Zweckentfremdungsverbot und EU-Meldepflicht – was sich in Berlin ab Mai 2026 ändert

Wer eine Berliner Wohnung als Ferienwohnung anbietet, braucht eine Genehmigung – das ist seit 2014 geltendes Recht. Durchgesetzt wurde es bisher unterschiedlich konsequent. Ab dem 20. Mai 2026 bekommen die Bezirke ein neues Instrument an die Hand: einen automatisierten Datenaustausch mit den Buchungsplattformen, ermöglicht durch eine EU-Verordnung und ein neues Bundesgesetz. Die Entdeckungswahrscheinlichkeit für ungenehmigte Kurzzeitvermietungen steigt damit erheblich – und mit ihr das Bußgeldrisiko.

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot im Überblick

Seit Dezember 2013 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Es stellt die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken unter einen Genehmigungsvorbehalt. Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes liegt nicht nur bei der klassischen Ferienwohnungsvermietung vor. § 2 Abs. 1 ZwVbG erfaßt fünf Tatbestände: die nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung, die gewerbliche oder berufliche Nutzung, bauliche Veränderungen, die den Wohnraum ungeeignet machen, den Leerstand über drei Monate und den Abriß. Der Genehmigungsvorbehalt gilt im gesamten Stadtgebiet, nicht nur in angespannten Wohnlagen. Das unterscheidet Berlin von Städten, die ihr Zweckentfremdungsverbot auf bestimmte Stadtteile beschränken.

Die Bußgeldandrohung ist beträchtlich: § 7 Abs. 4 ZwVbG sieht Geldbußen bis zu 500.000 EUR vor. Die Höhe richtet sich nach Schwere und Dauer des Verstoßes sowie dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Vermieter aus der zweckfremden Nutzung gezogen hat. Zusätzlich kann das Bezirksamt nach § 4 ZwVbG die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen, einschließlich einer Räumung. Seit der Gesetzesnovelle 2018 steht den Bezirken mit §§ 4a, 4b ZwVbG ein weiteres Mittel zur Verfügung: die Einsetzung eines Treuhänders, der den Wohnraum auf Kosten des Eigentümers wieder bewohnbar macht. Finanziert wird das über eine Grundschuld, die ohne Zustimmung des Eigentümers ins Grundbuch eingetragen wird.

Registriernummernpflicht: Berlins Vorsprung

Berlin hat 2018 eine Registriernummernpflicht für Kurzzeitvermietungen eingeführt (§ 5 ZwVbG). Wer seine Wohnung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten will, muß beim zuständigen Bezirksamt eine Genehmigung beantragen und erhält mit der Genehmigung eine Registriernummer. Diese Nummer muß in jedem Inserat sichtbar angegeben werden. Seit März 2023 sperrt Airbnb Gastgeber ohne hinterlegte Registriernummer für Kurzzeitangebote; andere Plattformen haben nachgezogen. Die Kosten liegen bei 100 EUR je Wohneinheit für die Hauptwohnung, 150 EUR für eine Nebenwohnung. Die Genehmigung gilt zwei Jahre; bei einer Nebenwohnung ist die Vermietung auf 90 Tage pro Jahr begrenzt.

In der Praxis bleibt allerdings eine erhebliche Kontrolllücke. Schätzungen gehen von rund 38.000 Touristenappartements in Berlin aus – genehmigt sind etwa 600. Die Bezirke verfügen über insgesamt rund 70 Mitarbeitende für die Durchsetzung des Gesetzes, und die Intensität der Kontrollen variiert stark. Tempelhof-Schöneberg hat zwischen 2015 und September 2025 über 7.600 Amtsermittlungsverfahren eingeleitet. In Marzahn-Hellersdorf oder Spandau blieben Verstöße dagegen oft folgenlos. Die Bußgeldeinnahmen sinken trotz steigender Verfahrenszahlen – ein Befund, der auch politisch diskutiert wird.

Die EU-Verordnung 2024/1028: Was sie regelt und was nicht

Am 11. April 2024 verabschiedeten das Europäische Parlament und der Rat die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Die Verordnung trat am 20. Mai 2024 in Kraft und gilt verbindlich ab dem 20. Mai 2026 in allen Mitgliedstaaten. Um ein verbreitetes Mißverständnis gleich auszuräumen: Die EU-Verordnung schafft kein eigenes Zweckentfremdungsverbot. Sie enthält keine materiellen Genehmigungspflichten und keine Vorgaben, ob oder unter welchen Bedingungen Kurzzeitvermietungen zulässig sind. Das bleibt Sache der Mitgliedstaaten und ihrer Kommunen. Was die Verordnung schafft, ist ein Transparenz- und Dateninstrument. Im Kern verpflichtet sie Gastgeber zur Registrierung und Plattformen dazu, nur Angebote mit gültiger Registriernummer zu veröffentlichen. Hinzu kommt ein strukturierter digitaler Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden, der auch den Statistikämtern zugutekommt.

