Grundsteuer nach dem BFH

Seit dem 1. Januar 2025 zahlen Immobilieneigentümer in elf Bundesländern eine Grundsteuer, die auf völlig neuen Bewertungsgrundlagen beruht. Die alten Einheitswerte, auf denen die Grundsteuer jahrzehntelang basierte, hat das Bundesverfassungsgericht 2018 verworfen. An ihre Stelle treten Grundsteuerwerte, die sich an Bodenrichtwerten und pauschalierten Mieten orientieren. Im November 2025 hat der Bundesfinanzhof dieses sogenannte Bundesmodell in drei Urteilen für verfassungskonform erklärt. Trotzdem ist die Grundsteuer nicht endgültig gesichert, denn seit März 2026 liegt eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht vor.

Warum das alte System scheiterte

Die Grundsteuer knüpfte bis Ende 2024 an Einheitswerte an, die in den westdeutschen Ländern auf dem Bewertungsstand von 1964, in den ostdeutschen Ländern sogar von 1935 beruhten. Das Bundesverfassungsgericht entschied am 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14), daß diese Werte den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG verletzen. Der Grund lag in der wachsenden Diskrepanz zwischen den eingefrorenen Einheitswerten und den tatsächlichen Verkehrswerten. Eine Immobilie in Berliner Toplage konnte nach Einheitswertlogik weniger wert sein als ein gleichgroßes Objekt in einer strukturschwachen Region, weil die Wertentwicklung der vergangenen sechzig Jahre schlicht nicht abgebildet wurde. Das Gericht setzte dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019 und ordnete an, daß die Neuregelung spätestens ab dem 1. Januar 2025 anzuwenden sei.

Das Bundesmodell und seine Bewertungslogik

Der Bundesgesetzgeber reagierte mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019. Das darin verankerte Bundesmodell stützt sich auf die §§ 218 ff. BewG und unterscheidet zwei Bewertungsverfahren. Wohngrundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet, wobei der Bodenwert (abgeleitet aus dem Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses) mit einem Gebäudeertragswert (abgeleitet aus pauschalierten Nettokaltmieten und der Restnutzungsdauer des Gebäudes) kombiniert wird. Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren erfaßt. Die pauschalierten Nettokaltmieten basieren auf einer Erhebung des Statistischen Bundesamts im Rahmen des Mikrozensus 2018, fortgeschrieben auf den Stichtag 1. Januar 2022. Der so ermittelte Grundsteuerwert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert und anschließend mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune.

Fünf Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Modelle eingeführt. Bayern setzt auf ein reines Flächenmodell, Baden-Württemberg auf ein modifiziertes Bodenwertmodell, Hamburg, Hessen und Niedersachsen verfolgen jeweils eigene Ansätze. Für Eigentümer in diesen Ländern sind die Urteile des BFH zum Bundesmodell ohne Bedeutung. Die elf Länder, die das Bundesmodell anwenden — darunter Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Schleswig-Holstein —, sind hingegen unmittelbar betroffen.

Was der BFH am 12. November 2025 entschieden hat

Der II. Senat des BFH verhandelte am 12. November 2025 drei Revisionen, die am 10. Dezember 2025 verkündet wurden (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin, die ihre Grundsteuerwertbescheide für verfassungswidrig hielten. Der BFH wies alle drei Revisionen zurück und lehnte eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG ab. Eine Vorlage hätte vorausgesetzt, daß der Senat selbst von der Verfassungswidrigkeit überzeugt gewesen wäre.

Den größten Raum in den Urteilsgründen nimmt die Frage der Gesetzgebungskompetenz ein. Der Senat bejahte sie unter Berufung auf Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG und sah keinen Anlaß, die Zuständigkeit des Bundes in Zweifel zu ziehen. Zur materiellen Verfassungsmäßigkeit des Ertragswertverfahrens führte der Senat aus, der Gesetzgeber habe ein System geschaffen, das konzeptionell einer Verkehrswertorientierung folge und darauf angelegt sei, den „objektiviert-realen Grundstückswert" innerhalb eines Korridors annäherungsweise zutreffend zu erfassen. Die Bodenrichtwerte seien aus Marktdaten abgeleitet und daher geeignet, die Grundstückswerte relationsgerecht abzubilden, wobei der Senat eine Abweichungstoleranz von ±30 Prozent für hinnehmbar hielt. Die pauschalierten Nettokaltmieten nach Anlage 39 zum BewG, gegliedert nach Baujahresklassen und Mietniveaustufen, überschritten den Typisierungsspielraum ebenfalls nicht. Das System sei als Massenverfahren für rund 36 Millionen Grundstücke konzipiert, und individuelle Besonderheiten könnten nicht berücksichtigt werden, ohne das gesamte Verfahren zu überlasten.

Die 40-Prozent-Schwelle als Sicherheitsventil

Der BFH hatte allerdings schon im Mai 2024 ein Korrektiv eingebaut. In zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23, jeweils AdV-Verfahren) entschied der Senat, daß den Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG bei verfassungskonformer Auslegung eine Öffnungsklausel zu entnehmen sei. Wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Verkehrswert (den gemeinen Wert) um mindestens 40 Prozent übersteigt, muß der Steuerpflichtige die Möglichkeit haben, den niedrigeren Wert nachzuweisen. Der Gesetzgeber hat diese Rechtsprechung mit dem Jahressteuergesetz 2024 in § 220 Abs. 2 BewG kodifiziert.

Die Hürde von 40 Prozent klingt nach einem großzügigen Puffer, doch auf dem Berliner Immobilienmarkt ist sie gar nicht so fernliegend. Die Bodenrichtwerte, die den Grundsteuerwerten zugrunde liegen, sind in vielen Berliner Lagen zwischen 2015 und 2022 steil gestiegen — teilweise stärker als die tatsächlich erzielbaren Verkaufspreise. Wenn ein Grundsteuerwert von 350.000 Euro festgestellt wird, der Verkehrswert nach einem Sachverständigengutachten aber nur 240.000 Euro beträgt, liegt die Überschreitung bei rund 46 Prozent, und der Nachweis wäre statthaft. Der niedrigere gemeine Wert wird dann als Grundsteuerwert angesetzt. Für den Nachweis verlangt das Gesetz ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Alternativ genügt ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis, sofern er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt liegt und die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind.

Die wirtschaftliche Rechnung hinter dem Gutachten sollte allerdings stimmen. Ein Verkehrswertgutachten für eine Eigentumswohnung kostet je nach Lage und Aufwand zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Die Grundsteuerersparnis, die sich aus einem geringeren Grundsteuerwert ergibt, fällt jährlich an, summiert sich also über die gesamte Laufzeit bis zur nächsten Hauptfeststellung. Bei einer Wohnung mit einem Grundsteuerwert von 350.000 Euro und einem nachgewiesenen gemeinen Wert von 240.000 Euro beträgt die jährliche Ersparnis in Berlin nach der Formel Grundsteuerwert × 0,00031 × 4,7 rund 160 Euro — über sieben Jahre bis zur nächsten Hauptfeststellung also gut 1.100 Euro. Bei größeren Objekten oder Mehrfamilienhäusern verschiebt sich das Verhältnis deutlich zugunsten des Gutachtens.

Warum die Verfassungsbeschwerde das Thema offenhält

Der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund Deutschland haben gegen das Urteil II R 3/25, das Berliner Verfahren, Verfassungsbeschwerde eingelegt. Das Bundesverfassungsgericht hat die Beschwerde unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 angenommen. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, erklärte nach der Urteilsverkündung, der Toleranzbereich sei in vielen Punkten überschritten. Das Musterverfahren betrifft eine vermietete Eigentumswohnung in der Nähe einer Bahntrasse. Wertmindernde Faktoren wie Lärmbelastung spielen im pauschalierten Ertragswertverfahren keine Rolle. Die Verfassungsbeschwerde zielt auf die Frage, ob das Bundesmodell den Anforderungen des Gleichheitssatzes genügt, wenn individuelle wertbestimmende Umstände systematisch ausgeblendet werden.

Bis das Bundesverfassungsgericht entscheidet, dürften mehrere Jahre vergehen. Die Grundsteuer gilt in der Zwischenzeit auf Basis der neuen Grundsteuerwerte weiter. Eigentümer, die die Verfassungsmäßigkeit in Zweifel ziehen, können sich in ihren eigenen Einspruchsverfahren auf das anhängige Verfahren 1 BvR 472/26 berufen und das Ruhen des Verfahrens beantragen. Die Finanzverwaltung dürfte dem in der Regel entsprechen. Die Grundsteuer wird dann zunächst gezahlt, aber der Bescheid bleibt offen. Sollte das Bundesverfassungsgericht die Bewertungsregeln ganz oder teilweise für verfassungswidrig erklären, könnten sich daraus Rückerstattungsansprüche ergeben.

Die Berliner Formel und ihre Tücken

Berlin wendet das Bundesmodell an, hat aber auf Landesebene eigene Steuermesszahlen und einen eigenen Hebesatz beschlossen. Die Messzahl für Wohngrundstücke entspricht mit 0,31 Promille dem Bundeswert, doch bei Nichtwohngrundstücken weicht Berlin ab und setzt 0,45 Promille statt der bundesgesetzlich vorgesehenen 0,34 Promille an. Zugleich wurde der Hebesatz von ehemals 810 Prozent auf 470 Prozent nahezu halbiert. Die Berliner Formel für eine Eigentumswohnung lautet damit Grundsteuerwert × 0,00031 × 4,7. Bei einem Grundsteuerwert von 200.000 Euro ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von rund 291 Euro, bei 400.000 Euro sind es rund 583 Euro.

Die Absenkung des Hebesatzes war politisch gewollt, um den Übergang aufkommensneutral zu gestalten. Ob das gelungen ist, wird sich erst zeigen, wenn die Finanzverwaltung die tatsächlichen Grundsteuereinnahmen für 2025 ausgewertet hat. Diese Zahlen werden im Laufe des Jahres 2026 erwartet. Eigentümer in innerstädtischen Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten, also in Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg oder Charlottenburg, zahlen trotz des halbierten Hebesatzes unter Umständen mehr als zuvor. In Randlagen, wo die Bodenrichtwerte weniger gestiegen sind, ist tendenziell eine Entlastung eingetreten. Die Grundsteuerbelastung eines konkreten Objekts läßt sich damit nicht mehr pauschal einschätzen, sondern muß anhand des Grundsteuerwertbescheids individuell geprüft werden. Das gilt auch bei Kaufverhandlungen, wenn die laufenden Kosten einer Immobilie beziffert werden sollen.

Fünf Ländermodelle stehen noch aus

Parallel zu den drei entschiedenen Verfahren zum Bundesmodell sind beim BFH Revisionen gegen die Grundsteuermodelle von Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen anhängig. Zum baden-württembergischen Modell ist eine mündliche Verhandlung im April 2026 angekündigt. Ob und wann die übrigen Verfahren terminiert werden, ist offen. Jedes Ländermodell folgt einer eigenen Bewertungslogik — das bayerische Flächenmodell knüpft ausschließlich an die Fläche an, das baden-württembergische Bodenwertmodell nur an den Bodenwert —, so daß die Entscheidungen zum Bundesmodell auf die Ländermodelle nicht übertragbar sind. Für Eigentümer in diesen fünf Ländern bleibt die verfassungsrechtliche Lage bis auf weiteres ungeklärt.

Stabilisiert, aber nicht abgeschlossen

Die BFH-Urteile vom November 2025 haben die Grundsteuer im Bundesmodell für den Moment stabilisiert. Die Bewertungsregeln gelten, die Grundsteuerwertbescheide sind vollziehbar, und die Kommunen erheben auf dieser Basis die Grundsteuer. Wer seinen Grundsteuerwertbescheid für zu hoch hält, hat mit § 220 Abs. 2 BewG ein Instrument, das bei einer Abweichung von mindestens 40 Prozent zum Verkehrswert greift — allerdings nur mit einem belastbaren Gutachten. Wer die Verfassungsmäßigkeit insgesamt bezweifelt, kann sich auf das Verfahren 1 BvR 472/26 berufen und das Ruhen seines Einspruchsverfahrens beantragen. Eine Garantie, daß Karlsruhe das Bundesmodell kippt, gibt es nicht. Die 40-Prozent-Schwelle und die Tatsache, daß der BFH das System bereits durchgewunken hat, sprechen eher dafür, daß das Bundesverfassungsgericht die Typisierung im Grundsatz akzeptieren und allenfalls punktuelle Nachbesserungen verlangen wird.

Bei Immobilientransaktionen in Berlin spielt die Grundsteuer kaum eine Rolle. Es reicht, wenn man folgendes weiß: der Grundsteuerwertbescheid gibt Aufschluß über die laufende Belastung und zeigt, ob die Immobilie im Ertragswertverfahren realistisch oder überhöht bewertet wurde. Wer eine Immobilie erwirbt, kann als neuer Eigentümer einen eigenen Antrag auf fehlerbeseitigende Fortschreibung stellen, wenn sich Bewertungsfehler im Bescheid finden — etwa eine falsche Wohnfläche, ein falsches Baujahr oder eine unzutreffende Mietniveaustufe. Im Rahmen der notariellen Kaufvertragsgestaltung gehört die Klärung der Grundsteuerbelastung zu den Punkten, die bei der wirtschaftlichen Bewertung des Objekts berücksichtigt werden.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

Informationen zur Berliner Grundsteuer — Senatsverwaltung für Finanzen Berlin
Grundsteuer in Berlin — Bund der Steuerzahler
Grundsteuer-Musterverfahren beim Bundesverfassungsgericht — Haufe