Wird eine Immobilienfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank umgeschuldet, läßt sich die eingetragene Grundschuld an die neue Bank abtreten, statt sie zu löschen und neu zu bestellen. Die Grundschuld bleibt als Recht bestehen; je nach Form ändert sich der Gläubiger durch Eintragung des Wechsels im Grundbuch (Buchgrundschuld) oder durch Übergabe des Grundschuldbriefes mit beglaubigter Abtretungserklärung (Briefgrundschuld). Die Abtretung vermeidet den notariellen und grundbuchrechtlichen Aufwand einer Neubestellung; ob sie zustande kommt, hängt von der Einigung der beteiligten Banken im Einzelfall ab. Der Beitrag stellt das Verfahren vor, grenzt Brief- von Buchgrundschuld ab und nennt die Konstellationen, in denen eine Neubestellung gewählt wird.
Abtretung statt Löschung: Das Prinzip
Eine Grundschuld ist ein selbständiges dingliches Recht am Grundstück. Sie kann ein Bankdarlehen sichern, ist rechtlich aber von der gesicherten Forderung unabhängig (§ 1192 BGB). Ist das Darlehen bei der alten Bank getilgt oder läuft die Zinsbindung aus und der Eigentümer wechselt zu einer neuen Bank, stehen zwei Wege offen.
Der erste Weg ist die Löschung der alten Grundschuld und die anschließende Neubestellung zugunsten der neuen Bank. Dieser Weg erfordert eine notarielle Beurkundung der neuen Grundschuld, die Eintragung im Grundbuch und, bei größeren Beträgen, erhebliche Notar- und Grundbuchgebühren.
Der zweite Weg ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld von der alten Bank an die neue Bank. Hierbei bleibt das Recht im Grundbuch eingetragen; nur der Gläubiger wechselt. Dieser Weg vermeidet die notarielle Beurkundung der Neubestellung und den vollständigen grundbuchrechtlichen Neuaufwand. Welcher Weg gewählt wird, entscheiden die beteiligten Banken im Einzelfall.
Briefgrundschuld und Buchgrundschuld: Ein wichtiger Unterschied
Für den Ablauf der Abtretung ist entscheidend, ob es sich um eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld handelt. Der Unterschied ergibt sich aus § 1116 BGB, der über § 1192 BGB entsprechend für Grundschulden gilt.
Bei der Briefgrundschuld wird über das Recht ein körperlicher Grundschuldbrief erteilt. Dieser Brief ist das zentrale Dokument: Wer ihn besitzt und eine lückenlose Kette öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen nachweisen kann, gilt gegenüber dem Grundbuchamt als legitimierter Gläubiger (§ 1155 BGB). Die Abtretung selbst vollzieht sich nach § 1154 Abs. 1 BGB durch schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Briefes an den neuen Gläubiger. Eine Eintragung im Grundbuch ist für die Wirksamkeit dieser Abtretung nicht erforderlich. Beide beteiligten Banken regeln die Formalitäten dann untereinander; der Eigentümer muß nicht tätig werden und trägt keine eigenen Kosten.
Im Fall der Buchgrundschuld wurde die Erteilung eines Briefes ausdrücklich ausgeschlossen (§ 1116 Abs. 2 BGB). Hier wird die Abtretung erst mit der Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch wirksam (§ 1154 Abs. 3 BGB in Verbindung mit §§ 873, 878 BGB). Es bedarf einer Eintragungsbewilligung der abtretenden Bank und eines Grundbuchantrags. Dieser Weg ist etwas aufwendiger, aber immer noch erheblich günstiger als eine Löschung mit anschließender Neubestellung.
In der Praxis überwiegen heute Buchgrundschulden. Banken bestellen Grundschulden verbreitet ohne Brief, weil das den Verwaltungsaufwand für die Verwahrung des Briefes vermeidet. Bei älteren Grundschulden findet man dagegen häufiger Briefgrundschulden.
Die Form der Abtretungserklärung nach § 1154 BGB
Bei der Briefgrundschuld genügt nach § 1154 Abs. 1 BGB die schriftliche Abtretungserklärung der abtretenden Bank. Diese muß nicht notariell beurkundet sein. Allerdings gilt: Soll die Legitimation des neuen Gläubigers gegenüber dem Grundbuchamt durch eine Abtretungskette nachgewiesen werden (§ 1155 BGB), muß jede einzelne Abtretungserklärung in dieser Kette öffentlich beglaubigt sein. Für den Gläubigerwechsel zwischen zwei Banken im Rahmen einer Umschuldung wird die Abtretungserklärung daher beim Notar beglaubigt. Ich beglaubige dabei lediglich die Unterschrift; der Inhalt der Erklärung ist nicht Gegenstand der Beglaubigung. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur notariellen Beurkundung und erklärt die erheblich niedrigeren Kosten.
Eine Besonderheit gilt, wenn die abtretende Bank eine Anstalt des öffentlichen Rechts ist, also etwa eine Sparkasse, eine Landesbank, die KfW oder ein Versorgungswerk. Solche Banken siegeln Erklärungen mit ihrem eigenen Behördensiegel; eine zusätzliche Notarbeglaubigung der Vertreter-Unterschrift ist dann nicht erforderlich. Bei privatrechtlich organisierten Banken besteht diese Siegelmacht nicht; die Notarbeglaubigung der unterzeichnenden Vertreter ist hier erforderlich, weil § 29 GBO für die Eintragung im Grundbuch die öffentliche Beglaubigung der Erklärung verlangt.
Für die Beglaubigung fallen Gebühren nach dem GNotKG an. Maßgeblich sind der Geschäftswert (Höhe der Grundschuld) und der Gebührensatz von 0,2 nach KV Nr. 25100 GNotKG. Der Höchstbetrag für eine einzelne Beglaubigung beträgt 70 Euro netto. Hinzu kommt eine Grundbuchgebühr, wenn der Gläubigerwechsel im Grundbuch vermerkt wird.
Konkretes Rechenbeispiel: 300.000 Euro Grundschuld
Der Kostenunterschied läßt sich an einem typischen Fall illustrieren. Eine Grundschuld über 300.000 Euro soll im Rahmen einer Umschuldung von der alten Bank auf die neue Bank übertragen werden.
Variante 1 — Abtretung: Ich beglaubige die Abtretungserklärung der alten Bank. Die Beglaubigungsgebühr nach KV Nr. 25100 GNotKG beträgt bei einem Geschäftswert von 300.000 Euro maximal 70 Euro netto (gesetzliches Höchstentgelt der Beglaubigung). Hinzu kommt die Grundbuchgebühr für die Eintragung des neuen Gläubigers (etwa 100 bis 150 Euro). Gesamtkosten: rund 200 bis 250 Euro.
Variante 2 — Löschung und Neubestellung: Die Löschung der alten Grundschuld erfordert eine Löschungsbewilligung der alten Bank und die Eintragung im Grundbuch. Die Neubestellung der Grundschuld über 300.000 Euro muß notariell beurkundet werden. Die Beurkundungsgebühr beträgt 1,0 nach KV Nr. 21200 GNotKG. Aus der Gebührentabelle B ergibt sich bei 300.000 Euro ein Gebührenbetrag von 635 Euro; hinzu kommen Grundbuchgebühren von etwa 390 Euro sowie Auslagen und Umsatzsteuer. Gesamtkosten: rund 1.300 bis 1.600 Euro.
Die Ersparnis durch die Abtretung beträgt in diesem Beispiel rund 1.100 bis 1.400 Euro.
Wann eine Neubestellung trotzdem sinnvoll bleibt
Die Abtretung paßt nicht in jede Konstellation. Wo der Grundschuldbetrag sich ändern soll, hilft sie nicht weiter: Die Abtretung überträgt die Grundschuld in ihrer bestehenden Höhe. Soll die neue Bank eine höhere Grundschuld erhalten, weil zusätzliche Mittel aufgenommen werden, bleibt nur die Aufstockung oder eine zusätzliche Grundschuldbestellung. Manche Banken bevorzugen in diesen Fällen den klaren Schnitt einer Neubestellung.
Ist der Grundschuldbrief verloren gegangen, ist die Abtretung praktisch versperrt: Eine Briefgrundschuld läßt sich ohne den Brief weder übergeben noch lückenlos durch eine Abtretungskette legitimieren. In diesem Fall muß zunächst die Kraftloserklärung des Briefes nach § 1162 BGB im Aufgebotsverfahren nach §§ 466 ff. FamFG erwirkt werden. Das dauert mehrere Monate und verursacht Gerichtskosten. Eine Neubestellung nach vorheriger Löschung kann dann wirtschaftlich der einfachere Weg sein.
Auch wenn die alte Grundschuld mit formellen Mängeln behaftet ist, etwa weil die Abtretungskette nicht lückenlos dokumentiert ist, kann die neue Bank auf einer Neubestellung bestehen, um ein einwandfreies Recht zu erhalten. Dasselbe gilt nach zwischenzeitlichen Grundstücksänderungen: Wurde das Grundstück geteilt oder mit Nachbargrundstücken vereinigt, kann eine Neuregelung sauberer sein als der Versuch, die alte Grundschuld auf den neuen Zuschnitt anzupassen.
Abgrenzung: Was dieses Thema nicht umfaßt
Wer eine bereits vollständig getilgte Grundschuld im Grundbuch stehen läßt und deren Nutzung als Sicherheit für spätere Darlehen erwägt, findet die Aspekte in einem eigenen Beitrag zur getilgten Grundschuld. Die Frage, was bei einer Lastenfreistellung im Kaufvertrag passiert, wenn der Verkäufer die Grundschuld im Rahmen des Kaufvollzugs ablösen muß, behandelt der Beitrag zur Lastenfreistellung.
Die Rolle des Notariats
Die Rolle des Notars bei der Grundschuldabtretung ist überschaubar. Er beglaubigt die Unterschrift der abtretenden Bank unter der Abtretungserklärung. Bei Buchgrundschulden nehmen wir als Notariat zudem den Grundbuchantrag auf und reichen ihn beim Grundbuchamt ein. Den Ablauf koordinieren die beiden Banken untereinander; der Eigentümer braucht keinen eigenen Notartermin und keinen weiteren Aufwand.
Eine Beurkundung der Abtretung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben; die Beglaubigung der Abtretungserklärung nach § 29 GBO reicht aus und ist erheblich kostengünstiger als eine Beurkundung. Wer unsicher ist, ob seine bestehende Grundschuld eine Brief- oder Buchgrundschuld ist, findet die Antwort im Grundbuchauszug: Bei einer Buchgrundschuld steht der Zusatz „ohne Brief"; fehlt dieser Zusatz, handelt es sich um eine Briefgrundschuld.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