Die Registrierungspflicht nach der EU-Verordnung greift allerdings nur dort, wo eine Kommune ein EU-konformes digitales Registrierungsverfahren eingeführt hat. Kommunen ohne Zweckentfremdungssatzung sind nicht verpflichtet, ein solches Verfahren zu schaffen. Für Berlin ist das ohne Bedeutung, denn Berlin hat das Verfahren bereits – die Registriernummernpflicht nach § 5 ZwVbG besteht seit 2018.

Das KVDG: Wie Deutschland die Verordnung umsetzt

Die nationale Umsetzung erfolgt durch das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG), das als Bundesrats-Drucksache 649/25 seit November 2025 vorliegt. Das Gesetz richtet ein zweistufiges System ein. Auf der zentralen Ebene wird die Bundesnetzagentur zur digitalen Zugangsstelle für den automatisierten Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden. Auf der dezentralen Ebene behalten die Länder und Kommunen ihre Zuständigkeit für Registrierungsverfahren und materielle Zweckentfremdungsregeln. Die Bundesnetzagentur sammelt also die Daten und leitet sie an die zuständigen lokalen Behörden weiter – sie entscheidet aber nicht über Genehmigungen oder Bußgelder. Bestehende Registriernummern, wie die Berliner, sollen EU-konform weitergelten oder technisch an das neue System angebunden werden.

Was sich ab Mai 2026 in Berlin tatsächlich ändert

Die Kombination aus EU-Verordnung und KVDG verändert für Berliner Eigentümer nicht das materielle Recht – die Genehmigungspflicht, die Bußgeldandrohung und die Registriernummernpflicht gelten unverändert. Was sich ändert, ist die Durchsetzung. Bisher mußten die Bezirke illegale Angebote selbst aufspüren, oft ohne technische Hilfsmittel und mit begrenztem Personal. Ab Mai 2026 müssen die Plattformen ihre Daten strukturiert an die Bundesnetzagentur übermitteln, die sie an die Berliner Bezirke weiterleitet. Die Behörden erhalten damit erstmals systematisch Zugang zu sämtlichen Kurzzeitvermietungsangeboten auf den großen Plattformen – einschließlich der Frage, ob eine gültige Registriernummer vorliegt. Der Abgleich zwischen gemeldeten Angeboten und erteilten Genehmigungen wird damit weitgehend automatisierbar. Die Kontrollücke, die bisher zwischen 38.000 geschätzten Touristenappartements und 600 Genehmigungen klafft, dürfte sich spürbar schließen.

Parallel dazu arbeitet der Berliner Senat am Wohnraumsicherungsgesetz, das Anfang 2026 beschlossen wurde und sich im parlamentarischen Verfahren befindet. Dieses Artikelgesetz sieht unter anderem eine Anhebung der Ausgleichszahlung bei dauerhaftem Wohnraumverlust von 4.100 auf 4.600 EUR pro Quadratmeter vor, eine Vorauszahlungspflicht bei Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung und den Aufbau zusätzlicher Stellen in den Bezirken.

Die Profi-Ebene: Worauf Käufer und Eigentümer nicht achten

Die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen durch das ZwVbG wirken sich auf Immobilientransaktionen aus, ohne im Grundbuch sichtbar zu sein. Es bindet jeden Eigentümer kraft Gesetzes, vergleichbar mit baurechtlichen Beschränkungen. Drei Konstellationen verdienen besondere Aufmerksamkeit:

Die personengebundene Genehmigung. Eine Genehmigung zur Ferienwohnungsvermietung ist nach § 3 ZwVbG personengebunden. Sie geht nicht automatisch auf den Käufer über. Wer eine Wohnung erwirbt, die bisher genehmigt als Ferienwohnung vermietet wurde, muß eine eigene Genehmigung beantragen. Wird die Wohnung nach dem Eigentumswechsel ohne neue Genehmigung weitervermietet, begeht der neue Eigentümer eine Ordnungswidrigkeit – auch wenn der Verkäufer eine gültige Genehmigung hatte.

Die Leerstandsfalle beim Kauf. § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG erfaßt auch den Leerstand über drei Monate als Zweckentfremdung. Bei Verkäufen kommt es vor, daß eine Wohnung bereits vor der Beurkundung leersteht und zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung mehrere Monate vergehen. Das VG Berlin hat in seinem Urteil vom 31. Mai 2024 (Az. 6 K 251/22) klargestellt, daß eine Verkaufsabsicht keinen Leerstand rechtfertigt. Die Ausnahme für gescheiterte Vermietungsbemühungen ist auf gescheiterte Verkaufsbemühungen nicht analog anwendbar; eine zeitlich befristete Vermietung zu Wohnzwecken sei dem Eigentümer zumutbar. Für die Praxis bedeutet das: Auch in der Übergangsphase zwischen Verkauf und Eigentumsumschreibung muß der Wohnraum dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, wenn die Dreimonatsfrist überschritten wird.

Das Treuhänder-Risiko. Bei dauerhaftem Leerstand oder ungenehmigter Zweckentfremdung können die Bezirke nach §§ 4a, 4b ZwVbG einen Treuhänder einsetzen, der den Wohnraum auf Kosten des Eigentümers instandsetzt und dem Mietmarkt zuführt. Die Finanzierung erfolgt über eine Grundschuld, die ohne Zustimmung des Eigentümers ins Grundbuch eingetragen wird. Dieses Instrument wurde bisher zwar selten genutzt – der Senat finanziert derzeit drei Pilotprojekte –, aber mit dem Wohnraumsicherungsgesetz und dem angekündigten Personalaufbau dürfte sich das ändern. Bei einer Due Diligence vor dem Immobilienerwerb gehört die Frage, ob gegen die Wohnung ein Zweckentfremdungsverfahren läuft oder in der Vergangenheit gelaufen ist, inzwischen zum Pflichtprogramm.

Aktuelle Rechtsprechung: Das OVG bestätigt den weiten Anwendungsbereich

Die Gerichte haben den Anwendungsbereich des ZwVbG in den vergangenen Jahren konsequent weit ausgelegt. Das OVG Berlin-Brandenburg entschied am 28. September 2023, daß auch Wohnungen, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes 2014 als Ferienapartments genutzt wurden, dem Mietmarkt zurückgeführt werden müssen. Ein Bestandsschutz oder Vertrauensschutz greift nicht. Das BVerwG wies die dagegen erhobene Beschwerde am 20. Dezember 2024 zurück (Az. 5 B 27.24) und bestätigte damit im Ergebnis die Verfassungsmäßigkeit des ZwVbG. Eine verfassungsgerichtliche Klärung steht noch aus: Das BVerfG hatte 2022 eine Vorlage des OVG als unzulässig behandelt und damit keine inhaltliche Entscheidung getroffen.

In eine andere Richtung weist eine Entscheidung des VG Berlin vom 28. Mai 2024 (Az. 6 L 125/24): Das Gericht bewertete eine überdurchschnittliche Mietzinsforderung als Indiz gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen – und damit als Hinweis auf eine zweckentfremdungsrelevante Leerstehenlassung. Wer eine Wohnung zu einem Preis anbietet, der offensichtlich nicht marktgängig ist, kann sich also nicht auf gescheiterte Vermietungsbemühungen berufen, um den Leerstand zu rechtfertigen.

Was das für Immobilieneigentümer, Käufer und Makler in Berlin bedeutet

Für Eigentümer, die Wohnraum kurzzeitig vermieten, wird es ab Mai 2026 erheblich schwieriger, dies ohne Genehmigung zu tun. Die Plattformen werden ungekennzeichnete Inserate sperren, und die Bezirke erhalten die Daten aller über Plattformen angebotenen Unterkünfte. Die 49-Prozent-Regelung (§ 2 Abs. 2 Nr. 5 i.V.m. § 5 Abs. 6 ZwVbG) – genehmigungsfreie Vermietung von bis zu 49 Prozent der selbstgenutzten Hauptwohnung – bleibt bestehen, erfordert aber die korrekte Registrierung. Makler, die Objekte mit laufender oder geplanter Kurzzeitvermietung vermitteln, werden künftig genauer prüfen müssen, ob die notwendigen Genehmigungen vorliegen. Fehlt die Genehmigung, betrifft das den Kaufpreis und die Vermarktbarkeit des Objekts unmittelbar. In der notariellen Praxis gehört das Zweckentfremdungsverbot inzwischen zum Bestand der Themen, die bei Berliner Immobilientransaktionen angesprochen werden, nicht als abstrakte Rechtsbelehrung, sondern als konkrete Nutzungsbeschränkung, die der Käufer kennen muß, bevor er seine Investitionsentscheidung trifft.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin