Warum es in Deutschland keine Title Insurance gibt

Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Warum es in Deutschland keine Title Insurance gibt

Amerikanische Käufer fragen bei der ersten Besprechung in der Regel nach der Title Insurance. Wer sie versichert, wer die Police ausstellt, was sie kostet. Ich erkläre dann, daß dieses Produkt in Deutschland nicht existiert und auch nicht benötigt wird. Aber wie kann ein Immobilienmarkt funktionieren, in dem niemand das Eigentum versichert?

Die Frage ist berechtigt, denn sie geht von einem System aus, in dem Eigentumsübertragung tatsächlich riskant ist. Das amerikanische Recording-System dokumentiert Transaktionen, garantiert aber nichts. Das deutsche Grundbuchsystem hingegen schafft Eigentum. Dieser Unterschied klingt abstrakt, hat aber weitreichende praktische Folgen für jeden, der in Deutschland eine Immobilie erwirbt.

Das amerikanische System und seine Schwachstellen

In den Vereinigten Staaten werden Immobilientransaktionen zwar öffentlich registriert, doch diese Registrierung erzeugt kein Eigentum. Sie dokumentiert lediglich, daß eine Übertragung stattgefunden hat. Eigentum kann auch übergehen, ohne daß der Vorgang registriert wird – die Eintragung ist deklaratorisch, nicht konstitutiv. Die Register selbst sind dezentralisiert, von County zu County unterschiedlich geführt, historisch gewachsen und keineswegs immer lückenlos durchsuchbar. In manchen Countys werden Aufzeichnungen noch auf Mikrofilm archiviert.

Vor jedem Immobilienkauf muß daher eine sogenannte Title Search durchgeführt werden: eine Rückverfolgung der Eigentumskette, die Jahrzehnte oder sogar Jahrhunderte zurückreichen kann. Title Companies oder spezialisierte Anwälte durchforsten die Archive, um festzustellen, ob die Kette lückenlos ist. Doch selbst eine sorgfältige Title Search bietet keine Gewißheit. Fälschungen in alten Dokumenten, unbekannte Erben, nicht offengelegte Pfandrechte, Dienstbarkeiten, die in keinem Register auftauchen, Fehler in der Identifizierung der Beteiligten – all das kann selbst nach gründlicher Recherche verborgen bleiben. Die Geschichte amerikanischer Grundstücksstreitigkeiten füllt Bibliotheken.

Die Title Insurance ist die Antwort auf dieses strukturelle Problem. Sie versichert den Käufer (Owner's Policy) und in der Regel auch den finanzierenden Kreditgeber (Lender's Policy) gegen Verluste, die aus Rechtsmängeln am Eigentum entstehen. Die Prämie wird einmalig beim Erwerb gezahlt und liegt typischerweise zwischen 0,5 und 1 Prozent des Kaufpreises – bei teuren Immobilien ein erheblicher Betrag. Das Geschäftsmodell der Title-Insurance-Branche ist dabei bemerkenswert: Die Schadenquoten sind seit Jahrzehnten niedrig, weil die eigentliche Leistung weniger in der Versicherung als in der vorgelagerten Recherche besteht. Man versichert ein Risiko, das man vorher so gründlich wie möglich untersucht hat. Dennoch bleibt ein Restrisiko, und genau dafür zahlt der Käufer.

Was das deutsche Grundbuch von einem Register unterscheidet

Das deutsche System verfolgt einen grundlegend anderen Ansatz. Das Grundbuch, geführt von den Amtsgerichten, ist kein bloßes Archiv vergangener Transaktionen. Es ist ein Rechtsregister mit konstitutiver Wirkung. Eigentum an einem Grundstück entsteht in Deutschland grundsätzlich erst durch die Eintragung im Grundbuch. Ohne Eintragung kein Eigentum – mit wenigen gesetzlichen Ausnahmen, etwa dem Eigentumsübergang kraft Erbfolge oder dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Das Grundbuch dokumentiert also nicht, was geschehen ist. Es bestimmt, was gilt.

Die Wurzeln dieses Systems reichen weit zurück. Bereits die Preußische Grundbuchordnung von 1872 legte die Grundlage für ein Register, das nicht nur Auskunft gibt, sondern Rechtswahrheit schafft. Das heute geltende Grundbuchrecht, im wesentlichen geregelt in der Grundbuchordnung und im Bürgerlichen Gesetzbuch, beruht auf dem Gedanken, daß der Rechtsverkehr mit Grundstücken Verläßlichkeit braucht. Wer ein Grundstück kauft, soll sich darauf verlassen können, daß der im Grundbuch eingetragene Eigentümer auch tatsächlich verfügungsberechtigt ist.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs

Dieses Vertrauen wird durch das Prinzip des öffentlichen Glaubens gewährleistet, niedergelegt in § 892 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das Gesetz bestimmt, daß zugunsten eines Erwerbers der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt. Wer also ein Grundstück kauft und sich dabei auf den Grundbuchinhalt verläßt, wird geschützt – selbst dann, wenn das Grundbuch objektiv unrichtig war.

Ein Beispiel verdeutlicht die Tragweite: A ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, obwohl in Wahrheit C Eigentümer ist. Das kann etwa vorkommen, wenn ein Erbschein erteilt wurde, der sich später als unrichtig herausstellt – weil nachträglich ein Testament aufgefunden wird, das bei der Erbscheinserteilung nicht bekannt war. Nun verkauft A das Grundstück an B. B hat das Grundbuch eingesehen, dort A als Eigentümer vorgefunden und keinen Anlaß, an der Richtigkeit zu zweifeln. B wird Eigentümer. Der wahre Eigentümer C verliert sein Eigentum, obwohl er selbst nichts getan hat und obwohl A nie berechtigt war zu veräußern. C verbleiben lediglich Schadensersatzansprüche gegen A.

Das mag auf den ersten Blick ungerecht erscheinen, dient aber dem Rechtsverkehr als Ganzes. Denn ohne diesen Gutglaubensschutz müßte jeder Käufer fürchten, daß nachträglich jemand mit vermeintlich besseren Rechten auftaucht und das Eigentum anficht. Genau diese Furcht macht in den USA die Title Insurance nötig. In Deutschland ist sie durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs ausgeräumt.

Voraussetzungen und Grenzen des Gutglaubensschutzes

Der Schutz des § 892 BGB greift nicht bedingungslos. Er setzt zunächst voraus, daß der Erwerb auf einem Rechtsgeschäft beruht, also typischerweise auf einem notariell beurkundeten Kaufvertrag mit Auflassung. Wer Eigentum durch Erbfolge erwirbt, ist nicht durch den öffentlichen Glauben geschützt – er braucht diesen Schutz aber auch nicht, weil er unmittelbar in die Rechtsstellung des Erblassers eintritt.

Weiter muß der Erwerber gutgläubig sein. Das Gesetz verlangt allerdings kein blindes Vertrauen: Geschützt wird, wer keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs hat. Grobe Fahrlässigkeit schadet beim Grundstückserwerb grundsätzlich nicht – ein bemerkenswerter Unterschied zum Erwerb beweglicher Sachen, wo § 932 Abs. 2 BGB bereits grobe Fahrlässigkeit ausreichen läßt, den guten Glauben zu zerstören. Der Gesetzgeber hat hier bewußt einen strengeren Maßstab für den Grundstücksverkehr geschaffen, gerade weil das Grundbuch eine besonders hohe Richtigkeitsgewähr bieten soll.

Eingeschränkt wird der Gutglaubensschutz ferner, wenn im Grundbuch ein Widerspruch eingetragen ist. Ein solcher Widerspruch – geregelt in §§ 899, 899a BGB – ist eine Art Warnsignal: Er zeigt an, daß die Richtigkeit des Grundbuchs bestritten wird. Wer trotz eines eingetragenen Widerspruchs erwirbt, kann sich auf den öffentlichen Glauben nicht berufen.

Schließlich vollendet sich der Schutz erst mit der Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer. In der Praxis gewinnt dabei die Auflassungsvormerkung große Bedeutung: Sie wird sofort nach Beurkundung des Kaufvertrages beantragt und sichert dem Käufer den Rang, noch bevor die Eigentumsumschreibung vollzogen ist. In der Zeitspanne zwischen Beurkundung und Umschreibung – die erfahrungsgemäß mehrere Wochen dauern kann – schützt die Vormerkung den Käufer vor zwischenzeitlichen Verfügungen des Verkäufers oder vor Gläubigerzugriffen auf das Grundstück.

Bei einem regulären Immobilienkauf, der über einen Notar abgewickelt wird, sind sämtliche Voraussetzungen des Gutglaubensschutzes nahezu ausnahmslos erfüllt. Der Notar prüft den Grundbuchinhalt, stellt fest, daß keine Widersprüche eingetragen sind, und beantragt die Vormerkung. Der Käufer muß sich um diese Fragen nicht selbst kümmern.

Wovon das Grundbuch nicht schützt

Der öffentliche Glaube erstreckt sich auf die Rechtslage am Grundstück, nicht auf dessen tatsächliche Beschaffenheit. Das Grundbuch schweigt über Altlasten im Boden, Bauschäden, den Zustand der Haustechnik, Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn und die Frage, ob das errichtete Gebäude den genehmigten Plänen entspricht. Ebenso wenig erfaßt das Grundbuch alle öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, denen ein Grundstück unterliegen kann. Denkmalschutzauflagen, Baulasten – die in einigen Bundesländern nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt werden –, Sanierungsvermerke und gemeindliche Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch ergeben sich aus anderen Registern und Quellen.

Auch bestehende Mietverhältnisse sind im Grundbuch nicht verzeichnet. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB bewirkt, daß der Erwerber eines vermieteten Grundstücks kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, übernimmt also sämtliche laufenden Mietverträge, unabhängig davon, ob er deren Konditionen kennt oder nicht. Eine sorgfältige Prüfung der Mietverhältnisse vor dem Kauf ist daher unverzichtbar.

In seltenen Konstellationen können ferner Rechte durch Ersitzung entstanden sein, die keinen Niederschlag im Grundbuch gefunden haben. Der praktische Anwendungsbereich ist zwar gering, weil die Ersitzung eines Grundstücks nach § 900 BGB dreißig Jahre Eigenbesitz voraussetzt. Gänzlich ausgeschlossen ist sie aber nicht.

Für all diese Risiken gibt es in Deutschland kein standardisiertes Versicherungsprodukt, das der Title Insurance vergleichbar wäre. Sie werden durch sorgfältige Prüfung vor dem Kauf – die angloamerikanische Praxis nennt das Due Diligence –, durch vertragliche Gewährleistungsregelungen und durch den allgemeinen Sorgfaltsmaßstab adressiert.

Die Prüfungspflichten des Notars

Ein wesentlicher Baustein der deutschen Transaktionssicherheit ist die notarielle Beurkundungspflicht. Jeder Grundstückskaufvertrag bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung; ohne diese Form ist er nichtig. Der Notar ist dabei nicht bloß Urkundsbeamter, sondern Rechtsberater beider Seiten. Er ist zur Neutralität verpflichtet und darf nicht einseitig die Interessen einer Partei vertreten.

Vor der Beurkundung prüft der Notar den aktuellen Grundbuchinhalt, klärt die Vertretungsbefugnisse der Beteiligten – handelt jemand aufgrund einer Vollmacht, ist deren Wirksamkeit zu prüfen –, regelt die Lastenfreistellung, also die Ablösung bestehender Grundpfandrechte aus dem Kaufpreis, und stellt fest, ob Genehmigungserfordernisse bestehen, etwa ein gemeindliches Vorkaufsrecht oder eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung bei landwirtschaftlichen Flächen.

Für Fehler bei dieser Prüfung haftet der Notar persönlich. Er ist pflichtversichert mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro je Schadensfall; in der Praxis liegen die Deckungssummen regelmäßig deutlich darüber, bei vielen Notaren im Millionenbereich. Zusätzlich besteht eine Vertrauensschadensversicherung über die Notarkammern. Diese Haftung des Notars bildet ein zusätzliches Sicherungsnetz, das funktional einen Teil dessen ersetzt, was in den USA die Title Insurance leistet.

Was internationale Käufer wissen sollten

Wer als Amerikaner, Brite oder Angehöriger eines anderen Common-Law-Rechtskreises in Deutschland eine Immobilie erwirbt, betritt ein System, das nach anderen Grundsätzen funktioniert als das vertraute. Einige Punkte sind dabei wesentlich.

Eine Title Insurance ist in Deutschland weder erhältlich noch erforderlich. Das System der Eigentumssicherung beruht nicht auf Versicherung, sondern auf der institutionellen Gewährleistung durch das Grundbuch. Was dort eingetragen ist, gilt – und wer im Vertrauen darauf erwirbt, ist geschützt.

Der Notar nimmt im deutschen Immobilienrecht eine Rolle ein, die im angloamerikanischen System kein unmittelbares Gegenstück hat. Er ist weder Escrow Agent noch Title Company, sondern ein vom Staat bestellter, unparteiischer Jurist, der die Transaktion von der Vertragsgestaltung über die Kaufpreisabwicklung bis zur Eigentumsumschreibung begleitet und überwacht. Sein Mandat umfaßt die Beratung beider Parteien – ein Konzept, das im angloamerikanischen adversarialen System fremd wirken mag.

Due Diligence bleibt gleichwohl geboten. Das Grundbuch gewährleistet die Rechtslage, nicht den tatsächlichen Zustand. Altlasten, Bausubstanz, öffentlich-rechtliche Beschränkungen und bestehende Mietverhältnisse sind vor dem Kauf eigenständig zu prüfen. Internationale Käufer, die an ein System umfassender Gutachten und Inspektionsfristen gewöhnt sind, sollten diese Gewohnheit beibehalten – auch wenn die deutsche Vertragspraxis insoweit weniger formalisiert ist als etwa der amerikanische Contingency-Prozess.

Systemvergleich statt Produktvergleich

Im Ergebnis geht es nicht darum, ob das deutsche oder das amerikanische System besser ist. Es geht darum, daß beide Systeme auf unterschiedliche Weise dasselbe Ziel verfolgen: dem Erwerber Sicherheit zu geben, daß er tatsächlich Eigentümer wird. Das amerikanische System erreicht dieses Ziel nachgelagert durch Versicherung. Das deutsche System erreicht es vorgelagert durch institutionelle Gewährleistung – durch ein Grundbuch mit konstitutiver Wirkung, den öffentlichen Glauben, die notarielle Beurkundung und die Haftung des Notars.

Für internationale Käufer bedeutet das: Die Kosten einer Title Insurance entfallen. An ihre Stelle tritt ein System, das Eigentumsmängel nicht versichert, sondern nach Möglichkeit von vornherein verhindert.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

Why Title Insurance Does Not Exist in Germany

American buyers almost invariably ask about title insurance during the initial consultation. Who provides the policy, who underwrites it, what it costs. When I explain that this product does not exist in Germany and is not needed, the reaction is regularly one of astonishment. How can a real estate market function in which nobody insures title?

The question is understandable, as it proceeds from a system in which the transfer of ownership is genuinely fraught with risk. The American recording system documents transactions but guarantees nothing. The German land register system, by contrast, creates ownership. This distinction sounds abstract but has far-reaching practical consequences for anyone acquiring property in Germany.

The American System and Its Vulnerabilities

In the United States, real estate transactions are publicly recorded, yet this recording does not create ownership. It merely documents that a transfer has taken place. Ownership can pass without recording—registration is declaratory, not constitutive. The registers themselves are decentralised, maintained differently from county to county, products of historical accretion, and by no means always seamlessly searchable. In some counties, records are still archived on microfilm.

Before any property purchase, a title search must therefore be conducted: a tracing of the chain of title that can reach back decades or even centuries. Title companies or specialised attorneys comb through the archives to establish whether the chain is unbroken. Yet even a thorough title search offers no certainty. Forgeries in old documents, unknown heirs, undisclosed liens, easements that appear in no register, errors in identifying the parties involved—all of this can remain hidden despite diligent research. The history of American title disputes fills libraries.

Title insurance is the response to this structural problem. It insures the buyer (owner's policy) and typically also the financing lender (lender's policy) against losses arising from defects in title. The premium is paid once at acquisition and typically amounts to between 0.5 and 1 per cent of the purchase price—a considerable sum for expensive properties. The business model of the title insurance industry is, in this respect, noteworthy: loss ratios have been low for decades, because the true service consists less in the insurance itself than in the research that precedes it. One insures a risk that has been investigated as thoroughly as possible beforehand. A residual risk remains nonetheless, and it is precisely for this that the buyer pays.

What Distinguishes the German Land Register from a Recording System

The German system takes a fundamentally different approach. The land register, maintained by the local courts, is not merely an archive of past transactions. It is a legal register with constitutive effect. Ownership of real property in Germany arises, as a general rule, only upon registration in the land register. No registration, no ownership—with a few statutory exceptions, such as the transfer of ownership by succession or the award of title in foreclosure proceedings. The land register thus does not document what has happened. It determines what is.

The roots of this system reach far back. The Prussian Land Register Act of 1872 already laid the foundations for a register that not only provides information but creates legal truth. The land register law in force today, governed principally by the Land Register Act and the German Civil Code, rests on the idea that dealings in real property require reliability. A buyer of real property should be able to rely on the fact that the person registered as owner in the land register is indeed entitled to dispose of it.

Public Faith of the Land Register

This reliance is guaranteed by the principle of public faith, set out in Section 892 of the German Civil Code. The provision states that, in favour of an acquirer, the contents of the land register are deemed to be correct. A person who purchases real property and relies on the contents of the land register is thus protected—even if the land register was objectively incorrect.

An example illustrates the reach of this principle. A is registered as owner in the land register, although C is in truth the owner. This can occur, for instance, where a certificate of inheritance was issued that later turns out to be incorrect—because a will is subsequently discovered that was not known at the time the certificate was granted. A now sells the property to B. B has inspected the land register, found A registered as owner, and has no reason to doubt its accuracy. B becomes the owner. The true owner C loses ownership, even though C did nothing and even though A was never entitled to sell. C is left with nothing more than a claim for damages against A.

This may at first glance appear unjust, but it serves the interests of legal commerce as a whole. Without this protection of good faith, every buyer would have to fear that someone with ostensibly superior rights might later appear and challenge the acquisition. It is precisely this fear that makes title insurance necessary in the United States. In Germany, the public faith of the land register dispels it.

Requirements and Limits of Good Faith Protection

The protection afforded by Section 892 of the Civil Code is not unconditional. It presupposes, first, that the acquisition is based on a legal transaction—typically a notarially certified purchase contract with conveyance. A person who acquires ownership by succession is not protected by public faith, though such protection is not needed either, as the heir steps directly into the legal position of the deceased.

The acquirer must further be in good faith. The statute does not, however, demand blind trust: protection is extended to anyone who does not have positive knowledge of the land register's inaccuracy. Gross negligence is generally not detrimental in the context of real property acquisition—a notable difference from the acquisition of movable property, where Section 932(2) of the Civil Code provides that even gross negligence suffices to destroy good faith. The legislature deliberately created a stricter standard for real property transactions, precisely because the land register is meant to carry a particularly high presumption of correctness.

Good faith protection is further curtailed where an objection is registered in the land register. Such an objection—governed by Sections 899 and 899a of the Civil Code—functions as a warning signal: it indicates that the accuracy of the land register is being contested. A person who acquires despite a registered objection cannot invoke public faith.

Finally, the protection is complete only upon registration of the acquirer as the new owner. In practice, the priority notice of conveyance assumes great importance in this regard: it is applied for immediately after notarisation of the purchase contract and secures the buyer's rank before the transfer of title has been completed. During the interval between notarisation and registration—which in practice can take several weeks—the priority notice protects the buyer against interim dispositions by the seller or against creditors' claims on the property.

In a regular property purchase conducted through a notary, virtually all requirements for good faith protection are met as a matter of course. The notary examines the land register, confirms that no objections are registered, and applies for the priority notice. The buyer need not concern himself with these matters.

What the Land Register Does Not Protect Against

Public faith extends to the legal position in respect of the property, not to its physical condition. The land register says nothing about soil contamination, structural defects, the state of building services, boundary disputes with neighbours, or whether the erected building conforms to the approved plans. Nor does the land register capture all public law restrictions to which a property may be subject. Listed building requirements, building obligations—which in some federal states are recorded not in the land register but in the building obligations register maintained by the competent building authority—redevelopment area designations, and municipal pre-emption rights under the Federal Building Code derive from other registers and sources.

Existing tenancies are likewise not recorded in the land register. The principle that purchase does not break a tenancy, enshrined in Section 566 of the Civil Code, means that the acquirer of a let property enters by operation of law into the rights and obligations of the landlord. A buyer of an apartment building therefore assumes all current tenancy agreements, regardless of whether their terms are known. A careful review of the tenancy situation before purchase is accordingly indispensable.

In rare constellations, rights may have arisen through adverse possession that have found no reflection in the land register. The practical scope is limited, since acquisitive prescription of real property under Section 900 of the Civil Code requires thirty years of owner-like possession. It cannot, however, be entirely excluded.

For all these risks, there is no standardised insurance product in Germany comparable to title insurance. They are addressed through careful pre-purchase investigation—what Anglo-American practice calls due diligence—through contractual warranty provisions, and through the general standard of care.

The Notary's Duties of Examination

A key element of German transactional security is the mandatory notarisation requirement. Every contract for the sale of real property requires notarisation under Section 311b of the Civil Code; without this form, it is void. The notary is not merely a certifying official but a legal adviser to both parties. He is bound to neutrality and may not act in the one-sided interest of either party.

Before notarisation, the notary examines the current contents of the land register, verifies the authority of the parties to act—where someone acts under a power of attorney, its validity must be reviewed—arranges for the discharge of existing mortgages from the purchase price, and ascertains whether any consent requirements apply, such as a municipal pre-emption right or approval under the Agricultural Transactions Act for agricultural land.

The notary is personally liable for errors in this examination. He carries compulsory professional indemnity insurance with a minimum coverage of 500,000 euros per claim; in practice, the sums insured are regularly far higher, frequently in the millions. Additionally, the notary chambers maintain fidelity insurance. This liability of the notary constitutes an additional safety net that functionally replaces part of what title insurance provides in the United States.

What International Buyers Should Know

Anyone purchasing real property in Germany as an American, a Briton, or a national of another common law jurisdiction enters a system that operates on different principles from the familiar one. Several points are material.

Title insurance is neither available nor necessary in Germany. The system of ownership protection rests not on insurance but on the institutional guarantee provided by the land register. What is recorded there is valid, and anyone who acquires in reliance on it is protected.

The notary occupies a role in German real property law that has no direct counterpart in the Anglo-American system. He is neither an escrow agent nor a title company, but a state-appointed, impartial jurist who accompanies and supervises the transaction from the drafting of the contract through the handling of the purchase price to the transfer of title. His mandate encompasses advising both parties—a concept that may seem foreign within the Anglo-American adversarial system.

Due diligence remains advisable nonetheless. The land register guarantees the legal position, not the physical condition. Contamination, building fabric, public law restrictions, and existing tenancies must be independently reviewed before purchase. International buyers accustomed to a system of comprehensive surveys and inspection periods should maintain that practice—even though German contractual practice is less formalised in this respect than, for example, the American contingency process.

A Comparison of Systems, Not Products

The issue, in the end, is not whether the German or the American system is superior. Both systems pursue the same objective by different means: to give the acquirer certainty that ownership has in fact been obtained. The American system achieves this aim retrospectively through insurance. The German system achieves it prospectively through institutional safeguards—a land register with constitutive effect, public faith, mandatory notarisation, and the liability of the notary.

For international buyers, this means that the cost of title insurance does not arise. In its place stands a system that does not insure defects of title but seeks, as far as possible, to prevent them from arising in the first place.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin