Wann wird die Schlußrate beim Bauträgervertrag fällig

Die letzte Kaufpreisrate beim Bauträgervertrag beträgt in aller Regel 3,5 Prozent der Gesamtvertragssumme. Es geht also bei einer Berliner Eigentumswohnung für 500.000 EUR um 17.500 EUR. Kein Betrag, über den man leichtfertig streitet, aber auch keiner, auf den man gern verzichtet. Und genau um diese 3,5 Prozent wird gestritten, intensiver und häufiger als um jede andere Rate im Zahlungsplan.

Warum ausgerechnet die letzte Rate zum Problem wird

Der Kaufpreis beim Bauträgervertrag wird nicht auf einen Schlag gezahlt, sondern in Raten nach Baufortschritt. § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt fest, welche Raten der Bauträger zu welchem Zeitpunkt entgegennehmen darf. Der Mechanismus dient dem Verbraucherschutz, weil der Erwerber nur zahlt, was bereits gebaut wurde. 30 Prozent der Vertragssumme werden fällig, wenn die Erdarbeiten beginnen und die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, also insbesondere die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und ich als Notar die Fälligkeitsmitteilung versandt habe. Die weiteren Raten folgen dem Baufortschritt: 40 Prozent der Restvertragssumme nach Rohbau, dann kleinere Raten für Dach, Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster, Putz, Estrich, Fliesen. Mit Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe werden weitere 12 Prozent fällig, mit Fertigstellung der Fassade 3 Prozent. Die letzte Rate, 5 Prozent der Restvertragssumme (das entspricht den genannten 3,5 Prozent des Gesamtkaufpreises), ist geschuldet „nach vollständiger Fertigstellung". Und hier beginnt der Streit.

Was „vollständige Fertigstellung" bedeutet, war lange umstritten

Der Begriff klingt eindeutig, ist es aber nicht. Die Frage, ob die letzte Rate schon fällig wird, wenn das Bauwerk im Wesentlichen fertig ist und nur noch kleinere Mängel bestehen, oder ob wirklich jeder im Abnahmeprotokoll vermerkte Mangel zuvor beseitigt sein muß, beschäftigt die Gerichte seit Jahren. Der BGH hat in seinem Urteil vom 27.10.2011 (VII ZR 84/09) die Auffassung gebilligt, daß bereits festgestellte Mängel der vollständigen Fertigstellung entgegenstehen, und zwar unabhängig davon, ob diese Mängel wesentlich oder unwesentlich waren. Das Urteil wurde über ein Jahrzehnt als Beleg dafür gelesen, daß selbst geringfügige Protokollmängel – ein fehlender Türstopper, ein Kratzer im Fensterglas – die Fälligkeit der Schlußrate blockieren. In der Konsequenz konnte der Erwerber mit vergleichsweise kleinen Mängeln die letzte Rate einbehalten und damit faktisch ein Druckmittel gegen den Bauträger einsetzen, das weit über den wirtschaftlichen Wert des Mangels hinausging.

Das Kammergericht liest das BGH-Urteil anders

Mit Beschluß vom 27.05.2025 (21 W 8/25) hat das Kammergericht Berlin eine Position bezogen, die von der bislang gängigen Auslegung des BGH-Urteils abweicht. Das Kammergericht setzt „vollständige Fertigstellung" im Sinne der MaBV mit „Abnahmereife" gleich. Abnahmereif ist ein Werk, wenn es im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist und keine wesentlichen Mängel aufweist. Unwesentliche Mängel, die im Abnahmeprotokoll festgehalten werden – die sogenannten Protokollmängel –, stehen der Fälligkeit der Schlußrate nach dieser Lesart nicht entgegen. Das Kammergericht begründet seine Abweichung damit, daß sich der BGH in seinem Urteil von 2011 vorrangig mit der Frage befaßt habe, ob es treuwidrig sei, die Schlußrate über sieben Jahre hinweg wegen unbeseitigter Mängel einzubehalten. Die generelle Aussage, daß jeder noch so geringfügige Mangel die Fälligkeit hindere, lasse sich dem Urteil bei genauer Lektüre nicht entnehmen. Für diese Sichtweise spricht auch eine ältere BGH-Entscheidung vom 30.04.1998 (VII ZR 47/97), in der der BGH die Fälligkeit der letzten Rate davon abhängig gemacht hatte, daß der Bauträger sämtliche Arbeiten erbracht und alle wesentlichen Mängel behoben hat.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum werden zusammen betrachtet

Nach dem Beschluß bezieht sich die vollständige Fertigstellung auf das gesamte Vertragsobjekt. Bei Wohnungseigentum bedeutet das, daß sowohl das Sondereigentum (die Wohnung selbst) als auch das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Fassade, Tiefgarage, Außenanlagen) abgenommen oder abnahmereif hergestellt sein müssen, bevor die Schlußrate fällig wird. Ein Vertrag, der die Fälligkeit der letzten Rate allein an die Fertigstellung des Sondereigentums knüpft, verstößt gegen § 3 MaBV. Das Landgericht Düsseldorf hat in einem solchen Fall den gesamten Zahlungsplan für nichtig erklärt (LG Düsseldorf, Urteil vom 12.05.2015, Az. 7 O 115/14). Die Nichtigkeit des Zahlungsplans führt dazu, daß an seine Stelle das Werkvertragsrecht tritt – mit der Folge, daß der gesamte Kaufpreis erst mit Abnahme des gesamten Werks fällig wird. Für den Bauträger ist das die schlechtestmögliche Rechtsfolge, weil er bis zur Abnahme keinen fälligen Zahlungsanspruch hat und seine Vorfinanzierung aus eigenen Mitteln tragen muß.

Das Zurückbehaltungsrecht als Korrektiv

Die Position des Kammergerichts lautet nicht, daß der Erwerber Mängel hinnehmen muß, ohne sich wehren zu können. Die Fälligkeit der Schlußrate und die Mängelrechte des Erwerbers sind nach dieser Konstruktion zwei verschiedene Dinge. Die Rate wird fällig, auch wenn Protokollmängel bestehen. Der Erwerber kann aber nach § 641 Abs. 3 BGB die Zahlung eines Teils der Vergütung verweigern – in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten. Bei einem Mangel, dessen Beseitigung 2.000 EUR kostet, darf der Erwerber also 4.000 EUR einbehalten. Der verbleibende Betrag ist fällig und muß gezahlt werden. Prozessual führt das zu einer Verurteilung Zug um Zug, bei der der Erwerber die Schlußrate abzüglich des Zurückbehaltungsbetrags zahlt und der Bauträger die Mängel beseitigt. Aus Sicht des Kammergerichts ist das der sachgerechtere Weg, weil der Streit über Mängel und der Streit über die Kaufpreiszahlung in einem einzigen Verfahren zusammengeführt werden, statt daß die Schlußrate als Hebel für die Durchsetzung der Mängelbeseitigung dient.

Eigentumsumschreibung als Druckmittel des Bauträgers

Der Beschluß enthält einen zweiten Aspekt, der für die Berliner Praxis unmittelbar relevant ist. Das Kammergericht hat klargestellt, daß der Bauträger die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch verweigern darf, solange der Erwerber die fällige Schlußrate nicht zahlt. Der Erwerber, der wegen Protokollmängeln die 3,5 Prozent einbehält und sich auf die strenge Lesart des BGH-Urteils beruft, hat nach der Auffassung des Kammergerichts bis zum Abschluß der Beweisaufnahme über die Mängel keinen Anspruch auf Eigentumsumschreibung. Das verschiebt die Verhandlungsposition erheblich. Bislang konnte der Erwerber die Schlußrate blockieren und gleichzeitig die Eigentumsumschreibung verlangen. Nach der KG-Entscheidung steht er vor der Wahl, die Rate zu zahlen (unter Abzug des Zurückbehaltungsbetrags wegen Mängeln) oder auf die Eigentumsumschreibung zu warten, bis das Gericht über die Mängel entschieden hat. In Berlin, wo die Eintragung einer Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt je nach Bezirk mehrere Monate in Anspruch nehmen kann, kommt zu der gerichtlichen Verfahrensdauer noch die grundbuchamtliche Bearbeitungszeit hinzu.

Was das für die Vertragsgestaltung bedeutet

Ich als Notar prüfe bei der Beurkundung eines Bauträgervertrags, ob der Zahlungsplan den Vorgaben des § 3 MaBV entspricht. Die Raten dürfen die gesetzlichen Höchstsätze nicht überschreiten, und die Fälligkeitsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV müssen vollständig vorliegen, bevor ich die Fälligkeitsmitteilung versende. Ob der jeweilige Bautenstand tatsächlich erreicht ist, liegt außerhalb meiner Prüfungspflicht – das muß der Erwerber selbst feststellen oder durch einen Sachverständigen feststellen lassen. Bei der Schlußrate ist die Vertragspraxis uneinheitlich. Manche Verträge knüpfen die Fälligkeit an die „vollständige Fertigstellung", andere an die „Abnahme", wieder andere an die „bezugsfertige Herstellung und Besitzübergabe" zuzüglich einer separaten Restrate nach Fertigstellung. Die Formulierung macht einen Unterschied: Eine Klausel, die auf „Abnahme" abstellt, setzt die Abnahmeerklärung des Erwerbers voraus. Eine Klausel, die auf „vollständige Fertigstellung" abstellt, knüpft an einen objektiven Zustand des Bauwerks an. Das Kammergericht hat sich mit der zweiten Variante befaßt und deren Fälligkeit bereits bei Abnahmereife bejaht.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Das Kammergericht hat die Revision zum BGH zugelassen. Es ist davon auszugehen, daß der BGH die Frage, ob „vollständige Fertigstellung" Abnahmereife oder Mängelfreiheit voraussetzt, abschließend klären wird. Bis dahin stehen sich zwei Positionen gegenüber, nämlich die strenge Lesart, nach der jeder Protokollmangel die Fälligkeit hindert (OLG Düsseldorf, wohl auch die bisherige Mehrheitsmeinung in der Literatur), und die bauträgerfreundlichere Position des Kammergerichts, nach der Abnahmereife genügt und der Erwerber auf sein Zurückbehaltungsrecht verwiesen wird. Für Erwerber, die gerade einen Bauträgervertrag abschließen, und für Bauträger, die ihre Vertragsvorlagen überprüfen, ist die weitere Entwicklung dieser Rechtsfrage unmittelbar relevant.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

Quellen und weiterführende Links

DNotI – Keine vollständige Fertigstellung aufgrund mangelhafter Bauleistung
Fertigstellungsrate bei Bauträgerverträgen – Wann ist sie fällig? (Übersicht zum Streitstand)