Reparatur in Eigenregie und die Frage der Offenbarungspflicht beim Immobilienverkauf

Ein Dach, das tropft, und ein Ehemann, der zum Werkzeug greift. Drei Jahre lang hält die Reparatur. Beim Verkauf des Hauses schweigt die Eigentümerin über die Eigenleistung. Die Käufer entdecken den alten Schaden und fordern Schadensersatz. Das Oberlandesgericht Celle hat im Dezember 2025 entschieden, ob das Verschweigen einer Mängelbeseitigung in Eigenleistung arglistig ist.

Die Entscheidung (OLG Celle, Urteil vom 19. Dezember 2025, Az. 4 U 156/25) berührt eine Rechtsfrage, die in der Immobilienpraxis bis zum Bundesgerichtshof reichen könnte. Die Revision ist zugelassen. Und die Oberlandesgerichte sind sich uneins. Das Brandenburgische OLG (Urteil vom 14. November 2013, Az. 5 U 6/11) hatte eine generelle Pflicht zur Offenbarung bejaht, wenn der Verkäufer Mängel in Eigenleistung beseitigt hat. Das OLG Düsseldorf (Hinweisbeschluß vom 4. Dezember 2018, Az. 24 U 216/17) verneinte eine solche automatische Pflicht. Das OLG Celle schließt sich nun der Düsseldorfer Linie an, mit einer Begründung, die über den Einzelfall hinausgeht.

Der Fall vor dem OLG Celle

Im August 2019 erwarb ein Ehepaar eine Immobilie. Der notarielle Kaufvertrag enthielt den üblichen Ausschluß der Sachmängelhaftung. Nach dem Einzug zeigten sich Undichtigkeiten an der überdachten Terrasse. Die Verkäuferin räumte ein, daß es in der Vergangenheit bei bestimmten Wetterlagen zu Tropfenbildung gekommen war. Ihr Ehemann habe den Mangel 2016 durch umfassende handwerkliche Arbeiten behoben. Zwischen der Reparatur und dem Verkauf, also über einen Zeitraum von drei Jahren, sei die Terrasse trocken geblieben.

Die Käufer verlangten Ersatz der Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 21.596,64 EUR. Sie argumentierten, die Verkäuferin habe den Wasserschaden bewußt verheimlicht und vor allem verschwiegen, daß die Reparatur nicht durch eine Fachfirma, sondern vom eigenen Ehemann durchgeführt worden war. Das Landgericht Verden (Urteil vom 10. Juli 2025, Az. 7 O 305/24) wies die Klage ab. Die Käufer legten Berufung ein.

Was § 444 BGB mit Eigenleistung zu tun hat

Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung des Verkäufers standardmäßig ausgeschlossen. § 444 BGB setzt diesem Ausschluß eine Grenze, die zugunsten des Käufers zwingend ist. Auf den Haftungsausschluß kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist im Sinne dieser Vorschrift setzt nach ständiger Rechtsprechung des BGH mindestens Eventualvorsatz voraus. Der Verkäufer muß den Mangel kennen oder ihn für möglich halten und zugleich wissen oder damit rechnen, daß der Käufer ihn nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte. Leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt nicht.

Die Beweislast für die Arglist trägt vollständig der Käufer. Er muß nachweisen, daß dem Verkäufer der Mangel bekannt war oder sich ihm aufgrund deutlicher Symptome aufdrängen mußte. Gelingt dieser Nachweis nicht, bleibt der Gewährleistungsausschluß wirksam, unabhängig davon, ob die Reparatur fachgerecht war oder nicht. In dem Celler Fall scheiterten die Käufer an genau dieser Hürde. Die Verkäuferin konnte sich darauf berufen, daß die Reparatur ihres Ehemannes drei Jahre lang gehalten hatte und sie keinen Anlaß hatte, an deren Erfolg zu zweifeln.

