Beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger wird der Kaufpreis nicht bei Übergabe in einer Summe gezahlt, sondern in mehreren Raten nach Baufortschritt. Die letzte dieser Raten – im Sprachgebrauch der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) die Rate „nach vollständiger Fertigstellung“ – beträgt zwar nur einen geringen Anteil der Vertragssumme, hat aber in der Praxis eine Bedeutung, die über ihren Betrag hinausgeht. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen diese Rate fällig wird, hat das Kammergericht Berlin im Frühjahr 2025 neu beantwortet – mit Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung, die Abnahmepraxis und die Liquiditätsplanung des Bauträgers.

Der Ratenplan nach der MaBV

Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt das Verhältnis zwischen Bauträger und Erwerber bei der Kaufpreiszahlung. Wer eine noch nicht gebaute Wohnung kauft, zahlt den Kaufpreis nicht vor der Bauleistung, sondern schrittweise. § 3 Abs. 2 MaBV schreibt hierfür einen gestaffelten Zahlungsplan vor, der den Kaufpreis auf bis zu sieben Raten verteilt – jede gekoppelt an einen konkreten Baufortschritt.

Der Gesetzgeber hat hierzu dreizehn Bauabschnitte definiert und jedem einen Höchstprozentsatz zugewiesen. Bei einem Grundstückskauf werden zunächst 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten fällig. Die übrigen 70 % verteilen sich auf die weiteren Bauabschnitte: Rohbau (40 % der restlichen Vertragssumme), Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen (8 %), Rohinstallation der Heizungsanlage (3 %), der Sanitäranlagen (3 %) und der Elektroanlagen (3 %), Fenstereinbau (10 %), Innenputz (6 %), Estrich (3 %), Fliesenarbeiten (4 %), Bezugsfertigkeit (12 %), Fassadenarbeiten (3 %) und schließlich die Fertigstellungsrate in Höhe von 5 % der restlichen Vertragssumme – bei einem Grundstückskauf also 3,5 % des Gesamtkaufpreises.

Diese dreizehn Bauabschnitte dürfen im notariellen Vertrag zu höchstens sieben Teilzahlungen zusammengefaßt werden. Der Bauträger legt fest, welche Gewerke er zu welcher Rate bündelt. Er darf die gesetzlichen Höchstsätze nicht überschreiten, wohl aber unterschreiten.

Gesamtnichtigkeit bei fehlerhaftem Zahlungsplan

Ein Zahlungsplan, der von den Vorgaben der MaBV zu Lasten des Erwerbers abweicht, ist nicht lediglich in der betreffenden Position unwirksam – es tritt die Gesamtnichtigkeit des gesamten Zahlungsplans ein. Die Vergütung wird dann erst bei Abnahme des gesamten Werks in einer Summe fällig. Bei einem Kaufpreis von 600.000 EUR und einer Berliner Grunderwerbsteuer von 6 % – also 36.000 EUR – kann das die gesamte Projektfinanzierung ins Wanken bringen. Die sorgfältige Gestaltung des Zahlungsplans ist deshalb im Interesse aller Beteiligten.

In der Beurkundungspraxis wird der Zahlungsplan daher mit besonderer Sorgfalt entworfen. Der Notar prüft die Übereinstimmung mit den Vorgaben der MaBV, achtet auf die Einhaltung der Höchstsätze und darauf, daß die Zuordnung der Gewerke zu den einzelnen Raten fachlich zutreffend ist. Diese Prüfung dient dem Schutz des Erwerbers, zugleich aber auch der Rechtssicherheit des Bauträgers, der sich auf die Wirksamkeit seines Zahlungsplans verlassen können muß.

Die Rechtsprechung behandelt die MaBV-Vorschriften zum Zahlungsplan im Übrigen als Schutzgesetz, so daß bei Verstößen neben der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung auch weitergehende Haftungsfolgen in Betracht kommen können. Auch deshalb liegt eine notarielle Prüfung des Ratenplans im ureigenen Interesse des Bauträgers.

