Nicht alles, was in einer Teilungserklärung einem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet wird, ist auch Sondereigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz setzt der Zuordnung zwingende Grenzen: Was dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient oder für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist, bleibt Gemeinschaftseigentum, unabhängig vom Wortlaut der Teilungserklärung. Wo die Sondereigentumsfähigkeit fehlt, bleibt nur das Sondernutzungsrecht. Die folgenden Abschnitte gehen die typischen Fälle einzeln durch: Stellplätze nach der Reform 2020, Kellerräume und Dachterrassen, Gartenanteile. Die Unterscheidung hat handfeste Folgen: Eine Grundschuld läßt sich nur am Sondereigentum bestellen, und auch ein einzelner Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung setzen einen sondereigentumsfähigen Gegenstand voraus. Für den Erwerb einer Eigentumswohnung ist deshalb wesentlich, wie die einzelnen Bestandteile in der Teilungserklärung zugeordnet sind.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Wohnungseigentum besteht aus zwei untrennbaren Teilen: dem Miteigentumsanteil am Grundstück und dem damit verbundenen Sondereigentum an bestimmten Räumen oder Flächen des Gebäudes. Über das Sondereigentum verfügt der Eigentümer wie ein Alleineigentümer, soweit das WEG keine Grenzen zieht.
Die sachliche Grenze zieht § 5 Abs. 2 WEG: Alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient, kann nicht Sondereigentum sein. Diese Grenze ist zwingend. Was darunter fällt, ist Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon, was die Teilungserklärung sagt.
Die Voraussetzung für Sondereigentum an Räumen formuliert § 3 Abs. 3 WEG: Die Räume müssen in sich abgeschlossen sein. Ein Raum, der nur über das Sondereigentum eines anderen Eigentümers zugänglich ist, stellt besondere Fragen. Für Flächen außerhalb des Gebäudes — Stellplätze im Freien oder Gartenflächen — gilt die Abgeschlossenheit nicht, wohl aber das Erfordernis, daß diese Flächen im Aufteilungsplan durch Maßangaben genau bestimmt sind.
Stellplätze seit der WEMoG-Reform 2020
Bis zum 1. Dezember 2020 war die Rechtslage bei Stellplätzen im Freien uneinheitlich. Das Wohnungseigentumsgesetz kannte Sondereigentum nur an „Räumen"; ein Stellplatz im Freien ist kein Raum. Er wurde deshalb entweder als Teil einer Sondereigentumseinheit behandelt, die er nicht selbst bilden konnte, oder er blieb Gemeinschaftseigentum mit einem schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht. Das war handhabbar, hatte aber eine strukturelle Schwäche: Ein Sondernutzungsrecht ist kein Eigentum, kann getrennt behandelt werden und ist in der Zwangsvollstreckung nicht ohne weiteres verwertbar.
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat das in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG behoben: „Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1." Seit Dezember 2020 können Stellplätze — im Freien wie auch in Tiefgaragen, einschließlich technisch aufwendiger Mehrfachparkanlagen — als eigenständige Teileigentumseinheiten begründet oder einer anderen Sondereigentumseinheit zugeordnet werden. Das DNotI hat in einem Gutachten aus Oktober 2021 bestätigt, daß dies dem Grundsatz nach auch für Parksysteme mit horizontal und vertikal verschiebbaren Parkblechen gilt — die praktische Umsetzung bei vollautomatischen Rundlauf-Systemen wirft allerdings besondere Fragen der grundbuchrechtlichen Bestimmbarkeit auf.
Für die Kaufpraxis bedeutet das: Ein Stellplatz, der in einer Teilungserklärung nach 2020 als eigenständige Einheit ausgewiesen ist, hat eigentumsrechtlichen Rang und kann selbständig belastet und separat veräußert werden. Ob der Stellplatz im konkreten Vertrag als Sondereigentum begründet oder lediglich durch ein Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch.
Kellerräume und Dachterrassen
Bei Kellerräumen entscheiden zwei Voraussetzungen über die Sondereigentumsfähigkeit: bauliche Abgeschlossenheit und die Frage, ob der Raum dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient.
Ein Kellerraum, der ausschließlich als Abstellraum für eine Wohnung dient, ist sondereigentumsfähig und kann zur Sondereigentumseinheit der Wohnung gehören oder als eigenständige Einheit im Teileigentum begründet werden. Schwieriger wird es, wenn im Kellerraum Gemeinschaftstechnik untergebracht ist. Befindet sich dort die zentrale Heizungsanlage, die mehrere Einheiten versorgt, ist der Raum nach § 5 Abs. 2 WEG insoweit zwingend Gemeinschaftseigentum. Das OLG Dresden hat 2017 eine Differenzierung eingeführt: Überschreitet das Abstellvolumen das Volumen der Heizungsanlage um ein Mehrfaches, kann der Raum dennoch sondereigentumsfähig sein, weil er dann nicht ausschließlich dem Gemeinschaftsbedarf dient. Das DNotI hat diese Linie in einem Gutachten aus 2018 bestätigt. Es bleibt eine Tatfrage, die von den konkreten Raumverhältnissen abhängt.
Bei Dachterrassen geht es regelmäßig um Abgeschlossenheit und Zugang. Eine Dachterrasse, die ausschließlich über das Sondereigentum der Dachgeschoßwohnung erreichbar ist und keine gemeinschaftlichen Funktionen erfüllt, kann sondereigentumsfähig sein. Ist sie hingegen für die Wartung von Dachanlagen oder als Fluchtweg bestimmt, greift § 5 Abs. 2 WEG. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, ohne die eine Aufteilung in Wohnungseigentum nicht vollzogen werden kann, spiegelt diese Beurteilung — sie ist aber keine abschließende sachenrechtliche Aussage. Die Baubehörde bescheinigt baulich-technische Abgeschlossenheit; die rechtliche Einordnung obliegt dem Notar und letztlich dem Grundbuchamt.
Gartenanteil, Erstreckungsregel und Sondernutzungsrecht
Gartenflächen sind Freiflächen des Grundstücks. Das Grundstück selbst ist nach § 1 Abs. 5 WEG gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondereigentum an Teilen des Grundstücks gibt es nach § 3 Abs. 2 WEG nur in einer eingeschränkten Form: Das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden — vorausgesetzt, die Wohnung oder die Räume bleiben dabei wirtschaftlich die Hauptsache. Eine Gartenfläche von 80 Quadratmetern zu einer Erdgeschoßwohnung von 60 Quadratmetern als Sondereigentum zu begründen, ist nach dieser Einschränkung nicht möglich.
In der notariellen Praxis tritt an diese Stelle das Sondernutzungsrecht. Es ist kein Eigentum, sondern eine schuldrechtliche Vereinbarung, die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden kann (§ 5 Abs. 4 WEG). Wer ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche hat, darf diese Fläche ausschließlich nutzen und andere ausschließen. Wirtschaftlich ähnelt das dem Eigentum, rechtlich ist es aber kein Eigentum.
Für die Beleihbarkeit folgt daraus eine klare sachenrechtliche Grenze. Eine Grundschuld läßt sich nur am Sondereigentum (mit dem damit verbundenen Miteigentumsanteil) bestellen, nicht an einem bloßen Sondernutzungsrecht. Wer Teile des Erwerbsgegenstands nur durch ein Sondernutzungsrecht zugewiesen bekommt, hat insoweit keine grundpfandrechtsfähige Position.
Hilfsweises Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung
In Teilungserklärungen findet sich häufig eine Auffangformulierung: Soweit die aufgeführten Bestandteile nicht sondereigentumsfähig sein sollten, wird dem jeweiligen Eigentümer das alleinige Sondernutzungsrecht zugeordnet. Das DNotI hat in einem Gutachten aus dem Jahr 2018 bestätigt, daß eine solche hilfsweise Begründung von Sondernutzungsrechten wirksam ist. Sie verhindert, daß die Zuweisung bestimmter Gebäudeteile ins Leere läuft, wenn sich später herausstellt, daß Sondereigentum nicht begründet werden konnte.
Bei Berliner Altbau-Anlagen aus den 1980er und 1990er Jahren findet man in Teilungserklärungen gelegentlich Zuordnungen, die der damaligen Rechtslage entsprachen, nach heutigem Recht aber anders einzuordnen sind. Die Reform von 2020 hat manches klarer gemacht; Bestandsanlagen bleiben nach altem Recht beurteilt, soweit die Teilungserklärung damals rechtswirksam begründet wurde.
Was das für den Erwerb bedeutet
Beim Kauf einer Eigentumswohnung lohnt der Blick in die Teilungserklärung auf drei Punkte: die Einordnung des Kellerraums (eigene Einheitsnummer im Grundbuch oder Teil der Wohnungseinheit), die Einordnung des Gartenanteils (Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht) und die Einordnung des Stellplatzes (eigene Teileigentumseinheit nach Teilungserklärungen ab Dezember 2020 oder Altkonstruktion mit schuldrechtlicher Zuweisung).
An diesen Antworten hängt, welche Teile des Erwerbsgegenstands belastet, einzeln veräußert oder in der Zwangsvollstreckung verwertet werden können. Ein Gartenanteil, der im Exposé wie Sondereigentum klingt, in der Teilungserklärung aber als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, sichert dem Erwerber die ausschließliche Nutzung — eine Grundschuld am Gartenanteil als solchem ist auf dieser Grundlage nicht zu bestellen.
Im Beurkundungstermin verlese und erläutere ich die Zuordnungen der Teilungserklärung. Wo Verkaufsexposé und Teilungserklärung unterschiedliche Begriffe verwenden, gilt rechtlich, was im Grundbuch steht.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
