Beim Wohnungskauf trägt der Käufer die Notarkosten. Das ergibt sich aus § 448 Abs. 2 BGB als gesetzliche Voreinstellung und steht im Kostenabschnitt fast jedes Kaufvertrags ausdrücklich. Zum 1. Juni 2025 sind die Notargebühren angehoben worden — die Wertgebühren für den Kaufvertrag um rund sechs Prozent, die Festgebühren und Rahmenbeträge um neun Prozent.
Die Anpassung ist inzwischen knapp ein Jahr in Kraft. Das erlaubt eine vorläufige Bilanz vor dem Hintergrund einer zwölfjährigen Pause, in der sich Geldwert, Personalkosten und Geschäftsbasis der Notariate erheblich verschoben haben.
Zwölf Jahre ohne Anpassung
Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ist im August 2013 in Kraft getreten. Seine Gebührentabellen sind danach zwölf Jahre lang nicht verändert worden. In derselben Zeit hat das Statistische Bundesamt kumuliert eine Verbraucherpreissteigerung von rund 32 Prozent gemessen. Wer 2013 hundert Euro in der Hand hatte, hat damit heute etwa eine Kaufkraft von 76 Euro. Das ist der Geldwertverlust, der auf jedem Posten der alten Tabelle lag, ohne daß sich an den Zahlen etwas geändert hätte.
Auf der Kostenseite eines Notariats wirkt das doppelt. Notariate sind Personalbetriebe; der überwiegende Teil der Ausgaben fließt in Gehälter für Notarfachangestellte und juristisches Personal. Die Tarife in den vergleichbaren Bereichen des öffentlichen Dienstes sind in derselben Zeit kumuliert um rund 37 Prozent gestiegen, also etwas stärker als die allgemeine Inflation. Personalkosten haben damit überproportional zugelegt, während die Erlösbasis unverändert blieb. Hinzu kommen die laufenden Kosten für Haftpflichtversicherung, IT, Geheimnisschutz-Infrastruktur und Räume, die im selben Zeitraum spürbar teurer wurden.
Sinkende Geschäftswerte und sinkende Urkundenzahl
Auf der Einnahmenseite hat die Entwicklung in dieselbe Richtung gewirkt. Mit dem Zinsanstieg ab 2022 ist die Zahl der Immobilientransaktionen in Deutschland um sechzehn Prozent eingebrochen — der niedrigste Stand seit Erstveröffentlichung des Berichts der Gutachterausschüsse im Jahr 2009. Diese Schwäche hat sich 2023 fortgesetzt; die Käuferzurückhaltung bei finanzierten Wohnimmobilien war über zwei Jahre prägend. Mit dem Volumen sind auch die Geschäftswerte gesunken, weil Verkäufe in der Spitze des Marktes ausgeblieben sind und Käufer in das mittlere Preissegment ausgewichen sind.
Parallel ist die Zahl der Notarinnen und Notare in Deutschland seit der Jahrtausendwende von über zehntausend auf etwa siebentausend zurückgegangen. Die verbliebenen Notariate müssen mit dieser Struktur weniger Urkunden zu niedrigeren Geschäftswerten begleiten und dabei ihre Organisation tragen.
Zwischenbilanz nach einem Jahr
Vor diesem Hintergrund war eine Anpassung der Gebühren unausweichlich, um die weitere Existenz und das Funktionieren der Notariate in der Fläche zu sichern. Was zum 1. Juni 2025 in Kraft getreten ist, bleibt aber erheblich hinter dem zurück, was eine reine Inflationskompensation erfordert hätte. Sechs Prozent bei den Wertgebühren gleichen etwa ein Fünftel des seit 2013 aufgelaufenen Geldwertverlusts aus; neun Prozent bei den Festgebühren etwas mehr als ein Viertel. Ein vollständiger Ausgleich hätte einen Aufschlag um rund ein Drittel verlangt.
Knapp ein Jahr nach Inkrafttreten zeigt sich in der Praxis, daß der Kostendruck in den Notariaten weiter erheblich ist. Wer wie ich vor der Bestellung zum Notar überwiegend als Rechtsanwalt gearbeitet hat, sieht den wirtschaftlichen Unterschied deutlich. Die anwaltliche Praxis war wirtschaftlich besser dotiert als die notarielle, und diese Differenz hat sich durch die zwölfjährige Pause weiter ausgeprägt. Die Anhebung um sechs bis neun Prozent lindert den Druck, sie hebt ihn nicht auf. Soll die Notariatsstruktur in der Fläche erhalten bleiben, wird eine weitere Anhebung in den kommenden Jahren kaum zu umgehen sein.
