Notwegerecht und Parken auf dem eigenen Grundstück nach dem neuen BGH-Urteil

Ein Grundstück in zweiter Reihe, kein eigener Zugang zur Straße, und der Nachbar weigert sich, die Zufahrt mit dem Auto zu dulden. Der Bundesgerichtshof hat im März 2025 eine Frage beantwortet, über die sich Nachbarn und Gerichte seit Jahrzehnten streiten.

Worum es geht und warum das Urteil Klarheit schafft

Ein Grundstück ohne eigene Straßenanbindung ist auf den guten Willen der Nachbarn angewiesen, wenn es um die Zufahrt geht. Das Gesetz gibt dem Eigentümer eines solchen Grundstücks zwar ein Notwegerecht nach § 917 BGB, doch über den Umfang dieses Rechts herrschte Streit. Die Frage lautete, ob der Nachbar auch dulden muß, daß Fahrzeuge über sein Grundstück fahren, um auf dem Hinterliegergrundstück zu parken, oder ob das Notwegerecht nur das Be- und Entladen abdeckt und der Eigentümer sein Auto danach woanders abstellen muß. Der BGH (Urteil vom 14. März 2025, Az. V ZR 79/24) hat diese Frage zugunsten des Hinterliegereigentümers entschieden und damit eine bis dahin uneinheitliche Rechtsprechung der Oberlandesgerichte geklärt.

Der Fall vor dem BGH

Der Sachverhalt war für Hinterliegergrundstücke typisch. Zwei Nachbarn in Schleswig-Holstein besaßen Grundstücke, die durch Teilung eines ehemals einheitlichen Grundstücks entstanden waren. Das hintere Grundstück mit einer vermieteten Doppelhaushälfte hatte keinen eigenen Zugang zur öffentlichen Straße. Die Eigentümer des vorderen Grundstücks duldeten zwar grundsätzlich ein Notwegerecht, wehrten sich aber dagegen, daß die Hinterliegerin ihr Grundstück mit dem Pkw zum Parken anfuhr. Sie akzeptierten nur Fahrten zum Be- und Entladen schwerer Gegenstände und baten darum, daß der Pkw danach auf der öffentlichen Straße abgestellt werde. Das OLG Schleswig gab ihnen Recht und urteilte, das Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB berechtige nicht dazu, das Nachbargrundstück zum Zweck des Parkens auf dem eigenen Grundstück zu überfahren. Der BGH sah das anders.

Was § 917 BGB regelt und wo die Grenze bisher verlief

Das Notwegerecht ist im Gesetz als Ausnahme konzipiert. § 917 Abs. 1 BGB gewährt es nur, wenn einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt. Der Begriff der ordnungsmäßigen Benutzung bestimmt sich dabei nicht nach den persönlichen Bedürfnissen des Eigentümers, sondern nach einem objektiven Maßstab, der den wirtschaftlichen Verhältnissen des Grundstücks entspricht. Der Nachbar, dessen Grundstück als Notweg dienen muß, erhält dafür eine jährliche Geldrente (§ 917 Abs. 2 BGB). Es handelt sich also um eine gesetzlich geregelte Duldungspflicht mit Entschädigungsanspruch.

Der BGH hatte bereits 1979 (Az. V ZR 85/78) entschieden, daß die ordnungsmäßige Benutzung eines Wohngrundstücks in der Regel die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen voraussetzt, etwa weil die Müllentsorgung und die Anlieferung sperriger Güter ohne Fahrzeugzugang nicht funktionieren. Die Erreichbarkeit mit dem Pkw gehört nach ständiger Rechtsprechung zum Mindeststandard eines Wohngrundstücks. Das Abstellen des Fahrzeugs auf dem eigenen Grundstück ging dem BGH allerdings bislang zu weit, sofern Parkmöglichkeiten in der Nähe bestanden.

Der BGH zieht die Grenze neu

Der V. Zivilsenat hob das Urteil des OLG Schleswig auf und stellte die erstinstanzliche Entscheidung des LG Kiel wieder her. Die Hinterliegerin darf das Nachbargrundstück auch mit dem Pkw zum Zweck des Parkens auf dem eigenen Grundstück überfahren. Die Begründung des BGH setzt an einem praktischen Problem an. Eine Unterscheidung danach, ob jemand sein Grundstück mit dem Auto anfährt, um dort zu parken, oder ob er nur etwas abladen will, führt zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten. Man kann einer Fahrt von außen nicht ansehen, welchem Zweck sie dient.

Der BGH zog die Grenze deshalb anders. Was der Notwegberechtigte nach dem Erreichen seines eigenen Grundstücks mit dem Pkw macht, ist seine Sache. § 903 BGB gibt dem Eigentümer das Recht, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren. Der Nachbar muß die Überfahrt dulden, sobald das Notwegerecht dem Grunde nach besteht. Ob der Fahrer anschließend den Motor abstellt und aussteigt oder den Kofferraum öffnet und eine Waschmaschine auslädt, betrifft nicht mehr das Nachbargrundstück.

Die Notwegrente als Korrektiv

Das Urteil bedeutet nicht, daß der belastete Nachbar die intensivere Nutzung entschädigungslos hinnehmen muß. Der BGH stellte fest, daß eine erweiterte Nutzung des Notwegs, insbesondere das regelmäßige Überfahren mit dem Pkw zum Parken, die Höhe der Notwegrente nach § 917 Abs. 2 BGB beeinflußt. Im konkreten Fall wurde die jährliche Rente von 267 EUR auf 313 EUR angehoben. Die Notwegrente ist das Instrument, mit dem das Gesetz den Eingriff in das Eigentum des Nachbarn kompensiert. Ihre Höhe richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung, und bei täglichem Pkw-Verkehr fällt diese naturgemäß höher aus als bei gelegentlichen Anlieferungen. Die Rente wird als Jahresrente geschuldet und ist nach § 913 BGB in Verbindung mit § 917 Abs. 2 BGB im voraus zu entrichten.

Warum das Notwegerecht die schlechteste aller Lösungen ist

Das Urteil stärkt die Position des Hinterliegereigentümers, doch ein Notwegerecht nach § 917 BGB bleibt die unangenehmste Form der Wegesicherung. Das Notwegerecht entsteht kraft Gesetzes und wird nicht im Grundbuch eingetragen. Es besteht nur, solange der Mangel der Verbindung andauert, und entfällt, sobald eine anderweitige Anbindung an den öffentlichen Weg entsteht, sei es durch eine neue Straße oder den Erwerb eines benachbarten Grundstücksstreifens. Der Hinterliegereigentümer lebt mit permanenter Rechtsunsicherheit. Der Nachbar kann jederzeit die Voraussetzungen des Notwegerechts bestreiten, und im Streitfall muß der Hinterliegereigentümer vor Gericht beweisen, daß sein Grundstück tatsächlich keine andere Anbindung an den öffentlichen Weg hat. Auch der belastete Nachbar profitiert nicht von der Situation, weil er eine Nutzung seines Grundstücks hinnimmt, deren genauen Umfang am Ende nur ein Gericht bestimmen kann. Beide Seiten leben mit einem Streitpotential, das bei jeder Veränderung der örtlichen Verhältnisse neu aufflammen kann.

Grunddienstbarkeit statt Notwegerecht

Die sichere Alternative zum Notwegerecht ist eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB, die als Wege- oder Überfahrtsrecht im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen wird. Eine solche Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen und ist damit für jeden Erwerber sichtbar und verbindlich. Sie besteht unabhängig davon, ob der Mangel der Wegeverbindung fortdauert oder nicht, und sie definiert den Umfang des Wegerechts präzise, einschließlich der Frage, ob die Zufahrt auch zum Parken genutzt werden darf. In der notariellen Praxis wird eine solche Grunddienstbarkeit bei der Teilung von Grundstücken vereinbart. Teilt man ein einheitliches Grundstück in ein Vorderlieger- und ein Hinterliegergrundstück auf, gehört die Bestellung eines Wegerechts zugunsten des Hinterliegergrundstücks zum Standardprogramm der Vertragsgestaltung. Unterbleibt diese Vereinbarung, ist der Hinterliegereigentümer auf das gesetzliche Notwegerecht angewiesen, und das bedeutet im Zweifel jahrelangen Nachbarstreit.

§ 918 Abs. 2 BGB und die Sonderregel bei Grundstücksteilung

Im konkreten Fall vor dem BGH war ein weiterer Aspekt relevant, der in der Berichterstattung wenig Beachtung fand. Die beiden Grundstücke waren durch Teilung eines ehemals einheitlichen Grundstücks entstanden. § 918 Abs. 2 BGB enthält dafür eine Sonderregel. Wird ein Grundstück veräußert und dadurch der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Weg abgeschnitten, hat der Eigentümer desjenigen Teils, über den die Verbindung bisher stattfand, den Notweg zu dulden. Das Gesetz legt die Duldungspflicht also gezielt dem Vorderliegereigentümer auf, weil über sein Grundstück der Zugang bisher verlief. Die allgemeine Ausschlußregel des § 918 Abs. 1 BGB, die das Notwegerecht versagt, wenn der Eigentümer die Verbindung durch eine willkürliche Handlung selbst aufgehoben hat, greift in diesen Fällen nicht, weil die Teilung eines Grundstücks eine wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme ist und keine willkürliche Aufhebung der Wegeverbindung darstellt.

In Berlin hat das besondere Bedeutung. Viele gewachsene Grundstücke, insbesondere in den westlichen Außenbezirken, werden geteilt, um Bauland in zweiter Reihe zu schaffen. Ohne ein im Kaufvertrag vereinbartes Wegerecht wird der Hinterliegereigentümer später auf § 917 BGB angewiesen sein. Mit dem neuen Urteil des BGH weiß er immerhin, daß sein Notwegerecht auch die Zufahrt zum Parken umfaßt.

Was das Urteil für die Praxis bedeutet

Eigentümer von Hinterliegergrundstücken, die bisher darüber streiten mußten, ob sie ihr Grundstück mit dem Auto nur zum Entladen anfahren dürfen, haben jetzt eine Rechtsgrundlage. Die Zufahrt zum Parken gehört zum Notwegerecht, und der Nachbar muß sie dulden, sofern die Voraussetzungen des § 917 BGB im übrigen vorliegen. Das Urteil ändert allerdings nichts daran, daß ein Notwegerecht kein grundbuchlich gesichertes Recht ist. Es besteht nur unter bestimmten Voraussetzungen und kann entfallen. Beim Erwerb eines Hinterliegergrundstücks bleibt deshalb die Frage entscheidend, ob ein im Grundbuch eingetragenes Wege- oder Überfahrtsrecht besteht oder ob der Käufer auf das gesetzliche Notwegerecht angewiesen sein wird. Makler, die Hinterliegergrundstücke vermitteln, wissen um die Bedeutung der Wegesicherung für die Objektbeschreibung. Das Urteil des BGH erleichtert die Argumentation, daß der Zugang auch zum Parken gesichert ist, doch es ersetzt nicht die grundbuchliche Absicherung.

Die Notwegrente in der Berliner Praxis

Im entschiedenen Fall erhöhte der BGH die jährliche Rente von 267 EUR auf 313 EUR, weil die Nutzung des Notwegs durch das Pkw-Überfahren zum Parken intensiver ausfällt als gelegentliches Be- und Entladen. Die Rente orientiert sich am Umfang der Beeinträchtigung des belasteten Grundstücks. In Berlin, wo Grundstückspreise und damit auch die Beeinträchtigung durch eine Fremdnutzung höher ausfallen als in ländlichen Regionen Schleswig-Holsteins, dürften die Beträge deutlich über den im Urteil genannten Werten liegen. Die genaue Höhe richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Fläche des beanspruchten Notwegs und dem Bodenwert des belasteten Grundstücks. Können sich die Parteien nicht einigen, setzt das Gericht die Rente fest.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin