Mit der vollständigen Tilgung eines Darlehens verschwindet die Grundschuld nicht aus dem Grundbuch. Sie wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld und bleibt dort eingetragen, bis Sie als Eigentümer entscheiden, was damit geschehen soll. Die Wahl zwischen Löschung und Stehenlassen hat wirtschaftliche und grundbuchrechtliche Folgen: Die Löschung schafft ein lastenfreies Grundbuch, kostet aber Notar- und Gerichtsgebühren. Das Stehenlassen spart diese Kosten und sichert den Rang für eine spätere Anschlußfinanzierung. Welcher Weg sich anbietet, hängt davon ab, was Sie mit dem Grundstück in den nächsten Jahren vorhaben.
Was passiert nach der Tilgung mit der Grundschuld?
Die Grundschuld ist keine Hypothek. Sie ist nicht akzessorisch, hängt also rechtlich nicht an der Forderung. § 1192 Abs. 1 BGB ordnet an, daß auf die Grundschuld die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung finden, soweit sich nicht aus der fehlenden Forderungsabhängigkeit etwas anderes ergibt.
Praktisch heißt das: Wenn das Darlehen vollständig getilgt ist, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sie bleibt im Grundbuch eingetragen, jetzt aber als sogenannte Eigentümergrundschuld. Die Bank hat aus ihr keinen Anspruch mehr; der Eigentümer hält sie selbst.
Nach § 1196 BGB kann eine Grundschuld auch von Anfang an für den Eigentümer bestellt werden. Bei einer Sicherungsgrundschuld nach Tilgung folgt der Rückübertragungsanspruch aus dem Sicherungsvertrag mit der Bank. Die Bank ist verpflichtet, die Grundschuld entweder an den Eigentümer abzutreten oder eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Welchen Weg er wählt, entscheidet der Eigentümer.
Löschungsbewilligung: was sie ist und was sie kostet
Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung der Bank, daß sie der Löschung der Grundschuld im Grundbuch zustimmt. Ohne sie kann das Grundbuchamt die Eintragung nicht streichen. Die Bewilligung selbst ist in der Regel kostenlos; die formgerechte Ausstellung übernimmt die Bank, weil das Grundbuchamt nach § 29 GBO eine öffentlich beglaubigte Form verlangt.
Was Geld kostet, ist der eigentliche Löschungsvorgang im Grundbuch. Die Grundbuchamtsgebühr richtet sich nach Nr. 14140 KV GNotKG: eine 0,5-Gebühr aus dem Geschäftswert, das ist der Nennbetrag der gelöschten Grundschuld. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro beträgt eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B GNotKG 685 Euro; eine 0,5-Gebühr ergibt also 342,50 Euro. Wenn ein Notar die Antragsstellung übernimmt, kommt eine weitere 0,5-Gebühr (Nr. 22125 KV GNotKG) für den Vollzug hinzu. Insgesamt liegt die Löschung damit zwischen rund 350 Euro (nur Grundbuchamt) und etwa 750 Euro (Grundbuchamt plus Notarkosten zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen).
Zum Vergleich: Wer das Grundstück später erneut beleihen läßt, muß eine neue Grundschuld bestellen. Die Beurkundung kostet eine 1,0-Gebühr (Nr. 21200 KV GNotKG), bei 300.000 Euro also rund 685 Euro netto, plus eine weitere 1,0-Gebühr für die Eintragung beim Grundbuchamt. Gesamtkosten einer Neubestellung: rund 1.500 bis 1.700 Euro.
Die Differenz zwischen einer Löschung jetzt und einer Neubestellung später liegt bei einer 300.000-Euro-Grundschuld bei rund 800 bis 1.000 Euro. Bei höheren Beträgen wächst die Spanne entsprechend.
Wann das Stehenlassen die bessere Entscheidung ist
In manchen Konstellationen ist es wirtschaftlich sinnvoll, die Grundschuld im Grundbuch zu belassen und in eine Eigentümergrundschuld umzuwandeln.
Der wichtigste Grund ist eine absehbare Anschlußfinanzierung oder Umschuldung. Wer absehen kann, daß er das Grundstück erneut beleihen wird, etwa für einen Umbau, eine Modernisierung oder eine weitere Immobilie, spart die Löschungskosten. Die bestehende Grundschuld läßt sich durch Abtretung auf eine neue Bank übertragen. Eine Abtretung kostet eine 0,5-Gebühr beim Notar plus eine 0,5-Gebühr beim Grundbuchamt, bei 300.000 Euro insgesamt etwa 700 Euro, also vergleichbar mit der Löschung, aber mit dem Vorteil, daß keine neue Grundschuld bestellt werden muß.
Auch ohne konkretes Vorhaben kann das Stehenlassen sinnvoll sein. Eine eingetragene Eigentümergrundschuld blockiert den Verkauf nicht. Sie erscheint zwar im Grundbuch, doch der Käufer wird verlangen, daß das Grundstück lastenfrei übergeben wird. Üblicher Weg ist die Direktzahlung des Käufers an die Gläubigerbank gegen Löschungsbewilligung; ein Notaranderkonto kommt nur dann hinzu, wenn ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis besteht, etwa bei vorzeitig gewünschter Übergabe oder komplexerer Treuhandlage.
Ein dritter Grund ist die Rangsicherung. In einem Grundbuch mit mehreren Belastungen gilt: Wer einen guten Rang hat, behält ihn. Eine im ersten Rang eingetragene Eigentümergrundschuld schützt diese Position. Wird sie gelöscht, rücken nachrangige Gläubiger auf, und eine später neu bestellte Grundschuld erhält nur noch den dann verfügbaren Rang. Das kann ins Gewicht fallen, wenn weitere Belastungen im Grundbuch stehen oder absehbar sind.
Wann die Löschung der bessere Weg ist
Genauso gut nachvollziehbar sind die Gründe für eine Löschung.
Ein bevorstehender Verkauf spricht meist für die Löschung. Käufer und deren finanzierende Banken sehen lieber ein bereinigtes Grundbuch. Zwar läßt sich die Löschung auch im Rahmen des Kaufprozesses erledigen, doch die Kosten bleiben dieselben, und alle Beteiligten stehen dann unter Termindruck.
Ohne weiteren Finanzierungsbedarf führt die Löschung zu Klarheit. Wer sicher weiß, daß er das Grundstück nicht mehr belasten wird, etwa weil es schuldenfrei im Familienbesitz bleiben soll, hat keinen wirtschaftlichen Vorteil vom Stehenlassen. Ein lastenfreies Grundbuch erleichtert spätere Vorgänge wie Erbfälle, Schenkungen oder Übertragungen innerhalb der Familie.
Schließlich darf der schlichte Wunsch nach einem aufgeräumten Grundbuch eine Rolle spielen. Das ist ein nachvollziehbares Ziel und kostet, wie gezeigt, bei einer 300.000-Euro-Grundschuld rund 350 bis 750 Euro.
Die Eigentümergrundschuld als eigenständiges Sicherungsmittel
Die Eigentümergrundschuld nach § 1196 BGB ist kein Restposten, sondern ein gestaltbares Sicherungsmittel. Sie läßt sich gezielt einsetzen, etwa um einen Rang zu reservieren, bevor ein Vorhaben konkret wird.
In der notariellen Praxis kommt die Eigentümergrundschuld vor, wenn Eigentümer vorausschauend handeln: Eine Refinanzierung steht an, die alte Bank erteilt statt einer Abtretung eine Löschungsbewilligung, und der Eigentümer möchte sicherstellen, daß der Rang für die neue Grundschuld nicht verlorengeht. Hier läßt sich zunächst eine Eigentümergrundschuld eintragen, um den Rang zu sichern, bevor die neue Grundschuld in genau diesem Rang bestellt wird.
Das DNotI hat in einem Gutachten zur Teilungsversteigerung (Abruf-Nr. 194809, DNotI-Report 2022, 185–187) auf eine weitere Dimension hingewiesen: Die Eigentümergrundschuld kann im Versteigerungsfall Vorteile bringen, ist aber kein Instrument, um Gläubiger gezielt zu benachteiligen. Der BGH hat klargestellt (NJW 2017, 1756), daß die sogenannte Blockadetaktik, eine Eigentümergrundschuld eintragen zu lassen, um das geringste Gebot zu erhöhen, nicht funktioniert, wenn mehrere Antragsteller die Versteigerung betreiben.
Anspruch auf die Löschungsbewilligung
Nach vollständiger Tilgung hat der Eigentümer gegenüber der Bank einen Anspruch auf Aushändigung der Löschungsbewilligung. Er ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag. Die Bank darf die Bewilligung nicht zurückhalten oder davon abhängig machen, daß andere Verbindlichkeiten beglichen werden, die in keinem Zusammenhang mit dieser Grundschuld stehen.
In der Praxis dauert es nach vollständiger Tilgung einige Wochen, bis die Löschungsbewilligung beim Eigentümer eingeht. Manche Banken versenden sie automatisch, andere erst auf Anforderung. Die Urkunde kennt keine Verfallsfrist; wer sie erhält und nicht sofort einreicht, kann das auch Jahre später noch tun.
Die Entscheidung muß also nicht sofort fallen. Die Löschungsbewilligung läßt sich sicher aufbewahren, während Sie überlegen, ob Löschung oder spätere Verwendung besser zu Ihren Plänen paßt.
Was wir bei der Löschung tun
Die Löschungsbewilligung trifft bei uns in zwei Varianten ein. Privatrechtliche Banken (Geschäftsbanken, private Hypothekenbanken, Bausparkassen) lassen die Unterschrift ihres Vertreters notariell beglaubigen, damit die nach § 29 GBO erforderliche öffentlich beglaubigte Form gewahrt ist. Anstalten des öffentlichen Rechts wie Sparkassen, Landesbanken, die KfW oder berufsständische Versorgungswerke siegeln ihre Erklärungen mit dem eigenen Behördensiegel; dieses Siegel tritt an die Stelle der notariellen Beglaubigung. In beiden Fällen erreicht uns die Bewilligung formgerecht.
Wenn die Grundschuld als Briefgrundschuld eingetragen ist (Abteilung III des Grundbuchs weist sie ohne den Zusatz „ohne Brief" aus), gehört zur Löschung der Original-Grundschuldbrief. Ohne ihn streicht das Grundbuchamt die Eintragung nicht, weil der Brief sonst noch im Verkehr sein und einen gutgläubigen Erwerb der Grundschuld ermöglichen könnte. Banken übersenden den Brief in aller Regel zusammen mit der Löschungsbewilligung. Ist der Brief verlorengegangen, muß er vor der Löschung im gerichtlichen Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden.
Anschließend reichen wir den Löschungsantrag samt Bewilligung und gegebenenfalls Brief beim zuständigen Grundbuchamt ein. Die Eintragungsdauer hängt vom Bezirk ab; in Berlin liegt sie derzeit zwischen vier und acht Wochen.
Kurze Übersicht: wann was sinnvoll ist
Die Löschung ist der richtige Weg, wenn kein weiterer Finanzierungsbedarf besteht, ein Verkauf geplant ist oder ein bereinigtes Grundbuch gewünscht wird. Die Kosten liegen bei einer 300.000-Euro-Grundschuld zwischen rund 350 und 750 Euro.
Das Stehenlassen lohnt sich, wenn eine Anschlußfinanzierung, ein Umbau oder eine weitere Beleihung absehbar ist. Die Eigentümergrundschuld läßt sich später durch Abtretung nutzen. Jetzt entstehen keine Kosten, und die Ersparnis gegenüber einer späteren Neubestellung liegt bei rund 800 bis 1.000 Euro.
Eine aktive Nutzung der Eigentümergrundschuld kommt in Betracht, wenn Rangfragen relevant sind oder eine Refinanzierung über eine andere Bank ansteht. In diesen Fällen sollte die Entscheidung vor der Anforderung der Löschungsbewilligung fallen.
Die Löschungsbewilligung der Bank ist kein Auftrag zur Löschung, sondern eine Option. Welche die richtige ist, hängt von Ihren konkreten Plänen für das Grundstück ab.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
