Wenn der Name über den Besichtigungstermin entscheidet

Eine Grundschullehrerin aus Hessen suchte für ihre Familie eine Mietwohnung. Sie schickte Besichtigungsanfragen über das Internetformular eines Maklers, unter ihrem pakistanischen Namen. Sämtliche Anfragen wurden abgelehnt. Anfragen mit identischen Angaben zu Einkommen und Haushaltsgröße unter den Namen „Schneider", „Schmidt" und „Spieß" führten jeweils zum Angebot eines Besichtigungstermins. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2026 entschieden, daß der Makler dafür persönlich auf Entschädigung haftet (BGH, Urteil vom 29.01.2026 – I ZR 129/25).

Das Urteil beantwortet eine Frage, die in der Praxis seit Inkrafttreten des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes im Jahr 2006 offengeblieben war. Haftet nur der Vermieter, wenn bei der Wohnungsvergabe nach ethnischer Herkunft aussortiert wird – oder auch der eingeschaltete Makler? Der I. Zivilsenat, der unter anderem für Maklerrecht zuständig ist, hat die Eigenhaftung des Maklers bejaht. Für die Maklerbranche hat das unmittelbare Konsequenzen, und zwar nicht nur in dem einen Haftungsfall, sondern für die gesamte Organisation der Mietinteressentenverwaltung.

Der Sachverhalt und das Testing-Verfahren

Die Klägerin, Humaira Waseem, ist in Deutschland geboren und aufgewachsen. Im November 2022 bewarb sie sich mehrfach bei einem hessischen Makler um Besichtigungstermine für vermakelte Mietwohnungen. Unter ihrem eigenen Namen erhielt sie nur Absagen. Weitere Anfragen unter ausländisch klingenden Namen blieben ebenfalls erfolglos. Daraufhin veranlaßte sie Anfragen unter typisch deutschen Namen – mit denselben Angaben zu Einkommen und Haushaltsgröße. Diese Anfragen waren erfolgreich.

Der Makler konnte den Widerspruch nicht erklären. Das Amtsgericht Groß-Gerau wies die Klage auf Entschädigung nach dem AGG zunächst ab (Az. 61 C 57/23). Das Landgericht Darmstadt hob das Urteil auf und sprach der Klägerin 3.000 EUR Entschädigung zu (Az. 24 S 92/23). Die Revision des Maklers blieb ohne Erfolg.

Der BGH hat das sogenannte Testing ausdrücklich als zulässiges Beweismittel anerkannt. Wer eine Diskriminierung vermutet, darf verdeckte Testanfragen unter falschem Namen stellen und auch Hilfspersonen einschalten, um die Beweislage herzustellen. Das Gericht sah darin kein rechtsmißbräuchliches Vorgehen. Die Entscheidung ist pragmatisch, denn Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe läßt sich mit herkömmlichen Beweismitteln kaum nachweisen. Ein Bewerber, der eine Absage erhält, weiß nicht, wer stattdessen eingeladen wurde und warum. Das Testing schafft eine Vergleichbarkeit, die sonst nicht existiert.

Warum der Makler selbst haftet

Die zentrale Rechtsfrage des Verfahrens betraf nicht den Sachverhalt, sondern die Passivlegitimation. § 19 Abs. 2 AGG verbietet eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft bei zivilrechtlichen Schuldverhältnissen im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 AGG. Dazu gehört der Zugang zu Wohnraum. Der Makler argumentierte, er sei lediglich Hilfsperson des Vermieters; Adressat des Benachteiligungsverbots sei nur der Vermieter selbst. Der BGH folgte dem nicht. Überträgt der Vermieter dem Makler die Entscheidung über die Vergabe von Besichtigungsterminen oder die Auswahl von Mietinteressenten, so hat der Makler die Pflichten des § 19 AGG eigenständig zu beachten und haftet im Verletzungsfall nach § 21 Abs. 2 AGG auf materiellen und immateriellen Schadensersatz. Die Eigenhaftung des Maklers besteht neben einer möglichen Haftung des Vermieters, der sich das Verhalten seines Beauftragten zurechnen lassen muß.

Der Senat stützte sich auf zwei Argumente. Erstens sei die Erstreckung auf Hilfspersonen mit Wortlaut und Systematik des AGG vereinbar. Das Gesetz spreche nicht vom „Vermieter", sondern verwende offene Formulierungen, die auch denjenigen erfassen, der die tatsächliche Auswahl trifft. Zweitens gebiete die richtlinienkonforme Auslegung dieses Ergebnis. § 19 Abs. 2 AGG dient der Umsetzung der Richtlinie 2000/43/EG zur Gleichbehandlung ohne Unterschied der Rasse oder ethnischen Herkunft. Ein wirksamer Schutz vor Diskriminierung liefe leer, wenn der Vermieter die Auswahl einem Dritten übertragen und sich dieser Dritte dann auf seine bloße Hilfspersonenstellung berufen könnte. Daß das AGG in § 3 Abs. 5 eine Zurechnung von Hilfspersonenverhalten nur für den Arbeitgeber ausdrücklich regelt, wertete der BGH nicht als bewußte Beschränkung, sondern als Regelungslücke.

Wie die Beweislastumkehr den Prozeß entscheidet

§ 22 AGG regelt die Beweislast in Diskriminierungsfällen. Wer Indizien beweist, die eine Benachteiligung wegen eines in § 1 AGG genannten Grundes vermuten lassen, verlagert die Beweislast auf die Gegenseite. Im konkreten Fall genügten die Testergebnisse als Indiz. Die durchgängige Ablehnung ausländisch klingender Namen bei gleichzeitiger Annahme deutsch klingender Namen mit identischen Sachangaben ließ die Vermutung einer Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft zu. Der Makler hätte nun beweisen müssen, daß die Ablehnungen auf objektiven Gründen beruhten. Das gelang ihm nicht.

Für die Praxis ist die Beweislastumkehr der eigentlich neuralgische Punkt. Die Indizien müssen keine Gewißheit begründen; es genügt eine Vermutung. Und das Testing-Verfahren erzeugt diese Vermutung mit hoher Zuverlässigkeit, weil es die einzige Variable isoliert, die nicht hätte variieren dürfen. Der Makler, der die Vermutung entkräften will, muß nachvollziehbar dokumentieren, warum er die eine Anfrage angenommen und die andere abgelehnt hat. Wer keine solche Dokumentation führt, steht im Prozeß ohne Verteidigung da.

Warum die 50-Wohnungen-Grenze hier nicht hilft

In der Diskussion um das Urteil wird gelegentlich auf § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG verwiesen, wonach die Vermietung von Wohnraum in der Regel kein Massengeschäft ist, wenn der Vermieter nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. Diese Schwelle betrifft allerdings nur den Anwendungsbereich des § 19 Abs. 1 AGG, der Massengeschäfte regelt und den gesamten Diskriminierungskatalog des § 1 AGG umfaßt. Die Haftung im vorliegenden Fall stützt sich auf § 19 Abs. 2 AGG, der unabhängig vom Wohnungsbestand gilt und Benachteiligungen wegen der ethnischen Herkunft bei sämtlichen zivilrechtlichen Schuldverhältnissen verbietet. Die 50-Wohnungen-Grenze spielt für Diskriminierungen aus Gründen der ethnischen Herkunft keine Rolle – weder für den Vermieter noch für den Makler.

Die Unterscheidung zwischen Absatz 1 und Absatz 2 hat aber eine weitergehende Konsequenz, die über den entschiedenen Fall hinausreicht. Absatz 1 erfaßt bei Massengeschäften auch Benachteiligungen wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität. Ob ein Makler, der im Auftrag eines Großvermieters mit mehr als 50 Wohnungen handelt, auch insoweit eigenständig haftet, hat der BGH offengelassen. Die Begründung des Urteils legt es nahe, denn das tragende Argument des Senats, daß derjenige haftet, der die Auswahl trifft, ist nicht auf Absatz 2 beschränkt. Eine höchstrichterliche Klärung steht hier aber noch aus.

Was das Urteil für Makler in Berlin bedeutet

Berlin hat einen der angespanntesten Mietwohnungsmärkte Deutschlands. Auf eine inserierte Wohnung gehen Dutzende bis Hunderte Anfragen ein. In einem solchen Umfeld ist der Schritt vom Zeitdruck zum Namensfilter kurz. Die Berliner Fachstelle Fair Mieten – Fair Wohnen dokumentiert seit Jahren Fälle ethnischer Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe, und auch die Antidiskriminierungsstelle des Bundes weist den Wohnungsmarkt als einen der am stärksten betroffenen Bereiche aus. Das BGH-Urteil gibt den Betroffenen ein Instrument, das über den Einzelfall hinaus wirkt, weil es die Haftung auf den operativ Handelnden erstreckt.

3.000 EUR Entschädigung – der BGH hat die Summe als angemessen bestätigt und dabei die „erhebliche Schwere des Verstoßes" hervorgehoben. Das klingt nach einem überschaubaren Betrag. Die vorgerichtlichen Anwaltskosten der Gegenseite kommen hinzu (im konkreten Fall 367,23 EUR). Bei Testing-Verfahren, die mehrere Wohnungen und mehrere Ablehnungen umfassen, addieren sich die Einzelbeträge. Der Reputationsschaden einer öffentlich verhandelten Diskriminierungsklage läßt sich ohnehin nicht in Geld bemessen. Die Klägerin Humaira Waseem ist inzwischen namentlich bekannt, der Fall medial aufbereitet; für den beklagten Makler ist der Name mit der Verurteilung verbunden.

Objektive Auswahlkriterien statt Namensfilter

Die praktische Konsequenz des Urteils läßt sich in einem Satz zusammenfassen. Makler, die die Auswahl von Mietinteressenten treffen, brauchen dokumentierte, objektive Auswahlkriterien. Einkommen, Bonität, Haushaltsgröße und Mietverhältnis-Historie sind sachliche Kriterien, die eine Auswahl rechtfertigen können. Der Name oder die Herkunft sind es nicht. Bei Anfragen über ein Onlineformular ist eine nachvollziehbare Dokumentation der Vergabeentscheidungen die einzige belastbare Verteidigung gegen eine Klage nach § 21 AGG. Ein Makler, der nicht erklären kann, warum er „Waseem" abgelehnt und „Schmidt" eingeladen hat, verliert den Prozeß, weil die Beweislastumkehr ihn zwingt, sachliche Gründe nachzuweisen.

Die Einrichtung einer solchen Dokumentation erfordert wenig Aufwand. Gängige Maklerverwaltungssysteme lassen sich so konfigurieren, daß Auswahlentscheidungen protokolliert werden. Hinzu kommt, daß eine transparente Auswahl auch die Zusammenarbeit mit Vermietern erleichtert, die ihrerseits ein Interesse daran haben, daß die Wohnungsvergabe rechtssicher erfolgt. Denn der Vermieter haftet unter Umständen neben dem Makler – eine Doppelhaftung, die sich durch klare Prozesse vermeiden läßt.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin