Grunddienstbarkeit ohne Lageplan

Im Grundbuch steht ein Geh- und Fahrtrecht, eingetragen vor mehr als dreißig Jahren. Die notarielle Urkunde nimmt auf einen Lageplan Bezug, doch der Plan war bei der Beurkundung nicht dabei. Das Berufungsgericht hielt die Grunddienstbarkeit deshalb für unwirksam. Der BGH sah das anders.

Mit Urteil vom 16. Januar 2026 (V ZR 107/25) hat der V. Zivilsenat eine praxisrelevante Abgrenzung vorgenommen, die für die notarielle Vertragsgestaltung und für die Beurteilung bestehender Grunddienstbarkeiten gleichermaßen bedeutsam ist. Im Kern geht es um die Frage, wann ein fehlender Lageplan die Grunddienstbarkeit zu Fall bringt und wann nicht. Die Antwort hängt davon ab, ob der Plan die Ausübungsstelle erst festlegt oder ob er nur veranschaulicht, was die Bewilligung selbst schon beschreibt.

Die gemeinsame Einfahrt, die zum Streitfall wurde

In Oberbayern hatte ein Eigentümer 1993 sein Grundstück geteilt. Aus dem Flurstück 2153 wurde das Flurstück 2153/3 herausgemessen und separat veräußert. Zwischen den beiden Teilgrundstücken verlief eine gemeinsame Zufahrt zu den rückwärtigen Grundstücksbereichen. Die Eigentümer ließen wechselseitige Grunddienstbarkeiten eintragen, jeweils als Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Nachbarn. Grundlage waren zwei notarielle Urkunden von 1991 und 1993, auf die das Grundbuch verwies. Die Kläger hatten das hintere Grundstück 1999 erworben, die Beklagten das vordere 2007. Als die Beklagten Zäune und Holzpaletten auf der Zufahrt abstellten, klagten die Eigentümer des hinteren Grundstücks auf Beseitigung und beriefen sich auf ihr eingetragenes Geh- und Fahrtrecht. Die Beklagten wandten ein, die Grunddienstbarkeit sei gar nicht wirksam entstanden, weil der in der Urkunde erwähnte Lageplan bei der Beurkundung nicht vorgelegen habe.

Warum das Berufungsgericht die Grunddienstbarkeit scheitern ließ

Das Amtsgericht Rosenheim und das Landgericht Traunstein folgten der Argumentation der Beklagten. Das Berufungsgericht begründete seine Entscheidung mit dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot. Der Umfang einer Grundbuchbelastung muß aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung für jedermann erkennbar sein, und zwar ohne Rückgriff auf außerhalb des Grundbuchs liegende Umstände. Die notarielle Urkunde von 1991 beschreibe zwar ein Geh- und Fahrtrecht und nehme auf einen Lageplan Bezug, doch dieser Plan sei weder Gegenstand der Beurkundung geworden noch der Urkunde beigefügt worden. Die Nachtragsurkunde von 1993 enthalte keine eigenständige dingliche Einigung, sondern verweise nur auf die Haupturkunde. Ohne den Plan sei die Ausübungsstelle nicht bestimmt, und ohne bestimmte Ausübungsstelle sei die Grunddienstbarkeit nicht wirksam entstanden. Das Landgericht unterschied dabei nicht danach, ob der Lageplan die Ausübungsstelle erst definierte oder ob er nur klarstellende Funktion hatte.

Was der BGH zur Bestimmtheit bei Grunddienstbarkeiten verlangt

Der V. Zivilsenat hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück. Die drei Leitsätze des Urteils bilden ein abgestuftes System, das sich für die notarielle Praxis wie ein Prüfschema anwenden läßt. Der erste Leitsatz bekräftigt den Ausgangspunkt, der auch dem Berufungsgericht zugrunde lag. Wird die Ausübungsstelle einer Grunddienstbarkeit rechtsgeschäftlich zum Inhalt der Belastung gemacht, muß sie in der Eintragungsbewilligung so eindeutig bezeichnet sein, daß die Bezeichnung für jedermann als nächstliegende Bedeutung ohne weiteres erkennbar ist. Das folgt aus dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot, das über § 874 BGB auch die in Bezug genommene Bewilligungsurkunde erfaßt. Wer ein Grundstück erwirbt, muß anhand des Grundbuchs und der dort in Bezug genommenen Urkunden erkennen können, welche Belastungen auf dem Grundstück liegen und welchen Umfang sie haben.

Der zweite Leitsatz betrifft den Fall, in dem die Eintragungsbewilligung zur Bezeichnung der Ausübungsstelle auf einen Lageplan verweist, in den die Ausübungsstelle eingezeichnet ist. In dieser Konstellation definiert der Plan die räumliche Reichweite des Rechts. Liegt der Plan bei der Beurkundung nicht vor, fehlt der Grunddienstbarkeit die erforderliche Bestimmtheit, und sie entsteht nicht wirksam. Diese Fallgruppe nennt die Literatur „echte Verweisung" auf eine Anlage im Sinne von § 9 Abs. 1 BeurkG, weil die Anlage selbst den Regelungsgehalt enthält.

Die entscheidende Weichenstellung nimmt der dritte Leitsatz vor. Wird die Ausübungsstelle in der Bewilligung selbst festgelegt, und zwar durch Bezugnahme auf in der Natur vorhandene Orientierungspunkte — etwa eine bereits vorhandene Anlage oder einen bereits vorhandenen Weg —, dient ein in der Bewilligung zusätzlich erwähnter Lageplan im Zweifel nur der Veranschaulichung. Man spricht von einer „unechten Verweisung" oder bloßen Bezugnahme. Der Plan enthält dann selbst keine Festlegung der Ausübungsstelle, sondern illustriert nur, was die Bewilligung bereits beschreibt. Sein Fehlen nimmt der Einigung und der Bewilligung nicht die erforderliche Bestimmtheit. Diese Unterscheidung ist kein Formalismus. Sie entscheidet darüber, ob ein seit Jahrzehnten eingetragenes Recht Bestand hat oder ob es wegen eines bei der Beurkundung fehlenden Blatts Papier rückwirkend als unwirksam gilt.

Die „bestehende Zufahrt" als Anker der Bestimmtheit

Die Bewilligung in der notariellen Urkunde von 1991 formulierte, daß Zufahrt und Zugang „über die bestehende Zufahrt" erfolgen sollten. Damit verwies die Urkunde auf einen in der Natur vorhandenen Weg, dessen Verlauf sich bei Bestellung der Grunddienstbarkeit konkret nachvollziehen ließ. Der Lageplan hätte diesen Verlauf graphisch dargestellt, aber er hätte ihn nicht erst festgelegt. Genau darin lag der Fehler des Berufungsgerichts, das nicht zwischen der konstitutiven und der deklaratorischen Funktion des Plans unterschieden hatte. Daß der Zustand der Zufahrt im Streitfall möglicherweise durch Beweisaufnahme ermittelt werden muß, steht der Bestimmtheit nicht entgegen. Der BGH betonte, daß die Bewilligung durch ihre Verweisung auf den bei Bestellung des Rechts bestehenden Zustand die Ausübungsstelle in zweifelsfreier Weise beschreibe. Ob der Weg damals drei oder vier Meter breit war, ob er gepflastert oder geschottert war, sind Beweisfragen, keine Bestimmtheitsfragen.

Echte und unechte Verweisung in der notariellen Praxis

Die Unterscheidung zwischen echter und unechter Verweisung auf einen Lageplan hat für die Vertragsgestaltung unmittelbare Konsequenzen. Bei einer echten Verweisung definiert der Plan den räumlichen Inhalt der Grunddienstbarkeit. Der Plan muß bei der Beurkundung vorliegen, er muß der Urkunde beigefügt und fest mit ihr verbunden werden. § 9 Abs. 1 BeurkG schreibt vor, daß Pläne und Zeichnungen, auf die in der Urkunde verwiesen wird, der Niederschrift beigefügt und mitvorgelesen oder den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt werden müssen. Ein fehlender Plan führt in dieser Konstellation dazu, daß die Ausübungsstelle nicht bestimmt ist und die Grunddienstbarkeit nicht entsteht.

Bei einer unechten Verweisung beschreibt die Bewilligung die Ausübungsstelle bereits aus sich heraus. „Über die bestehende Zufahrt" oder „auf dem befestigten Weg zwischen Haus und Garage" — solche Formulierungen knüpfen an sichtbare, in der Natur vorhandene Gegebenheiten an. Ein zusätzlich erwähnter Plan dient dann nur der Illustration, und sein Fehlen ist unschädlich, weil die Bewilligung ohne ihn verständlich bleibt. Auf eine solche Anlage findet § 9 Abs. 1 BeurkG nach der Rechtsprechung des BGH keine Anwendung, weil das in der Anlage Niedergelegte bereits in der Urkunde selbst geregelt ist.

Für die notarielle Formulierungspraxis folgt daraus, daß die Ausübungsstelle in der Bewilligung selbst so beschrieben sein muß, daß sie auch ohne Plan identifizierbar ist. Ein Lageplan bleibt sinnvoll, er sollte vorliegen und ordnungsgemäß beigefügt werden, aber die Bewilligung darf sich nicht allein auf den Plan stützen. Die textliche Beschreibung muß eigenständig tragen. Wer beides kombiniert — eine in sich verständliche Textbeschreibung und einen korrekt beigefügten Plan —, schafft eine Bewilligung, die auch Jahrzehnte später einer gerichtlichen Prüfung standhält. Entscheidend ist, daß die textliche Formulierung als erste Erkenntnisquelle dient und der Plan als zweite hinzutritt, nicht umgekehrt. In diesem Punkt geht das Urteil über den Einzelfall hinaus und formuliert einen Maßstab, der für jede künftige Bestellung eines Wege- oder Leitungsrechts gilt. In meiner Beurkundungspraxis verwende ich bei der Bestellung von Grunddienstbarkeiten mit Blick auf das obige Urteil nun eine doppelte Absicherung. Die Bewilligung beschreibt die Ausübungsstelle textlich durch Bezugnahme auf vorhandene bauliche Gegebenheiten — etwa den bestehenden Zugang über den Innenhof, die befestigte Zufahrt entlang der östlichen Grundstücksgrenze oder den Treppenaufgang im rückwärtigen Gebäudeteil. Zusätzlich wird ein Lageplan beigefügt, in den die Ausübungsstelle eingezeichnet ist. Der Plan wird den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt, mit der Urkunde fest verbunden und in der Niederschrift als Anlage bezeichnet. Diese Kombination stellt sicher, daß die Bewilligung auch ohne Plan verständlich bleibt, der Plan aber als ergänzende Erkenntnisquelle zur Verfügung steht. Das Urteil des BGH bestätigt, daß dieses Vorgehen die sicherste Gestaltung ist.

Warum auch alte Grunddienstbarkeiten davon profitieren

Das Urteil hat nicht nur für künftige Bestellungen Bedeutung. Seine praktische Reichweite betrifft vor allem den Bestand. Tausende von Grunddienstbarkeiten wurden in den vergangenen Jahrzehnten bestellt, ohne daß ein Lageplan der Urkunde beigefügt wurde. Nach der Auffassung des Berufungsgerichts wären diese Rechte unwirksam gewesen, mit weitreichenden Folgen für Grundstückseigentümer, die sich seit Jahren auf ein eingetragenes Wegerecht oder Leitungsrecht verlassen. Der BGH hat dem eine differenzierte Antwort entgegengesetzt. Sofern die Bewilligung die Ausübungsstelle durch Verweis auf vorhandene Zustände in der Natur beschreibt, steht das Fehlen des Lageplans der Wirksamkeit nicht entgegen. Das Recht lebt. Allerdings bleibt für den Einzelfall zu prüfen, ob die jeweilige Bewilligung tatsächlich eine unechte Verweisung enthält oder ob sie die räumliche Festlegung ausschließlich dem Plan überläßt. Diese Prüfung erfordert die Einsicht in die beim Grundbuchamt verwahrte Urkunde.

In Berlin ist diese Frage bei Grundstücken mit Hinterhofzufahrten und gemeinsam genutzten Hofeinfahrten in der Blockrandbebauung besonders häufig anzutreffen. Auch Zufahrten zu rückwärtigen Stellplatzanlagen sind betroffen. Gerade in der Gründerzeitbebauung wurden Grunddienstbarkeiten oft mit knappen Formulierungen bestellt, die auf den „vorhandenen Hofzugang" oder die „bestehende Durchfahrt" Bezug nahmen. Nach dem Maßstab des BGH dürften diese Formulierungen dem Bestimmtheitsgebot genügen, sofern der Zustand bei Bestellung der Dienstbarkeit rekonstruierbar ist.

Wo die Grenze des Urteils verläuft

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Landgericht Traunstein muß nun prüfen, ob die Ausübungsstelle anhand der in der Urkunde genannten „bestehenden Zufahrt" hinreichend bestimmt ist und welchen konkreten Verlauf die Zufahrt bei Bestellung der Grunddienstbarkeit 1991 hatte. Das Urteil klärt die dogmatische Frage, nämlich daß ein fehlender Lageplan bei unechter Verweisung die Bestimmtheit nicht beseitigt. Es klärt nicht, ob im konkreten Fall die Zufahrt tatsächlich so zweifelsfrei verlief, daß die Ausübungsstelle feststeht. Das Ergebnis hängt von der Beweisaufnahme ab. Für vergleichbare Fälle bedeutet das, daß die Wirksamkeit der Grunddienstbarkeit auch bei fehlender Plananlage möglich ist, aber im Streitfall bewiesen werden muß, welchen Zustand die Örtlichkeit bei Rechtsbestellung hatte.

Das Urteil betrifft zudem nur die Frage der Bestimmtheit, nicht die Verlegung der Ausübungsstelle nach § 1023 BGB. Diese Vorschrift gibt dem Eigentümer des belasteten Grundstücks das Recht, die Ausübung auf eine andere, für den Berechtigten gleich geeignete Stelle zu verlegen, wenn die bisherige Stelle besonders beschwerlich ist. Der Verlegungsanspruch setzt aber ein wirksam bestehendes Recht voraus. Er greift erst, wenn die Grunddienstbarkeit die Bestimmtheitshürde genommen hat.

Grunddienstbarkeiten in der Kaufvertragsprüfung

Bei der Prüfung des Grundbuchauszugs vor einem Kauf gehört der Blick auf bestehende Grunddienstbarkeiten zum notariellen Standardprogramm. Ist ein Geh- und Fahrtrecht oder ein Leitungsrecht eingetragen, ergibt sich der räumliche Umfang aus der Eintragungsbewilligung, die beim Grundbuchamt verwahrt wird. Der BGH hat mit diesem Urteil klargestellt, daß die Bewilligung auch dann bestimmt genug sein kann, wenn ihr kein Lageplan beigefügt ist. Für Käufer, die ein belastetes Grundstück erwerben, bedeutet das umgekehrt, daß sie sich nicht darauf verlassen können, eine unbequeme Grunddienstbarkeit sei wegen Formfehlern unwirksam. Der Bestand des Rechts ist nach der Rechtsprechung des V. Zivilsenats robuster, als es die Vorinstanzen angenommen hatten. Gleichzeitig gibt das Urteil Käufern herrschender Grundstücke Sicherheit, daß ihr eingetragenes Recht nicht allein deshalb in Frage steht, weil bei der Beurkundung vor Jahrzehnten ein Lageplan fehlte.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

BGH, Urteil vom 16.01.2026, V ZR 107/25 auf dejure.org (Leitsätze und Kommentierung)