Deutsches Finanzierungsrecht aus der Perspektive internationaler Investoren

Dieser Artikel enthält im Anschluß an die deutsche Fassung eine englische Übersetzung. / This article includes an English translation following the German version.

Deutsches Finanzierungsrecht aus der Perspektive internationaler Investoren

Wer als internationaler Investor in Deutschland Immobilien erwirbt, betritt ein Finanzierungssystem, das sich in seiner Grundstruktur von dem unterscheidet, was in den meisten anderen Rechtsordnungen üblich ist. Diese Unterschiede wirken sich unmittelbar auf die wirtschaftliche Kalkulation einer Investition aus.

Die Grundschuld als eigenständiges Sicherungsrecht

Im angloamerikanischen Rechtskreis ist die mortgage an die gesicherte Forderung gebunden. Wird das Darlehen zurückgezahlt, erlischt die Sicherheit. Das deutsche Recht geht einen anderen Weg. Die Grundschuld – das in Deutschland gebräuchlichste Sicherungsmittel bei Immobilienfinanzierungen – besteht als eigenständiges Recht am Grundstück. Ob überhaupt eine Forderung existiert und in welcher Höhe, ist für ihren Bestand ohne Belang. Juristen sprechen vom Abstraktionsprinzip.

Die praktische Konsequenz: Eine einmal eingetragene Grundschuld kann nacheinander verschiedene Kreditverhältnisse absichern, ohne daß jedes Mal eine neue Eintragung im Grundbuch erforderlich wäre. Für Investoren, die mehrere Finanzierungsrunden planen, spart das Zeit und Kosten.

Die Kehrseite dieser Konstruktion liegt darin, daß die Verknüpfung zwischen Grundschuld und Darlehen nicht automatisch entsteht. Sie muß gesondert hergestellt werden – durch die sogenannte Sicherungsabrede.

Sicherungsabrede und Zweckerklärung

Die Sicherungsabrede, auch Zweckerklärung genannt, ist ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und der Bank. Sie regelt, welche Forderungen durch die Grundschuld gesichert werden und unter welchen Voraussetzungen die Bank von ihrem Verwertungsrecht Gebrauch machen darf.

In der Praxis begegnen dem Notar hier zwei Gestaltungsvarianten. Die enge Zweckerklärung sichert nur ein bestimmtes, konkret bezeichnetes Darlehen. Die weite Zweckerklärung hingegen erstreckt sich auf sämtliche gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Bank gegen den Eigentümer. Letztere entspricht dem Bankstandard. Sie kann allerdings dazu führen, daß die Grundschuld auch für Verbindlichkeiten haftet, an die der Eigentümer bei der Unterzeichnung nicht gedacht hat.

Die Sicherungsabrede regelt auch, was nach vollständiger Tilgung des Darlehens geschieht. Der Eigentümer hat dann einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld – entweder durch Löschung im Grundbuch oder durch Abtretung an sich selbst. Im zweiten Fall wird die Grundschuld zur Eigentümergrundschuld und steht für eine neue Finanzierung zur Verfügung.

Persönliche Haftung und Vollstreckungsunterwerfung

In zahlreichen Jurisdiktionen – namentlich in vielen US-Bundesstaaten – sind non-recourse loans verbreitet. Der Kreditgeber kann sich dort ausschließlich aus der Immobilie befriedigen. Reicht der Verwertungserlös nicht zur Deckung der Restschuld, trägt die Bank den Verlust.

In Deutschland haftet der Darlehensnehmer regelmäßig mit seinem gesamten Vermögen für die Rückzahlung des Kredits.

Diese persönliche Haftung steht neben der dinglichen Sicherung durch die Grundschuld und wird in der Grundschuldbestellungsurkunde durch zwei Erklärungen umgesetzt. Die erste ist die persönliche Haftungsübernahme, in der sich der Eigentümer verpflichtet, persönlich für den Grundschuldbetrag nebst Zinsen einzustehen. Die zweite ist die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen. Durch diese Erklärung wird die notarielle Urkunde selbst zum Vollstreckungstitel nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Die Bank braucht kein Gerichtsurteil. Sie kann unmittelbar vollstrecken.

Die Belehrung über die Reichweite dieser Erklärungen gehört zu den Aufgaben des Notars. Wer eine Grundschuld mit persönlicher Haftungsübernahme und Vollstreckungsunterwerfung bestellt, stellt im Ernstfall nicht nur das Grundstück, sondern sein gesamtes Vermögen als Haftungsmasse zur Verfügung.

Von der Kreditverhandlung bis zur Eintragung im Grundbuch

Die Bestellung einer Grundschuld bedarf nach deutschem Recht der notariellen Beurkundung. In der Regel übermittelt die finanzierende Bank dem Notar ein Grundschuldbestellungsformular, das ihre Anforderungen enthält. Der Notar prüft dieses Formular auf rechtliche Zulässigkeit und darauf, ob die vorgesehenen Regelungen angemessen sind. Enthalten die Formulare problematische Klauseln, nimmt der Notar Rücksprache mit der Bank.

Die Beurkundung erfolgt entweder gemeinsam mit dem Kaufvertrag oder in einem gesonderten Termin. Im Anschluß beantragt der Notar die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Der Zeitpunkt des Eingangs dieses Antrags beim Grundbuchamt bestimmt den Rang der Grundschuld. Erst nach der Eintragung – und gegebenenfalls nach Erfüllung weiterer Auszahlungsvoraussetzungen – zahlt die Bank das Darlehen aus.

Rang und Rangfolge

Das Grundbuch kennt eine strenge Rangordnung. Im Fall einer Zwangsversteigerung wird derjenige Gläubiger zuerst befriedigt, dessen Recht zuerst eingetragen wurde.

Bei einer Finanzierung durch eine einzelne Bank wird die Grundschuld üblicherweise im ersten Rang eingetragen. Sind bereits Grundpfandrechte vorhanden – etwa im Rahmen einer Mezzanine-Finanzierung –, rückt die neue Grundschuld in einen nachrangigen Rang. Daneben besteht die Möglichkeit, bei der Eintragung einer Grundschuld einen Rang für eine künftige weitere Belastung vorzubehalten. Die Gestaltung des Rangverhältnisses ist Aufgabe des Notars. Fehler in diesem Bereich können eine Finanzierung gefährden.

Vollstreckung gegen Rechtsnachfolger

Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wirkt nach § 800 ZPO nicht nur gegen den Eigentümer, der sie erklärt hat, sondern auch gegen dessen Rechtsnachfolger. Wird ein Grundstück verkauft, ohne daß eine darauf lastende Grundschuld zuvor gelöscht wird, kann die Bank auch gegen den neuen Eigentümer vollstrecken – obwohl dieser mit dem zugrundeliegenden Kredit nichts zu tun hat.

Daraus ergibt sich beim Erwerb einer Immobilie eine besondere Prüfungspflicht. Es muß sichergestellt werden, daß bestehende Grundschulden entweder gelöscht oder – wenn der Käufer sie übernimmt – in die Vertragsgestaltung einbezogen werden.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung

Das deutsche Recht schützt die Zinserwartung der Bank. Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlt, schuldet der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist ein Ausgleich für die Zinsen, die der Bank durch die vorzeitige Tilgung entgehen.

In Rechtsordnungen, in denen Sondertilgungen jederzeit und ohne Zusatzkosten möglich sind, gibt es dieses Konzept nicht. Für Investoren, die einen kurzfristigen Weiterverkauf der Immobilie planen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung die Rendite einer Investition spürbar belasten. Dieser Posten gehört in jede Investitionsplanung.

Warum Strukturkenntnis vor der ersten Verhandlung stehen muß

Die Kenntnis des deutschen Immobilienfinanzierungsrechts ist für internationale Investoren die Grundlage dafür, mit Banken auf Augenhöhe zu verhandeln und die wirtschaftlichen Risiken einer Investition realistisch einzuschätzen. Das gilt namentlich für die persönliche Haftung und die Vollstreckungsunterwerfung, die im deutschen System zum Standard gehören, in anderen Rechtsordnungen aber weitgehend unbekannt sind.

Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Tobias Scheidacker
Notar in Berlin

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English Version

German Real Estate Financing Law from an International Investor's Perspective

International investors acquiring real estate in Germany enter a financing system that differs structurally from what most other legal systems provide. These differences have a direct bearing on the economic calculation behind any investment.

The Land Charge as an Independent Security Right

In common law jurisdictions, the mortgage is tied to the underlying claim. Once the loan is repaid, the security ceases to exist. German law takes a different approach. The land charge (Grundschuld) — the most common form of real estate security in Germany — exists as an independent right over the property, regardless of whether any claim exists and regardless of its amount. Lawyers refer to this as the abstraction principle (Abstraktionsprinzip).

The practical consequence: a land charge, once registered, can secure successive loan arrangements without requiring a new entry in the land register each time. For investors planning multiple financing rounds, this saves time and cost.

The other side of this construction is that the link between land charge and loan does not arise automatically. It must be established separately — through the so-called security agreement.

The Security Agreement and Its Scope

The security agreement (Sicherungsabrede), also known as the purpose declaration (Zweckerklärung), is a contract between the property owner and the bank. It governs which claims are secured by the land charge and under what conditions the bank may exercise its right of enforcement.

In practice, the notary encounters two variants. The narrow purpose declaration secures only a specific, individually identified loan. The broad purpose declaration extends to all present and future claims of the bank against the owner. The latter reflects banking standard. It may, however, result in the land charge covering liabilities that the owner did not contemplate at the time of signing.

The security agreement also governs what happens after full repayment. The owner then holds a contractual right to reconveyance of the land charge — either through cancellation in the land register or through assignment to himself. In the latter case, the land charge becomes an owner's land charge and is available for a new financing.

Personal Liability and Submission to Enforcement

In many jurisdictions — notably in numerous U.S. states — non-recourse loans are common. The lender may satisfy itself solely from the property. If the proceeds from realisation fall short, the bank bears the loss.

In Germany, the borrower is typically liable with all personal assets for repayment of the loan.

This personal liability exists alongside the security provided by the land charge and is implemented in the land charge deed through two declarations. The first is the personal assumption of liability, in which the owner undertakes to be personally liable for the land charge amount plus interest. The second is the submission to immediate enforcement against all assets. Through this declaration, the notarial deed itself becomes an enforcement title under § 794(1) no. 5 of the German Code of Civil Procedure. The bank needs no court judgment. It may enforce directly.

Advising on the reach of these declarations is among the notary's duties. Anyone who creates a land charge with personal liability and submission to enforcement makes available not only the property but, in the event of default, potentially all personal assets.

From Loan Negotiation to Registration in the Land Register

The creation of a land charge requires notarial certification under German law. Typically, the financing bank transmits a land charge creation form containing its requirements to the notary. The notary reviews this form for legal permissibility and appropriateness. Where the form contains problematic clauses, the notary consults with the bank.

The certification takes place either together with the purchase agreement or at a separate appointment. The notary then applies for registration of the land charge in the land register. The date on which this application is received by the land registry determines the priority of the land charge. Only after registration — and, where applicable, after fulfilment of further disbursement conditions — does the bank release the loan funds.

Priority and Ranking

The land register follows a strict order of priority. In a forced sale, the creditor whose right was registered first is satisfied first.

Where a single bank provides the financing, the land charge is ordinarily registered in first rank. If encumbrances already exist — for instance in the context of mezzanine financing — the new land charge takes a subordinate position. It is also possible to reserve a rank for a future additional encumbrance when registering a land charge. Structuring the priority relationships falls to the notary. Errors in this area can put a financing at risk.

Enforcement Against Subsequent Owners

The submission to immediate enforcement operates, under § 800 of the German Code of Civil Procedure, not only against the owner who made the declaration but also against that owner's legal successors. If a property is sold without an existing land charge being cancelled beforehand, the bank may also enforce against the new owner — even though the new owner has no connection to the underlying loan.

When a property is acquired, it must therefore be ensured that existing land charges are either cancelled or — if the buyer assumes them — incorporated into the contractual arrangements.

Prepayment Penalty

German law protects the bank's interest expectation. Anyone repaying a fixed-rate loan ahead of schedule owes the bank a prepayment penalty (Vorfälligkeitsentschädigung). This compensates the bank for the interest income lost through early repayment.

In legal systems where early repayments may be made at any time without additional cost, this concept does not exist. For investors planning a short-term resale of the property, the prepayment penalty can noticeably reduce the return on an investment. This cost belongs in every investment plan.

Why Structural Knowledge Must Precede the First Negotiation

For international investors, familiarity with German real estate financing law provides the foundation for negotiating with banks on equal terms and for assessing the economic risks of an investment realistically. This applies in particular to personal liability and submission to enforcement, which are standard in the German system but largely unknown in other legal orders.

This article presents the legal position as currently applicable. It is intended for general information purposes and does not constitute legal or tax advice for any individual case.

Tobias Scheidacker
Notary in Berlin