„Vollständige Fertigstellung“ – ein unbestimmter Rechtsbegriff

Der Begriff „vollständige Fertigstellung“ als Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate ist in der MaBV selbst nicht definiert. Diese Lücke hat zu einer langjährigen Kontroverse geführt, die bis heute nicht abschließend geklärt ist.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 27. Oktober 2011 (VII ZR 84/09) zu einer AGB-Klausel in einem Bauträgervertrag Stellung genommen, die die Fertigstellungsrate „nach vollständiger Fertigstellung“ vorsah. Im zugrundeliegenden Fall hatte der Bauträger die Fertigstellungsrate eingeklagt, obwohl noch Mängel im Wert von rund 1.666 EUR bestanden – bei einer eingeklagten Forderung von knapp 70.000 EUR. Der BGH wies die Klage ab: Die Formulierung sei unmißverständlich und könne nur so verstanden werden, daß sämtliche Arbeiten nicht nur erbracht, sondern auch mangelfrei erbracht sein müssen. Das gelte selbst für Mängel, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen – also auch für unwesentliche Mängel.

Die Tragweite dieser Auslegung war für Bauträger erheblich: Solange auch nur ein einziger unwesentlicher Mangel bestand, wurde die Fertigstellungsrate nicht fällig. Der BGH hielt es sogar für gerechtfertigt, die Schlußrate über einen Zeitraum von mehreren Jahren zurückzuhalten, solange Restmängel nicht beseitigt sind.

In der Literatur und der Instanzrechtsprechung bildeten sich in der Folge drei Positionen heraus: Die eine folgte der strengen Auslegung und ließ jeden Mangel, auch einen unwesentlichen, genügen, um die Fälligkeit zu hindern. Eine vermittelnde Auffassung verlangte die Beseitigung aller wesentlichen Mängel und zusätzlich aller im Abnahmeprotokoll ausdrücklich festgehaltenen Mängel – der sogenannten Protokollmängel. Die dritte Position setzte „vollständige Fertigstellung“ mit Abnahmereife (also der mangelfreien Herstellung bis auf unwesentliche Restpunkte) gleich: Solange keine wesentlichen Mängel vorliegen, ist die Rate fällig; unwesentliche Mängel begründen lediglich ein Zurückbehaltungsrecht.

Die Kursänderung des Kammergerichts Berlin

Das Kammergericht Berlin hat mit seinem Urteil vom 27. Mai 2025 (21 U 44/22) die dritte, weite Auslegung übernommen und damit eine deutliche Kursänderung gegenüber der bis dahin in Berlin vorherrschenden Interpretation eingeleitet.

Nach Auffassung des Kammergerichts ist „vollständige Fertigstellung“ im Sinne des MaBV-Ratenplans nicht mit vollständiger Mängelfreiheit gleichzusetzen. Ein Vertragsobjekt gilt vielmehr dann als vollständig fertiggestellt, wenn es insgesamt – also sowohl das Sondereigentum (die jeweilige Wohneinheit) als auch das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Fassade, Dach, Außenanlagen) – abgenommen oder abnahmereif hergestellt ist.

Der Senat begründet das mit einem Blick auf die prozessualen Folgen der Gegenposition: Stünde ein einzelner fortbestehender Mangel der Fälligkeit der Schlußrate entgegen, könnte die Klage des Bauträgers allein wegen dieses Mangels als „derzeit unbegründet“ abgewiesen werden. Erhebt der Bauträger nach Beseitigung dieses einen Mangels erneut Klage, könnte sich der Erwerber auf einen anderen Mangel berufen – ein Vorgang, der sich theoretisch beliebig wiederholen ließe. Das Kammergericht sieht darin einen Widerspruch sowohl zu den allgemeinen Grundsätzen des Werkvertragsrechts als auch zur prozessualen Effizienz, weil die Frage streitiger Mängel dann nicht strukturiert in einem einzigen Verfahren geklärt werden könnte.

Den Erwerberschutz sieht das Kammergericht gleichwohl als gewahrt an: § 641 Abs. 3 BGB gibt dem Erwerber bei Mängeln das Recht, einen angemessenen Teil der Vergütung zurückzubehalten – in der Regel mindestens das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten (den sogenannten Druckzuschlag). Die Fälligkeit der Rate wird davon nicht berührt; der Erwerber ist aber nicht gezwungen, trotz bestehender Mängel den vollen Betrag zu zahlen.

