Der Bauturbo § 246e BauGB im Berliner Wohnungsbau

Ein Bebauungsplanverfahren in Berlin durchläuft Aufstellungsbeschluß, öffentliche Auslegung, Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen und Satzungsbeschluß. Bis ein Plan in Kraft tritt, vergehen in Berlin erfahrungsgemäß viele Jahre, bei politisch umstrittenen Vorhaben erst recht. Seit dem 30. Oktober 2025 sieht das Baugesetzbuch mit § 246e BauGB ein Verfahren vor, das diesen Weg abkürzen soll. Wohnbauprojekte können danach mit Zustimmung des Bezirks auch dort genehmigt werden, wo der Bebauungsplan die geplante Nutzung nicht vorsieht oder gar kein Bebauungsplan existiert.

Der Bundestag verabschiedete am 9. Oktober 2025 das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (BGBl. 2025 I Nr. 257), der Bundesrat stimmte am 17. Oktober 2025 zu. Das Gesetzespaket umfaßt neben der befristeten Sonderregelung des § 246e BauGB auch Erweiterungen bei den Befreiungsmöglichkeiten von Bebauungsplänen (§ 31 Abs. 3 BauGB) und bei Abweichungen im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 3b BauGB). Die Neuregelungen traten am 30. Oktober 2025 in Kraft und gelten bis zum 31. Dezember 2030. Danach erteilte Genehmigungen behalten ihre Wirksamkeit, weil sich die Befristung nach § 246e Abs. 4 BauGB auf den Genehmigungszeitraum bezieht, nicht auf die Geltungsdauer bereits erteilter Genehmigungen.

Welche Vorhaben § 246e BauGB erfaßt

§ 246e Abs. 1 BauGB erfaßt den Neubau von Wohngebäuden ebenso wie die Erweiterung oder Änderung bestehender Gebäude zur Schaffung von Wohnraum. Auch die Nutzungsänderung bereits errichteter Gebäude zu Wohnzwecken fällt darunter, etwa der Umbau eines leerstehenden Bürohauses zu Wohnungen. Absatz 5 ergänzt die Wohnnutzung um untergeordnete Nebennutzungen wie Läden für den täglichen Bedarf und Einrichtungen für soziale oder gesundheitliche Zwecke. Ein Projektentwickler, der ein neues Wohnquartier plant, kann demnach auch die Erdgeschoßflächen für einen Bäcker oder eine Arztpraxis vorsehen, ohne auf die Festsetzungen eines Bebauungsplans angewiesen zu sein. Voraussetzung ist in allen Fällen, daß die Gemeinde zustimmt.

Zustimmung statt Einvernehmen nach § 36a BauGB

Die Zustimmung der Gemeinde nach dem neuen § 36a BauGB unterscheidet sich vom herkömmlichen gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 BauGB. Beim Einvernehmen prüft die Gemeinde, ob das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist. Die neue Zustimmung geht weiter, denn die Gemeinde darf sie aus Gründen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung versagen, auch wenn das Vorhaben planungsrechtlich nicht zu beanstanden wäre. Die Gemeinde entscheidet damit nicht nur als Wächterin des geltenden Planungsrechts, sondern als Gestalterin der künftigen Stadtentwicklung. Vor der Entscheidung kann sie der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme geben, allerdings auf höchstens einen Monat befristet. In Berlin liegt die Zuständigkeit für die Erteilung der Zustimmung bei den Bezirken.

Das Kernstück des Verfahrens ist eine Zustimmungsfiktion. Widerspricht der Bezirk dem Ersuchen der Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Zustimmung als erteilt. Der ursprüngliche Gesetzentwurf sah eine Frist von zwei Monaten vor, die im parlamentarischen Verfahren auf drei Monate verlängert wurde. Bei Einschaltung der Öffentlichkeitsbeteiligung verlängert sich die Frist um den Stellungnahmezeitraum, maximal auf vier Monate insgesamt. Auslöser ist der Eingang des ausdrücklich auf § 36a BauGB gestützten Zustimmungsersuchens beim Bezirk. Für Projektentwickler ist die Frist zweischneidig. Sie kann beschleunigend wirken, wenn ein Bezirk das Ersuchen innerhalb der Frist unbeantwortet läßt. Bezirke, denen die Prüfzeit nicht ausreicht, könnten sich aber veranlaßt sehen, vorsorglich abzulehnen statt das Vorhaben in Ruhe zu prüfen.

Der Außenbereich bleibt nur eingeschränkt geöffnet

Im Außenbereich gilt § 246e Abs. 3 BauGB nur für Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit bereits bebauten Flächen. Isolierte Bebauung in der freien Landschaft ist auch unter dem Bauturbo nicht zulässig. Das Bundesnaturschutzgesetz bleibt uneingeschränkt anwendbar, und bei erheblichen Umweltauswirkungen ist eine strategische Umweltprüfung durchzuführen. Für Berlin mit seinem dichten Siedlungsgebiet dürfte diese Einschränkung wenig praktische Auswirkung haben. Der Bauturbo wird hier im Innenbereich seine Wirkung entfalten, wo Projektentwickler auf Flächen treffen, deren Bebauungsplan die vorgesehene Wohnnutzung oder die gewünschte Geschoßzahl nicht zuläßt.

Wie Berlin die Zustimmung an Bedingungen knüpft

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat am 30. Oktober 2025, dem Tag des Inkrafttretens, einen Leitfaden zur berlinweit einheitlichen Anwendung des Bauturbos veröffentlicht. Am 8. Dezember 2025 folgte eine Handreichung zu Dispensverträgen, die den Bezirken einen Rahmen für die praktische Umsetzung gibt. Der Dispensvertrag ist ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB, in dem der Bezirk seine Zustimmung an Bedingungen knüpft. Er kann darin etwa einen bestimmten Anteil an gefördertem Wohnraum verlangen oder die Einhaltung energetischer Standards, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen. Eine Beteiligung an den Infrastrukturkosten für Schulen oder Grünflächen im Quartier kommt ebenfalls als Vertragsgegenstand in Betracht. Das Instrument ist aus dem Berliner Umgang mit Vorhaben- und Erschließungsplänen bekannt, trifft beim Bauturbo aber auf eine andere Verhandlungssituation, weil die Dreimonatsfrist im Hintergrund läuft und dem Projektentwickler im Streitfall die Zustimmungsfiktion in die Hände spielt. In der Berliner Beurkundungspraxis zeigt sich, daß städtebauliche Verträge dieser Art häufig erst kurz vor Vertragsschluß in endgültiger Fassung vorliegen. Für den Notar bedeutet das, daß die Bezugnahme auf den Dispensvertrag im Kaufvertrag präzise formuliert sein muß, weil die darin enthaltenen Verpflichtungen des Bauherrn — etwa zur Herstellung geförderter Wohnungen oder zur Übernahme von Infrastrukturkosten — als öffentlich-rechtliche Bindungen den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks unmittelbar beeinflussen und im Rahmen der Belehrung offenzulegen sind.

Bauen erleichtern, aufteilen erschweren

Der Bauturbo erleichtert die Errichtung von Wohngebäuden. Die Aufteilung der so geschaffenen Wohnungen in Wohnungseigentum bleibt davon unberührt. Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen unterliegen in Berlin weiterhin dem Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB, den die neue Berliner Umwandlungsverordnung seit dem 1. Januar 2026 umsetzt. Wer unter dem Bauturbo ein Wohngebäude errichtet und die Wohnungen anschließend als Eigentumswohnungen verkaufen will, muß sich bei mehr als fünf Einheiten mit dem Genehmigungsvorbehalt auseinandersetzen. Die Aufstockungsausnahme des § 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB, die neu geschaffenen Wohnraum von der Genehmigungspflicht ausnimmt, ist auf Aufstockungen an Bestandsgebäuden zugeschnitten. Ob ein vollständig neues Gebäude, das unter § 246e BauGB genehmigt wurde, überhaupt ein „Bestandsgebäude" im Sinne des § 250 BauGB sein kann, haben Rechtsprechung und Verwaltungspraxis bislang nicht geklärt. Die Erfahrung aus der Beurkundungspraxis legt nahe, bei Bauträgerverträgen für Bauturbo-Vorhaben mit mehr als fünf Wohneinheiten die Frage der Aufteilungsgenehmigung frühzeitig zu adressieren. Solange die Abgrenzung offen ist, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag auf das Risiko hinzuweisen, daß die Aufteilung einer gesonderten Genehmigung nach § 250 BauGB bedürfen kann, und die vertraglichen Rücktrittsrechte entsprechend auszugestalten.

Warum die Berliner Bezirke noch zögern

Auf dem Papier verfügt Berlin seit Oktober 2025 über alle Instrumente, um den Bauturbo anzuwenden. Der Senatsleitfaden und die Dispensvertrags-Handreichung sind veröffentlicht, die Bezirke als zuständige Behörden benannt. In der Praxis sieht es anders aus. Schriftliche Anfragen im Berliner Abgeordnetenhaus (Drucksachen 19/25220 und 19/25300) zeigen, daß die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Treptow-Köpenick, Reinickendorf, Lichtenberg, Neukölln und Spandau bis zum Jahreswechsel 2025/2026 keine konkreten Bauturbo-Fälle verzeichneten. Einzig Charlottenburg-Wilmersdorf bearbeitete einzelne kleinere Vorhaben. Bei der Senatsverwaltung selbst lag zum Jahresende 2025 ein Vorbescheidsantrag vor, der die Zulässigkeit eines Abweichens nach § 246e BauGB zum Gegenstand hatte.

Andernorts ging es schneller. Köln erteilte Anfang 2026 die erste Bauturbo-Genehmigung für ein Holzbauquartier mit rund 200 Wohnungen, Hamburg bearbeitet nach eigenen Angaben dreizehn Vorhaben. Die Zurückhaltung der Berliner Bezirke dürfte unter anderem daran liegen, daß die Stadtplanungsämter innerhalb der engen Dreimonatsfrist komplexe Vorhaben prüfen müssen, für die es bislang keine eingespielte Verwaltungspraxis gibt.

Fünf Jahre Experimentierklausel

§ 246e BauGB ist als Experimentierklausel konzipiert, die Ende 2030 ausläuft. Bis dahin können Bauanträge auf dieser Grundlage gestellt werden. Wer ein Grundstück im Vertrauen auf die Bauturbo-Genehmigung erwirbt und einen Kaufvertrag zu einem Preis abschließt, der nur bei Realisierung der vorgesehenen Wohnnutzung wirtschaftlich tragfähig ist, trägt ein Planungsrisiko, das bei einem Vorhaben auf Grundlage eines rechtskräftigen Bebauungsplans in dieser Form nicht bestünde. Im Rechtsschutz hat der Gesetzgeber eine Vereinfachung vorgesehen, denn die gemeindliche Zustimmung nach § 36a Abs. 3 BauGB ist isoliert nicht anfechtbar und Nachbarn können sich nur gegen die Baugenehmigung selbst wenden. Wer vor dem Erwerb eines Baugrundstücks die Erfolgsaussichten eines Bauturbo-Antrags einschätzen will, ist auf den informellen Dialog mit dem Bezirk angewiesen. Ob die Berliner Bezirke das Instrument aktiv nutzen werden, hängt davon ab, ob sie die personellen Kapazitäten aufbauen, um Zustimmungsverfahren nach § 36a BauGB innerhalb der Dreimonatsfrist sorgfältig zu bearbeiten.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin