Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung in Berlin kommt neben dem Kaufpreis und den Notarkosten ein dritter Posten auf den Käufer zu: die Grunderwerbsteuer. Mit der Beurkundung des Kaufvertrags entsteht sie als Steuerschuld gegenüber dem Land Berlin, sechs Prozent vom Kaufpreis. Die Anzeige an das zuständige Finanzamt geht aus unserem Notariat heraus, innerhalb von zwei Wochen nach dem Termin.
Wann die Grunderwerbsteuer entsteht
Schon der Kaufvertrag löst die Steuer aus, nicht erst die Eintragung im Grundbuch. § 1 GrEStG erfaßt jeden Rechtsvorgang, der einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. Der typische Fall ist der notariell beurkundete Kaufvertrag über eine Wohnung, ein Haus oder ein unbebautes Grundstück. Erfaßt sind aber auch der Tausch zweier Grundstücke, das Meistgebot in der Zwangsversteigerung und bestimmte Anteilsübertragungen an Gesellschaften mit Berliner Grundbesitz.
Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG der Wert der Gegenleistung. Bei einem Kauf ist das nach § 9 GrEStG der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen — etwa eine übernommene Restschuld auf einem Bankdarlehen oder eine zugunsten des Verkäufers vorbehaltene Nutzung. Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche oder freistehende Möbel zählt nicht dazu, wenn es im Vertrag mit einem realistischen Wert gesondert ausgewiesen wird; bei unangemessenem Wertansatz kann das Finanzamt den Abzug ablehnen.
Bei einer Wohnung in Berlin für 500.000 Euro errechnet sich die Grunderwerbsteuer aus dem Kaufpreis multipliziert mit sechs Prozent. Das sind 30.000 Euro. Bei 750.000 Euro wären es 45.000 Euro. Die Steuer wird nach § 11 GrEStG auf volle Euro nach unten abgerundet.
Wer Steuerschuldner ist und wer wirtschaftlich zahlt
Nach § 13 GrEStG sind die am Kaufvertrag beteiligten Personen Steuerschuldner, also Käufer und Verkäufer gemeinsam als Gesamtschuldner. Das Finanzamt kann sich an jeden von beiden halten. In der vertraglichen Praxis übernimmt der Käufer die Grunderwerbsteuer im Innenverhältnis; das ist die Standardregel im Kostenabschnitt eines Berliner Kaufvertrags, neben der Übernahme von Notarkosten, Grundbuchkosten und Vermessungskosten.
In Einzelfällen vereinbaren die Parteien eine andere Lösung — einen entsprechend höheren Kaufpreis und die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch den Verkäufer. Das kann sinnvoll sein, wenn der Käufer durch den höheren Kaufpreis ein höheres Bankdarlehen darstellen kann und die Steuer auf diesem Weg mitfinanziert wird. Die Verlagerung wirkt aber nur im Innenverhältnis; gegenüber dem Finanzamt bleibt es bei der Gesamtschuld.
Die Bedeutung der Gesamtschuld zeigt sich, wenn der Käufer nach der Beurkundung zahlungsunfähig wird oder das Land verlassen hat. Dann kann das Finanzamt den Verkäufer in Anspruch nehmen, auch wenn der Vertrag etwas anderes regelt. Um diese Rückfallhaftung des Verkäufers zu sichern, sieht meine Vertragsfassung vor, daß die Steuerzahlung eine Hauptleistung des Käufers ist. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten; mit der Rückgängigmachung entfällt die Festsetzungsgrundlage nach § 16 Abs. 1 GrEStG, sofern der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit Entstehen der Steuer gestellt wird. Damit steht dem Verkäufer ein vertraglicher Hebel gegen die eigene Inanspruchnahme zur Verfügung.
Sechs Prozent und die Frage nach sechseinhalb
Der Steuersatz ist Ländersache. Der Bundessatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG beträgt 3,5 Prozent; jedes Bundesland darf nach Artikel 105 Abs. 2a des Grundgesetzes davon abweichen. Berlin hat seinen Satz zum 1. Januar 2014 von fünf auf sechs Prozent angehoben. Damit liegt Berlin im oberen Drittel des Bundesvergleichs. Bayern erhebt drei Komma fünf Prozent und ist damit der niedrigste Wert. Über Berlin liegen mit sechs Komma fünf Prozent vier Länder: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland sowie Schleswig-Holstein. Thüringen hat seinen Satz zum 1. Januar 2024 auf fünf Prozent gesenkt — die erste Länder-Senkung der Grunderwerbsteuer seit der Föderalismusreform 2006.
Im Sommer 2025 hatte die SPD-geführte Senatsverwaltung für Finanzen vorgeschlagen, den Berliner Satz auf sechs Komma fünf Prozent anzuheben, um etwa hundert Millionen Euro zusätzliches Steueraufkommen jährlich zu erzielen. Der Vorschlag fand keinen Eingang in den Senatsbeschluß über den Doppelhaushalt 2026/2027; die CDU als Koalitionspartner hat eine Anhebung in den Verhandlungen abgelehnt. Bis auf Weiteres bleibt es bei sechs Prozent. Eine Veränderung ist gesetzgeberisch möglich und politisch in der Diskussion; sie ist aber für die laufende Wahlperiode nicht beschlossen.
Die Anzeigepflicht des Notariats
Nach § 18 GrEStG haben Notare jeden grunderwerbsteuerlich erheblichen Vorgang dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Für Berliner Grundstücke ist das Finanzamt Spandau zentral zuständig, unabhängig davon, in welchem Bezirk das Grundstück liegt. Die Frist beträgt zwei Wochen ab der Beurkundung oder der Unterschriftsbeglaubigung. Sie läuft auch dann, wenn der Vertrag noch unter einer Bedingung steht, wenn er noch einer Genehmigung bedarf oder wenn er — etwa wegen einer vollmachtlosen Vertretung — noch nicht wirksam ist und erst nachgenehmigt werden muß. Sie läuft auch dann, wenn der Vorgang nach § 3 GrEStG von der Steuer befreit ist. Wir als Notariat übersenden mit der Anzeige eine Abschrift der Urkunde.
Bei einem schwebend unwirksamen Vertrag setzt das Finanzamt die Steuer aber erst fest, wenn ich die Rechtswirksamkeit nachgemeldet habe — also die nach der Beurkundung erteilte Genehmigung, Vollmachtsbestätigung oder behördliche Zustimmung. Vorher fließt der Vorgang nur als Anzeige, nicht als Festsetzungsgrundlage in die Akte des Finanzamts.
An die Anzeige knüpft die zweite Pflicht des Notars an. § 21 GrEStG verbietet es, Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften der Urkunde an die Beteiligten herauszugeben, bevor die Anzeige in allen Teilen vollständig an das Finanzamt abgesandt ist. Die im Termin ausgehändigte einfache Abschrift fällt nicht darunter; gemeint sind die Ausfertigungen, die der Käufer oder die finanzierende Bank für die weiteren Vollzugsschritte benötigt.
Der dritte Berührungspunkt steht am Ende des Vollzugs. Das Grundbuchamt darf den Käufer nach § 22 GrEStG erst eintragen, wenn ihm eine Bescheinigung des Finanzamts vorliegt, daß der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt das Finanzamt, sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit feststeht. Wir als Notariat reichen die Bescheinigung zusammen mit den übrigen Vollzugsunterlagen beim Grundbuchamt ein.
Wo keine Grunderwerbsteuer entsteht
§ 3 GrEStG enthält die wichtigsten Befreiungstatbestände. Steuerfrei sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG der Erwerb von Todes wegen und die Schenkung unter Lebenden; an die Stelle der Grunderwerbsteuer kann hier die Schenkungs- oder Erbschaftsteuer treten, die ein eigener Vorgang vor dem Finanzamt ist und der notariellen Anzeigepflicht nach § 34 ErbStG unterliegt.
Befreit sind außerdem der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner (§ 3 Nr. 4), der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5) und der Erwerb in gerader Linie zwischen Verwandten (§ 3 Nr. 6) — also etwa zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln. Stiefkinder stehen den Abkömmlingen gleich, ebenso die Ehegatten der genannten Personen. Auch der Erwerb eines Nachlaßgrundstücks durch einen Miterben im Rahmen der Erbauseinandersetzung ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG befreit.
Eine Bagatellgrenze sieht § 3 Nr. 1 GrEStG bei 2.500 Euro vor. Wird dieser Wert überschritten, fällt die Steuer auf den vollen Betrag an, nicht nur auf den übersteigenden Teil. Ein Freibetrag im engeren Sinn besteht nicht. Der im Bundestagswahlkampf 2021 und erneut 2025 diskutierte bundesweite Ersterwerber-Freibetrag ist bislang nicht ins Gesetz übernommen worden.
Bei den Befreiungstatbeständen besteht die notarielle Aufgabe in der zutreffenden Sachverhaltsdarstellung in der Anzeige an das Finanzamt. Die steuerliche Würdigung — ob die Befreiung im Einzelfall greift, ob neben der Befreiung eine andere Steuer eingreift, ob eine Gestaltung gewählt werden soll — gehört in die Beratung durch den Steuerberater.
Fälligkeit und der Weg zur Eintragung
Die Steuer wird nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Der Bescheid wird vom Finanzamt Spandau erlassen, nachdem die notarielle Anzeige dort bearbeitet wurde, und an den Käufer versandt. Wird die Frist nicht eingehalten, kann das Finanzamt mahnen und Säumniszuschläge erheben; eine weitere Folge ist die ausbleibende Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit eine Verzögerung der Eigentumsumschreibung.
Die Reihenfolge der Vollzugsschritte ist im Berliner Standardablauf eingeübt: Beurkundung, Anzeige an das Finanzamt innerhalb von zwei Wochen, Steuerbescheid, Zahlung durch den Käufer, Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Notariat, Einreichung der Bescheinigung zusammen mit der Auflassung beim Grundbuchamt, Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer. Bis zur Eintragung schützt die im Kaufvertrag in Abteilung II eingetragene Auflassungsvormerkung den Käufer vor Zwischenverfügungen des Verkäufers.
Im Berliner Preisniveau erreicht die Grunderwerbsteuer schnell beachtliche Größen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt sie 18.000 Euro, bei einer Million Euro liegt sie bei 60.000 Euro. Gegenüber den Notar- und Grundbuchkosten zusammengenommen ist sie mehr als dreimal so hoch. In der gleichen Größenordnung wie die Grunderwerbsteuer bewegt sich nur die Maklerprovision — diese erhält der Makler zwar brutto inklusive Umsatzsteuer, die er an das Finanzamt abführt, der wirtschaftliche Mittelabfluß beim Käufer ist aber dem der Grunderwerbsteuer ähnlich.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- FAQ Grunderwerbsteuer der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin
- Grunderwerbsteuer Festsetzung — Service Berlin
- GrEStG Gesamttext
