Maklerprovision beim Zweifamilienhaus vor dem BGH

Am 21. Mai 2026 verhandelt der Bundesgerichtshof folgenden Fall: ein Makler inserierte ein vermietetes Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten. Der Käufer schloß den Maklervertrag online ab und teilte erst bei der Besichtigung mit, daß er das Haus mit seiner Familie allein bewohnen will. Die Provisionsrechnung ging in voller Höhe an den Käufer. Gilt hier der Halbteilungsgrundsatz?

Das Verfahren I ZR 111/25 setzt eine Reihe von Grundsatzentscheidungen fort, mit denen der I. Zivilsenat seit März 2025 die Reichweite des sogenannten Halbteilungsgrundsatzes definiert. § 656c BGB schreibt vor, daß ein Makler, der sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer einen Maklerlohn versprochen bekommt, von beiden Seiten nur den gleichen Betrag verlangen darf. Die Vorschrift gilt bei Kaufverträgen über eine „Wohnung oder ein Einfamilienhaus" und setzt voraus, daß der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Ein Verstoß führt zur Unwirksamkeit des gesamten Maklervertrags. Was das in Zahlen heißt, zeigt ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR beläuft sich eine Provision von 6 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer auf rund 28.560 EUR; gilt der Halbteilungsgrundsatz, zahlt jede Seite die Hälfte. Das Gesetz definiert den Begriff „Einfamilienhaus" nicht, und seit Inkrafttreten der Neuregelung am 23. Dezember 2020 ist diese Lücke bei Objekten mit mehr als einer Wohneinheit umstritten.

Was der BGH bisher zum Einfamilienbegriff entschieden hat

Am 6. März 2025 hat der I. Zivilsenat in zwei Parallelentscheidungen die Konturen des Begriffs erstmals bestimmt. Im Verfahren I ZR 32/24 ging es um ein Wohnhaus mit angebautem Büro und Garage, bei dem die Maklerin sich von der Käuferseite eine höhere Provision hatte versprechen lassen als von der Verkäuferseite. Der BGH stellte fest, daß ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB vorliegt, wenn der Erwerb für den Makler bei Abschluß des Maklervertrags erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Der Büroanbau, der etwa ein Fünftel der Gesamtfläche einnahm, stand der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen. Entscheidend war nicht der bisherige Nutzungszweck des Verkäufers, sondern der Erwerbszweck des Käufers. Der Senat stellte allerdings klar, daß die Erkennbarkeit des Wohnzwecks im Zeitpunkt des Maklervertragsabschlusses vorliegen müsse. Der Maklervertrag war unwirksam.

In der Parallelentscheidung I ZR 138/24 hatte die Verkäuferin die gesamte Maklerprovision von 25.000 EUR vertraglich auf die Käufer abgewälzt und im Gegenzug den Kaufpreis um denselben Betrag reduziert. Der BGH erklärte die Konstruktion für unwirksam und erteilte einer geltungserhaltenden Reduktion eine Absage. Ein Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit der Provisionsvereinbarung, nicht zu einer Anpassung auf die gesetzlich zulässige Höhe. Die Käufer konnten die gezahlte Provision nach § 812 BGB vollständig zurückfordern.

Beide Entscheidungen bilden den dogmatischen Rahmen für das jetzt anhängige Verfahren.

Der Sachverhalt des anhängigen Verfahrens

Im Verfahren I ZR 111/25 vermittelte der klagende Makler ein Zweifamilienhaus mit zwei an verschiedene Mietparteien vermieteten Wohneinheiten. Das Objekt war im Inserat und im Kaufvertrag als Zweifamilienhaus bezeichnet worden. Der beklagte Käufer hatte den Maklervertrag über das Internet abgeschlossen, noch bevor er mit dem Makler über seine Nutzungsabsichten sprechen konnte. Erst bei den nachfolgenden Besichtigungsterminen teilte er dem Makler mit, daß er das Haus mit seiner Familie selbst bewohnen wolle. Der Makler verlangt eine Provision von 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer, allein vom Käufer. Der Käufer hält den Maklervertrag für unwirksam und beruft sich auf den Halbteilungsgrundsatz.

Das Landgericht Berlin II gab der Klage des Maklers statt (Urteil vom 29. August 2024, Az. 85 O 10/23). In der Berufungsinstanz wies das Kammergericht Berlin die Berufung des Käufers zurück (Beschluß vom 24. April 2025, Az. 10 U 19/25). Entscheidend seien die objektiven Gegebenheiten und die Beschaffenheit der Immobilie. Der Wohnzweck ergebe sich in erster Linie aus der Beschaffenheit des Objekts; wenn diese nicht auf ein Einfamilienhaus hindeute, müsse der Käufer seinen Erwerbszweck bereits bei Abschluß des Maklervertrags erkennbar machen. Eine spätere Mitteilung, etwa bei der Besichtigung, genüge nicht. Die Revision wurde zugelassen.

Die offene Rechtsfrage und das Zeitpunktproblem

Die Entscheidung vom März 2025 hat den Erwerbszweck des Käufers als maßgebliches Kriterium eingeführt, allerdings unter dem Vorbehalt, daß dieser „bei Abschluß des Maklervertrags für den Makler erkennbar" sein müsse. Im Fall I ZR 32/24 war die Erkennbarkeit unproblematisch, weil das Objekt bereits nach seiner Beschaffenheit den Wohnzweck eines einzelnen Haushalts nahelegte. Hier liegt die Sache anders, da das Objekt aus zwei getrennt vermieteten Wohneinheiten besteht und der Käufer seinen Erwerbszweck erst nach Abschluß des Maklervertrags mitgeteilt hat. Ob die nachträgliche Mitteilung den bereits geschlossenen Maklervertrag rückwirkend dem Halbteilungsgrundsatz unterwirft oder ob der Vertragsabschluß die entscheidende Zäsur bildet, ist die Kernfrage des Verfahrens.

Hinter der Frage steht ein Abgrenzungsproblem, das der Gesetzgeber bei Abfassung der §§ 656a ff. BGB offengelassen hat. Bietet ein Makler ein Objekt als Zweifamilienhaus an, kalkuliert er seine Provision auf der Grundlage, daß der Halbteilungsgrundsatz nicht eingreift. Stellt sich nach Abschluß des Maklervertrags heraus, daß der Käufer das Objekt als Einfamilienhaus nutzen will, steht die gesamte Provisionsvereinbarung in Frage. Die Einordnung hängt dann von einem Umstand ab, den der Makler bei Vertragsabschluß nicht kennen konnte.

Das Verfahren betrifft zugleich ein strukturelles Merkmal des Online-Maklervertrags. Bei Vermittlungsportalen schließt der Käufer den Maklervertrag per Klick auf die Provisionszusage ab, bevor er das Objekt besichtigt oder mit dem Makler in Kontakt getreten ist. Das Formular enthält kein Feld für den geplanten Nutzungszweck. Der Käufer kann seinen Erwerbszweck in diesem Moment nicht mitteilen, selbst wenn er es wollte. Das Problem verschärft sich, wenn derselbe Makler dasselbe Objekt mehreren Interessenten anbietet, von denen der eine die Kapitalanlage und der andere die Eigennutzung als Familienheim plant. Je nachdem, wer den Zuschlag erhält, wäre die Provisionsvereinbarung in dem einen Fall wirksam und in dem anderen nichtig. Behandelt der BGH den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als starre Zäsur, liefe der Verbraucherschutz bei solchen Konstellationen ins Leere. Ob eine spätere Mitteilung des Erwerbszwecks genügt, hat deshalb Auswirkungen, die über den Einzelfall hinausreichen.

Konsequenzen für die Vertragsgestaltung

Für Makler ergibt sich aus der bisherigen Rechtsprechung ein Anpassungsbedarf bei der Vertragsgestaltung, unabhängig davon, wie der BGH im Mai 2026 entscheidet. Die Urteile vom März 2025 haben klargestellt, daß der Erwerbszweck des Käufers über die Anwendbarkeit des Halbteilungsgrundsatzes entscheidet, nicht die bauliche Beschaffenheit des Objekts. Bei Immobilien mit mehr als einer Wohneinheit, die nach ihrer Beschaffenheit auch als Einfamilienhaus nutzbar sind, besteht eine naheliegende Konsequenz darin, den Erwerbszweck des Käufers vor Abschluß des Maklervertrags zu erfragen und zu dokumentieren. Online-Vermittlungsportale könnten eine Abfrage des geplanten Nutzungszwecks in das Provisionsformular integrieren. Solange der BGH die Frage des Zeitpunkts nicht beantwortet hat, verschafft eine frühzeitige Dokumentation des Erwerbszwecks dem Makler eine stärkere Position für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

Für Käufer, die beim Erwerb eines als Zweifamilienhaus bezeichneten Objekts die volle Maklerprovision gezahlt haben und das Objekt als Einfamilienhaus nutzen, stellt sich die Frage der Rückforderung. Die BGH-Rechtsprechung führt bei einem Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz zur Gesamtnichtigkeit des Maklervertrags. Bereits gezahlte Provisionen können nach § 812 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren zurückgefordert werden. Erfaßt sind damit Zahlungen ab dem Jahr 2022, sofern die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Die Entscheidung des I. Zivilsenats dürfte die Abgrenzung zwischen Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus im Maklerrecht für eine Konstellation klären, die seit 2020 offengeblieben ist. Die bisherige Linie des Senats, den Erwerbszweck des Käufers in den Vordergrund zu stellen und Umgehungen des Halbteilungsgrundsatzes nicht zu tolerieren, läßt erwarten, daß der BGH auch bei einem objektiv vorliegenden Zweifamilienhaus den subjektiven Erwerbszweck als maßgeblich ansehen wird. Welche Anforderungen der Senat an die Erkennbarkeit und den Zeitpunkt der Mitteilung stellt, wird sich auf die Provisionsgestaltung bei gemischt nutzbaren Immobilien auswirken. In Berlin hat das insbesondere Auswirkungen auf die Stadtrandlagen und das Umland.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

BGH-Pressemitteilung Nr. 044/2025 – Halbteilungsgrundsatz bei Maklerprovision (I ZR 32/24 und I ZR 138/24)
LG Berlin II, Urteil vom 29.08.2024, Az. 85 O 10/23
KG Berlin, Beschluß vom 24.04.2025, Az. 10 U 19/25