An einer Immobilie können mehrere Personen gemeinsam Eigentum halten. Das ergibt sich aus dem gemeinsamen Erwerb durch Ehegatten oder Investoren, oder es entsteht durch einen Erbfall, der die Immobilie auf mehrere Miterben verteilt. Solange die Vorstellungen übereinstimmen, ist das unproblematisch. Sobald sich die Wege trennen, geht es um die Auflösung des gemeinsamen Eigentums. Das Gesetz kennt zwei Pfade. Der eine ist der notarielle Auseinandersetzungs- oder Übertragungsvertrag. Der andere ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG vor dem Vollstreckungsgericht. In der Praxis ist der notarielle Weg die Regel; die Teilungsversteigerung ist das Notinstrument, dessen Verfügbarkeit den Druck erzeugt, unter dem die Einigung gelingt. Die §§ 749 ff. BGB bilden dabei den Rahmen — sie sind Auffangrecht und lassen den Beteiligten erheblichen Vertragsspielraum, beim Entstehen der Gemeinschaft ebenso wie bei ihrer Auflösung.
Die Miteigentümervereinbarung in der Erwerbsurkunde
Wer gemeinsam erwirbt, kann die Konflikte über Verwaltung und Auflösung schon in der Erwerbsurkunde regeln. Wir beurkunden die Miteigentümervereinbarung üblicherweise zusammen mit dem Kaufvertrag oder als Nachtragsurkunde.
Inhaltlich sind unterschiedliche Bausteine möglich. Der Ausschluß des Aufhebungsanspruchs nach § 749 Abs. 2 BGB kann auf Zeit oder auf Dauer vereinbart werden und stabilisiert die gemeinsame Phase, in der Finanzierung und Nutzung üblicherweise noch nicht in Frage stehen; bei wichtigem Grund bleibt der Anspruch nach § 749 Abs. 2 Satz 1 BGB gleichwohl durchsetzbar, der Ausschluß ist also keine starre Sperre. Daneben kommt ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht jedes Miteigentümers nach §§ 1094 ff. BGB in Betracht. Das vorgeschaltete Übernahmerecht zu einem definierten Bewertungsmechanismus erspart den späteren Streit über den Preis; als Bewertungsverfahren bietet sich ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen oder der Mittelwert zweier Gutachten an. Verwaltungsregeln über Mieteinnahmen, Instandhaltungsrücklagen und Entscheidungsmehrheiten gehören dazu, ebenso eine Verfahrensordnung für den Streitfall, etwa eine Mediationsklausel oder eine Verkaufspflicht innerhalb einer bestimmten Frist.
Bei Erbengemeinschaften übernimmt das Testament oder der Erbvertrag die vorsorgende Rolle. Eine Teilungsanordnung nach § 2048 BGB oder ein Vorausvermächtnis nach § 2150 BGB bestimmt schon vor dem Erbfall, wer welche Immobilie aus dem Nachlaß erhält und zu welchem Ausgleichswert. Damit ist die spätere Auseinandersetzung an der Immobilie inhaltlich bereits vorgegeben.
Die Auseinandersetzung beim Notar
Wenn der Konflikt entstanden ist, gibt es notarielle Lösungswege. Welcher trägt, hängt davon ab, ob ein Beteiligter die Immobilie behalten will oder ob alle Miteigentümer aussteigen wollen.
Eine Standardkonstellation ist die Übernahme durch einen Miteigentümer, etwa bei Trennung oder unter Geschwistern. Wir beurkunden den Übertragungsvertrag, in dem der übernehmende Teilhaber den Anteil oder die Anteile der anderen erwirbt; der Kaufpreis bemißt sich nach dem vereinbarten Verkehrswert. Bestehende Grundpfandrechte werden vom Erwerber übernommen oder durch eine umgeschuldete Finanzierung der erwerbenden Partei abgelöst, wobei die kreditgebenden Banken an Treuhandauftrag und Lastenfreistellung mitwirken. Bei Übertragungen unter Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie greift regelmäßig die Befreiung von der Grunderwerbsteuer nach § 3 GrEStG; bei Geschwistern und entfernteren Verwandten fällt sie nach den allgemeinen Regeln an.
Will niemand übernehmen, bleibt der gemeinsame Verkauf an einen Dritten. Der Erlös wird nach vereinbarter Quote verteilt. Im Vergleich zur Versteigerung steht hier der Marktpreis im Raum und nicht das konservative Sachverständigengutachten eines Vollstreckungsgerichts. Wir können den Kaufvertrag mit dem Dritten und im selben Zug die Auseinandersetzungsvereinbarung zwischen den Miteigentümern beurkunden, sodaß Erlösverteilung, Tilgung der Finanzierung und Verteilung der Restmittel in einer einzigen Urkunde abgewickelt werden.
Bei Erbengemeinschaften steht der notarielle Erbauseinandersetzungsvertrag als eigenständige Auseinandersetzungsform zur Verfügung. Er regelt in einer Urkunde, wer welche Immobilie aus dem Nachlaß erhält, zu welchem Ausgleichswert, wie ausgleichungspflichtige Vorempfänge und Pflichtteilsansprüche behandelt werden und ob nach §§ 2050 ff. BGB Vorausempfänge angerechnet werden. Der Vertrag beendet die Erbengemeinschaft vollständig. Mehrere Immobilien im Nachlaß lassen sich auf verschiedene Miterben verteilen, mit Ausgleichszahlungen Zug um Zug gegen Eigentumsübertragung. Das ist die saubere Alternative zur Teilungsversteigerung, die den Erlösstreit nur verlagert.
Dingliche Gestaltung durch Eigentümernießbrauch und Vorkaufsrecht
Wenn eine Einigung über Übernahme oder Verkauf nicht zustande kommt und ein Teilhaber den Erhalt der Immobilie absichern will, kommen Gestaltungen mit dinglicher Wirkung in Betracht. Das DNotI hat in einem Gutachten vom 5. September 2023 eine Variante untersucht, in der ein Eigentümernießbrauch zu Lasten des Grundstücks zu Gunsten eines Miteigentümers bestellt und im Grundbuch eingetragen wird. Die sogenannte Niedrigstgebots-Theorie führt dann dazu, daß der Nießbrauch in eine spätere Teilungsversteigerung als Belastung einfließt; das geringste Gebot erhöht sich, weil das Meistgebot die Nießbrauchslast einschließen muß. Die Gestaltung ist zivilrechtlich möglich, hat aber Grenzen — in bestimmten Konstellationen kann das Gericht das geringste Gebot ohne den Nießbrauch ansetzen. Wir beurkunden eine solche Gestaltung, wenn sie Bestand verspricht; eine offensichtlich versteigerungsblockierende Konstruktion gehört nicht zum gestaltungsoffenen Spielraum.
Auch Vorkaufsrechte nach §§ 1094 ff. BGB werden notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen. Sie greifen, solange ein freiwilliger Verkauf eines Anteils ansteht. In der Teilungsversteigerung selbst finden Vorkaufsrechte keine Anwendung; das gilt sowohl für vertragliche Vorkaufsrechte als auch für das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miterben nach § 2034 BGB (DNotI-Gutachten vom 15. August 2009). Der Ersteher in der Versteigerung ist nicht vorkaufspflichtig.
Das Verfahren der Teilungsversteigerung als Notinstrument
Wenn alle vorgenannten Wege scheitern, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Sie ist das verfahrensrechtliche Werkzeug zur Durchsetzung des materiell-rechtlichen Aufhebungsanspruchs aus § 749 Abs. 1 BGB. Der Anspruch ist unverjährbar; vertraglich kann er nach § 749 Abs. 2 BGB auf Zeit oder auf Dauer ausgeschlossen werden, bleibt aber bei wichtigem Grund durchsetzbar.
Antragsberechtigt ist jeder Miteigentümer und nach einem Erbfall jeder Miterbe, unabhängig von der Höhe seines Anteils und ohne vorherige Einigungsversuche. Der BGH hat in einer Entscheidung vom 26. September 2024 (V ZB 8/24) klargestellt, daß der Antrag auf einzelne Grundstücksparzellen beschränkt werden kann, wenn diese selbständig verkehrsfähig sind. Der Antrag wird beim Vollstreckungsgericht gestellt, in Berlin am Amtsgericht des Belegenheitsorts der Immobilie. Das Gericht bestellt einen Sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswerts; das Gutachten dauert in Berlin erfahrungsgemäß zwischen drei und sechs Monaten, die Kosten liegen je nach Objektgröße zwischen 3.000 und 8.000 Euro.
Auf der Grundlage des Gutachtens setzt das Gericht das geringste Gebot fest. Für den Zuschlag gelten im ersten Versteigerungstermin zwei Wertgrenzen aus § 85a ZVG. Erreicht das Meistgebot nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen; bleibt es unter sieben Zehnteln, kann ein Beteiligter die Versagung beantragen. Im zweiten Termin entfallen diese Grenzen. Die Verfahrensdauer von Antrag bis Zuschlag liegt in Berlin bei mindestens zwölf bis achtzehn Monaten.
Bestehende Grundpfandrechte bleiben gemäß § 180 Abs. 1 ZVG grundsätzlich bestehen, soweit sie zum geringsten Gebot gehören; der Ersteher übernimmt die darauf lastende Finanzierung oder tilgt sie ab. Bei einer Briefgrundschuld kommt die Frage hinzu, in welcher Hand sich der Brief befindet und ob das Grundpfandrecht zu Gunsten eines Miteigentümers (Eigentümergrundschuld) oder eines Dritten eingetragen ist. Das DNotI hat zu dieser Konstellation am 22. Dezember 2022 ausführlich Stellung genommen.
Schutz für den nicht antragstellenden Miteigentümer geben § 180 Abs. 3 ZVG (einstweilige Einstellung auf Antrag des Ehegatten oder Lebenspartners bei unbilliger Härte für ihn oder gemeinsame Kinder, höchstens sechs Monate) und § 765a ZPO (Einstellung wegen Sittenwidrigkeit der Zwangsvollstreckung, mit sehr hohen Hürden). Beide Instrumente schaffen Zeit, schützen aber nicht dauerhaft. Dauerhaften Erhalt der Immobilie verspricht nur das Höchstgebot in der Versteigerung selbst oder eine vorab erzielte einvernehmliche Lösung.
Was wir während eines laufenden Versteigerungsverfahrens tun können
Auch ein bereits gestellter Teilungsversteigerungsantrag schließt die notarielle Auseinandersetzung nicht aus. Solange der Zuschlag nicht erteilt ist, können die Beteiligten den Antrag zurücknehmen oder das Verfahren ruhen lassen und stattdessen einen Übertragungs- oder Auseinandersetzungsvertrag bei uns beurkunden. Die Antragstellung selbst kann diese Wirkung schon vor dem ersten Versteigerungstermin entfalten, indem sie die wirtschaftlichen Nachteile einer Zwangsverwertung greifbar macht und die Beteiligten an den Verhandlungstisch zurückführt.
Auch nach Erlösverteilung steht ein notarieller Auseinandersetzungsvertrag offen, wenn der hinterlegte Erlös unter den früheren Miteigentümern aufgeteilt werden soll und sich die Quoten oder Verrechnungen nicht ohne Urkunde sauber abbilden lassen. Bei Erbengemeinschaften ergibt sich diese Stufe aus dem Fortbestand der Gesamthandsgemeinschaft am Erlös. Die Gemeinschaft am Erlös wird ebenfalls durch einen Auseinandersetzungsvertrag aufgelöst, damit jeder Miterbe seinen Anteil aus der Hinterlegungsmasse erhält.
Warum der notarielle Weg dem Versteigerungspfad überlegen ist
Der notarielle Auseinandersetzungs- oder Übertragungsvertrag hat im Vergleich zur Teilungsversteigerung strukturelle Vorteile. Die Verfahrensdauer von wenigen Wochen bis Monaten steht zwölf bis achtzehn Monaten beim Vollstreckungsgericht gegenüber. Unter Ehegatten, Verwandten in gerader Linie und im Rahmen der Erbauseinandersetzung greift die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 GrEStG; auf den Versteigerungserwerb durch einen fremden Dritten ist sie nicht anwendbar. Daß der Versteigerungserlös hinter dem Verkehrswert zurückbleiben kann, hat der Gesetzgeber selbst antizipiert: § 85a ZVG sieht im ersten Termin die Wertgrenzen von 50 und 70 Prozent vor, eben weil die Möglichkeit eines unter dem Verkehrswert liegenden Meistgebots besteht. Vor allem aber behalten die Beteiligten die Gestaltungshoheit — sie bestimmen, wer übernimmt und zu welchem Wert, regeln die Ausgleichszahlung mit Sicherheiten Zug um Zug und können den Zeitrahmen an die Finanzierung anpassen, während die Versteigerung nach gesetzlich starrem Schema verläuft.
Die bloße Verfügbarkeit der Teilungsversteigerung ist gleichwohl wichtig. Sie sorgt dafür, daß ein Miteigentümer, der sich nicht bewegen will, die Auseinandersetzung nicht beliebig blockieren kann. Die taktische Frage, ob ein Antrag bereits gestellt werden soll, um die Verhandlungsposition zu schärfen, gehört in die anwaltliche Beratung der jeweiligen Partei und nicht zur notariellen Tätigkeit. Sobald sich eine einvernehmliche Lösung abzeichnet, beurkunden wir den Übertragungs- oder Auseinandersetzungsvertrag und betreiben den Vollzug beim Grundbuchamt.
Vertiefung zur Erbauseinandersetzung
Die Erbengemeinschaft hat als Gesamthand nach § 2032 BGB Besonderheiten, die sich von der Bruchteilsgemeinschaft unterscheiden — etwa daß kein Miterbe über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlaßgegenstand verfügen kann (§ 2033 Abs. 2 BGB) und daß ein Erbteilsverkauf an einen Dritten das Vorkaufsrecht der übrigen Miterben nach § 2034 BGB auslöst. Diese Spezialfragen einschließlich des BGH-Beschlusses vom 20. März 2025 (V ZB 63/23) zum großen Antragsrecht bei nur teilweisem Nachlaßeigentum vertieft unser Beitrag Erbauseinandersetzung mit Immobilien.
Dieser Beitrag stellt die Rechtslage nach aktuellem Stand dar. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht die rechtliche Beratung im Einzelfall.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin
