Immobilienkauf in Deutschland als ausländischer Käufer

Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Wie ein Immobilienkauf in Deutschland abläuft

Wer als Amerikaner, Brite oder Schweizer zum ersten Mal eine Immobilie in Deutschland erwirbt, betritt ein Rechtssystem, das sich von der gewohnten Praxis in Common-Law-Ländern grundlegend unterscheidet. In den Vereinigten Staaten, in England und Wales oder in der Schweiz folgt der Erwerb einer Immobilie jeweils eigenen Regeln, die sich über Jahrhunderte herausgebildet haben. Das gilt für Deutschland ebenso – nur führt der Weg hier über Institutionen, die es in dieser Form andernorts nicht gibt: das Grundbuch mit seiner besonderen Beweiskraft, die verpflichtende Einschaltung eines unabhängigen Notars und ein gestuftes Sicherungssystem, das Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützt.

Dieser Beitrag richtet sich an internationale Käufer, die sich erstmals mit dem deutschen Beurkundungswesen befassen. Er soll einen Überblick darüber geben, welche Besonderheiten das System kennzeichnen und warum bestimmte Absicherungen, die im Ausland üblich sind, in Deutschland entweder nicht existieren oder schlicht nicht gebraucht werden.

Die Stellung des Notars im deutschen Recht

Der wohl auffälligste Unterschied zu angelsächsischen Systemen liegt in der Stellung des Notars. In den USA und in England beauftragen Käufer und Verkäufer jeweils eigene Anwälte, die ausschließlich die Interessen ihrer Mandanten vertreten. Die Vertragsverhandlung ist dort ein Prozeß, in dem beide Seiten ihre Positionen durchsetzen – im Zweifel auf Kosten der jeweils anderen Partei. Das ist kein Defizit jener Systeme, sondern deren Konstruktionsprinzip: Gerechtigkeit entsteht dort aus dem Wettstreit gleichstarker Interessenvertreter.

Deutschland geht einen anderen Weg. Der Notar ist kein Anwalt einer Partei. Er ist ein vom Staat bestellter, unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und unterliegt einer strengen Neutralitätspflicht. Diese Neutralität ist keine bloße Berufsethik, sondern gesetzlich in der Bundesnotarordnung verankert und wird durch die Aufsicht der Justizbehörden überwacht. Der Notar ist beiden Seiten – Käufer und Verkäufer – gleichermaßen verpflichtet, und er darf keine Partei einseitig beraten oder bevorzugen.

In der Praxis bedeutet das: Der Notar entwirft den Kaufvertrag so, daß er einen angemessenen Interessenausgleich herstellt. Er muß sicherstellen, daß beide Parteien den Vertragsinhalt verstehen. Insbesondere hat er darauf zu achten, daß eine rechtlich unerfahrene Partei nicht übervorteilt wird – ein Aspekt, der bei internationalen Transaktionen mit unterschiedlichem Kenntnisstand besondere Bedeutung gewinnt. Wer aus einem System kommt, in dem jede Seite ihren eigenen Anwalt mitbringt, empfindet das zunächst als ungewohnt. Die Frage, auf wessen Seite der Notar stehe, kommt regelmäßig auf. Die Antwort lautet: auf keiner Seite, und genau darin liegt die Funktion des Amtes.

Das schließt nicht aus, daß die Parteien daneben eigene Rechtsberater hinzuziehen. Im Gegenteil: Gerade bei komplexen Transaktionen oder wenn steuerliche, gesellschaftsrechtliche oder ausländerrechtliche Fragen eine Rolle spielen, ist eine zusätzliche anwaltliche Beratung sinnvoll. Der Notar ersetzt diese Beratung nicht – er ergänzt sie um die hoheitliche Beurkundung und die Sicherung der Transaktion.

Warum ein Treuhandkonto in Deutschland nicht erforderlich ist

In den USA wird der Kaufpreis bei Immobilientransaktionen üblicherweise auf ein sogenanntes Escrow-Konto gezahlt. Ein neutraler Dritter – der Escrow Agent – verwahrt das Geld, bis sämtliche Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Erst dann wird der Kaufpreis an den Verkäufer weitergeleitet. Dieses System hat seinen guten Grund: In einem Rechtsrahmen, der kein dem deutschen Grundbuch vergleichbares Register kennt und in dem der Eigentumsübergang allein durch Übergabe der Urkunde (Deed) erfolgt, braucht der Käufer einen Mechanismus, der ihn vor Vorleistungen ohne Gegenleistung schützt.

In Deutschland existiert ein solches Treuhandkonto bei den meisten Standardtransaktionen nicht – und es wird auch nicht gebraucht. Der Grund liegt in einem Rechtsinstitut, das es in dieser Form nur im deutschen Recht gibt: der Auflassungsvormerkung, geregelt in § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Der Ablauf ist folgender: Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, beantragt der Notar beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Diese Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums. Die Sicherungswirkung ist dabei absolut: Verfügungen des Verkäufers, die nach Eintragung der Vormerkung vorgenommen werden und den Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würden – etwa ein nochmaliger Verkauf an einen Dritten, die Eintragung neuer Grundschulden oder eine Zwangsvollstreckung durch Gläubiger des Verkäufers –, sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Selbst eine Insolvenz des Verkäufers berührt den vormerkungsgesicherten Anspruch nicht.

Erst wenn der Notar festgestellt hat, daß die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und alle weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen – etwa die Erteilung behördlicher Genehmigungen oder der Verzicht auf gemeindliche Vorkaufsrechte –, teilt er dem Käufer mit, daß der Kaufpreis gezahlt werden kann. Diese schriftliche Fälligkeitsmitteilung ist der entscheidende Moment im Zahlungsablauf. Der Käufer zahlt also nicht ins Ungewisse, sondern erst dann, wenn seine Rechtsposition durch die Vormerkung bereits gesichert ist.

Nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer bestätigt dieser dem Notar den Zahlungseingang, und der Notar beantragt sodann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese gestufte Abfolge – Vormerkung, dann Zahlung, dann Eigentumsumschreibung – bildet ein in sich geschlossenes Sicherungssystem, das die Funktion eines Treuhandkontos vollständig ersetzt.

Gleichwohl gibt es Konstellationen, in denen auch in Deutschland ein notarielles Treuhandkonto zum Einsatz kommt – etwa wenn der Verkäufer eine noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld aus dem Kaufpreis ablösen muß und die finanzierende Bank des Verkäufers eine Löschungsbewilligung erst nach Zahlung erteilt. In solchen Fällen fließt der Kaufpreis über ein Konto des Notars, der ihn erst dann an den Verkäufer bzw. dessen Bank weiterleitet, wenn die Löschungsunterlagen vorliegen. Diese Treuhandabwicklung ist jedoch die Ausnahme, nicht die Regel.

Das Grundbuch und der Verzicht auf Title Insurance

In den USA und in Großbritannien gehört der Abschluß einer Title Insurance zum Standardprocedere beim Immobilienerwerb. Diese Versicherung schützt den Käufer gegen Risiken, die sich aus Mängeln in der Eigentumskette ergeben können: etwa wenn der Verkäufer in Wahrheit nicht verfügungsbefugt war, wenn unbekannte Pfandrechte oder Dienstbarkeiten bestehen oder wenn Fehler in früheren Übertragungen die aktuelle Eigentumsstellung in Frage stellen. In Rechtsordnungen, die kein zentrales, staatlich geführtes Eigentumsregister kennen, ist eine solche Versicherung nachvollziehbar – das Risiko verborgener Rechtsmängel ist dort real.

In Deutschland besteht dieses Risiko in vergleichbarer Form nicht, und Title Insurance hat sich folgerichtig nie als Produkt etabliert. Der Grund ist das Grundbuch, das beim jeweils zuständigen Amtsgericht geführt wird und dem das Gesetz eine besondere Eigenschaft zuschreibt: den öffentlichen Glauben gemäß § 891 und § 892 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Öffentlicher Glaube bedeutet: Der Inhalt des Grundbuchs wird als richtig vermutet, solange er nicht berichtigt ist. Wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, gilt Dritten gegenüber als Eigentümer – und zwar auch dann, wenn die Eintragung materiell unrichtig sein sollte. Daraus folgt die für den Rechtsverkehr entscheidende Regel des gutgläubigen Erwerbs: Wer eine Immobilie von dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erwirbt und dabei auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut, wird tatsächlich Eigentümer, selbst wenn der Veräußerer in Wahrheit nicht verfügungsberechtigt war. Voraussetzung ist, daß der Erwerber gutgläubig ist, also weder wußte noch wissen mußte, daß das Grundbuch unrichtig war, und daß kein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen ist.

Dieses System – staatlich geführtes Register mit öffentlichem Glauben, flankiert von der zwingenden notariellen Beurkundung und der Prüfung durch das Grundbuchamt – schafft eine Eigentumssicherheit, die in Common-Law-Ländern nur durch den Abschluß einer kostenpflichtigen Versicherung angenähert werden kann. In Deutschland ist diese Sicherheit systemimmanent und kostet den Käufer keinen gesonderten Aufwand.

Weshalb die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben ist

Aus angelsächsischer Perspektive mag es erstaunen, daß in Deutschland ein Immobilienkaufvertrag zwingend der notariellen Beurkundung bedarf. In den USA genügt grundsätzlich ein schriftlicher Vertrag (Statute of Frauds), in der Schweiz die öffentliche Beurkundung, deren Ausgestaltung allerdings kantonal variiert. In Deutschland ordnet § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an, daß ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Ohne diese Beurkundung ist der Vertrag nichtig – er entfaltet keinerlei Rechtswirkungen.

Die Rechtsordnung verfolgt mit diesem Formerfordernis mehrere Zwecke. Zunächst die Warnfunktion: Der Gang zum Notar unterbricht den Geschäftsablauf bewußt und gibt den Parteien Gelegenheit, die Tragweite ihrer Entscheidung zu bedenken. Der Erwerb einer Immobilie gehört für die meisten Beteiligten zu den wirtschaftlich bedeutsamsten Vorgängen ihres Lebens; die Beurkundungspflicht wirkt hier als institutionalisierte Bedenkzeit.

Hinzu kommt die Beweisfunktion. Die notarielle Urkunde ist nach der Zivilprozeßordnung eine öffentliche Urkunde, die vollen Beweis über die darin enthaltenen Erklärungen erbringt. Nachträgliche Streitigkeiten über den Vertragsinhalt – ein in formfreien Systemen durchaus häufiges Problem – sind damit weitgehend ausgeschlossen.

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist die Belehrungspflicht des Notars. Vor der Beurkundung muß der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Er hat dabei darauf zu achten, daß Irrtümer und Zweifel vermieden werden und daß unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Diese Pflichten sind in § 17 des Beurkundungsgesetzes im Einzelnen geregelt und gehen weit über das hinaus, was in den meisten anderen Rechtsordnungen bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs vorgesehen ist.

Schließlich ermöglicht die notarielle Urkunde die Aufnahme von Unterwerfungsklauseln unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Unterwirft sich etwa der Käufer in der Urkunde hinsichtlich der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung, kann der Verkäufer bei Zahlungsverzug unmittelbar aus der Urkunde vollstrecken, ohne zuvor ein Gerichtsverfahren anstrengen zu müssen. Das spart Zeit und Kosten und erhöht die Vertragssicherheit für beide Seiten erheblich.

Besonderheiten bei internationalen Käufern

Beim Erwerb durch Personen mit Wohnsitz im Ausland oder durch ausländische Gesellschaften treten regelmäßig besondere Fragen auf, die frühzeitig bedacht werden sollten.

Die Beurkundung findet grundsätzlich in deutscher Sprache statt. Das Beurkundungsgesetz sieht vor, daß die Verhandlung in deutscher Sprache geführt und die Niederschrift in deutscher Sprache aufgenommen wird. Wenn eine beteiligte Person der deutschen Sprache nicht mächtig ist, muß ein Dolmetscher zugezogen werden. Dieser Dolmetscher muß nicht lediglich den Vertragstext übersetzen, sondern auch die mündlichen Erläuterungen des Notars zur rechtlichen Bedeutung des Geschäfts vollständig und sinngetreu wiedergeben. Das Beurkundungsgesetz gestattet es unter bestimmten Voraussetzungen auch, die Niederschrift selbst in einer Fremdsprache zu errichten, sofern alle Beteiligten dieser Sprache mächtig sind; in der Praxis ist dies allerdings selten, da das Grundbuchamt und die weiteren beteiligten Behörden deutschsprachige Unterlagen erwarten.

Kann eine Partei am Beurkundungstermin nicht persönlich teilnehmen, wird ein Bevollmächtigter tätig. Die für den Immobilienkauf erteilte Vollmacht muß in aller Regel selbst notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Bei Vollmachten, die im Ausland errichtet werden, kommen weitere Förmlichkeiten hinzu: Je nach Herkunftsland ist eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen von 1961 oder eine konsularische Legalisation erforderlich, um die Echtheit der ausländischen Urkunde im deutschen Rechtsverkehr nachzuweisen. Die rechtzeitige Beschaffung dieser Bestätigungen sollte eingeplant werden, da Bearbeitungszeiten variieren.

Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Identität aller an der Beurkundung Beteiligten festzustellen. Bei natürlichen Personen geschieht dies anhand gültiger Ausweispapiere. Bei juristischen Personen – insbesondere bei ausländischen Gesellschaften – muß darüber hinaus die Vertretungsbefugnis der handelnden Person nachgewiesen werden. Während dies bei deutschen Gesellschaften durch einen Handelsregisterauszug erfolgt, sind bei ausländischen Gesellschaftsformen vergleichbare Nachweise vorzulegen, deren Beschaffung und Überprüfung häufig aufwendiger ist.

Auch der Zahlungsverkehr verdient bei grenzüberschreitenden Transaktionen besondere Aufmerksamkeit. Der Kaufpreis wird in Deutschland typischerweise per Banküberweisung gezahlt, und die Zahlung erfolgt in Euro. Käufer, die den Kaufpreis aus dem Ausland oder in einer anderen Währung überweisen, sollten die Bearbeitungszeiten der beteiligten Banken, etwaige Korrespondenzbankgebühren und die Mechanik der Währungsumrechnung im Vorfeld klären. Die Fälligkeitsmitteilung des Notars setzt in der Regel eine knappe Zahlungsfrist, und verspätete Zahlungen können Verzugszinsen und weitere Rechtsfolgen nach sich ziehen.

Ausblick auf die weiteren Beiträge dieser Reihe

Dieser Beitrag kann naturgemäß nur einen Überblick geben. In den folgenden Artikeln werde ich einzelne Aspekte des deutschen Immobilienerwerbs vertieft behandeln: die Funktionsweise des Kaufpreisschutzes ohne Escrow-System, die rechtliche Konstruktion des Grundbuchs und seine Bedeutung als Ersatz für Title Insurance, die praktischen Anforderungen an Vollmachten aus dem Ausland sowie die Abwicklung von Beurkundungen, an denen Parteien ohne Deutschkenntnisse beteiligt sind.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

How a Real Estate Purchase Works in Germany

Anyone purchasing property in Germany for the first time as an American, British, or Swiss citizen enters a legal system that differs fundamentally from the practices familiar in common law countries. In the United States, in England and Wales, or in Switzerland, real estate acquisition follows its own set of rules, each shaped over centuries. The same is true for Germany—except that here, the process runs through institutions that do not exist in comparable form elsewhere: the land register (Grundbuch) with its special evidentiary force, the mandatory involvement of an independent notary, and a graduated security system that protects both buyer and seller.

This article is addressed to international buyers encountering the German notarial system for the first time. It aims to provide an overview of the features that distinguish this system and to explain why certain safeguards that are standard practice abroad either do not exist in Germany or are simply not needed.

The Position of the Notary in German Law

The most striking difference from Anglo-Saxon systems lies in the position of the notary. In the United States and in England, buyers and sellers each engage their own attorneys, who represent exclusively the interests of their respective clients. Contract negotiation is a process in which both sides assert their positions—if necessary, at the other party's expense. This is not a deficiency of those systems; it is their design principle: justice is produced through the contest of equally empowered advocates.

Germany follows a different path. The notary is not one party's attorney. He is an independent holder of public office, appointed by the state and subject to a strict duty of neutrality. This neutrality is not merely a matter of professional ethics; it is enshrined in the Federal Notary Code (Bundesnotarordnung) and supervised by the judicial authorities. The notary is equally obligated to both sides—buyer and seller—and may neither advise nor favour one party over the other.

In practice, this means that the notary drafts the purchase contract in a manner designed to achieve a fair balance of interests. He must ensure that both parties understand the content of the contract. In particular, he must take care that a party lacking legal experience is not taken advantage of—an aspect of particular importance in international transactions where the parties' levels of knowledge may differ significantly. Buyers accustomed to a system in which each side brings its own lawyer may initially find this unfamiliar. The question of whose side the notary is on arises regularly. The answer is: neither side, and that is precisely the function of the office.

This does not preclude the parties from engaging their own legal advisors in addition. On the contrary: particularly in complex transactions, or where tax, corporate, or immigration law issues are involved, separate legal advice is advisable. The notary does not replace such advice—he supplements it with the sovereign act of notarization and the safeguarding of the transaction.

Why an Escrow Account Is Not Required in Germany

In the United States, the purchase price in real estate transactions is customarily paid into an escrow account. A neutral third party—the escrow agent—holds the funds until all conditions of the purchase contract have been fulfilled. Only then is the purchase price released to the seller. This system has good reason: in a legal framework that has no register comparable to the German land register and in which the transfer of ownership is effected solely by delivery of the deed, the buyer needs a mechanism to protect against payment without receiving the corresponding performance.

In Germany, no such escrow account exists in standard transactions—nor is one needed. The reason lies in a legal institution that exists only in German law: the Auflassungsvormerkung (priority notice of conveyance), governed by Section 883 of the German Civil Code (Bürgerliches Gesetzbuch).

The procedure is as follows: once the purchase contract has been notarized, the notary applies to the competent land registry for the registration of a priority notice in favour of the buyer. This notice is entered in Division II of the land register and secures the buyer's claim to the transfer of ownership. The protective effect is absolute: any dispositions by the seller made after registration of the priority notice that would defeat or impair the buyer's claim—such as a further sale to a third party, the registration of new land charges, or enforcement proceedings by the seller's creditors—are ineffective against the buyer. Even the seller's insolvency does not affect the claim secured by the priority notice.

Only once the notary has confirmed that the priority notice has been registered in the land register and that all other conditions for payment have been met—such as the issuance of official permits or the waiver of municipal pre-emption rights—does he notify the buyer that the purchase price may be paid. This written payment notification is the decisive moment in the payment process. The buyer therefore does not pay into uncertainty but only once his legal position has already been secured by the priority notice.

After the seller confirms receipt of the purchase price to the notary, the notary then applies for the transfer of ownership in the land register. This graduated sequence—priority notice, then payment, then transfer of ownership—constitutes a self-contained security system that entirely replaces the function of an escrow account.

There are, however, situations in which a notarial escrow account is used even in Germany—for instance, where the seller must discharge a land charge still registered in the land register from the purchase price and the seller's financing bank will only issue a discharge consent after payment. In such cases, the purchase price flows through the notary's account, and the notary releases it to the seller or the seller's bank only once the discharge documents have been received. This escrow arrangement is, however, the exception rather than the rule.

The Land Register and the Absence of Title Insurance

In the United States and the United Kingdom, title insurance is standard practice when purchasing real estate. This insurance protects the buyer against risks arising from defects in the chain of title: for example, if the seller was not in fact authorized to dispose of the property, if unknown liens or easements exist, or if errors in earlier transfers call the current ownership into question. In legal systems that lack a central, state-maintained ownership register, such insurance is understandable—the risk of hidden defects of title is real.

In Germany, this risk does not exist in comparable form, and title insurance has consequently never become established as a product. The reason is the land register (Grundbuch), which is maintained at the competent local court (Amtsgericht) and to which the law ascribes a special quality: public faith, pursuant to Sections 891 and 892 of the Civil Code.

Public faith means that the contents of the land register are presumed to be correct as long as they have not been rectified. Whoever is registered as owner in the land register is deemed to be the owner vis-à-vis third parties—even if the registration is substantively incorrect. This gives rise to the rule of good faith acquisition, which is decisive for legal transactions: anyone who acquires real property from the person registered as owner in the land register and who relies on the correctness of the register in doing so actually becomes the owner, even if the transferor was not in fact authorized to dispose of the property. The prerequisite is that the acquirer acted in good faith—that is, neither knew nor should have known that the land register was incorrect—and that no objection (Widerspruch) to the correctness of the land register had been registered.

This system—a state-maintained register enjoying public faith, flanked by mandatory notarization and review by the land registry—creates a level of ownership security that in common law countries can only be approximated through the purchase of insurance at additional cost. In Germany, this security is inherent in the system and requires no separate expenditure from the buyer.

Why Notarization Is Mandatory

From an Anglo-Saxon perspective, it may be surprising that a real estate purchase contract in Germany must be notarized. In the United States, a written contract generally suffices under the Statute of Frauds; in Switzerland, public authentication is required, though its form varies by canton. In Germany, Section 311b(1) of the Civil Code provides that a contract by which one party undertakes to transfer or acquire ownership of real property requires notarization. Without notarization, the contract is void—it produces no legal effects whatsoever.

The legal system pursues several purposes with this formal requirement. First, the warning function: the visit to the notary deliberately interrupts the course of business and gives the parties an opportunity to consider the significance of their decision. For most parties, the acquisition of real property is among the most economically consequential events of their lives; the notarization requirement serves as an institutionalized period of reflection.

Second, the evidentiary function. The notarial deed is a public document under the Code of Civil Procedure and provides full proof of the declarations contained therein. Subsequent disputes about the content of the contract—a not infrequent problem in systems without formal requirements—are thereby largely precluded.

Of considerable practical importance is the notary's duty of instruction. Before notarization, the notary must ascertain the intentions of the parties, clarify the facts, instruct the parties on the legal implications of the transaction, and record their declarations clearly and unambiguously. He must take care that errors and doubts are avoided and that inexperienced or inarticulate parties are not disadvantaged. These duties are set out in detail in Section 17 of the Authentication Act (Beurkundungsgesetz) and go far beyond what most other legal systems require in the course of a real estate transaction.

Finally, the notarial deed enables the inclusion of submission clauses providing for immediate enforceability. If, for example, the buyer submits to immediate enforcement in respect of the purchase price payment, the seller may enforce directly from the deed in the event of default, without first having to initiate court proceedings. This saves time and cost and significantly enhances the security of the contract for both parties.

Particular Considerations for International Buyers

When real property is acquired by persons resident abroad or by foreign companies, a number of particular issues regularly arise that should be considered at an early stage.

Notarization is generally conducted in the German language. The Authentication Act provides that proceedings are to be conducted and the record drawn up in German. If a party does not have command of the German language, an interpreter must be engaged. This interpreter must not merely translate the contractual text but must also render the notary's oral explanations of the legal significance of the transaction fully and faithfully. The Authentication Act does permit, under certain conditions, the record itself to be drawn up in a foreign language, provided that all parties are proficient in that language; in practice, however, this is rare, since the land registry and other authorities involved expect documentation in German.

Where a party cannot attend the notarization appointment in person, a representative acts under a power of attorney. The power of attorney required for a real estate purchase must generally itself be notarially certified or notarized. For powers of attorney executed abroad, additional formalities apply: depending on the country of origin, an apostille under the 1961 Hague Convention or consular legalization is required to authenticate the foreign document for use in German legal transactions. Adequate time should be allowed for obtaining these certifications, as processing times vary.

The notary is required by law to verify the identity of all persons participating in the notarization. For natural persons, this is done by means of valid identity documents. For legal entities—in particular foreign companies—the authority of the person acting on behalf of the entity must additionally be demonstrated. While for German companies this is accomplished through a commercial register extract, comparable evidence must be provided for foreign corporate forms, and obtaining and verifying such evidence is often more involved.

Payment logistics also deserve particular attention in cross-border transactions. The purchase price in Germany is typically paid by bank transfer, and payment is made in euros. Buyers transferring the purchase price from abroad or in a different currency should clarify in advance the processing times of the banks involved, any correspondent bank charges, and the mechanics of currency conversion. The notary's payment notification typically sets a relatively short payment deadline, and late payments may give rise to default interest and further legal consequences.

Outlook on Further Articles in This Series

This article can, by its nature, only provide an overview. In subsequent articles, I will examine individual aspects of real estate acquisition in Germany in greater detail: the mechanics of purchase price protection without an escrow system, the legal construction of the land register and its significance as a substitute for title insurance, the practical requirements for powers of attorney from abroad, and the conduct of notarizations involving parties who do not speak German.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin