Zwischen der Beurkundung eines Kaufvertrags und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch vergehen in Berlin mehrere Monate. Das Grundbuchamt arbeitet die Anträge nach Eingang ab; bis zur abschließenden Eintragung des Käufers dauert es zwischen drei und sechs Monaten, in einzelnen Bezirken länger. In dieser Zwischenzeit sichert die Auflassungsvormerkung den Käufer im Grundbuch.
Die Vormerkung sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Übertragung des Eigentums (§ 883 BGB). Verfügungen, die der Verkäufer nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück trifft, sind dem Käufer gegenüber relativ unwirksam — sie können den Anspruch nicht vereiteln.
Was die Vormerkung sichert
Das Bürgerliche Gesetzbuch trennt streng zwischen dem schuldrechtlichen Geschäft und dem dinglichen Vollzug. Mit der Beurkundung des Kaufvertrags entsteht der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums; Eigentümer wird er erst mit der Eintragung im Grundbuch. Diese Lücke schließt die Auflassungsvormerkung.
Veräußert der Verkäufer das Grundstück nach der Beurkundung ein zweites Mal an einen Dritten und wird dieser sogar eingetragen, bleibt das Eigentum des Dritten gegenüber dem Vormerkungsberechtigten ohne Wirkung; der erste Käufer kann nach § 888 BGB die Zustimmung zur Eintragung verlangen. Eine Zwangshypothek, die ein Gläubiger des Verkäufers nach der Vormerkung eintragen läßt, fällt unter dieselbe Regel — der Käufer kann sie nach der Eigentumsumschreibung löschen lassen. Auch in der Insolvenz des Verkäufers bleibt der Käufer geschützt: § 106 InsO ordnet die Insolvenzfestigkeit der Vormerkung an, das Grundstück fällt nicht in die Masse, soweit der gesicherte Anspruch reicht.
Über den Anspruch hinaus sichert die Vormerkung dessen Rang. § 883 Abs. 3 BGB fixiert den Rang des Eigentumserwerbs auf den Zeitpunkt der Vormerkungseintragung. Belastungen, die der Verkäufer nach diesem Zeitpunkt einträgt, stehen rangmäßig hinter dem Eigentumserwerb und sind nach der Eigentumsumschreibung auf Antrag des Käufers zu löschen.
Wann der Schutz beginnt
Die Schutzwirkung der Vormerkung setzt nicht erst mit ihrer Eintragung ein, sondern bereits mit dem Eingang des Antrags beim Grundbuchamt. Grundlage ist das Antragsprinzip nach § 17 GBO im Zusammenspiel mit § 878 BGB: Anträge werden in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeitet, und ein einmal gestellter Antrag wird durch nachträgliche Verfügungsbeschränkungen nicht entwertet.
Schon vor der Beurkundung rufe ich das Grundbuch tagaktuell ab und kontrolliere die Markentabelle des zuständigen Grundbuchamts. Aus ihr ergibt sich, ob bereits ein Antrag anhängig ist, der dem Käufer im Rang vorgehen würde. Schiebt sich nach der Beurkundung dennoch ein konkurrierender Antrag — etwa eine zweite Auflassung oder eine Zwangshypothek — vor die Vormerkung, stelle ich die Kaufpreisfälligkeit nicht fest, bis er aus dem Weg geräumt ist. Der Käufer zahlt erst, wenn die Vormerkung ranggerecht im Grundbuch steht.
Den Antrag auf Eintragung der Vormerkung reiche ich unmittelbar nach der Beurkundung beim Grundbuchamt ein, ohne weitere Bedingungen und ohne Wartezeit. Die Kaufpreisfälligkeit stelle ich erst fest, wenn die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und der Vollzug ungestört möglich erscheint; vorher fließt kein Kaufpreis.
Wenn der Verkäufer noch nicht eingetragen ist
§ 39 GBO verlangt, daß die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, bereits als Berechtigte im Grundbuch geführt wird. Beim Wohnungskauf ist das der Verkäufer. Hat der Verkäufer die Wohnung geerbt und ist noch nicht als Eigentümer voreingetragen, läuft die Vormerkung ohne diese Voreintragung leer. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB knüpft an die eingetragene Buchstelle an, und solange dort noch der verstorbene Voreigentümer steht, kann der Käufer sich nicht auf die Richtigkeit des Grundbuchs berufen.
In meinen Kaufverträgen ist die Voreintragung des Verkäufers in solchen Fällen ausdrückliche Fälligkeitsvoraussetzung. Erst wenn der Erbe als Eigentümer im Grundbuch steht — durch Grundbuchberichtigung auf Grundlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments mit Eröffnungsniederschrift —, stelle ich die Kaufpreisfälligkeit fest. Bis dahin ruht die Zahlung. Mit der Voreintragung tritt der Käufer in den Schutz des § 892 BGB ein.
Das Zusammenspiel mit der Finanzierung
Wer den Erwerb über eine Bank finanziert, muß dieser eine Grundschuld als Sicherheit bestellen, ist zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht Eigentümer. Möglich macht das eine Belastungsvollmacht des Verkäufers im Kaufvertrag in Verbindung mit der Reihenfolge der Eintragungen. Die Grundschuld der Käuferbank wird mit dem ersten Rang in Abteilung III eingetragen; die Auflassungsvormerkung des Käufers tritt standardmäßig hinter die Grundschuld zurück. Damit hat die Bank von Anfang an die erstrangige Sicherheit, die sie für die Auszahlung des Kredits verlangt — ohne daß der Käufer selbst schon eingetragen sein müßte. Nach der Eigentumsumschreibung wird die Vormerkung als gegenstandslos gelöscht; die Grundschuld bleibt im Erstrang.
Ein Treuhandkonto im Sinne eines Escrow ist für diesen Ablauf nicht erforderlich. Die Sicherheit kommt aus dem Grundbuch und der Reihenfolge der Anträge, nicht aus einer dritten Verwahrstelle.
Während die Auflassungsvormerkung den Käufer auf der Erwerbsseite schützt, sorgt die Lastenfreistellung dafür, daß die alten Belastungen aus Abteilung III nicht beim Käufer ankommen.
Die Vormerkung beim Bauträgervertrag
Beim Erwerb vom Bauträger hat die Vormerkung eine zusätzliche, gesetzlich angeordnete Funktion. § 3 Abs. 1 Nr. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung knüpft die Entgegennahme der ersten Kaufpreisrate an mehrere Voraussetzungen; eine davon ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Erwerber. Solange sie nicht eingetragen ist, ist die erste Rate auf diesem Sicherungsweg nicht fällig.
Alternativ kann der Bauträger den Weg nach § 7 MaBV wählen und dem Erwerber eine Bankbürgschaft stellen. Wo der § 3-Weg gewählt wird, ist die zeitnahe Vormerkungseintragung deshalb von praktischer Tragweite — ohne sie steht das gesamte Zahlungsschema still.
Was nach der ersten Rate folgt, regelt die Verordnung in Form weiterer Raten nach Baufortschritt und einer Schlußrate; dazu im einzelnen Die Fertigstellungsrate im Bauträgerkaufvertrag. Welche Schutzmechanismen greifen, wenn der Bauträger zwischen Beurkundung und Fertigstellung in Insolvenz fällt, behandelt Was den Käufer schützt, wenn der Bauträger insolvent wird.
Was die Vormerkung nicht leistet
Tatsächliche Mängel der Immobilie liegen außerhalb des Grundbuchs. Bauschäden, Altlasten, Mietverhältnisse, die schlechter sind als angegeben — die Vormerkung sichert die rechtliche Erwerbsposition, nicht den Zustand des Erworbenen. Wer eine Altbauwohnung kauft, ist durch die Vormerkung gegen einen Doppelverkauf geschützt, nicht gegen einen feuchten Keller.
Außerdem ist die Vormerkung akzessorisch: Wird der Kaufvertrag rückabgewickelt, der Anspruch erfüllt oder verjährt er, verliert die Vormerkung ihre Grundlage und ist zu löschen.
Die Kosten
Die Vormerkungskosten fügen sich in das übliche Kostengerüst des Wohnungskaufs ein.
Die Beurkundung der Vormerkungsbewilligung wird im Rahmen des Kaufvertrags miterledigt; eine eigene Beurkundungsgebühr fällt dafür nicht an. Der Vollzug — die Antragstellung beim Grundbuchamt, die Korrespondenz mit Behörden und Beteiligten und die Überwachung der Eintragung — löst beim Notar die Vollzugsgebühr nach KV 22110 GNotKG aus, deren Geschäftswert sich am Kaufpreis orientiert.
Beim Grundbuchamt entsteht eine Eintragungsgebühr für die Vormerkung nach KV 14150 GNotKG. Der Geschäftswert bestimmt sich nach § 45 GNotKG und ist der Kaufpreis. Bei einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro fallen damit beim Grundbuchamt allein für die Vormerkungseintragung mehrere hundert Euro an, die zur Beurkundungs- und Vollzugsrechnung des Notars hinzukommen.
Die Notarrechnung weist Beurkundung, Vollzug und Grundbuchgebühr getrennt aus; die Vormerkungsbestellung selbst erscheint dort nicht als eigene Position, weil sie in der Beurkundung des Kaufvertrags aufgeht.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine notarielle Beurkundungs- oder Beratungsleistung im Einzelfall. Maßgeblich sind die jeweils geltenden Gesetzesfassungen und die konkreten Umstände des einzelnen Erwerbsvorgangs.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 883 BGB Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung
- § 17 GBO Antragsprinzip
- § 39 GBO Voreintragung des Betroffenen
- § 106 InsO Vormerkung in der Insolvenz
- § 3 MaBV Sicherung beim Bauträger