Für den Wohnungskäufer bedeutet die Anpassung im konkreten Fall eine moderate Verschiebung der Notarkosten, keinen Sprung. Diesen Beitrag ergänzt der Artikel Notarkosten beim Immobilienkauf vom 4. März 2026 um das System der Gebührenberechnung; was hier folgt, sind die Verschiebungen seit dem 1. Juni 2025.
Was sich konkret geändert hat
Mit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 hat der Bundesgesetzgeber die Gebührensätze in Anlage 2 GNotKG um etwa sechs Prozent angehoben — das ist die Wertgebührentabelle, aus der sich die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag und die Grundschuld speist. Die Festgebühren und Rahmenbeträge im Kostenverzeichnis (Anlage 1) sind um neun Prozent gestiegen; das betrifft vor allem Unterschriftsbeglaubigungen, Vollmachten und Entwurfsgebühren. Maßgeblich für die Anwendung ist der Zeitpunkt der Beauftragung; Aufträge vor dem 1. Juni 2025 werden noch nach der alten Tabelle abgerechnet.
Ein Standardfall macht die Größenordnung greifbar. Bei einer Eigentumswohnung für 500.000 Euro, finanziert mit einer Grundschuld über 400.000 Euro, fallen für Kaufvertragsbeurkundung, Grundschuldbestellung sowie Vollzug und Betreuung jetzt zusammen rund 4.575 Euro netto an. Vor der Reform waren es rund 4.320 Euro. Der Unterschied beträgt damit etwa 255 Euro netto, brutto rund 303 Euro. Auf den Standardrechnern der Bundesnotarkammer sind die neuen Werte seit Anfang Juni 2025 hinterlegt; eine Kalkulation dort liefert die aktuelle Größenordnung.
Die Kostenrechnung kommt jetzt in Textform
Neben den Beträgen hat die Reform auch die Form der Kostenrechnung berührt. Nach der Neufassung von § 19 GNotKG genügt seit dem 1. Juni 2025 die Textform. Die zuvor verlangte eigenhändige Unterschrift oder qualifizierte elektronische Signatur ist entfallen.
In der Praxis ist das eine spürbare Vereinfachung. Wir können die Rechnung jetzt direkt als PDF per E-Mail versenden, ohne dem Empfänger einen zusätzlichen Verfahrensschritt aufzubürden. Inhaltlich ändert sich nichts: Die Rechnung weist nach wie vor jede einzelne Gebühr aus, mit KV-Nummer, Geschäftswert und Multiplikator. Auch der finanzierenden Bank, die den Kostenbetrag häufig als Teil der Kaufnebenkosten gegenfinanziert, läßt sich die PDF in derselben Form vorlegen wie früher die unterschriebene Fassung. Die Belegfunktion bleibt erhalten, der Weg dahin ist kürzer geworden.
Was unverändert bleibt
Die Reform hat die Beträge angehoben, das System aber nicht angetastet. Notargebühren bleiben gesetzlich festgelegt; ein Verhandlungsspielraum besteht nicht. § 17 Abs. 1 BNotO verpflichtet uns, die gesetzlichen Gebühren zu erheben — nicht mehr und nicht weniger. Ein Preisvergleich zwischen Notaren erübrigt sich; eine Wohnungskaufvertragsbeurkundung kostet überall in Deutschland dasselbe. Auch das zweigliedrige Berechnungssystem aus Geschäftswert und Multiplikator gilt unverändert weiter, und die Schwierigkeit der Vorabauskunft ebenso: Welche Treuhandaufträge die Verkäuferbank am Ende stellt und ob ein Anderkonto eingerichtet werden muß, steht erst im Lauf der Abwicklung fest.
Im Verhältnis zu den übrigen Erwerbsnebenkosten bleibt die Anpassung überschaubar. In Berlin macht allein die Grunderwerbsteuer von sechs Prozent bei 500.000 Euro Kaufpreis 30.000 Euro aus und damit ein Vielfaches der Notargebühren. Die Notarkosten bewegen sich weiter in der Größenordnung von etwa einem halben bis einem Prozent des Kaufpreises — mit der Reform jetzt am oberen Rand dieser Spanne.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
- Anlage 2 GNotKG — Gebührentabelle B
- Änderungen GNotKG vom 01.06.2025 durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025
- Verbraucherpreisindex Deutschland — Statistisches Bundesamt
- Gebührenrechner der Bundesnotarkammer
