Vier Wege führen im Grundbuch zur Umgestaltung eines Grundstücksbestandes: die Realteilung, die ideelle Teilung, die Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB und die Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB. Die Anlässe reichen von der Erbauseinandersetzung bis zur Zusammenfassung mehrerer Nachbargrundstücke für ein Bauprojekt. Was alle vier Verfahren verbindet, ist die Frage nach den bestehenden Belastungen, denn sie entscheidet vor jedem Antrag mit.
Die Realteilung schafft selbständige Teilflächen
Bei der Realteilung wird ein bestehendes Grundstück in zwei oder mehr selbständige Grundstücke aufgespalten. Jedes Teilgrundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt und eine eigene Flurstücksnummer. Nach § 19 Abs. 1 BauGB ist die Teilung die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, daß ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll.
Eine behördliche Genehmigung verlangt diese Erklärung nicht. Seit der BauGB-Novelle 2004 ist die frühere Teilungsgenehmigung weggefallen. Geblieben ist § 19 Abs. 2 BauGB, wonach durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen dürfen, die den Festsetzungen widersprechen. Diese Prüfung obliegt nicht dem Grundbuchamt, sondern dem Eigentümer. Entstehen durch die Teilung Flächen ohne eigene Bebaubarkeit oder Flurstücke unterhalb der Mindestmaße, trägt das Risiko der Eigentümer und ein späterer Käufer, der mit einem selbständig bebaubaren Teilgrundstück gerechnet hat.
In Berlin kommt ein bauordnungsrechtlicher Prüfschritt hinzu. Die Bauaufsichtsämter der Bezirke achten darauf, ob die Teilung Abstandsflächen verletzt oder ein rückwärtiges Grundstück ohne ausreichende Erschließung entstehen läßt. Ein DNotI-Gutachten aus dem Jahr 2006 behandelt diese Konstellation und stellt klar, daß die fehlende bauplanungsrechtliche Genehmigungspflicht nichts daran ändert, daß das Bauordnungsrecht eigene Anforderungen stellt. Das Grundbuchamt ist nicht die letzte Kontrollinstanz.
Die Belastungen behandelt die Realteilung gesondert. Grundschulden und Hypotheken, die auf dem ursprünglichen Grundstück lasten, erstrecken sich nach der Teilung als Gesamtbelastung auf alle Teilgrundstücke. Dienstbarkeiten bestehen nach § 1026 BGB fort; ihre räumliche Reichweite hängt vom Inhalt der Eintragung ab. Soll ein Teilgrundstück lastenfrei verkauft werden, ist die Mitwirkung der Gläubiger erforderlich.
Die ideelle Teilung erhält das Grundstück
Von der Realteilung zu unterscheiden ist die ideelle Teilung. Das Grundstück bleibt in seiner Substanz unverändert; mehrere Personen erwerben Miteigentumsanteile. Zwei Miteigentümer zu je ½ teilen das Grundstück nicht real auf, sondern beide haften mit ihrem Anteil für alle auf dem Grundstück lastenden Belastungen.
Diese Konstruktion bedarf keiner Behördenbeteiligung und ist grundbuchrechtlich unaufwendig. Ich beurkunde die Übertragung des Miteigentumsanteils, das Grundbuchamt trägt die Miteigentümer ein. Es bleibt bei einem Grundbucheintrag mit einem Bestandsverzeichnis. Die ideelle Teilung paßt zu Konstellationen, in denen ein Grundstück unter Familienmitgliedern aufgeteilt werden soll, ohne daß Vermessung und Katasteränderung notwendig sind.
Bei der ideellen Teilung entstehen keine neuen Flurstücke. Für eine spätere Realteilung muß der Teilungsvorgang vollständig nachgeholt werden. Sollen verschiedenen Personen abgegrenzte Grundstücksteile dauerhaft zur alleinigen Nutzung überlassen werden, kommt die Realteilung in Betracht oder, wenn das Gebäude es erlaubt, die Begründung von Wohnungseigentum.
Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB
Bei der Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB stellt der Eigentümer einen Antrag beim Grundbuchamt. Zwei oder mehr ihm gehörende Grundstücke werden zu einem einzigen Grundstück zusammengeführt; das neue Grundstück erhält ein einziges Grundbuchblatt, die bisherigen werden geschlossen. Voraussetzung ist, daß alle beteiligten Grundstücke demselben Eigentümer gehören. Bei Miteigentum genügt es, wenn alle Miteigentümer identisch und ihre Anteile gleichlaufend sind.
Die Vereinigung schafft ein einheitliches Buchgrundstück, das größere Baukörper und eine einheitliche Finanzierung erlaubt. Sie führt aber zugleich die Belastungen zusammen. Nach der Vereinigung haftet das neue Gesamtgrundstück für alle Belastungen, die vorher auf einem der Einzelgrundstücke lagen.
Ein Beispiel macht die Dimension deutlich. Eigentümer A besitzt Grundstück 1 mit einer Grundschuld von 300.000 Euro und Grundstück 2, das lastenfrei ist. Nach der Vereinigung haftet das Gesamtgrundstück für die 300.000-Euro-Grundschuld. Der Gläubiger, der bisher nur auf Grundstück 1 zugreifen konnte, hat nun Zugriff auf den Gesamtwert einschließlich des früher lastenfreien Teils. Damit ist der Beleihungswert für eine neue Finanzierung auf dem Gesamtgrundstück mit dem bestehenden Recht vorbelastet. Das DNotI hat in einem Gutachten vom 15. April 2014 auf diesen Mechanismus hingewiesen und klargestellt, daß der unterschiedliche Belastungsstand der Grundstücke einer Vereinigung nicht entgegensteht, wohl aber zu diesem Haftungsverbund führt.
Umgekehrt gilt dasselbe. Belastete Eigentümer, die unbelastete Grundstücke einbringen, verschaffen ihren Gläubigern eine bessere Haftungsmasse. Das Grundbuchamt prüft diesen Interessenkonflikt nicht, ihm genügt der Antrag des Eigentümers. Im Beratungsgespräch steht deshalb am Anfang die Belastungssituation jedes einzelnen Grundstücks. Wir gehen die Grundbuchauszüge durch und besprechen, was nach der Vereinigung mit jeder einzelnen Eintragung geschehen soll.
Der Vertragsspielraum mit dem Gläubiger ist hier offen. Vor der Vereinigung läßt sich mit ihm entweder die Löschung der Grundschuld oder ein Pfandtausch gegen eine neue Sicherheit vereinbaren. Beide Wege setzen seine Mitwirkung voraus. Ist eines der Grundstücke mit einer Auflassungsvormerkung zugunsten eines Dritten belastet, bleibt die Vereinigung nach einem DNotI-Gutachten vom 5. August 2022 trotzdem möglich; die Vormerkung hält an ihrer Stelle.
Bauträger nutzen die Vereinigung, um zwei oder drei Nachbargrundstücke zu einer einheitlichen Baumasse zusammenzufassen. Für sie prägt der Belastungsstand der Einzelgrundstücke die Sicherheitenstruktur des Gesamtprojekts. Damit hängt auch die Reihenfolge zusammen, in der mit den finanzierenden Banken verhandelt werden muß.
Wie bei der Teilung prüft das Grundbuchamt auch bei der Vereinigung die Bebauungsplankonformität nicht. In der Berliner Praxis wirft die Vereinigung bauplanungsrechtlich weniger Fragen auf als die Teilung, weil sie größere und nicht kleinere Grundstücke schafft. Probleme entstehen, wenn aus der Vereinigung ein Grundstück hervorgeht, das bestimmte GRZ- oder GFZ-Obergrenzen überschreitet und eine angestrebte Bebauung nicht mehr genehmigungsfähig macht.
Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB
Anders als die Vereinigung führt die Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB die Grundstücke nicht gleichwertig zusammen. Ein Grundstück wird einem anderen als Bestandteil zugeschrieben. Das zugeschriebene Grundstück verliert seine rechtliche Selbständigkeit und wird wesentlicher Bestandteil des Hauptgrundstücks.
Damit entfallen alle eigenständigen Verfügungen. Das zugeschriebene Grundstück läßt sich nicht mehr selbständig übertragen oder belasten, eine eigene Zwangsversteigerung scheidet aus. Es gibt kein eigenes Grundbuchblatt mehr, das zugeschriebene Grundstück erscheint nur noch im Bestandsverzeichnis des Hauptgrundstücks. Trägt das zuzuschreibende Grundstück einen Herrschvermerk einer Grunddienstbarkeit, ist nach einem DNotI-Gutachten vom 5. März 2020 vorab zu klären, wie sich dieser Herrschvermerk verhält; das gilt sinngemäß auch für die umgekehrte Konstellation.
Wie bei der Vereinigung müssen beide Grundstücke demselben Eigentümer gehören. Das Grundbuchamt darf eine Zuschreibung ablehnen, wenn sie zu einer Verwirrung im Grundbuch führen würde, namentlich wenn das zuzuschreibende Grundstück mit Belastungen versehen ist, die mit dem Hauptgrundstück unvereinbar sind. Das DNotI hat in einem Gutachten vom 31. Dezember 2006 ausdrücklich auf die Besorgnis der Verwirrung bei abweichend belasteten Grundstücken hingewiesen. Vor der Beurkundung gehen wir deshalb die Belastungen beider Grundstücke gemeinsam durch, damit das Grundbuchamt die Zuschreibung nicht von Amts wegen zurückweist.
Anwendung findet die Zuschreibung beim schmalen Nachbargrundstück, das ein Eigentümer dazugekauft hat und seinem Hauptgrundstück endgültig zuordnen will, um eine einheitliche Baumasse zu ermöglichen. Ist das Nachbargrundstück mit einer Grundschuld belastet, läßt sich entweder die Löschung vor der Zuschreibung erreichen oder die Belastung wird mit der Zuschreibung auf das Gesamtgrundstück erstreckt; das wirkt sich auf die bisherigen Gläubiger des Hauptgrundstücks aus.
Wie das Grundbuchamt verfährt
Im Grundbuchverfahren folgen die genannten Gestaltungen denselben Grundsätzen. Der Eigentümer stellt einen Antrag beim Grundbuchamt; die notarielle Urkunde enthält dabei Eintragungsbewilligung und Antrag. Das Grundbuchamt prüft die formellen Voraussetzungen, namentlich die Identität der beteiligten Grundstücke, die Eigentümerstellung und die Zustimmung etwaiger Rechteinhaber. Bei der Realteilung wirkt die Katasterbehörde mit; sie legt das neue Flurstück an und trägt es in das Liegenschaftskataster ein. Erst danach kann das Grundbuchamt eintragen.
Beteiligte Gläubiger müssen nicht zwingend zustimmen, ihre Belastungen folgen den Grundstücken. Bei Vereinigung und Zuschreibung verhält es sich anders. Hier wird die Mitwirkung von Gläubigern faktisch erforderlich, wenn das neue Gesamtgrundstück mit allen Belastungen für einen der Gläubiger eine Beeinträchtigung darstellen würde. Grundschuldgläubiger haben kein Vetorecht gegen die Vereinigung als solche; sie haben aber das Recht, ihre Grundschuld auf das Gesamtgrundstück erstreckt zu sehen. Daraus folgt, daß sich die Vereinigung nicht als Mittel zur Beschränkung einer bestehenden Grundschuld auf einen kleineren Haftungsgegenstand verwenden läßt.
Auswirkungen auf Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte
Grundschulden und Hypotheken sind der eine Teil des Bildes, Dienstbarkeiten der andere. Wird ein Grundstück geteilt, auf dem eine Grunddienstbarkeit zugunsten eines Nachbargrundstücks eingetragen ist (etwa ein Wegerecht oder eine Leitungsdienstbarkeit), bleibt zu klären, ob die Dienstbarkeit auf einem oder auf beiden Teilgrundstücken fortbesteht. § 1026 BGB regelt das. Ist die Ausübung räumlich auf einen bestimmten Teil beschränkt, erlischt die Dienstbarkeit für die Teile außerhalb dieses Bereichs; im Übrigen lastet sie auf beiden Teilen fort.
Bei der Vereinigung verhält es sich umgekehrt. Eine Dienstbarkeit, die auf einem der zu vereinigenden Grundstücke lastet, bleibt bestehen und belastet nach der Vereinigung das neue Buchgrundstück, jedoch nur innerhalb des räumlichen Bereichs, auf den sich die Eintragung bezog. Eine Dienstbarkeit, die einen Weg über den südlichen Teil des Grundstücks sichert, wird durch die Vereinigung mit dem nördlichen Nachbargrundstück nicht auf den Gesamtbereich ausgedehnt. Maßgeblich bleibt der Inhalt der eingetragenen Dienstbarkeit; die Vereinigung ändert die räumliche Begrenzung nicht.
Vorkaufsrechte folgen einer eigenen Logik. Ein im Grundbuch eingetragenes subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht zugunsten des Nachbargrundstücks folgt bei der Realteilung dem Grundstücksteil, auf den es sich bezieht. Welches das ist, entscheidet sich nach dem Inhalt des Vorkaufsrechts, nicht nach der Flächenquote. Das DNotI hat zu diesem Komplex mehrere Gutachten erstattet, unter anderem zu Vorkaufsrechten bei Realteilung des berechtigten Grundstücks und zur Bestandteilszuschreibung bei Grundstücken mit Nacherbenbindung. Wird diese Prüfung übersprungen, holt sie das Grundbuchamt durch Zwischenverfügungen nach.
Behörden und Fristen in Berlin
In Berlin treffen bei diesen Verfahren zwei Behörden zusammen. Das eine ist das Grundbuchamt bei den Amtsgerichten, das andere die Katasterbehörde im Bereich Vermessung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Bei der Realteilung wird die Katasterbehörde zuerst tätig; sie legt das neue Flurstück an und stellt die Katasterbescheinigung aus. Erst dann kann das Grundbuchamt abschreiben und das neue Blatt anlegen. Dieser Vorlauf beträgt in Berlin je nach Auslastung der Vermessungsämter mehrere Wochen bis Monate.
Vor jeder Teilung oder Vereinigung sind die Belastungen aller beteiligten Grundstücke zu erfassen und ihre Verteilung nach der Maßnahme nachzuvollziehen. Hinzu tritt die bauplanungsrechtliche Prüfung; sie betrifft vor allem die Frage, ob ein Teilgrundstück nach der Teilung noch eigenständig bebaubar bleibt. Schließlich stehen die dinglich gesicherten Rechte Dritter zur Prüfung an, in erster Linie Grundpfandrechte, daneben Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte. Hier entscheidet sich, ob die Mitwirkung der Berechtigten erforderlich oder zumindest sinnvoll ist.
Werden diese Vorfragen vor der Beurkundung geklärt, lassen sich Zwischenverfügungen des Grundbuchamts vermeiden. Werden sie offengelassen, holt das Grundbuchamt sie durch Zwischenverfügungen nach, mit entsprechendem Zeit- und Aufwandsaufschlag.
Was im Notariat geschieht
Die notarielle Beurkundung der Teilungs-, Vereinigungs- oder Zuschreibungserklärung ist technisch unaufwendig. Den Schwerpunkt bildet die Vorbereitung. Wir gehen die Grundbuchauszüge der beteiligten Grundstücke durch und stellen die Belastungen einzeln gegenüber. Wenn Gläubiger mitwirken müssen, holt der Eigentümer ihre Erklärungen ein. Bei der Realteilung läßt er das neue Flurstück vermessen und legt uns die Katasterbescheinigung vor.
Ich beurkunde die Erklärung, sobald die Vorfragen geklärt sind. Danach reichen wir die Urkunde beim Grundbuchamt ein und beantworten etwaige Zwischenverfügungen, ergänzen fehlende Unterlagen und beschaffen weitere Erklärungen in Absprache mit den Beteiligten.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
