Beim Verkauf einzelner Wohnungen aus einem aufgeteilten Mehrfamilienhaus mit 20 Einheiten fallen zwanzig Kaufverträge an. Zwanzig Mal Grundbuch, zwanzig Mal Verwalterzustimmung, zwanzig Mal Fälligkeitsüberwachung, zwanzig unterschiedliche Finanzierungen... Der Koordinationsaufwand ist nicht unerheblich, läßt sich aber durch die richtige Abwicklungsstruktur auf einen Bruchteil reduzieren.

Die typische Ausgangslage

ist, daß ein Bestandshalter – Family Office, Fondsgesellschaft, Privatperson – sich entschließt, die Wohnungen eines aufgeteilten Mehrfamilienhauses einzeln zu veräußern. Oder ein Investor erwirbt ein bereits aufgeteiltes Haus und verkauft die Einheiten anschließend an Selbstnutzer oder Kapitalanleger weiter.

In solchen Fällen ist es für den Verkäufer und auch seinen Makler gut, das zu bündeln. Er will das Objekt zügig veräußern, ohne jeden Vertrag separat steuern zu müssen. Der Makler, der die Einheiten vermarktet, braucht eine einzige Anlaufstelle für sämtliche Vorgänge. Und die Gesellschafter im Hintergrund wollen einen geordneten Prozeß, der nicht ständig ihre Aufmerksamkeit bindet.

Wie der Verkäufer zwanzig Termine ohne Anreise erledigt

Der Verkäufer muß nicht bei jeder Beurkundung persönlich erscheinen. Üblicherweise erteilt er einem Vertreter vor Ort eine notarielle Vollmacht – das kann der beauftragte Makler sein, ein Mitarbeiter der Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt. Dieser Vertreter unterschreibt die Kaufverträge im Namen des Verkäufers.

Rein rechtlich braucht eine Vollmacht zum Grundstücksverkauf keine bestimmte Form (§ 167 Abs. 2 BGB). In der Praxis führt allerdings kein Weg an der notariellen Form vorbei, weil das Grundbuchamt für Eintragungen Urkunden in der Form des § 29 GBO verlangt. Eine privatschriftliche oder mündliche Vollmacht oder eine vollmachtlose Vertretung würde bedeuten, daß der Verkäufer jeden einzelnen Vertrag im Nachhinein genehmigen müßte. Das erhöht nicht nur die Kosten, sondern er muß dann auch zwanzig Mal zum Notar. Die notarielle Vollmacht vermeidet das.

Hierfür genügt eine Unterschriftsbeglaubigung. Wenn ich mich anfangs in das Objekt eingearbeitet habe, entwerfe ich einen Vollmachtsentwurf, den der Verkäufer (Eigentümer) bei einem Notar seiner Wahl - oder, wenn er im Ausland lebt, beim deutschen Konsulat vor Ort - unterschreibt und mir zurück zur Akte reicht. Ein einziges Exemplar genügt. Die Vollmacht ist so angelegt, daß sie sämtliche Wohnungen des Objekts abdeckt. Je nach dem, wie nah der Verkäufer die Einzelverkäufe begleiten will, stimmen wir natürlich für jeden Vorgang die konkreten Konditionen anhand des jeweiligen Entwurfs ab, insbesondere Kaufpreis und etwaige Besonderheiten. Nichts wird beurkundet, das er nicht kennt und idR. freigegeben hat. Manche Eigentümer lassen diese Dinge auch für sich regeln und begleiten sie nicht selbst, dann korrespondieren wir mit deren Anwalt oder Manager oder dem Makler, wenn er der Bevollmächtigte ist.

Eine Vertragsstruktur für alle Einheiten

Vor dem ersten Vertrag wird einmal die gesamte Vertragsstruktur festgelegt. Gewährleistungsregelungen, Besitzübergang, Fälligkeitsvoraussetzungen, Art der Lastenfreistellung – das sind Punkte, die bei allen Wohnungen des Hauses identisch geregelt werden können. Jeder weitere Vertrag übernimmt diese Struktur und weicht nur in den individuellen Daten ab: Wohnungsnummer, Kaufpreis, Käufer, Finanzierung.

Für den Verkäufer bedeutet das: Er befasst sich mit der Vertragsstruktur einmal. Beim zweiten, zehnten und zwanzigsten Vertrag geht es nur noch um den Kaufpreis und den Käufer. Für den Makler bedeutet es, daß er seinen Käufern den Ablauf zuverlässig erklären kann, weil sich am Verfahren nichts ändert. Außerdem stehen Entwürfe sehr schnell zur Verfügung, weil die Anpassungen im Einzelfall überschaubar sind.

Wenn der Mieter ein Vorkaufsrecht hat

Wird eine vermietete Wohnung erstmals nach Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Er kann zu den Konditionen des geschlossenen Kaufvertrags in diesen eintreten. Die Frist beträgt zwei Monate ab Mitteilung.

Hier kommt es häufig zu Abweichungen der Verträge untereinander. Manche Mieter haben ein Vorkaufsrecht, andere nicht, weil sie erst nach Umwandlung eingezogen sind. Manche der Mieter, die ein Vorkaufsrecht haben, üben es aus, andere nicht. In meiner Praxis ist es eher selten, daß Mieter Vorkaufsrechte ausüben. Das liegt nicht unbedingt daran, daß sie nicht ihre eigene Wohnung kaufen wollen, sondern daran, daß die Makler im Vorfeld mit den Mietern sprechen und sie danach fragen. Im Idealfall kaufen die Mieter ihre Wohnung direkt selbst. Dann spart man sich die Phase der Unsicherheit und das Abwarten auf die Ausübungs- bzw. Verzichtserklärung. Für den Mieter liegt der Vorteil des unmittelbaren Selbstkaufs darin, daß er die Konditionen verhandeln kann. Tut er das nicht und die Wohnung wird fremdverkauft, kann es sein, daß der Erwerber bereit war, deutlich mehr zu bezahlen, als der Mieter dachte. Der Mieter hat dann nur die Wahl, diesen Vertrag so zu übernehmen oder eben nicht, er kann aber nicht mehr an den Konditionen verhandeln.

Wo Vorkaufsrechte bestehen und der Mieter seine Wohnung nicht selbst gekauft hat, schreiben wir als Notariat im Nachgang zur Beurkundung den Mieter an. Wir übersenden eine Vertragsausfertigung und fordern ihn auf zu erklären, ob das Mietervorkaufsrecht ausgeübt wird oder nicht. Reagiert er nicht innerhalb von zwei Wochen, stellen wir das erneut und nachweisbar per Gerichtsvollzieher zu, um den Beginn der zweimonatigen Rückäußerungsfrist zu dokumentieren. Wenn wir die Verzichtserklärung erhalten haben oder die Frist abgelaufen ist, können wir die Akte weiter abwickeln. Für den Fall der Ausübung darf ausnahmsweise eine echte Maklerklausel in den Vertrag aufgenommen werden, weil der Makler bei Ausübung sonst mit seiner Provision ausfällt.

Steht eine Wohnung leer, entsteht kein Vorkaufsrecht. Ebenso entfällt es, wenn die Aufteilung vor der Vermietung erfolgte.

Verwalterzustimmung nach § 12 WEG

Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG (wie häufig in Berlin), bedarf jeder Wohnungsverkauf der Zustimmung des WEG-Verwalters. Ohne die Zustimmung ist die Veräußerung schwebend unwirksam.

Bei einem Einzelverkauf kann die Einholung der Verwalterzustimmung den Ablauf verzögern, wenn die Kommunikationswege unklar sind. Bei zwanzig Verkäufen aus demselben Haus ist der Verwalter von Anfang an eingebunden. Der Ansprechpartner, die benötigten Unterlagen und die Bearbeitungszeit sind ab dem ersten Vorgang geklärt. Ab dem zweiten Vorgang geht die Zustimmung in der Regel schnell ein. Erfolgen die Verkäufe sehr zeitnah hintereinander, können wir einige Vorgänge auch sammeln; der Verwalter kann dann bei Gelegenheit kurz bei mir vorbeikommen und alle offenen Zustimmungen in einem Schwung unterschreiben.

Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG). Ein genereller Vorbehalt gegen den Verkauf reicht nicht.

Warum die Bündelung beim Makler ankommt

Der Makler, der zwanzig Einheiten vermarktet, koordiniert zwanzig Käufer, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten kaufbereit sind und verschiedene Finanzierungspartner mitbringen. Wenn jeder Käufer zu einem anderen Notar ginge, hätte der Makler zwanzig verschiedene Ansprechpartner und zwanzig verschiedene Vertragsstrukturen. Von einheitlichen Abwicklungszeiten könnte keine Rede sein.

Bei gebündelter Abwicklung läuft alles über eine Stelle. Der Makler hat einen Ansprechpartner für sämtliche Vorgänge. Er kann seinen Käufern den Ablauf einheitlich erklären, weil die Vertragsstruktur bei allen Einheiten gleich ist. Bei Rückfragen zum Stand eines Vorgangs genügt ein einziger Anruf. Sind mehrere Verkäufe zeitnah beieinander beurkundungsreif, suchen wir mit den Käufern gern eine koordinierte Terminabstimmung, was Zeit und Wege sparen kann.

Notarkosten und Grunderwerbsteuer

Die Kosten bleiben pro Vertrag unverändert. Jeder Kaufvertrag löst Grunderwerbsteuer in Höhe von 6 Prozent des Kaufpreises aus. Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis der jeweiligen Einheit und sind im GNotKG gesetzlich festgelegt.

Der wirtschaftliche Vorteil der Bündelung liegt nicht in niedrigeren Gebühren, sondern in der Geschwindigkeit. Je schneller die Abwicklung läuft, desto früher fließen die Kaufpreise an den Verkäufer. Bei zwanzig Einheiten summieren sich schon wenige Wochen Zeitersparnis pro Vorgang zu einem erheblichen Liquiditätsvorteil.

Was an der notariellen Betreuung der Käufer gleich bleibt

Für den Käufer ändert sich nichts. Er erhält seinen Vertragsentwurf mit der gesetzlichen Vorlaufzeit, wird im Termin individuell belehrt und wird behandelt wie bei jedem anderen Kaufvertrag. Der Ablauf für den einzelnen Käufer ist derselbe, ob das Notariat parallel einen oder neunzehn weitere Vorgänge betreut.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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