Vier Leitsätze mit einem gemeinsamen Kern

Das OLG Celle formulierte seine Entscheidung in vier Leitsätzen, die sich zu einem stimmigen Konzept zusammenfügen. Erstens gilt, daß ein Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Mängelbeseitigung beauftragt hat, sich nicht nachträglich vergewissern muß, ob die Sanierung auf Dauer erfolgreich war. Zweitens liegt es anders, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, daß die Mängelbeseitigung keinen dauerhaften Erfolg hatte, etwa erneute Feuchtigkeitsspuren. Drittens gilt dieser Grundsatz auch dann, wenn der Verkäufer die Reparatur nicht durch einen Handwerker, sondern in Eigenregie durchgeführt hat. Der vierte Leitsatz zieht die Konsequenz, die den Fall entscheidet. Ohne Anhaltspunkte für eine unzureichende dauerhafte Mängelbeseitigung besteht keine Offenbarungspflicht, weder für den früheren Mangel noch für die Tatsache der Eigenleistung als solche.

Die Celler Richter stellen den Verkäufer, der selbst Hand anlegt, damit dem Verkäufer gleich, der eine Fachfirma beauftragt. Der Maßstab ist nicht die Qualifikation des Ausführenden, sondern das Ergebnis und die dem Verkäufer bekannten Umstände. Wer repariert und danach über Jahre kein erneutes Problem feststellt, darf davon ausgehen, daß die Sache erledigt ist, gleichviel, ob ein Meisterbetrieb oder der eigene Ehemann die Arbeit ausgeführt hat.

Warum das OLG Celle die Erfolgskontrolle ablehnt

Das Gericht setzte sich mit der Gegenauffassung auseinander, die vor allem das OLG Düsseldorf und das Landgericht Nürnberg-Fürth vertreten hatten. Nach deren Ansicht hängt die Offenbarungspflicht bei Eigenleistung davon ab, ob der Verkäufer eine Erfolgskontrolle durchgeführt hat, also den Reparaturerfolg durch Beobachtung oder Begutachtung überprüft hat. Das OLG Celle hält diese Differenzierung für nicht überzeugend. Es sei ohne weiteres vorstellbar, daß auch ohne eine formelle Erfolgskontrolle keinerlei Anhaltspunkte für eine unzureichende Mängelbeseitigung vorliegen. Die Verkäuferin hatte drei Jahre lang keine Undichtigkeiten mehr bemerkt. Das sprach gegen eine fehlgeschlagene Reparatur, unabhängig davon, ob sie jemals bewußt eine Kontrolle vorgenommen hatte.

Der eigentliche dogmatische Einwand wiegt schwerer. Die Offenbarungspflicht an eine unterlassene Erfolgskontrolle zu knüpfen, verschiebt den Haftungsmaßstab. Statt arglistiges Verschweigen zu prüfen, also Vorsatz bezüglich eines dem Verkäufer bekannten Mangels, fragt man nach fahrlässig unterlassener Nachprüfung. Das ist ein anderer Vorwurf. Die Sachmängelhaftung beim Kauf gebrauchter Immobilien kennt nach dem gesetzlichen System nur die Arglist als Durchbrechung des Haftungsausschlusses, nicht die Fahrlässigkeit. Die Erfolgskontrolle als eigenständiges Kriterium würde eine vorvertragliche Sorgfaltspflicht begründen, die das Gesetz an dieser Stelle nicht vorsieht.

BGH V ZR 43/23 und die Abgrenzung zur Kenntnis nach Reparatur

Die Entscheidung des OLG Celle steht nicht isoliert. Sie berührt eine Grenzziehung, die der BGH in seinem Urteil vom 27. Oktober 2023 (Az. V ZR 43/23) vorgenommen hat. Dort hatte ein Verkäufer einen wiederholten Wassereintritt durch ein Terrassendach verschwiegen, ohne die genaue Ursache zu kennen. Der BGH entschied, daß Arglist auch dann vorliegt, wenn der Verkäufer das Mangelsymptom kennt, nicht aber dessen technische Ursache. Bei Kenntnis des Mangels muß der Verkäufer für alle Ursachen einstehen, auch für ihm unbekannte.

Das Celler Urteil betrifft die Kehrseite dieser Konstellation. Nicht den Verkäufer, der einen Mangel kennt und verschweigt, sondern den Verkäufer, der einen Mangel kannte, ihn selbst beseitigt hat und danach keine Anhaltspunkte für ein Fortbestehen sieht. Die Frage lautet dann nicht, ob er den Mangel kennt, sondern ob er nach der Reparatur noch davon ausgehen muß, daß ein Mangel vorliegt. Das OLG Celle verneint das, solange kein erneutes Symptom auftritt. Ob der BGH diese Abgrenzung bestätigt, bleibt offen.

Was das für den Berliner Immobilienmarkt bedeutet

Berlin hat einen Bestand an Altbauten und Bestandsimmobilien, in denen Eigenleistungen zum Alltag gehören. Dachrinnen, Terrassenabdichtungen, Feuchtigkeitssperren im Keller, defekte Elektroinstallationen, die der Eigentümer selbst instandsetzt. Beim späteren Verkauf stellt sich dann die Frage, ob und was davon offenbart werden muß. Nach der Rechtsprechung des OLG Celle ist die Antwort differenziert. Die bloße Tatsache der Eigenleistung begründet keine Offenbarungspflicht. Erst wenn der Verkäufer konkrete Anhaltspunkte hat, daß die Reparatur nicht dauerhaft war, erneute Symptome etwa oder sichtbare Verschlechterung, entsteht eine Pflicht zur Offenbarung. Die Trennlinie verläuft zwischen Kenntnis und Unkenntnis eines fortbestehenden Mangels, nicht zwischen Fachfirma und Eigenleistung.

Für Makler wirft die Entscheidung praktische Fragen auf, weil das Thema Eigenleistungen in Verkäufergesprächen aufkommt. Ein Makler, der seinen Auftraggeber zur Offenbarung drängt, obwohl nach dem Celler Urteil keine Pflicht besteht, riskiert, den Verkaufsprozeß zu erschweren. Umgekehrt kann ein Makler, der Kenntnis von einer Eigenleistung hat und den Käufer nicht informiert, in eine eigene Haftung geraten, wenn sich herausstellt, daß der Verkäufer Anhaltspunkte für ein Fortbestehen des Mangels hatte. Bis zur Klärung durch den BGH verbleibt ein Restrisiko, das sich nur durch transparente Kommunikation im Vorfeld mindern läßt.

Dokumentation als Absicherung in der Grauzone

Die Rechtsunsicherheit, divergierende Oberlandesgerichte und kein abschließendes BGH-Urteil, hat eine praktische Konsequenz, die über die reine Rechtsdogmatik hinausgeht. Eine Dokumentation des Zustands vor und nach der Reparatur kann im Streitfall den Unterschied machen. Fotos, datierte Notizen und gegebenenfalls ein Protokoll über die ausgeführten Arbeiten schaffen eine Beweislage, die im Prozeß verwertbar ist. Ohne Dokumentation steht der Verkäufer der Behauptung des Käufers mit nichts als seiner Erinnerung gegenüber. Die Erinnerung an den Zustand einer Terrasse vor fünf Jahren ist kein belastbarer Beweis.

Die Verjährungsfrist bei Baumängeln beträgt nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre ab Übergabe. Bei arglistigem Verschweigen greift nach § 438 Abs. 3 BGB die kenntnisabhängige Regelverjährung von drei Jahren, wobei die Fünf-Jahres-Frist als Mindestfrist erhalten bleibt. Der Käufer hat also selbst nach dem Einzug noch einen langen Zeitraum, in dem er Mängel entdecken und Arglist geltend machen kann.

Die Revision und ihre Folgen für die Vertragsgestaltung

Das OLG Celle hat die Revision zugelassen, beschränkt auf die Rechtsfrage, ob eine gesonderte Offenbarungspflicht für die Tatsache der Mängelbeseitigung in Eigenleistung besteht. Das Gericht sah sich zu dieser Zulassung veranlaßt, weil die obergerichtliche Rechtsprechung in dieser Frage divergiert und der BGH bislang nicht Stellung genommen hat. Für die Praxis bedeutet das, daß die Rechtslage bis zu einer BGH-Entscheidung in der Schwebe bleibt. Ein Verkauf in Brandenburg begegnet einer anderen Rechtsprechung als in Nordrhein-Westfalen oder Niedersachsen. Die Vertragsgestaltung muß diese Unsicherheit auffangen.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2013, Az. 5 U 6/11 – dejure.org
Vorinstanz: LG Verden, Urteil vom 10.07.2025, Az. 7 O 305/24