Die Schenkung einer Immobilie löst keine Grunderwerbsteuer aus. § 3 Nr. 2 GrEStG befreit Grundstückserwerbe durch Schenkung unter Lebenden vollständig — solange der Beschenkte keine Gegenleistung erbringt. Sobald er das tut, wendet das Finanzamt die Trennungstheorie an: Der entgeltliche Anteil unterliegt der Grunderwerbsteuer, der unentgeltliche bleibt befreit.
§ 3 Nr. 2 GrEStG und die Voraussetzung der Unentgeltlichkeit
Die Steuerbefreiung setzt voraus, daß der Grundstückserwerb auf einer freigebigen Zuwendung im Sinne des ErbStG beruht — also daß der Beschenkte bereichert wird, ohne selbst etwas zu leisten. Zahlt der Beschenkte nichts, übernimmt keine Schulden und erbringt keine sonstige Gegenleistung, ergeht kein GrEStG-Bescheid. Das Grundbuchamt erwartet keine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Der Nießbrauchvorbehalt ist keine Gegenleistung im zivilrechtlichen Sinn: Der Schenker überträgt das Grundstück von vornherein ohne dieses Recht, der Beschenkte leistet nichts. Grunderwerbsteuerlich gilt gleichwohl eine Besonderheit. Nach § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG unterliegt der Kapitalwert eines vorbehaltenen Nießbrauchs oder Wohnungsrechts als Auflage der Grunderwerbsteuer, weil er seit 2009 bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Bei der Übertragung an Kinder, Enkel oder Ehegatten wirkt sich das im Ergebnis nicht aus, denn für sie greift die personenbezogene Befreiung des § 3 Nr. 6 beziehungsweise Nr. 4 GrEStG auch für den Wert der Auflage. Überträgt der Schenker dagegen an Geschwister, Nichten oder Neffen oder an den nichtehelichen Lebensgefährten, setzt das Finanzamt Grunderwerbsteuer auf den Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts fest.
Die Notarkosten und die Gebührenstruktur einer Immobilienschenkung — insbesondere der Kostenvergleich mit dem Kaufvertrag — sind Gegenstand eines gesonderten Beitrags auf dieser Seite vom 6. Mai 2026: Die Schenkung einer Immobilie kostet beim Notar weniger als ein Kaufvertrag.
Gemischte Schenkung und Übernahme von Grundschulden
Anders liegt der Fall, wenn der Beschenkte eine persönliche Verbindlichkeit übernimmt. Tritt er im Zuge der Übertragung als Schuldner in den Kreditvertrag ein — zahlt er künftig selbst die Raten —, hat er eine Leistung erbracht. Der übernommene Schuldbetrag ist dann Gegenleistung im Sinne des GrEStG; das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer auf diesen entgeltlichen Anteil.
Zahlt hingegen der Schenker den Kredit weiterhin ab und bleibt persönlich haftbar, hat der Beschenkte keine Gegenleistung erbracht. Die Grundschuld belastet das Grundstück dinglich, mindert also den Wert des Geschenkten — aber der Beschenkte leistet nichts. § 3 Nr. 2 GrEStG gilt; Grunderwerbsteuer fällt nicht an.
Im Fall einer echten Schuldübernahme berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer aus dem übernommenen Betrag. Liegt die Schuld bei 100.000 Euro und der Verkehrswert der Immobilie bei 400.000 Euro, beträgt die Grunderwerbsteuer auf den entgeltlichen Anteil in Berlin — bei einem Steuersatz von sechs Prozent — 6.000 Euro. Dasselbe Prinzip gilt bei symbolischen Kaufpreisen: Ein vereinbartes Entgelt von 10.000 Euro für eine 400.000-Euro-Wohnung ist als Gegenleistung Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Anzeigepflicht nach § 18 GrEStG
Nach § 18 Abs. 1 GrEStG übermitteln wir als Notariat dem zuständigen Finanzamt eine Anzeige über jeden beurkundeten Grundstückserwerb — auch über steuerbefreite Vorgänge. Die Anzeige enthält Angaben zu den Beteiligten, zum Grundstück und zum Erwerbsvorgang; auf ihrer Grundlage prüft das Finanzamt, ob die beantragte GrEStG-Befreiung greift. Die Frist beträgt zwei Wochen ab der Beurkundung. Zugleich übersenden wir nach § 34 ErbStG eine Abschrift des Schenkungsvertrags an die Schenkungsteuerstelle des Finanzamts.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 3 GrEStG — Ausnahmen von der Besteuerung (gesetze-im-internet.de)
- BFH, Urteil vom 20.11.2013 – II R 38/12 — Grundstücksschenkung unter Nießbrauchsvorbehalt und Grunderwerbsteuer (bundesfinanzhof.de)
- § 18 GrEStG — Anzeigepflicht der Behörden und Notare (gesetze-im-internet.de)
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