Eine Baulast ist kein Wegerecht

Beim Grundstückskauf zeigt das Baulastenverzeichnis eine Überfahrtbaulast auf dem Nachbargrundstück. Die Zufahrt erscheint gesichert. Ob sie es ist, hängt davon ab, was im Grundbuch steht. Dort steht die Baulast nicht.

Der BGH hat mit Urteil vom 24. Januar 2025 (V ZR 51/24) klargestellt, daß eine Überfahrtbaulast kein zivilrechtliches Wegerecht begründet. Die Baulast verpflichtet den Grundstückseigentümer allein gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Wer privatrechtlich abgesichert sein will, braucht eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB. Die Entscheidung betrifft Hinterliegergrundstücke und Grundstücke mit Zufahrt über Nachbarflächen. Die Klägerin war in allen drei Instanzen gescheitert. Der V. Zivilsenat hat dabei auch zum Notwegerecht nach § 917 BGB und zum Einwand aus Treu und Glauben Stellung genommen.

Was eine Baulast ist und was sie leistet

Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Der Eigentümer eines Grundstücks erklärt gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück zu übernehmen oder Nutzungen zu dulden. In Berlin regelt § 84 der Bauordnung Berlin (BauO Bln) die Baulast, in Baden-Württemberg, wo der vom BGH entschiedene Fall spielt, ist es § 71 der Landesbauordnung. Alle Bundesländer außer Bayern kennen das Institut. Bayern sichert vergleichbare Verpflichtungen durch Grunddienstbarkeiten im Grundbuch.

Die Baulast dient einem einzigen Zweck. Sie ermöglicht der Bauaufsichtsbehörde, eine Baugenehmigung zu erteilen, die ohne die Baulast nicht erteilt werden könnte. Die typische Konstellation ist die Überfahrtbaulast beim Hinterliegergrundstück, das keine eigene Zufahrt zur öffentlichen Straße hat. Die Baugenehmigung für Garagen oder Stellplätze setzt eine gesicherte Zufahrt voraus, und der Eigentümer des Vorderliegergrundstücks übernimmt per Baulast die Verpflichtung, die Überfahrt zu dulden. Diese Verpflichtung besteht allerdings nur gegenüber der Behörde, nicht gegenüber dem Nachbarn. Das Baulastenverzeichnis wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt, nicht beim Grundbuchamt, und es unterliegt nicht dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs nach § 892 BGB. Die Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB ist das privatrechtliche Gegenstück, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Berechtigten einen durchsetzbaren Anspruch auf Duldung gibt. Wer eine Grunddienstbarkeit hat, kann vom Nachbarn verlangen, die Überfahrt zu dulden und Hindernisse zu beseitigen; wer nur eine Baulast hat, kann das nicht.

Garagen ohne Zufahrt

Im Enzkreis (Baden-Württemberg) lag ein Wohngrundstück an einer öffentlichen Straße. Das Wohnhaus war von der Straße aus erreichbar. Auf der Rückseite befanden sich ein Hof und zwei Garagen, die nur über einen Weg auf dem Nachbargrundstück erreicht werden konnten. Das Baulastenverzeichnis wies eine Überfahrtbaulast zugunsten des Klägergrundstücks aus. Ein Wegerecht war im Grundbuch nicht eingetragen.

Der Nachbar ließ den Weg verfallen und stellte Gegenstände darauf ab. Die Eigentümerin klagte auf Instandsetzung des Weges und Räumung der Hindernisse. Sie stützte sich auf die Baulast und hilfsweise auf ein Notwegerecht nach § 917 BGB. Das Amtsgericht Pforzheim wies die Klage ab, das Landgericht Karlsruhe bestätigte die Entscheidung. Der BGH wies die Revision zurück.

Zwei Begründungslinien des V. Zivilsenats

Der BGH stützte seine Entscheidung auf zwei voneinander unabhängige Argumente. Die Baulast entfaltet keine privatrechtliche Wirkung. Sie begründet ein Rechtsverhältnis ausschließlich zwischen dem Grundstückseigentümer und der Bauaufsichtsbehörde. Selbst wenn die Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen ist und auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt, ändert das nichts an ihrem rein öffentlich-rechtlichen Charakter. Die Baulastbegünstigte kann gegen den Nachbarn weder einen Anspruch auf Duldung der Überfahrt noch auf Instandsetzung des Weges herleiten. Die öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Behörde und die privatrechtliche Beziehung zwischen den Nachbarn sind nach dem BGH strikt zu trennen. Einen Anspruch aus § 1004 BGB (Beseitigungsanspruch) konnte die Klägerin mangels privatrechtlicher Rechtsposition nicht geltend machen.

Das Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB schied ebenfalls aus. Die Vorschrift setzt voraus, daß einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt. Das Wohnhaus der Klägerin war über die Straße erreichbar. Daß die Garagen auf der Rückseite nicht angefahren werden konnten, genügt nach Auffassung des BGH nicht. Die ordnungsgemäße Benutzung eines Wohngrundstücks erfordere nicht, daß jeder Gebäudeteil mit dem Kraftfahrzeug erreichbar ist.

Der Senat nutzte die Entscheidung für eine Klarstellung. Mit Urteil V ZR 262/20 hatte der BGH ausgeführt, daß bei ungenehmigten Bauten kein Notwegerecht bestehe. Einzelne Stimmen hatten daraus gefolgert, daß eine vorhandene Baugenehmigung im Umkehrschluß das Notwegerecht begründe. Der BGH stellte klar, daß die Baugenehmigung eine notwendige, aber keine hinreichende Voraussetzung ist.

Baulastenverzeichnis und Grundbuch als getrennte Register

Die Unterscheidung zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit gehört zum Grundwissen im Immobilienrecht. Die Vertragspraxis übersieht sie gleichwohl, und zwar auf allen Seiten der Transaktion. Die Bauaufsichtsbehörde verlangt für die Baugenehmigung eine Baulast und gibt sich damit zufrieden. Der Käufer sieht den Eintrag im Baulastenverzeichnis; die Zufahrt erscheint gesichert. Ich als Notar arbeite bei der Kaufvertragsbeurkundung mit dem Grundbuch; das Baulastenverzeichnis liegt mir nicht automatisch vor. Genau in dieser Lücke zwischen zwei Registern entsteht das Problem, das der BGH nun entschieden hat. Das Notariat prüft nur das Grundbuch, nicht das Baulastenverzeichnis; letzteres ist DueDiligence und liegt in der Verantwortung der Vertragsparteien.

Das Baulastenverzeichnis wird in Berlin beim Stadtentwicklungsamt des jeweiligen Bezirks geführt. Auskunft erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Käufer, Makler und Notare erfüllen diese Voraussetzung ohne weiteres. Die Gebühren für eine Baulastauskunft sind gering. Die sachgerechte Lösung für Hinterliegergrundstücke und Grundstücke mit Zufahrt über Nachbarflächen ist die Kombination aus Baulast und Grunddienstbarkeit. Die Baulast sichert die Baugenehmigung, die Grunddienstbarkeit sichert die tatsächliche Nutzung. Nachträglich läßt sich eine Grunddienstbarkeit bestellen, sofern der Eigentümer des dienenden Grundstücks mitwirkt. Erst die Prüfung beider Register gibt ein vollständiges Bild der Zufahrtssituation.

Der Einwand aus Treu und Glauben

Einige Oberlandesgerichte hatten vertreten, daß ein Grundstückseigentümer, der eine Baulast eingetragen hat, die Überfahrt nicht unter Berufung auf sein Eigentumsrecht verweigern könne. Die Argumentation stützte sich auf § 242 BGB, den Grundsatz von Treu und Glauben. Wer sich öffentlich-rechtlich zur Duldung verpflichtet habe, handele widersprüchlich, wenn er privatrechtlich die Duldung verweigere. Der BGH ließ diese Frage im konkreten Fall offen, äußerte aber Zweifel an der Richtigkeit dieser Rechtsprechung. Ob der Einwand aus § 242 BGB im Einzelfall durchgreift, ist damit weiterhin ungeklärt.

Was das Urteil für den Grundstückskauf bedeutet

Für Käufer von Hinterliegergrundstücken hat das Urteil unmittelbare Konsequenzen. Neben dem Grundbuchauszug gehört die Einsicht in das Baulastenverzeichnis zur Kaufvorbereitung. Findet sich dort eine Überfahrtbaulast, ist die entscheidende Folgefrage, ob im Grundbuch auch eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB eingetragen ist. Fehlt sie, kann der Käufer vom Verkäufer die Beschaffung einer Grunddienstbarkeit vor dem Eigentumsübergang verlangen oder den Kaufpreis entsprechend verhandeln. Für Makler folgt daraus, daß bei der Objektbeschreibung zwischen Baulast und Wegerecht unterschieden werden muß. Die Formulierung „Zufahrt über Baulast gesichert" ist nach dieser Rechtsprechung jedenfalls dann ungenau, wenn keine Grunddienstbarkeit besteht. Auch in der Wertermittlung wirkt sich der Unterschied aus, da eine nur durch Baulast gesicherte Zufahrt den Verkehrswert beeinflussen kann.

Für die Vertragsgestaltung ergibt sich ein konkreter Prüfpunkt. Wenn ein Kaufvertrag ein Grundstück betrifft, dessen Erschließung über ein Nachbargrundstück erfolgt, gehört die Frage nach der dinglichen Sicherung ins Beurkundungsgespräch. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit läßt sich im Zuge der Kaufvertragsbeurkundung unmittelbar veranlassen, sofern der Nachbar mitwirkt. Die Baulast bleibt daneben für die bauordnungsrechtliche Seite bestehen, ergänzt die Grunddienstbarkeit aber, statt sie zu ersetzen. Der Impuls hierfür muß jedoch von den Beteiligten kommen; weder die Notwendigkeit noch die konkrete Lage vor Ort prüfen wir als Notariat automatisch von selbst.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

BGH, Urteil vom 24.01.2025, V ZR 51/24 auf dejure.org (Leitsätze und Kommentierung)
Baulastenverzeichnis Berlin – Auskunft und Verfahren