Lastenfreistellung im Immobilienkaufvertrag

Ein Großteil der Kaufobjekte ist im Zeitpunkt der Beurkundung mit Grundschulden belastet, die den Verkäufer gegenüber einer oder mehreren Banken sichern. Diese Belastungen erlöschen nicht mit dem Eigentumswechsel, und der Käufer übernimmt sie auch nicht. Damit das Kaufobjekt lastenfrei übergeht, enthält jeder Grundstückskaufvertrag eine Lastenfreistellungsklausel. Ihre Umsetzung ist Aufgabe des Notariats und erfolgt über einen Treuhandmechanismus: Die Altbank schickt mir die Löschungsbewilligung gemeinsam mit einer Treuhandanweisung, die ihre Verwendung an den Eingang des Ablösebetrags knüpft; ich gebe den Vollzug erst frei, wenn die Ablöse bei der Bank eingegangen ist.

Was im Grundbuch steht und warum es den Käufer angeht

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte: Grundschulden und Hypotheken. Hat der Verkäufer seine Wohnung vor zehn Jahren mit einer Grundschuld von 250.000 Euro finanziert, steht dieses Recht noch im Grundbuch — auch wenn das Darlehen längst größtenteils getilgt ist. Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das am Grundstück haftet und nicht automatisch erlischt, wenn der Kredit zurückgezahlt wird. Solange sie im Grundbuch steht, besteht für den Gläubiger theoretisch eine Vollstreckungsmöglichkeit. Wer die Immobilie kauft, ohne daß diese Grundschuld gelöscht wird, erwirbt sie mit dieser Belastung — selbst wenn er persönlich nie einen Cent Schulden gegenüber der Bank hat.

Jeder Grundstückskaufvertrag, in dem Belastungen in Abteilung III eingetragen sind, enthält deshalb eine Lastenfreistellungsklausel. Sie verpflichtet den Verkäufer, das Objekt frei von diesen Rechten zu übergeben und zu übereignen. Die Formulierung, die dem Kölner Formularbuch folgt, lautet sinngemäß: Käufer und Notar brauchen nicht nachzuprüfen, ob Auflagen, von denen die Lastenfreistellung abhängt, berechtigt sind. Soweit solche Auflagen reichen, kann der Kaufpreis nur durch deren Erfüllung bezahlt werden. Diese Klausel bildet die Grundlage für die gesamte Kaufpreisabwicklung bei belasteten Objekten — sie ist eine der Fälligkeitsvoraussetzungen, die wir als Notariat vor Versand der Fälligkeitsmitteilung prüfen.

Das Gleichzeitigkeitsprinzip: Wer zahlt wann was?

Der Käufer will erst zahlen, wenn er sicher ist, daß er ein lastenfreies Eigentum erhält. Die Bank des Verkäufers will die Löschungsbewilligung nicht endgültig aus der Hand geben, bevor der Ablösebetrag bei ihr eingegangen ist. Der Verkäufer will den vollen Kaufpreis erhalten, bevor das Eigentum übergeht. Die Lösung des deutschen Notarrechts liegt im Gleichzeitigkeitsprinzip, das über den Treuhandauftrag der Altbank an mich umgesetzt wird.

Der Ablauf in der Praxis funktioniert so: Nach Beurkundung des Kaufvertrages beantragen wir als Notariat sofort die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers gegen Doppelverkauf, Insolvenz des Verkäufers und nachträgliche Belastungen. Parallel fordern wir bei der Bank des Verkäufers den Treuhandauftrag samt Löschungsbewilligung an. Die Bank teilt dabei mit, in welcher Höhe das Darlehen samt Tageszinsen abzulösen ist, auf welches Konto unter welchem Aktenzeichen zu zahlen ist und bis zu welchem Datum die Zahlung erfolgen muß. Sie schickt mir dieses Schreiben gemeinsam mit der bereits unterzeichneten Löschungsbewilligung — und damit beginnt mein Treuhandauftrag.

Der Treuhandauftrag des Notars im Detail

Die Löschungsbewilligung liegt mir also schon vor der Kaufpreiszahlung vor. Verwenden darf ich sie aber erst, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist — das ist die Treuhandauflage, von der das Verfahren seinen Namen hat. Vor dem Zahlungseingang bleibt die Bewilligung in meiner Akte gebunden; ich darf sie weder beim Grundbuchamt einreichen noch an den Verkäufer oder die Käuferseite weitergeben. Bei einer Briefgrundschuld erhalte ich zusätzlich den Original-Grundschuldbrief zu treuen Händen, der derselben Auflage unterliegt und ebenfalls zu den Fälligkeitsvoraussetzungen gehört.

Sobald alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen — Auflassungsvormerkung eingetragen, Treuhandauftrag samt Löschungsbewilligung (gegebenenfalls plus Brief) der Altbank zu treuen Händen, Negativzeugnisse nach § 24 BauGB vorhanden, gegebenenfalls Verwalterzustimmung bei WEG-Objekten —, sende ich die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. In dieser Mitteilung wird der Käufer angewiesen, wie er den Kaufpreis aufzuteilen hat: Ein Teilbetrag in Höhe des Ablösebetrages geht direkt an die Bank des Verkäufers auf das in der Treuhandanweisung genannte Konto unter dem genannten Verwendungszweck; der Restbetrag geht direkt an den Verkäufer. Der Kaufpreis fließt nicht über das Notariat, sondern direkt zwischen den Beteiligten.

Bestätigt die Altbank den Eingang des Ablösebetrags, ist die Treuhandauflage erfüllt. Erst dann darf ich die Löschungsbewilligung (samt Brief, falls vorhanden) für den Vollzug verwenden. Die Löschung der alten Grundschuld und die Eintragung des Eigentumsübergangs auf den Käufer reichen wir in einem Antrag beim Grundbuchamt ein.

Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld?

Für die praktische Abwicklung ist zu unterscheiden, ob es sich bei dem zu löschenden Recht um eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld handelt. Bei einer Buchgrundschuld reicht die Löschungsbewilligung der Bank in der nach § 29 GBO erforderlichen Form, eingetragen wird die Löschung dann ohne weiteres Beiwerk. Bei einer Briefgrundschuld muß zusätzlich der Original-Grundschuldbrief beim Grundbuchamt eingereicht werden (§ 41 GBO). Den Brief erhalte ich gemeinsam mit der Löschungsbewilligung von der Altbank zu treuen Händen — auch er steht unter der Treuhandauflage, darf also erst nach Zahlungseingang bei der Bank zur Löschung verwendet werden.

Bei privatrechtlichen Banken wird die Vertreterunterschrift auf der Löschungsbewilligung notariell beglaubigt; Sparkassen, Landesbanken und KfW als Anstalten des öffentlichen Rechts siegeln die Bewilligung mit eigenem Behördensiegel. Ist der Brief abhanden gekommen, muß vor der Löschung ein Aufgebotsverfahren nach §§ 466 ff. FamFG durchgeführt werden, das in der Regel mehrere Monate dauert und den Abwicklungszeitplan entsprechend verlängert. Wir fragen die Brief- oder Buchform deshalb früh ab — damit ein etwaiger Brief-Verlust nicht erst im Vollzug auffällt und die Übergabe verzögert.

Was passiert, wenn der Käufer selbst eine Grundschuld bestellt

Bei einem Erwerb mit Bankfinanzierung kommt eine zusätzliche Stufe hinzu. Die Käuferbank macht ihre Auszahlung davon abhängig, daß ihre neue Grundschuld am Kaufobjekt eingetragen ist. Wir reichen daher zunächst den Antrag auf Auflassungsvormerkung und gleichzeitig die Bestellung der neuen Käufer-Grundschuld beim Grundbuchamt ein. Sobald die neue Grundschuld eingetragen ist, geht eine entsprechende Bestätigung an die Käuferbank, und sie zahlt das Darlehen aus.

Die Auszahlung erfolgt direkt entsprechend der Auszahlungsanweisung des Käufers — der Ablösebetrag direkt auf das in der Treuhandanweisung der Altbank genannte Konto mit dem genannten Verwendungszweck, der Restbetrag direkt an den Verkäufer. Das Darlehen läuft weder über den Käufer noch über das Notariat. Im Verhältnis Käufer zu Käuferbank greift die Sicherungsabrede: Die Bank ist verpflichtet, die neue Grundschuld bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur Sicherung der Kaufpreisschuld zu verwenden. Mein Treuhandauftrag bleibt der Auftrag der Altbank — die alte Löschungsbewilligung darf ich erst nach Eingang der Ablöse bei der Altbank verwenden.

Was zwischen Beurkundung und Umschreibung passiert

Der Zeitraum zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe ist für Erstkäufer häufig undurchsichtig. Nach Beurkundung stellen wir sofort den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung und fordern den Treuhandauftrag mit Löschungsbewilligung der Verkäuferbank an. Die Bearbeitung dauert je nach Institut zwei bis vier Wochen. Gleichzeitig werden Negativzeugnisse nach §§ 24, 25 BauGB eingeholt; beim Kauf einer Eigentumswohnung ist in vielen Teilungserklärungen außerdem eine Verwalterzustimmung erforderlich. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, sende ich die Fälligkeitsmitteilung.

Nach Zahlungseingang bestätigt die Altbank den Eingang des Ablösebetrags; damit ist die Treuhandauflage erfüllt. Anschließend beantragen wir beim Grundbuchamt die Löschung der alten Grundschuld und die Eintragung des Eigentumsübergangs auf den Käufer. Das Grundbuchamt bearbeitet solche Anträge in Berlin derzeit in sechs bis zehn Wochen. Die Besitzübergabe — also Schlüsselübergabe und Übergang von Nutzen und Lasten — ist im Kaufvertrag an den vollständigen Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer geknüpft, nicht an die Eigentumsumschreibung. Der Käufer erhält die Schlüssel also deutlich vor der formellen Umschreibung im Grundbuch.

Wenn der Ablösebetrag den Kaufpreis übersteigt

Bei den meisten Abwicklungen genügt der Kaufpreis zur vollständigen Ablösung der eingetragenen Grundpfandrechte. Schwieriger wird es, wenn das Ablöseschreiben einen Gesamtbetrag ausweist, der höher ist als der Kaufpreis. Typische Ursachen: Das Darlehen sichert nicht nur das Kaufobjekt, sondern weitere Grundstücke (Gesamtgrundschuld); oder es ist zusätzlich eine Zwangssicherungshypothek eingetragen. In diesen Fällen reicht der Kaufpreis für die Ablösung nicht aus. Das erfordert eine individuelle Lösung — etwa eine Teilfreigabe der Grundschuld durch die Bank gegen Zahlung des auf das Kaufobjekt entfallenden Anteils, oder eine Zuzahlung des Verkäufers aus eigenen Mitteln. Diese Klärung erfolgt vor der Fälligkeitsmitteilung; gesendet wird die Mitteilung erst, wenn der Kaufpreis für die Ablösung sicher ausreicht.

Der zugrundeliegende Anspruch des Eigentümers auf Rückgewähr der Sicherheit folgt aus der Sicherungsabrede mit der Bank; für die Grundschuld ergibt sich der Anspruch in entsprechender Anwendung des § 1144 BGB über § 1192 BGB. In der Praxis spielt dieser Anspruch im Vollzug keine Rolle, weil die Bank die Bewilligung längst zu treuen Händen erteilt hat; relevant ist er für die Auseinandersetzung über Restforderungen und Tageszinsen.

Typische Dauer und Zeitplan-Faktoren

Die Lastenfreistellung ist kein Automatismus. Sie erfordert die aktive Koordination des Notariats, die Mitwirkung der Altbank und die termingerechte Zahlung durch den Käufer beziehungsweise seine finanzierende Bank. Eine praktische Verzögerungsquelle ist, daß der Treuhandauftrag der Altbank auf sich warten läßt; manche Banken brauchen sechs Wochen. Das verlangsamt den gesamten Prozeß, weil die Fälligkeitsmitteilung erst gesendet werden darf, wenn der Treuhandauftrag samt Bewilligung (und gegebenenfalls Brief) vorliegt. Zwischen Beurkundung und Schlüsselübergabe liegen in Berlin realistisch zwei bis vier Monate; bis zur formellen Eigentumsumschreibung kommen weitere sechs bis zehn Wochen hinzu.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin