Der Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel ist in privaten Immobilien-Kaufverträgen die übliche Gestaltung. In meinem Wohnungs- und Grundstückskaufvertragsmuster (§ 5) gilt dieser Ausschluß mit zwei gesetzlich zwingenden Ausnahmen: für die in der Urkunde selbst aufgenommenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien sowie für vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel.
Die Klausel in meinem Vertragsmuster
Drei Punkte regelt die Klausel nacheinander. Zuerst hält sie fest, daß dem Käufer der Zustand des Vertragsgegenstandes bekannt ist, daß er das Objekt besichtigt hat und daß es im altersbedingten Zustand verkauft wird, der bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt worden ist. Anschließend folgt der Gewährleistungsausschluß: alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels sind ausgeschlossen, ausgenommen die in der Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien sowie vorsätzlich zu vertretende oder arglistig verschwiegene Mängel. Den Abschluß bildet eine Erklärung des Verkäufers, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder sonstigen überraschenden Umstände arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung einen Hinweis erwarten durfte.
Beide Ausnahmen sind gesetzlich zwingend. § 444 BGB versperrt dem Verkäufer die Berufung auf den Gewährleistungsausschluß, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.
Die in der Klausel enthaltene Negativ-Erklärung des Verkäufers wirkt im Beurkundungstermin als Erinnerungsanker. Sie nimmt den Verkäufer in die Pflicht, sich zu vergegenwärtigen, ob ihm ein bekannter Mangel einfällt, der bislang nicht offenbart worden ist.
Was Arglist juristisch voraussetzt
Die rechtliche Grundlage für die Anfechtung wegen Täuschung ist § 123 BGB. Wer durch arglistige Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt worden ist, kann diese anfechten. Beim Immobilienkauf liegt Arglist vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder ihn für möglich hält, ihn verschweigt und dabei in Kauf nimmt, daß der Käufer bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht zu diesem Preis geschlossen hätte.
Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung präzisiert, daß Arglist positives Wissen voraussetzt. Schlichtes Vergessen reicht nicht; auch nicht das bloße Kennenmüssen, also Fahrlässigkeit. Wer hingegen weiß, daß im Keller bei starkem Regen Wasser eindringt, die Wand frisch tüncht und schweigt, handelt arglistig.
Erfaßt ist auch die Teiltäuschung. Räumt der Verkäufer ein, daß „der Keller manchmal etwas feucht" sei, verschweigt aber, daß großflächige Wanddurchfeuchtung und Schimmelbildung bestehen, steht das dem vollständigen Schweigen gleich.
Fallgruppen aus der Rechtsprechung
Die Gerichte haben über die Jahre mehrere Fallgruppen herausgearbeitet, in denen Arglist bejaht oder verneint wird.
Eine prominente Linie betrifft Feuchtigkeit und Schimmel. Der BGH hat mit Urteil vom 21. Juni 2024 (V ZR 79/23) klargestellt, daß erhebliche Wandfeuchtigkeit in Wohnräumen stets einen Sachmangel darstellt, auch bei einem Altbau. Altbautypische Toleranzen rechtfertigen nach dieser Linie keine Ausnahme. Hat der Verkäufer die Feuchtigkeitsprobleme über Jahre bekämpft, kann er sich nicht auf Unkenntnis berufen.
Daneben steht der Bereich Asbest und sonstige Schadstoffe. Asbesthaltige Baustoffe in Fußböden, Deckenplatten oder Fassadenverkleidungen begründen eine eigenständige Aufklärungspflicht. Liegen Sanierungsunterlagen oder dokumentierte Sicherungsmaßnahmen vor, ist eine spätere Berufung auf Unkenntnis nicht tragfähig.
Bei Baulasten und sonstigen öffentlich-rechtlichen Belastungen ist die Lage anders gelagert. Das Baulastenverzeichnis wird im Grundbuch nicht abgebildet. Weiß der Verkäufer von einer Abstandsflächen- oder Erschließungsbaulast zugunsten des Nachbarn, ist sie offenbarungspflichtig, auch wenn der Käufer selbst hätte nachschauen können.
Für Altlasten gilt dasselbe. Bekannte Bodenverunreinigungen, laufende Sanierungsmaßnahmen oder Korrespondenz mit der Umweltbehörde sind offenbarungspflichtig, auch wenn die Altlast im Altlastenkataster eingetragen ist. Ein durchschnittlicher Käufer durchsucht dieses Register nicht zwangsläufig selbst.
Auch fehlende oder unklare Genehmigungen begründen Arglist. Das LG Frankenthal hat mit Urteil vom 1. Oktober 2025 (Az. 6 O 259/24) bestätigt, daß fehlende Baugenehmigungen und damit verbundene verschwiegene Umstände als arglistige Täuschung gewertet werden können, wenn der Verkäufer Kenntnis hatte. Ein vertraglicher Haftungsausschluß schützte den Verkäufer in diesem Fall nicht.
Verschleierte Vorschäden behandeln die Gerichte als aktives Täuschungsverhalten — etwa frisch gestrichene Wände über Wasserschäden, neu verlegte Teppiche über beschädigten Böden oder dekorativ kaschierte Risse. Die Kaschierung selbst kann als Indiz für Arglist gewertet werden.
Vorvertragliche Angaben und ihre Wirkung im Vertrag
Mein Vertragsmuster enthält an dieser Stelle einen Notar-Hinweis mit eigenständiger Funktion. Vorvertragliche Angaben des Verkäufers, auch öffentliche Angaben in einem Exposé oder einer Verkaufsanzeige im Internet, begründen nur dann eine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie in der Urkunde ausdrücklich wiederholt werden.
Eine im Exposé getroffene Aussage zum Zustand der Immobilie wird damit nur über die Urkunde zur Vertragszusage. Bleibt sie außerhalb der Urkunde, greift der Gewährleistungsausschluß auch für die so behauptete Eigenschaft (zur jüngeren Rechtsprechung zur vorvertraglichen Aufklärung über einen Datenraum siehe den Beitrag zur Datenraum-Aufklärung).
Die Pflicht des Verkäufers, von sich aus offenzulegen, was wesentlich und nicht aus eigener Anschauung erkennbar ist, folgt aus § 311 Abs. 2 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB. Sie gilt nicht unbegrenzt. Offensichtliche, bei einer Besichtigung erkennbare Mängel muß der Verkäufer nicht eigens ansprechen. Versteckte Mängel hingegen unterliegen der Offenbarungspflicht unabhängig davon, ob der Käufer aktiv danach gefragt hat.
Rechtsfolgen einer arglistigen Täuschung
Liegt arglistige Täuschung vor, kann der Käufer den Vertrag nach § 123 BGB anfechten. Die Anfechtung richtet sich auf die Beseitigung des Vertrages von Anfang an. Der Vertrag wird so behandelt, als habe er nie bestanden; die empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren. Die Frist beträgt ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung (§ 124 BGB); spätestens zehn Jahre nach Vertragsschluß ist die Anfechtung ausgeschlossen.
Neben der Anfechtung bestehen die Gewährleistungsrechte nach §§ 434 ff. BGB. Sie lassen den Vertrag bestehen und eröffnen Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln verlängert sich die Verjährungsfrist von zwei auf die regelmäßigen drei Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB); sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Käufer Kenntnis erlangt oder grob fahrlässig ohne Kenntnis geblieben ist.
Mit Ablauf der einjährigen Anfechtungsfrist oder bei Aufrechterhaltung des Vertrages kommt der Schadensersatzanspruch aus § 826 BGB in Betracht. Die Norm der sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung greift, wenn der Verkäufer vorsätzlich in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise schädigt; das bewußte Verschweigen eines wesentlichen Mangels beim Immobilienkauf erfüllt diesen Tatbestand. Über § 826 BGB lassen sich auch Sanierungskosten ersetzen, ohne daß der Vertrag rückabgewickelt werden müßte.
Die Beweislage
Der Käufer, der sich auf eine arglistige Täuschung beruft, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Beweislast. Er muß beweisen, daß der Verkäufer den Mangel kannte und ihn bewußt verschwiegen hat. Im gerichtlichen Verfahren spielen mehrere Indizien eine Rolle: vorhandene Handwerkerrechnungen, die Sanierungsmaßnahmen belegen; Schriftverkehr mit Hausverwaltungen oder Versicherungen über Schadensfälle; Aussagen von Handwerkern, die Reparaturen am Objekt vorgenommen haben; die Art einer kurzfristigen Renovierung unmittelbar vor dem Notartermin; frühere Mietverhältnisse, in denen Mieter Mängel gerügt hatten.
Die Negativ-Erklärung aus § 5 verändert die formale Beweislast nicht. Sie hat dennoch praktische Wirkung: eine spätere Schutzbehauptung, der Verkäufer habe an den Mangel „nicht gedacht", verliert vor Gericht an Überzeugungskraft.
Die Rolle des Notars
Die im Vertrag enthaltenen Angaben zu Zustand, Belastungen und bekannten Umständen werden von den Parteien gemacht. Ob in einem späteren Streitfall die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung vorliegen, ist eine Frage der parteilichen Interessenvertretung und nicht Sache des Notars, der beiden Parteien gegenüber neutral verpflichtet ist. Wegen der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124 BGB ist eine zeitnahe anwaltliche Klärung sinnvoll (zur dogmatischen Abgrenzung zwischen Sachmängelausschluß und Arglist siehe den Beitrag zur BGH-Entscheidung V ZR 43/23).
Vertragliche Aufnahme bekannter Mängel und Belastungen
Die dargestellten Rechtsfolgen wirken auf die Vertragsgestaltung zurück. Bekannte Mängel und Vorschäden lassen sich im Vertrag ausdrücklich als bekannt aufnehmen, ebenso besondere Belastungen wie eine eingetragene Baulast oder eine laufende Streitigkeit mit Nachbarn. Die Mitaufnahme verkürzt spätere Auseinandersetzungen, weil der vereinbarte Zustand dann Vertragsbestandteil ist und nicht mehr Gegenstand der Beweisaufnahme. Eine realistische Kaufpreisbildung, die den altersbedingten Zustand bereits widerspiegelt, paßt zu dieser Gestaltung (zum Umgang mit Feuchtigkeitsschäden als Sachmangel siehe den Beitrag zum BGH-Urteil zum Souterrain).
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
Quellen und weiterführende Links
- § 123 BGB — Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung
- § 124 BGB — Anfechtungsfrist
- § 444 BGB — Haftungsausschluß
- § 826 BGB — Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung
- Bundesgerichtshof — Entscheidungsdatenbank
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