Maklervertrag und Textform nach dem OLG Celle
Eine Maklerin vermittelte den Verkauf eines Einfamilienhauses über ein Internetportal. Die Verkäufer kommunizierten mit ihr per E-Mail, baten um einen Notartermin, der Kaufvertrag wurde beurkundet, die Provision wurde gezahlt. Ein halbes Jahr später widerriefen die Verkäufer den Maklervertrag und verlangten die Provision zurück. Die Maklerin hatte keinen gesonderten Vertrag, sondern sich darauf verlassen, daß der Maklervertrag durch das Verhalten der Parteien zustande gekommen sei.
Das OLG Celle hat mit Urteil vom 2. Oktober 2025 (Az. 11 U 23/25) entschieden, daß ein Immobilienmaklervertrag im Anwendungsbereich des § 656a BGB nicht durch konkludente Willenserklärungen geschlossen werden kann. Das Urteil widerspricht der bisherigen Linie des OLG Karlsruhe – und die Revision zum BGH ist zugelassen.
Was § 656a BGB verlangt – und wo die Streitfrage beginnt
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. § 126b BGB definiert die Textform: Es muß eine lesbare Erklärung vorliegen, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger. Eine E-Mail genügt, ein Fax ebenso, auch ein unterzeichnetes Dokument als Scan. Ein Handschlag oder ein Kopfnicken genügt nicht.
Die Streitfrage betrifft etwas anderes: Genügt es, wenn der Makler sein Provisionsverlangen per E-Mail mitteilt und der Kunde dieses Angebot nicht in Worten annimmt, sondern durch sein Verhalten – etwa indem er den Makler um einen Besichtigungstermin bittet oder einen Notartermin organisieren läßt? Die konkludente Handlung findet dann zwar in einem E-Mail-Verkehr statt, also über ein Medium, das die Textform wahrt. Aber der eigentliche Erklärungsgehalt – die Zustimmung zur Provisionspflicht – steht nicht im Text der E-Mail. Er ergibt sich erst aus einem Erfahrungssatz, den der Empfänger hinzusetzen muß. Ob das für die Wahrung der Textform genügt, hat die Oberlandesgerichte gespalten.
Der Sachverhalt des OLG Celle
Eine Maklerin war zunächst mit dem Nachweis eines Kaufobjekts für den Kläger und seine Ehefrau beauftragt worden – ein Resthof, der letztlich nicht erworben wurde. Später kam der Verkauf des eigenen Hauses der Eheleute ins Gespräch. Die Maklerin übersandte per E-Mail am 3. April 2023 ein Verkaufsangebot mit Provisionshinweis (3,57 % des Kaufpreises brutto) und einer Widerrufsbelehrung. Der Kläger und seine Ehefrau baten in der Folge darum, einen Notartermin zu organisieren. Einen eigenständigen Verkäufermaklervertrag unterschrieben sie nicht, und in ihren E-Mails erklärten sie an keiner Stelle, das Provisionsangebot anzunehmen.
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags zahlten die Eheleute die Provision. Anschließend widerriefen sie den Maklervertrag und verlangten die Provision zurück.
Kein Maklervertrag ohne Annahme in Textform
Das OLG Celle gab der Klage statt. Zwischen den Parteien sei ein wirksamer Verkäufermaklervertrag schon nicht geschlossen worden. Ein einheitliches Textdokument, das zustimmende Willenserklärungen beider Seiten zum Abschluß eines Verkäufermaklervertrags enthalte, gebe es unstreitig nicht.
Der Senat setzte sich mit der bisherigen Rechtsprechung zum konkludenten Maklervertragsschluß auseinander. Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH genügte es bislang für den Abschluß eines Maklervertrags, wenn der Makler ein eindeutiges Provisionsverlangen äußerte und sich der Interessent in Kenntnis dieses Verlangens Maklerdienste gefallen ließ (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2015 – I ZR 172/14; BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 – I ZR 30/15). Diese Grundsätze seien nach Auffassung des OLG Celle auf formgebundene Maklerverträge nicht übertragbar.
Die zentrale Argumentation des Gerichts: § 126b BGB verlangt eine „lesbare Erklärung“. Lesbar im Wortsinn sei eine Erklärung nur dann, wenn sie Schriftzeichen enthält, die einen sprachlich faßbaren Erklärungsinhalt bilden. Verhaltensweisen, die gemeinhin den Schluß auf einen bestimmten Erklärungswillen zulassen – mithin der Grundtyp einer konkludenten Willenserklärung –, lassen sich vom Empfänger zwar wahrnehmen, aber nicht im üblichen Wortsinn „lesen“.
Der Erfahrungssatz der bisherigen Rechtsprechung – wer Maklerdienste in Kenntnis des Provisionsverlangens entgegennimmt, ist mit der Provisionspflicht einverstanden – findet sich in der in Textform abgegebenen Erklärung gerade nicht wieder. Der Kläger und seine Ehefrau erklärten nach dem Empfang des Provisionsverlangens nicht, daß sie damit einverstanden seien. Sie baten lediglich um die Vereinbarung eines Notartermins. Von dieser Bitte auf eine Annahme des Maklervertrags zu schließen, war nur demjenigen Empfänger möglich, der den langjährigen höchstrichterlichen Erfahrungssatz kannte und hinzusetzte. Der vollständige Erklärungstatbestand wahrte die Textform folglich nicht.
Die Gegenposition: OLG Karlsruhe, OLG Zweibrücken, LG Hamburg
Das OLG Celle widersprach mit seiner Entscheidung dem OLG Karlsruhe. Der 9. Zivilsenat des OLG Karlsruhe hatte in seinen Beschlüssen vom 10. März und 3. April 2023 (Az. 9 U 168/22) die Auffassung vertreten, daß ein konkludenter Maklervertragsabschluß auch nach Einführung des § 656a BGB möglich sei – sofern die Kommunikation in Textform stattfinde. Im dortigen Fall hatte die Käuferin über ein Kontaktformular eines Internetportals auf ein Exposé mit Provisionshinweis reagiert. Das OLG Karlsruhe sah darin eine Annahme des Maklervertrags in Textform.
Die gleiche Linie verfolgten das OLG Zweibrücken (Urteil vom 26. September 2023 – 8 U 138/22) und das LG Hamburg (Urteil vom 23. März 2023 – 309 O 71/21). Das LG Hamburg führte aus, ein konkludenter Vertragsschluß in Textform – etwa durch die Anforderung eines Exposés nach einem Objektinserat mit Provisionsverlangen – sei wirksam und laufe auch nicht dem Ziel der Gesetzesänderung zuwider, nämlich Unklarheiten hinsichtlich des Vertragsschlusses zu vermeiden und die Transparenz zu erhöhen. Die Vorinstanz des OLG Celle – das LG Stade (Az. 6 O 314/23) – hatte den konkludenten Vertragsschluß unter Wahrung der Textform ebenfalls für zulässig gehalten.
In der Literatur wird u.a. die Position vertreten, daß die Textform nur gewahrt sei, wenn beide Vertragserklärungen sprachlich in Schriftzeichen auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Daraus folge die Unwirksamkeit eines Maklervertrags, dessen Annahme sich nicht aus dem Text selbst ergibt, sondern nur aus dem Verhalten des Kunden.
Warum das OLG Celle auch die Schriftform-Dogmatik heranzieht
Das OLG Celle stützte seine Argumentation auf einen Vergleich mit den strengeren Formvorschriften. Wenn bei der Schriftform (und erst recht bei der notariellen Beurkundung) das gesamte formbedürftige Rechtsgeschäft in der Urkunde enthalten sein muß und die Möglichkeit zur Auslegung auf Umstände beschränkt ist, die zumindest andeutungsweise in der Urkunde Ausdruck gefunden haben (sog. Andeutungstheorie), dann könne für die Textform als mildere Formvorschrift nichts anderes gelten. Der Kern des Erklärungstatbestands müsse in der Textform selbst enthalten sein. Die Gegenauffassung übergehe einen wesentlichen Aspekt: Bei der Mehrzahl der als konkludente Willenserklärungen in Betracht kommenden Verhaltensweisen enthalte die in Textform verfaßte Erklärung eben nicht den vollständigen Erklärungstatbestand.
Wenn ein Käufer dem Makler per E-Mail mitteilt, er möchte das Objekt besichtigen, wahrt diese E-Mail zwar die Textform als Medium – aber die Zustimmung zur Provisionspflicht ergibt sich nicht aus dem Text der E-Mail, sondern aus einem Erfahrungssatz, den der Empfänger hinzusetzen muß.
Der BGH zur Button-Lösung bei Online-Maklerverträgen
Das OLG-Celle-Urteil steht nicht isoliert. Der BGH hatte bereits am 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) entschieden, daß online abgeschlossene Maklerverträge unwirksam sind, wenn der Kunde nicht mit einem eindeutig als zahlungspflichtig gekennzeichneten Button die Annahme bestätigt hat (sog. Button-Lösung nach § 312j Abs. 3 BGB). Der BGH stellte klar, daß rein konkludentes Weiterverhalten – wie die bloße Bitte um einen Besichtigungstermin – auch nicht für eine nachträgliche Bestätigung des Vertrags nach § 141 BGB ausreicht.
Was das Urteil für die Maklerpraxis bedeutet
Für Makler hat das OLG-Celle-Urteil weitreichende Folgen – jedenfalls dann, wenn der BGH die Auffassung bestätigen sollte. Der BGH wird über die zugelassene Revision entscheiden und damit den Streit zwischen den Oberlandesgerichten auflösen.
Bis zu dieser Klärung bleibt offen, ob ein Maklervertrag über den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses noch durch konkludentes Verhalten in einem Textform-Medium geschlossen werden kann. Die sicherste Gestaltung ist folgende: Der Makler übermittelt ein Vertragsangebot in Textform – mit klar benannter Provision und Vertragsbedingungen – und holt die Annahme des Kunden ebenfalls in Textform ein. Ein einfacher Satz in einer Antwort-E-Mail wie „Ich nehme Ihr Angebot an“ dürfte nach beiden Auffassungen genügen.
Die Streitfrage betrifft Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für Gewerbeobjekte und Mehrfamilienhäuser gilt das Textformerfordernis des § 656a BGB nicht. Dort können Maklerverträge weiterhin formfrei – und damit auch konkludent – geschlossen werden.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- DNotI-Entscheidungsdatenbank zum Urteil des OLG Celle: DNotI – OLG Celle, 11 U 23/25
- Rechtsprechungsübersicht zu § 656a BGB: dejure.org – § 656a BGB
