso muss der Notar die Risiken kennen, die ein Käufer ohne bestimmte Garantien tragen würde, und beurteilen können, wo die angemessene Verantwortung endet und die unzulässige Haftung beginnt.

Ein Notar, der diese wirtschaftlichen Zusammenhänge versteht, erkennt Widersprüche zwischen dem Willen der Parteien und dem, was der Vertragstext tatsächlich bewirkt. Ein solcher Notar kann die richtigen Fragen vor der Beurkundung stellen – nicht erst danach.

Zusammenarbeit mit den Beratern der Parteien

Bei beiden Transaktionsformen arbeitet der Notar mit den Anwälten, Steuerberatern und gegebenenfalls weiteren Beratern der Parteien zusammen.

Bei einem Asset Deal ist diese Zusammenarbeit typischerweise zielgerichtet und klar strukturiert. Anwälte präsentieren die Ergebnisse ihrer Due-Diligence-Prüfung; Steuerberater bestätigen die gewählte Struktur. Der Kaufvertrag selbst fällt in den Verantwortungsbereich des Notars.

Bei einem Aktienkauf ist die Zusammenarbeit intensiver. Der Kaufvertrag wird gemeinsam von den Anwälten beider Seiten und dem Notar erstellt. Die Garantien werden zwischen den Anwälten ausgehandelt; der Notar stellt sicher, dass sie notariell beglaubigungsfähig formuliert sind und dass die Parteien ihre Bedeutung verstehen. Die steuerliche Gestaltung obliegt dem Steuerberater; der Notar stellt sicher, dass der Vertrag die steuerlichen Ziele nicht gefährdet.

Diese Arbeitsteilung setzt voraus, dass alle Beteiligten ihre Rolle kennen. Der Notar ist weder der Anwalt des Käufers noch des Verkäufers. Er ist die neutrale Person, die sicherstellt, dass die Vereinbarung der Parteien rechtswirksam dokumentiert wird.

Zum Schluss

Die Entscheidung zwischen Direktkauf und Unternehmensübernahme ist keine Formalität. Sie prägt die gesamte Transaktion, und ihre Auswirkungen reichen über den Abschluss hinaus.

Für internationale Investoren gilt: Diese Entscheidung sollte frühzeitig und auf Basis qualifizierter Steuer- und Rechtsberatung getroffen werden. Ein Käufer, der sich für einen Anteilskauf entscheidet, sollte nicht nur die Chancen, sondern auch die Risiken, den Aufwand und die Kosten realistisch einschätzen. Die Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer sind zwar real, aber nicht kostenlos.

Der Notar unterstützt beide Transaktionsformen. Welche im Einzelfall vorzuziehen ist, hängt von den jeweiligen Umständen ab. Die Aufgabe des Notars besteht darin, sicherzustellen, dass die Parteien den Inhalt ihrer Vereinbarung verstehen und dass diese rechtssicher dokumentiert wird.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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