Das OLG Braunschweig hat mit Beschluß vom 2. Juni 2025 (8 U 29/24) die Abnahme als maßgeblichen Anknüpfungspunkt für die Fälligkeit bestätigt. Die Revision zum BGH wurde in beiden Verfahren zugelassen, eine abschließende höchstrichterliche Klärung steht also noch aus.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – zwei Abnahmen, eine Fertigstellungsrate

Die vollständige Fertigstellung bezieht sich nicht nur auf die einzelne Wohneinheit, sondern auf das gesamte Vertragsobjekt. Das Kammergericht hat ausdrücklich klargestellt, daß sowohl das Sondereigentum als auch das gesamte Gemeinschaftseigentum abnahmereif sein müssen.

Für die Liquiditätsplanung des Bauträgers ist das von unmittelbarer Bedeutung: Fassadenarbeiten, Außenanlagen oder die Fertigstellung technischer Einrichtungen wie des Aufzugs können sich bei Berliner Neubauprojekten über Monate nach Übergabe der einzelnen Wohnungen hinziehen. Solange am Gemeinschaftseigentum wesentliche Mängel vorliegen, wird die Fertigstellungsrate nicht fällig – auch dann nicht, wenn das Sondereigentum längst bezogen und mängelfrei abgenommen ist. Der Bauträger hat deshalb ein erhebliches Interesse daran, das Gemeinschaftseigentum zügig fertigzustellen und die Abnahme zeitnah herbeizuführen.

Nach erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums – die bei Wohnungseigentumsanlagen in der Regel durch den WEG-Verwalter oder durch Beschluß der Eigentümerversammlung erfolgt – wird die Fertigstellungsrate fällig, auch wenn am Gemeinschaftseigentum noch unwesentliche Mängel bestehen. Der Erwerber kann in diesem Fall wegen der unwesentlichen Mängel einen Teil der Zahlung zurückbehalten.

In Zahlen: Bei einem Kaufpreis von 500.000 EUR beträgt die Fertigstellungsrate 3,5 % des Gesamtkaufpreises, also 17.500 EUR. Liegen bei der Abnahme Mängel vor, deren Beseitigung voraussichtlich 3.000 EUR kostet, darf der Erwerber das Doppelte – also 6.000 EUR – zurückbehalten. Die verbleibenden 11.500 EUR sind zu zahlen.

Hierbei gilt eine Differenzierung, die in der Praxis relevant wird: Macht ein einzelner Erwerber wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum sein Zurückbehaltungsrecht geltend, kann er es in voller Höhe der Mängelbeseitigungskosten zuzüglich des Druckzuschlags ausüben. Machen dagegen mehrere Erwerber wegen desselben Mangels am Gemeinschaftseigentum ihr Zurückbehaltungsrecht geltend, ist es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben insgesamt auf die angemessene Höhe begrenzt – jeder Erwerber darf dann nur anteilig im Verhältnis seines Miteigentumsanteils zurückbehalten.

Die Schlußrechnung beim Festpreisvertrag

Seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 wird die Vergütung bei Bauverträgen grundsätzlich erst fällig, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat und der Unternehmer eine prüffähige Schlußrechnung erteilt hat (§ 650g Abs. 4 BGB). Über § 650u BGB finden diese Regelungen grundsätzlich auch auf Bauträgerverträge Anwendung.

Ob die Schlußrechnungspflicht tatsächlich auch bei Bauträgerverträgen mit Festpreisvereinbarung gilt, ist in der Literatur allerdings umstritten. Die überwiegende Auffassung verneint dies: Die Spezialregelungen der MaBV, die den Zahlungsplan ausschließlich an den tatsächlichen Baufortschritt knüpfen, seien vorrangig. Eine Schlußrechnung ergebe bei einer Festpreisabrede, wie sie im Bauträgervertrag üblich ist, auch inhaltlich wenig Sinn, da der Kaufpreis im notariellen Vertrag als Festpreis vereinbart und der Ratenplan dort abschließend geregelt ist. Die Gegenposition stützt sich darauf, daß das Gesetz die Anwendbarkeit der Schlußrechnungsvorschrift auf Bauträgerverträge nicht ausdrücklich ausschließt.

Höchstrichterlich ist diese Frage noch nicht entschieden. Vorsorglich empfiehlt es sich für Bauträger daher, eine Schlußrechnung zu erteilen. Bei Festpreisverträgen dürfte allerdings die Ratenanforderung unter Bezugnahme auf den vertraglichen Zahlungsplan den Anforderungen genügen. Erhebt der Erwerber nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit, gilt die Schlußrechnung kraft gesetzlicher Fiktion als prüffähig.

Die Abnahme als neuer Dreh- und Angelpunkt

Die Entscheidung des Kammergerichts verändert die Rechtsposition beider Vertragsseiten. Für den Bauträger bedeutet sie eine klarere Fälligkeitsgrundlage: Sind die vertraglichen Leistungen abnahmereif erbracht, ist die Fertigstellungsrate grundsätzlich geschuldet – Restmängel stehen dem nicht mehr entgegen. Für den Erwerber bedeutet sie, daß er sich bei Mängeln nicht mehr auf die fehlende Fälligkeit berufen kann, sondern sein Zurückbehaltungsrecht ausüben und die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten konkret beziffern muß.

Wer als Erwerber eine Wohnung vom Bauträger kauft, sollte die Abnahme daher vorbereiten. Ein Bausachverständiger, der die Wohnung vor dem Abnahmetermin begutachtet und etwaige Mängel dokumentiert, schafft die tatsächliche Grundlage für die Bezifferung des Zurückbehaltungsrechts. Die Kosten für eine solche Begutachtung liegen in Berlin üblicherweise zwischen 500 und 1.000 EUR.

Dabei ist zu beachten, daß das Zurückbehaltungsrecht nur besteht, solange der Erwerber die Mängelbeseitigung tatsächlich verlangt und deren Durchführung auch ermöglicht. Verweigert der Erwerber dem Bauträger den Zugang zur Wohnung für die Nachbesserung, gerät er in Annahmeverzug – und verliert den Druckzuschlag, also das Recht, über die einfachen Mängelbeseitigungskosten hinaus einen Aufschlag zurückzubehalten.

Vertragsgestaltung und Beratungspraxis

Für Bauträger und Projektentwickler bestätigt die Entscheidung des Kammergerichts, daß ein MaBV-konformer Zahlungsplan die entscheidende Grundlage für eine gesicherte Projektfinanzierung bildet. Die notarielle Prüfung des Ratenplans stellt sicher, daß der Zahlungsplan den gesetzlichen Vorgaben entspricht – und schützt damit vor der Rechtsfolge der Gesamtnichtigkeit, die andernfalls dazu führen würde, daß die Vergütung erst bei Abnahme insgesamt fällig wird.

Auch für Makler, die Neubau-Eigentumswohnungen vom Bauträger vermitteln, ist die Fälligkeitsfrage ein Thema, das in der Beratung eine Rolle spielt. Die Kenntnis der Unterscheidung zwischen Fälligkeit und Zurückbehaltungsrecht ermöglicht eine sachkundige Einordnung der Abnahmesituation und hilft, Erwartungen auf beiden Seiten realistisch zu steuern.

Zusammenfassung

Die Fertigstellungsrate im Bauträgerkaufvertrag wird nach der Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 27. Mai 2025 nicht erst bei vollständiger Mängelfreiheit fällig, sondern bereits mit der Abnahme bzw. Abnahmereife des gesamten Vertragsobjekts – einschließlich des Gemeinschaftseigentums. Unwesentliche Mängel hindern die Fälligkeit nicht, begründen aber ein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers. Die Revision zum BGH ist zugelassen; ob der Bundesgerichtshof diese Auslegung bestätigt, bleibt abzuwarten. Bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung dürfte die Position des Kammergerichts die Berliner Vertragspraxis maßgeblich beeinflussen.

Für Bauträger folgt daraus, daß die zügige Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums und die zeitnahe Herbeiführung der Abnahme unmittelbar liquiditätsrelevant sind. Für Erwerber gilt, daß die Abnahme mit sachverständiger Unterstützung vorbereitet, sämtliche Mängel dokumentiert und das Zurückbehaltungsrecht der Höhe nach konkret beziffert werden sollte. Die Abnahme ist für beide Seiten der entscheidende Zeitpunkt: Der Bauträger erhält den Anspruch auf die Schlußrate, der Erwerber muß wissen, welche Rechte er ab diesem Moment noch geltend machen kann.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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